STS, 11 de Diciembre de 1995

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Santa Cruz de Tenerife, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía núm. 275/1988, seguidos entre partes, como demandante don Rafael , y como demandados don Emilio y la entidad mercantil "Construcciones Cuman, S.

A.», estos últimos con la misma representación procesal, sobre reclamación de cantidad.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y previos los trámites legales, en especial el recibimiento del juicio a prueba, en su día, dicte Sentencia por la que se declare que los demandados, solidariamente, están obligados a pagar al demandante, mi representado, como indemnización de daños y perjuicios (cláusula VI del contrato de fecha de 3 de julio de 1984, en relación con el documento privado de fecha 21 de agosto de 1986), la cantidad de 1.850.000 ptas.(50.000 ptas por 37 apartamentos), mensuales a partir de la fecha pactada para la terminación total de las obras (con cédula de habitabilidad y de ocupación), 19 de agosto de 1987, y hasta que estén totalmente terminadas, con cédula de habitabilidad y de ocupación, obligándoseles, además, a terminar las obras (y a obtener la cédula de habitabilidad y ocupación), y subsanar los defectos, que se especifican en el informe técnico emitido por arquitectos, acompañado con la demanda (documento núm. 8), o, en su caso las que se determinen en período probatorio; obligándoles, en definitiva, a estar y pasar, por las anteriores declaraciones y condenar, en imponiéndoles, las costas».

Admitida a trámite la demanda por la representación de "Construcciones Cuman, S. L.», se contestó la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y después de seguir el procedimiento por todos los trámites legalmente establecidos, y de recibirlo a prueba -que desde ahora se interesa de forma expresa- en su día dictar Sentencia por la que, desestimando la demanda, se absuelva a la entidad mercantil "Construcciones Cuman, S. L." de los pedimentos deducidos en aquella e imponiendo las costas a la parte actora, por ser preceptivas».

Por la representación de don Emilio , se contestó la demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y de recibirlo a prueba -que desde ahora se interesa de forma expresa- en su día dictar Sentencia por la que, desestimando la demanda, se absuelva a don Emilio de los pedimentos deducidos en aquella, e imponiendo las costas a la parte actora, por ser preceptivas».

Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 8 de abril de 1991, cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador don Alejandro Obón Rodríguez, en nombre y representación de don Rafael contra la entidad "Construcciones Cuman. S. L.» y contra don Emilio , debo declarar y declaro que estos últimos vienen obligados a abonar al actor, como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de 1.850.000 ptas., condenándoles a estar y pasar por esta declaración, y a pagar dicha suma al actor, sin hacer expresa imposición respecto a las costas procesales causadas en esta instancia».

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que lúe admitido y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Iltma. Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictó Sentencia en fecha 16 de marzo de 1992 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: La Sala decide: Estimar el recurso de la parte demandada y desestimar el recurso del actor, con revocación de la Sentencia de instancia.

Desestimar íntegramente la demanda y absolver a los demandados de todos sus pedimentos. Imponer al actor el pago de las costas de primera instancia, y las del recurso de apelación interpuesto por los demandados».

Por el Procurador de los Tribunales don Federico Olivares de Santiago, en nombre y representación de don Rafael , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos: 1° "Por infracción de ley, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Alegamos violación, por el concepto de inaplicación del art. 1.282 del Código Civil , en su relación con los arts. 1.283 y concordantes del Código Civil ». 2." "Por infracción de ley al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Alegamos violación por inaplicación del art. 1.115 del Código Civil . 3.° "Por infracción de ley, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos violación, por interpretación errónea del art. 1.281 del Código Civil ».

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 28 de noviembre, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

Don Rafael promovió juicio declarativo de menor cuantía contra don Emilio y la entidad mercantil "Construcciones Cu-man, S. L.», a fin de que la Sentencia a dictar declarase que los demandados, solidariamente, están obligados a pagar al actor, como indemnización de daños y perjuicios (cláusula VI del contrato de fecha 3 de julio de 1984, en relación con el documento privado de fecha 21 de agosto de 1986), la cantidad de 1.850.000 ptas. (50.000 ptas por 37 apartamentos) mensuales, a partir de la fecha pactada para la terminación total de las obras (con cédula de habitabilidad y de ocupación), 19 de agosto de 1987, yhasta que estén totalmente terminadas, con cédula de habitabilidad y de ocupación, obligándoles, además, a terminar las obras y subsanar los defectos que se especifiquen en el informe técnico emitido por arquitectos, acompañado con la demanda o, en su caso, los que se determinen en período probatorio, y obligándoles, en definitiva, a estar y pasar por las anteriores declaraciones, cuyas pretensiones se basaban en los documentos referidos, así como en el de fecha 13 de agosto de 1987, igualmente privado, y respecto a los cuales, es de exponer, en síntesis, lo siguiente: -Por el de 3 de julio de 1984. suscrito entre los Sres. Rafael y Emilio , de permuta de terrenos por fincas futuras, el primero cedía al segundo una determinada parcela, al término municipal de Arona y lugar de "Somada de los Eres o de los Seres», a cambio, entre otras contraprestaciones, del 20 por 100 del total de metros cuadrados de obra ejecutada, en todo tipo de edificaciones c instalaciones, tales como apartamentos, garajes y locales comerciales, con todo cuanto le sea anexo, accesorio y perteneciente, y ello en el plazo de 24 meses a partir del momento en que el Sr. Emilio obtenga la autorización y licencia para ejecutar las obras, las que deberían dar comienzo dentro de los 15 días siguientes a aquel en que por el Ayuntamiento se hubiera aprobado el proyecto de edificación que el Sr. Emilio se obligaba a presentar antes del día 31 de diciembre próximo (estipulaciones III y IV), conviniéndose, también, que: "Para el supuesto de que las referidas construcciones no fueran entregadas por don Emilio completamente terminadas, en el plazo estipulado el Sr. Emilio , queda obligado a abonar, a partir del expresado término, a don Rafael , la cantidad de 50.000 ptas por apartamento, en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Transcurridos 180 días, de este último plazo, sin que igualmente, se hubiera producido la entrega de las citadas construcciones el Sr. Rafael , podrá optar, por exigir el cumplimiento del presente contrato, en todas sus partes, o, recuperar la propiedad del solar con las construcciones que se hubiesen realizado. Lo mismo ocurrirá, a instancia del Sr. Rafael , si las obras no se hubiesen comenzado en el plazo de tres meses, siguientes a la obtención de la licencia, que ésta no hubiese sido solicitada en debida forma, antes de 31 de diciembre de 1984, o de estar interrumpidas las obras por plazo superior a dos meses, una vez comenzadas» (estipulación VI) y que: "Don Emilio , queda obligado a formalizar la correspondiente declaración de obra nueva y división horizontal, en su caso, y entrega de lo convenido, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, libre de cargas y gravámenes, al Sr. Rafael en el plazo señalado, respecto a la entrega; siendo de cuenta y cargo de don Emilio , cuantas obras sea necesario ejecutar para llevar y acoplar a la parcela transmitida el agua potable, la luz eléctrica y el alcantarillado. Igualmente, serán de su cargo las obras de pavimentación y jardinería correspondiente a la franja perimetral de la tan repetida parcela. La finca dispondrá a pie de parcela los suministros de agua, electricidad, teléfono y conexión con depuradora de oxidación total» (estipulación VII). Por el de 21 de agosto de 1986, suscrito entre los señores ya nombrados y don Adelto Acosta Herrera, en representación de la mercantil "Construcciones Cuman. S. L.», se expuso que en ese día se había procedido al otorgamiento de escritura pública de segregación de solar, declaración de obra nueva, división horizontal y edificación de fincas, en relación con el solar permutado por el Sr. Rafael así como que sin perjuicio de la sustitución producida por el Sr. Emilio a favor de la citada mercantil, el mismo seguirá respondiendo solidariamente con la mercantil de todas las obligaciones derivadas del contrato privado de permuta de terrenos por fincas futuras, y con igual carácter solidario, quedaban especialmente obligados a entregar al Sr. Rafael totalmente terminadas y con todos los servicios y licencias de ocupación y habitabilidad necesarios, los locales, apartamentos y garajes que le han sido adjudicados, en la fecha en que se terminen y entreguen el inmueble en su conjunto y nunca después de la fecha pactada en el documento privado. Y por el de 13 de agosto de 1987 se hace constar "Recibimos de don Rafael la cantidad de 30.794.896 ptas., en concepto de pago de todas las cantidades adeudadas a la entidad mercantil "Construcciones Cuman. S.

L.", en las que se comprenden el reembolso del préstamo de 10.000.000 de pesetas, recibido en fecha 3 de julio de 1984 y la cantidad de 14.000.000 de pesetas, en concepto de pago de todo el inmobiliario instalado en los apartamentos propiedad del Sr. Rafael . Mediante el percibo de la expresada cantidad quedan saldadas y finiquitadas las cuentas pendientes con el Sr. Rafael , al que reconocemos expresamente nada tenemos que reclamar por ningún concepto; comprometiéndose, por nuestra parte, a hacerle entrega material de las edificaciones que le corresponden por vía de permuta, totalmente terminadas, con las cédulas de habitabilidad y ocupación correspondientes, en las mismas fechas en que se reciban las de propiedad de "Construcciones Cuman, S. L."...». El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Santa Cruz de Tenerife, por Sentencia de 8 de abríl de 1991 y con estimación parcial de la demanda, declaró que "Construcciones Cuman, S. L» y don Emilio venían obligados a abonar al actor, como indemnización de daños y perjuicios la cantidad de 1.850.000 ptas.. condenándoles a estar y pasar por esa declaración y a pagar dicha suma al actor, la cual, fue revocada por la dictada, en 16 de marzo de 1992, por la Sección Primera de la Iltma. Audiencia Provincial de la expresada capital, en el sentido de desestimar íntegramente la demanda y absolver de todos sus pedimentos a los demandados. Y es esta segunda Sentencia la recurrida en casación por don Rafael a través de la formulación de tres motivos amparados en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuyo ordinal deberá ser entendido como el 4.° del mismo artículo, en su redacción por la Ley 10/1992, de 30 de abril , al regirse por ésta el recurso interpuesto.

En el primer motivo del recurso se alega violación, por el concepto de inaplicación, del art. 1.282 del Código Civil , en su relación con los arts. 1.283 y concordantes del mismo texto legal , motivo quese basaba en la interpretación y alcance del documento de 13 de agosto de 1987 por la Sentencia recurrida, y así se razona, resumidamente, lo que sigue: Los demandados pretendieron que se entendiera que la obligación de entregar las edificaciones terminadas, con las cédulas de habitabilidad y ocupación correspondientes, en las mismas fechas en que se reciban las de la propiedad de "Cuman», implicaba una modificación de los dos contratos privados anteriores, en el sentido de que implicaba una ampliación del plazo fijado para la terminación de las obras. Tanto el Juzgado, como la Audiencia, rechazan que tal documentación implicara una ampliación del plazo y como la contraparte se ha aquietado y no ha recurrido quiere decir que en ningún caso puede considerarse dicho documento como de ampliación de plazo por ser una cuestión ya firme. Lo que sucede es que la Sentencia da al documento otra interpretación y dice que la razón de no hablarse del plazo señalado en el contrato inicial, y a punto de vencer, no puede ser otra sino que las obras estaban prácticamente terminadas y sólo quedaba pendiente la obtención de las cédulas de habitabilidad y licencia de ocupación, cuya expedición dependía no ya de la terminación del edificio, sino de las obras de urbanización del sector en que estaba la parcela y, especialmente, las relativas a dotación de los servicios de agua, electricidad y alcantarillado, lo que deduce la Sentencia de algunos certificados obrantes en autos, en los que se daban por terminadas las obras de infraestructura del edificio y que el acople a las redes de agua y alcantarillado es provisional por no estar realizada la conexión a las del correspondiente plan parcial, y en el fundamento de Derecho cuarto añade que la no realización no puede imputarse a los demandados. De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas. Las obligaciones a cargo del Sr. Rafael están delimitadas en la estipulación IX del primero del contrato, sin que a su cargo se haga ninguna referencia a servicios a pie de parcela. Por el contrario, como obligaciones a cargo exclusivo del Sr. Emilio aparecen las consignadas en la estipulación VII, donde se establece que serán de su cuenta y cargo cuantas obras sean necesarias para llevar y acoplar a la parcela el agua potable, la luz eléctrica y el alcantarillado e igualmente las obras de pavimentación y jardinería correspondientes a la franja perimetral de la parcela y que la finca dispondrá a pie de parcela de los suministros de agua, electricidad, teléfono y conexión con depuradora de oxidación total, por lo que no puede ofrecer duda quien sea el obligado a llevar los servicios a pie de parcela realizando las obras necesarias. Y pero es que la Sentencia ni siquiera se plantea la duda del Juzgado pues, en contra de la claridad del contrato, entiende que la no realización de lo llevado a pie de la parcela de los repetidos servicios no puede imputarse a los demandados, interpretación que choca frontalmente con la cláusula VII, y pugna con la lógica, pues en la III del contrato de 21 de agosto de 1986, "Cuman" y el Sr. Emilio quedan obligados a entregar al Sr. Rafael , totalmente terminadas y con todos sus servicios y licencias, los locales, apartamentos y garajes, nunca después de la fecha pactada, todo lo cual aparece reforzado por lo establecido en la estipulación XII del primer contrato.

Indudablemente, la interpretación de lo convenido entre los litigantes, por un lado, don Rafael , y por otra, don Emilio y la entidad mercantil "Construcciones Cuman, S. L.», ha de hacerse con arreglo al contrato inicial, de 3 de julio de 1984, y los documentos posteriores, de 21 de agosto de 1986 y 13 de agosto de 1987, poniéndoles en relación entre sí, siendo evidente que, atendiendo al respectivo contenido de los mismos, los dos primeros constituyen el núcleo central de la contratación, coincidiendo, substancialmente, en su cláusula, y el tercero, el de 1987, representa, más bien, una liquidación de las cuentas pendientes entre los contratantes. A tenor del contrato y documento complementario de 1986, el Sr. Emilio y la mercantil mencionada se obligaban a entregar al Sr. Rafael , los apartamentos, locales y garajes que le habían sido adjudicados, totalmente terminados, con inclusión de todos los servicios y licencias de ocupación y habitabilidad necesarios, en la fecha de terminación acordada, de 19 de agosto de 1987, sin que esta fecha pueda entenderla modificada por la circunstancia de indicarse en el documento de 1987» en las mismas fechas en que se reciban las de la propiedad de "Construcciones Cuman. S. L.», y resultando indiscutible que los inmuebles correspondientes al Sr. Rafael tenían que entregarse terminados en su totalidad, con inclusión de los servicios y licencias antes expresados, extremos en que existe una absoluta coincidencia literal en los tres documentos. Sobre este punto, no cabe duda que las obras puedan estar prácticamente terminadas, desde el punto de vista material, y, sin embargo, no haberse obtenido las pertinentes licencias de habitabilidad y ocupación, que fue lo que aconteció en el caso de autos, como se reconoce por las partes y en las Sentencias recaídas en primera y segunda instancia, reconociéndose, asimismo, que tales licencias se concedieron con posterioridad a la fecha de 19 de agosto de 1987, las que dependían de las obras de urbanización en que estaba ubicada la parcela. Ahora bien, sobre el particular de las licencias es de significar que por la estipulación VII del contrato inicial, el Sr. Emilio se encontraba obligado a ejecutar cuantas obras fuesen necesarias para llevar y acoplar a la parcela el agua potable, la luz eléctrica y el alcantarillado, al igual que las obras de pavimentación y jardinería correspondiente a la franja perimetral de aquélla, y en el inciso final de la estipulación se hacía constar que se dispondrá a pie de parcela los suministros de agua, electricidad, teléfono y conexión con depuradora de oxidación total».

La ilación que, desde luego, se observa entre el inciso final de la transcrita estipulación VII y el texto que le precede, y la aplicación al conjunto de la misma de las reglas hermenéuticas comprendidasen los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil , especialmente, las recogidas en los arts. 1.281 a 1.285, ambos inclusive, autoriza a concluir que correspondía, también, al Sr. Emilio las obras relativas a que la parcela dispusiese, al pie de ella, los suministros de que se habla en el inciso final, criterio que viene a confirmarse con las disposiciones contenidas en las estipulaciones XI y XII del contrato inicial, al establecerse que el Sr. Emilio se obliga a ejecutar íntegramente las obras de la vía 1-1 del proyecto de urbanización "Valle del Sol» y que dicho señor se obliga, igualmente, a constituir, por su cuenta y cargo y a nombre del Sr. Rafael , hasta la cantidad de 6.589.500 ptas., las garantías que puedan serle exigidas por el Ayuntamiento de Arona para responder de las obras de la mentada urbanización, y la conclusión hecha mención difiere de la mantenida en el cuarto fundamento jurídico de la Sentencia recurrida, para el que la no realización de los servicios (está aludiendo a los suministros de agua, teléfono, electricidad y alcantarillado para conexión a depuradora) no puede imputarse a los demandados.

La anterior conclusión derivada de la interpretación del contrato, lleva ineludiblemente a esta otra: Que no obstante estar prácticamente terminadas las obras de construcción, la falta de las licencias de habitabilidad y ocupación determinaba que el contrato en cuestión no podía considerarse como cumplido por completo a cuantos efectos se desprendían del mismo, toda vez que la obligación de entrega impuesta al Sr. Emilio y a la mercantil "Cuma» y entendida del modo y forma prevenida en las estipulaciones convenidas, no podía entenderse realizada, y, por consiguiente, procede calificar como carente de lógica la interpretación efectuada por el Tribunal a quo, mereciendo, pues, corregirse por vía casacional sin que ello signifique que se desconozca la facultad que le correspondía en la materia interpretativa, pero que no debe prevalecer en aquellos supuestos, como el que nos ocupa, en que no se acomoda a criterios racionales y lógicos.

En atención a la defectuosa interpretación del contrato por el mentado Tribunal, ello conduce a considerar que dejó de aplicar las reglas interpretativas que sobre dicha materia contiene el Código Civil, entre ellas, las de los arts. 1.282 y 1.283 , con lo cual, resulta procedente acoger el primer motivo del recurso y casar la Sentencia recurrida, y la aceptación del motivo dicho hace innecesario entrar en el estudio de los restantes formulados. Recobrado por la Sala el pleno conocimiento del asunto, resulta, asimismo, procedente confirmar en su integridad la Sentencia dictada en primera instancia, en razón a sus acertados fundamentos jurídicos, que se dan por reproducidos en la presente, incluso, el tercero de ellos en el que trata la cuestión relativa al importe de la indemnización a fijar por el retraso en la terminación de las obras, en cuanto que el examen de la estipulación VI del contrato y su dicción literal no permiten discrepar del criterio mantenido por el juzgador, que asigna a la indemnización un carácter global y no mensual, como pretende la parte. Por último, en materia de costas, dadas las prescripciones establecidas en los rituarios arts 523, párrafo segundo, 710 y 1.715.2, no es de hacer declaración especial alguna respecto a las causadas en las dos primeras instancias y en el recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que declarando haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Federico Olivares de Santiago, en nombre y representación de don Rafael , contra la Sentencia dictada por la Sección Primera de la Iltma. Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de fecha 16 de marzo de 1992

, debemos casar y casamos dicha Sentencia, así como confirmar y confirmamos íntegramente la pronunciada, en 8 de abril de 1991, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de la expresada capital, y ello, sin hacer declaración especial alguna respecto a las costas causadas en las dos primeras instancias y en el presente recurso. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. José Almagro Nosete. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.