STS, 10 de Noviembre de 1995

El Procurador de los Tribunales don Antonio Obrador Vaquer, en nombre y representación de "Plamayor, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Palma de Mallorca, demanda, arrendamientos urbanos, sobre resolución de contrato de local de negocio (incidentes), contra "Damart, S.

A."; estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia por la que se declarara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre la entidad "Plamayor, S. A." y la entidad "Damart, S. A.", respecto al local de negocio sito en Palma de Mallorca, plaza Mayor, núm. 12. esquina plaza Marqués del Palmer, declarando asimismo que la entidad demandada viene obligada a estar y pasar por la anterior declaración y a poner a disposición de la arrendadora el local de referencia, libre y expedito, dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no lo hiciera, todo ello con expresa imposición de costas a dicha entidad demandada. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en surepresentación la Procuradora doña Marina Fullana Colom, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia por la cual se desestimará la demanda formulada y con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte adora. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes que fue declarada pertinente Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas," lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Palma de Mallorca, dictó Sentencia de fecha 27 de junio de 1991 , con el siguiente fallo: "Que desestimando como desestimo la demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano del local de negocio sito en esta ciudad, plaza Mayor, núm. 12, esquina plaza Marqués del Palmer, interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Antonio Obrador Vaquer, en nombre y representación de la entidad "Plamayor, S. A.", contra la entidad "Damart, S. A.", representada por la Procuradora de los Tribunales doña Marina Fullana Colom, debo absolver y absuelvo a la entidad "Damart, S A." de todos los pedimentos de la demanda interpuesta de adverso, todo ello sin hacer expresa imposición a la partes de las costas procesales causadas en esta instancia».

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia, por la representación de la parte actora y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Tercera de lo Civil de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó Sentencia con fecha 6 de marzo de 1992 . con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: 1.° Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "Plamayor, S. A.", contra la Sentencia dictada el 27 de junio de 1991, por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de esta ciudad , en los autos de juicio de arrendamientos urbanos de que dimana el presente rollo, la cual se revoca y deja sin efecto. 2." Se estima la demanda formulada por la entidad "Plamayor, S. A." contra "Damart, S. A." y se declara resuelto el contrato de arrendamiento existente entre ambas partes respecto del local de negocio sito en esta ciudad, plaza Mayor, núm. 12, esquina plaza Marqués del Palmer; condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a poner a disposición de la arrendadora el local de referencia, libre y expedito, dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que no lo hiciera; todo ello con expresa imposición de las costas de la primera instancia a la demandada. 3." No se hace expresa declaración sobre las costas de esta alzada».

El Procurador de los Tribunales don Eduardo Morales Price, en nombre y 957 representación de la entidad "Damart, S. A.", ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en fecha 6 de marzo de 1992 , con apoyo en los siguientes motivos: 1." "El presente motivo de casación se formula a tenor del art. 1.692.5, esto es, por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y jurisprudencial aplicable al caso. Concretamente, por aplicación indebida del art. 114, causa séptima de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al infringirse las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30 de noviembre de 1988 (Aranzadi 5.707), 27 de septiembre de 1985 (Aranzadi 4.478), 20 de diciembre de 1988 (Colex 1.208) y 26 de enero de 1987 (Colex 21 ), que exigen para que se de lugar a la resolución de un contrato de arrendamiento por obras, que estas se hayan realizado dentro del perímetro de lo arrendado». 2° "Se formula a tenor del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, y prueban por sí mismos que la entidad propietaria arrendadora tuvo intervención directa en la obra. Tales documentos son los obrantes a los folios 27,32 y 95 de los autos». 3.° "Se formula en base al art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.253 del Código Civil y Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 15 de octubre de 1962, 7 de diciembre de 1964,29 de noviembre de 1969,10 de mayo de 1975 y 18 de octubre de 1991 , sobre presunción de consentimiento de las obras, por parte del propietario arrendador, dadas las circunstancias de cada caso». 4." "Se articula en base al art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la doctrina contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14 de marzo de 1968 (ref Aranzadi 1.739), 4 de febrero de 1989 (Colex 27), 7 de junio de 1979 (ref Aranzadi 2.550) y 4 de julio de 1991 (ref. Aranzadi 5.323 ), expresiva de que las obras iniciales de adaptación se consideran autorizadas». 5.° "A tenor del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 29 de noviembre de 1967 (ref 4.860), 16 de octubre de 1974 (ref. 3.805), 3 de abril de 1975 (ref. 1.411), 7 de noviembre de 1981 (ref Aranzadi 4.077), y 29 de mayo de 1990 (Colex 670 ), indicativas de que las causas de resolución establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos deben ser interpretadas en sentido restrictivo, y en cuanto a la relativa a obras inconsentidas o que modifiquen la configuración, no procede si éstas son mínimas». 6." "En base al art. 1.692.5 de la Ley procesal , por inaplicación de los principios de la buena fe, e infracción del art. 9.° de (a Ley de Arrendamientos Urbanos , el art. 7." del Código Civil y el 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , ySentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de marzo de 1962 (ref Aranzadi 1.230) y 31 de enero de 1968 (ref Aranzadi 605 ), sobre la voluntariedad y dolo civil exigido para estimar una causa de resolución de contrato».

Por Auto de esta Sala Primera del Tribunal Supremo, de fecha 12 de noviembre de 1992 , se rehusa el motivo segundo, del recurso formulado, admitiéndose el resto de los motivos alegados. Así admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción el Procurador Sr. Suárez Migoyo en representación del recurrido presentó escrito con oposición al mismo. No habiéndose solicitado por ninguna de las partes para la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de octubre de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Se resuelve por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Palma de Mallorca, en Sentencia de 27 de junio de 1991 , la acción resolutoria del contrato de arrendamiento concertado entre las partes -actora y demandada-. de 22 de mayo de 1985, en cuya demanda se ejercitaba la acción resolutoria por la arrendadora, al amparo de lo dispuesto en el art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por la realización de obras no autorizadas, y que alteran la configuración del local arrendado; demanda que fue debidamente contestada por la demandada, y que se resolvió por dicha Sentencia en sentido desestimatorio, con base a las siguientes premisas de hecho: "a) las entidades, litigantes, concertaron en fecha 22 de mayo de 1985, contrato de arrendamiento sobre el local de planta baja y entresuelo, sitio en el núm. 12 de la plaza Mayor esquina plaza Marqués del Palmer, núm. 5, de esta ciudad; b) la entidad demandante "Plamayor, S. A.", representada por don Antonio Abad Sabater, aparece como propietaria del local y arrendadora, y la entidad demandada "Damart. S A." en calidad de arrendataria (folios 26 a 29 de autos); c) la cláusula sexta del contrato arrendaticio de referencia plasmaba la autorización a la entidad arrendataria para llevar cabo en el local arrendado las obras de adaptación o acomodación que estimare convenientes, pero con aprobación expresa de la entidad arrendadora de los planos del proyecto de reforma; d) ambos contratantes nombraron al arquitecto Luis García Ruiz como director técnico de la obras, estipulándose como fecha tope de finalización la del 31 de diciembre de 1985, y se adjuntaba al contrato el plano delimitador del local, grafiando su configuración y mostrando su conformidad la arrendataria». En el fundamento jurídico 3°, se expresa que, aunque la acción resolutoria se basa en el ejercicio no autorizado de las dos obras que se consideran ilegales, no obstante, por lo acontecido en el pleito, la resolución del contrato se funda en la primera obra ilegal denunciada, por cuanto que la segunda, consistente -según la parte-. en lo relativo a la escalera de acceso, había sufrido un cambio de emplazamiento y desarrollo en relación con los planos y proyecto de las obras de adaptación, por lo que cabe decir, que ni el emplazamiento ni el desarrollo de la escalera fue variado ante la existencia de dificultades para su realización, -y así lo reconoce el propio representante de la demandante al absolver la posición 6." de la confesión-; por lo que la acción se refiere a la siguiente obra ilegal denunciada, que es el cambio del tabique al que luego se hace referencia. En el fundamento jurídico 4.°, que habida cuenta lo dispuesto en el art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuanto a la conformidad o consentimiento de la arrendadora se hace constar, que difícilmente es atendible que la entidad actora no interviniera o supervisara las obras realizadas, cuando la cláusula 3." del contrato preveía una bonificación de 25.000 pesetas mensuales, sobre la renta pactada, que en la cláusula antedicha se facultaba a la entidad arrendataria a realizar obras de adaptación o acomodación que estimase conveniente, aunque no se obligase a ello, por lo que debe entenderse la autorización otorgada en tan amplios términos para que pudiera realizarse las que considere necesarias en tercer lugar en cuanto a la realización del proyecto se especifica, que el arquitecto fue nombrado de común entre ambas partes y así quedó plasmado en el contrato a los fines de la verificación de las correspondientes obras; en cuarto lugar que desde la finalización de las obras hasta la interposición de la demanda, han transcurrido aproximadamente cinco años. En el fundamento jurídico 5.", en tenor al concepto de configuración, en la idea de si las obras realizadas alteran la configuración del local, se especifica, que aparte de otras pruebas, del propio reconocimiento judicial se desprende que desde la planta baja no existe comunicación con el exterior, ni siquiera con el patio interior ni directamente con otras fincas; que los tubos de ventilación no han sido cambiados; que las ventanas de los vecinos comuneros más próximos lo están a unos 75 metros; en definitiva, las obras realizadas se especifican a resultas de la prueba de reconocimiento judicial. En el fundamento jurídico 5.°, esto es: "a) en el lugar indicado por la actora existía una apertura que daba a un patio; b) el patio interior es comunitario; c) la puerta o pared donde existía la apertura ha sido demolida; d) la superficie del patio interior comunitario (2,40 m por 2,04 m, aproximadamente) ha sido incorporada al local arrendado; e) la ocupación del patio interior comunitario no estaba prevista sobre planos ni el proyecto de reforma presentado en el Colegio de Arquitectos por el director de la obra realizada -croquis de folios 10 y 14, el plano de folio 33, firmado por ambas partes contratantes, conjuntamente con los planos de folios 54 y siguientes, sin firmar y el plano de folio 34, sinfirmar por las partes contratantes y que incluye la incorporación del patio comunitario-, todo ello corroborado en el reconocimiento judicial (folio 121) de fecha 10 de junio de 1991, y con anterioridad cuando en el contrato de arrendamiento (folio 26) de 22 de mayo de 1985 se adjuntaba un plano delimitador del local de negocio, grafiando su configuración, con la conformidad de la arrendataria "Damart, S. A."... Por lo cual, no habiéndose alterado dicha configuración, tampoco procede por este motivo la estimación de la demanda; Sentencia que fue objeto de recurso de apelación por la actora, y que se resolvió por la de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección Tercera, de 6 de marzo de 1992 , en sentido estimatorio del recurso, revocando la primera Sentencia y estimando la demanda, conforme a la siguiente línea decisoria: en su fundamento jurídico 1." se reflejan los hechos probados ya constatados por el Juzgado, se añade: "... En la cláusula duodécima del citado anexo se pactó que simultáneamente al otorgamiento del contrato, se firma también el correspondiente plano en el que queda delimitado el local objeto del mismo, así como grafiada su configuración, mostrando la arrendataria su conformidad con tales planos, así como con el local de referencia, que ha revisado, y examinado de plena conformidad. La arrendataria, "Damart, S. A." a fin de llevar a cabo la obra de reforma y adaptación del local a su nuevo destino, contrató los servicios de los arquitectos Sres. García-Ruiz que realizaron el proyecto básico y de ejecución de la reforma, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares el día 8 de julio de 1985, que no fueron pasados a la firma de la arrendadora para su conformidad, e iniciadas las obras se procedió por la indicada locataria a demoler una pared de cierre del local que daba a un patio interior -seguramente comunitario- de superficie rectangular (2,40 por 2,04 metros), cubriéndolo por la parte superior a nivel de la planta entresuelo, anexionándolo al local del que no formaba parte, no constando en los planos firmados al suscribir el contrato -aparece en dicha pared una ventana que daba al patio interior- delimitadoras del objeto del arriendo, ni en el proyecto de reforma en que igualmente se grafía la existencia de una ventana», y con base a tales antecedentes, la Sala decide en su fundamento jurídico 2.", si efectivamente la conducta de la arrendataria se subsumió en la causa resolutoria del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En su fundamento jurídico 3.°, se expone que el concepto de configuración, es algo circunstancial, y se subraya sin más, "que la supresión de una pared de cerramiento del local para comunicarlo con un patio interior, cubrirlo a nivel de entresuelo y anexionarlo al local arrendado con total independencia de la calificación que tenga el patio interior de comunitario o privativo, puesto que el hecho de demoler una pared de cerramiento del local y unirlo al patio interior, es obra, que de modo indisputado modifica la configuración del inmueble, como lo tiene declarado el Tribunal Supremo». En el fundamento jurídico 4.°, en cuanto si estaban autorizadas dichas obras, hay que tener en cuenta lo dispuesto en la cláusula 6." del contrato que autoriza a la arrendataria llevar a cabo las obras necesarias de adaptación del local a su nuevo destino; que en ese sentido, al haber pactado las partes de manera clara, terminante y en el momento de iniciarse la autorización de obras a realizar por la entidad arrendataria para adecuar el local a su nuevo destino, de venta de mercaderías al por menor perfectamente delimitado, el local objeto del contrato y grafiada su configuración con la firma de los plano en el momento de concertar el arriendo (cláusula 12), la obra denunciada no encuentra amparo en dicha autorización, por rebasar sus límites consistentes en demoler una pared de cerramiento e incorporarlo al local del palio interior cambiando su configuración, obra que no está prevista en el proyecto de reforma redactado por el arquitecto. En el fundamento jurídico 5.° en cuanto a la falta de consentimiento para la realización de tales obras, se hace constar, que en el caso que se decide: "... la única intervención de la entidad arrendadora "Plamayor. S. A.", se limitó a firmar el encargo del proyecto básico y de ejecución de la reforma del local, junto con la arrendataria "Damart, S. A.", a los arquitectos Sres. Cosme - Felix , conforme a lo pactado en el contrato, sin que se acredite que tuviera otra intervención en las obras de reforma, llevadas a cabo todas ellas por técnicos y personal dependiente exclusivamente de la arrendataria, corriendo a su cargo todos los gastos: resultando irrelevante que la arrendadora no supervisara las obras, pues ninguna obligación asumió en dicho sentido, siendo la cláusula de bonificación de la renta en aras a la reforma usual en este tipo de contratos y la amplitud de la autori-zación no significa que la arrendataria pudiera unilateralmente rebasarla, pues, como ' queda dicho, el perímetro del local arrendado quedó perfectamente delimitado a raíz de lo expresamente acordado en la duodécima condición anexa del contrato, y por último, el transcurso del tiempo antes de ejercitar la acción resolutoria nada implica, pues sólo discurre a efectos de la posible prescripción de la acción. Por todo lo cual procederá estimar el recurso y revocar la Sentencia atacada»; por lo que procede dictar referida Sentencia; la cual es objeto del presente recurso de casación interpuesto por la parte adora, con base a los siguientes motivos de casación, de los cuales el segundo fue rehusado en el trámite correspondiente.

En el primer motivo se denuncia, a tenor del cauce jurídico del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la aplicación indebida del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ello por cuanto la parte actora fundó su pretendido derecho de resolución del contrato de arrendamiento por obras que se realizaron en un pequeño patio de luces de poco más de 4 metros cuadrados, palio que no estaba incluido en el arrendamiento por hallarse fuera del perímetro del local expresamente grafiado; en consecuencia, realizadas las obras fuera del recinto objeto de arrendamiento debería ser estimado este motivo. No procede su acogida, por cuanto que frente a ese relato y ubicación del lugar en donde se practican las obras, debe prevalecer lo indicado en el fundamento jurídico 3." de la Sentencia recurrida, enla cual de manera categórica se especifica que las obras consistentes en la supresión de una pared de cerramiento del local (se sobreentiende arrendado), para comunicarlo con un patio interior, cubrirlo a nivel de entresuelo y anexionarlo al local arrendado; es evidente que el lugar exacto de la obra está perfectamente inmerso dentro del espacio constitutivo del local arrendado, por lo que el motivo ha de rehusarse. En el tercero motivo se denuncia, por igual vía, la infracción de lo dispuesto en el art. 1.253 del Código Civil y demás Sentencias del Tribunal Supremo que cita; al respecto se hace constar, que la obra realizada por "Damart, S. A." - por importe superior a los 13.000.000 de ptas., se hizo conjuntamente tanto la del local en si como la pequeña del patio llamado de carácter comunitario; que se hizo a la vista de todos y bajo la dirección y vigilancia de los arquitectos designados contractualmente, que al deducir de los hechos anteriores que la propiedad lo consintió, no es absurdo ni ilógico, ni inverosímil, por lo que cabía estimar autorizada la obra por presunción de lo dispuesto en el art. 1.253 del Código Civil , a lo que se responde que ese juego presuntivo en caso alguno la Sala ha utilizado, y que no cabe sobreponer a su juicio categórico que se establece en el fundamento jurídico 5.° antes transcrito, por lo que el motivo ha de rehusarse. En el cuarto motivo, se denuncia la doctrina jurisprudencial entendedora que las obras iniciales de adaptación deben considerarse autorizadas, admitiéndose que a través de todo el procedimiento quedó probado -además de no resultar contradicho por la parte actor a-, que todas las obras realizadas por la actora lo fueron simultáneamente y con inmediatez total a la firma del contrato de arrendamiento sin interrupción alguna, y es en este cuarto motivo donde se plantea la cuestión fundamental de si tratándose de obras de adaptación del local arrendado a las nuevas necesidades del negocio del arrendatario, deben las mismas prevalecer, incluso frente a cualquier posible apartamiento del diseño autorizante que, en su caso, pudiese existir expresamente pactado al respecto, al punto, acerca de la interpretación jurisprudencial de las llamadas "obras de adaptación» conviene destacar por un lado el criterio sentado en la Sentencia de 14 de febrero de 1989, en la cual se especifica acogiendo básicamente lo dispuesto en la Sentencia de 22 de noviembre de 1962, que ante la realidad de que se trata de obras de adaptación no cabe estimar la acción de resolución del contrato por realización de obras inconsentidas, por ser más bien obras de adaptación realizadas en fechas próximas a la celebración del contrato, por lo que se entienden autorizadas, o autorizadas expresamente después, o impuestas por autoridad municipal, en cualquier caso, procede la desestimación de la acción resolutoria; criterio igualmente reflejado en la posterior Sentencia de 4 de julio de 1991, en donde se especifica que la doctrina de esta Sala, en relación con las obras de adaptación, es que aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse próximas a la fecha de celebración del contrato, lo cual no se da, pues se ejercitan tres o cuatro años después de dicha celebración; tesis ésta, ratificada por la Sentencia de 27 de abril de 1994, en la cual se argumenta: "... Podría admitirse incluso que la conversión de huecos en escaparates, colocación de rótulos, pintura de fachada, apertura de huecos en muros interiores, saneamiento y distribución del interior, obras todas autorizadas en la estipulación quinta del contrato, sí presentan el carácter de obras de acondicionamiento al tener por finalidad la disposición o preparación del local para mejor adecuarlo al uso comercial para el que fue arrendado, y siendo así, sería aplicable al caso la jurisprudencia - Sentencia de 4 de julio de 1991, reiterativa de doctrina anterior- declarativa de que las obras de adaptación, aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse con proximidad a la fecha de celebración del contrato, circunstancia no concurrente cuando, como aquí sucede, se ejecutan transcurridos más de cinco años desde aquella fecha», y se reitera en la de 30 de mayo de 1995 "... Por otra parte, como dice la Sentencia de 20 de diciembre de 1991, "para la resolución de la cuestión que plantea el motivo ha de dejarse sentado que la doctrina de esta Sala (contenida no sólo en las Sentencias en que se apoya la aquí recurrida -las de 17 de diciembre de 1951, 28 de diciembre de 1961, 13 de febrero de 1962 y 25 de junio de 957 1969-, sino también en otras de fecha más reciente como las de 27 de noviembre de 1985,15 de diciembre de 1987 y 17 de abril de 1989) con arreglo a las cuales las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado, y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del duelo...». La anterior doctrina jurisprudencial parte pues de dos consideraciones, que al tratarse de obras de adaptación, esto es, las que se realizan a seguido o con vistas a la formalización del contrato de arrendamiento para adecuar el contrato a las necesidades del arrendatario, hay que entender que tales obras, al referirse a obras de adaptación no pueden considerarse como obras inconsentidas, sobre todo porque están realizadas a fechas próximas a la celebración del contrato, según la Sentencia de 22 de noviembre de 1962, o autorizadas expresamente después, o impuestas por autoridad municipal; que dichas obras para que puedan considerarse en razón a su calificación de obras de adaptación han de ejecutarse en fechas próximas a la celebración del contrato y no cuando transcurren varios años tras su celebración, es evidente, pues, que aplicando dicha doctrina al caso de autos, por un lado, no existe duda de que por la misma Sala en sus diversos fundamentos jurídicos, sobre todo en el fundamento jurídico 4.° se califica a esas obras, como obras de adaptación, esto es, las que son necesarias para adaptar el local al nuevo destino del arrendatario, y tampoco existe cuestión de que repetidas obras según la expresa autorización a que se refieren lascláusulas del contrato, fueran realizadas inmediatamente tras la celebración del mismo, y sobre todo antes del término en que estaba previsto (31 de diciembre de 1985), con lo que, se concluye en que ello debe prevalecer, máxime cuando, en el caso de autos, se da la circunstancia peculiar de que tampoco se ha discutido que la mayor parte de las obras ejecutadas por la arrendataria se acomodaron perfectamente a la expresa autorización, por lo que hay que derivar en que lo relativo a la obra secundaria de también adaptación del patio interior, en torno a la supresión de la pared y su unión con la supuesta zona comunal, en caso alguno puede enturbiar que se trata también de una obra de adaptación tendente a utilizar ese espacio para cualquier acomodo a las necesidades de la propia arrendataria; en todo caso, lo que se quiere subrayar, es que este posible exceso según el pacto expreso de obra autorizada, referido a la alteración de su patio interior, de escasos no puede apartar el beneficio de la interpretación laxa que la repetida jurisprudencia realiza de las denominadas obras de adaptación (su sentido justo y razonable resplandece: pues se presupone que tales obras responden a las exigencias de adecuar el local a las necesidades para lo que se arrienda, causa y fin de la locado que pervive al contrato y que justifica su implícita autorización en todo caso), sobre todo, cuando ello se ha practicado a seguido de su celebración, a lo que cabe añadir como razona el Juzgado, la tardanza en la propia reclamación de la acción al transcurrir cinco años -fundamento jurídico 5.°- desde la verificación de las mismas, (lo que no explica en mora la significación y constancia de la cláusula 3." que compensaba en la renta el importe de todas las obras de adaptación). Todo lo cual debe conducir a la admisión del motivo, y sin necesidad de examinar el resto, y actuando conforme a lo dispuesto en el art. 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según los términos en que está planteado el debate considerar correcta la línea de razonamiento decisorio expuesto por la primera Sentencia (y hasta reproducir su fundamento jurídico 6.°, cuya solución sirve para eventuales acciones en torno a la titularidad del susodicho patio), confirmando la misma y con la estimación del recurso, dejar sin efecto la Sentencia recurrida, con las demás consecuencias derivadas, sin que a tenor del art. 1.715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523,710 y 873 de dicha ley, aplicables en su caso, al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la entidad "Damart, S. A.", contra la Sentencia pronunciada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en fecha 6 de marzo de 1992 , la que dejamos sin efecto, confirmando íntegramente la de primera instancia, sin expresa imposición de costas en ninguna de las instancias. Y a su tiempo comuniqúese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez. Ponente que ha sido en el trámite de los présenles autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.