STS, 27 de Octubre de 1995

El Procurador de los Tribunales don Ángel Regueiro Sánchez, en nombre y representación de la entidad mercantil "Mármoles Puenteledesma, S. L.", formulo ante el Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela, demandada de juicio de desahucio, sobre desahucio de explotación minera por expiración del término e infracción de condiciones contractuales, contra don Baltasar estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia por la quese decrete lugar al desahucio del arrendatario de la mina "El Castillo" por haber expirado el plazo de arrendamiento y haber infringido el arrendatario las condiciones estipuladas en el contrato condenándole a reconocerlo así y a hacer suelta y dejación de la misma arrendada y entregarla a disposición de la arrendadora, bajo apercibimiento de lanzamiento. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en su representación el Procurador don Oscar García Piccoli, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimo pertinentes para terminar suplicando Sentencia en la que desestimando la demanda de desata formulada por "Mármoles Puenteledesma. S. A.", se absuelva de la misma a mi representado, con expresa imposición de todas las costas del juicio al actor. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a; prueba se practicó la que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unida a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia, poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de la mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 2 de Santiago de Compostela dictó Sentencia de fecha 16 de febrero de 1989 , con el siguiente Fallo. Que con estimación de la demanda rectora en los presentes autos, formulada por el Procurador don Ángel Regueiro Sánchez en nombre y representación de la entidad mercantil "Mármoles Puenteledesma, S. L.", debo declarar y declaro haber lugar de desahucio del arrendatario don Baltasar de la mina "El Castillo" arrendada al mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983. por haber expirado el término del arrendamiento, condenando a dicho demandado a reconocerlo así y a hacer suelta y dejación de la mina arrendada y a entregarla a disposición de la arrendadora dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no la desalojase, imponiendo las costas de esta primera instancia al citado demandado".

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia, por la representación de la parte demandada y tramitado recurso con arreglo al Derecho, la Sección Cuarta de lo Civil de la Audiencia Provincial de La Coruña dictó Sentencia con fecha 18 de febrero de 1991 . con la siguiente parte dispositiva, "Fallamos: Confirmando la Sentencia dictada con fecha 16 de febrero de 1989 por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Santiago de Compostela en el juicio de deshaucio núm. 355 de 1988, y estimando la demanda iniciadora del mismo, interpuesta por la entidad "Mármoles Puenteledesma, S. L.", hoy, por cesión "Explotaciones de Rocas Industriales y Mineras, S. A. (Erimsa)" contra don Baltasar declaramos haber lugar al desahucio del demandado de la mina "El Castillo" arrendada el mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983 por haber expirado el término del arrendamiento: por lo que condenamos a dicho demandado a reconocerlo así y a hacer suelta y dejación de la mina arrendada a disposición de la entidad arrendadora dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no la desalojase. Se imponen al demandado y apelante las costas de ambas instancias".

El Procurador de los Tribunales don Rafael Gamarra Megías en nombre y representación de don Baltasar , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en fecha 18 de febrero de 1991 . con apoyo en los siguientes motivos: 1º." "Se ampara en el núm. 2 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del procedimiento. La Sentencia, recaída en un juicio de desahucio infringe el art. 484.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ..." 2.º Se ampara en el número 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico, aplicables al caso, siguiente: arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil ". 3º "Se ampara en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la siguiente norma del Ordenamiento jurídico, aplicable al caso: Art. 1.543 del Código Civil ".

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 10 de octubre de 1995, en que ha tenido lugar.

Ha sido ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Se dicta Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Santiago de Compostela, de 16 de febrero de 1989 , resolviendo el juicio de desahucio promovido por la adora por la que se estima la demanda interpuesta por ésta ("Mercantil Mármoles Puenteledesma, S.L.") frente al demandado ( Baltasar ) en virtud del cual, se declara haber lugar al desahucio del arrendatario codemandado de la mina "El Castillo" arrendada al mismo en escritura pública de 11 de julio de 1983, por haber expirado el término del arrendamiento, con los demás efectos que se establecen; pues habida cuenta el contenido de la escritura pública indicada, donde se pactó la duración de la explotación de cinco años, en su cláusula 2.ª y según la interpretación que se especifica en la misma, es evidente que la duración de dicho arrendamiento había expirado el 10 de julio de 1988 y que no habiéndose producido la tácita reconducción procede estimar la demanda, con independencia de que no se constaten los incumplimientos imputados al arrendatario en elescrito de demanda (previamente en sus fundamentos jurídicos 2.º y 3.°. se rehusaron la excepción de incompetencia e inadecuación de procedimiento alegados por la demandada); apelada dicha decisión por la demandada, se resolvió el recurso por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en 18 de febrero de 1991, confirmando la citada Sentencia en todas sus partes, y con base a la siguiente línea decisoria: en su fundamento jurídico núm. 1.º. se dice, que en el acto de la vista por parte del actor apelado se insistía en su pretensión de que se declarase firme la Sentencia recurrida, por insuficiencia de la consignado de las rentas efectuadas simultáneamente a la interposición del recurso, materia que deviene firme en el fundamento jurídico 3.°, se afirma que la única cuestión a decidir, son las alegaciones de la parte apelante, esto es, sobre la interpretación que ha de darse a la expresión "tiempo determinado» del art. 1.543 del Código Civil , otra sobre la interpretación de los términos de la cláusula 2.ª del contrato litigioso, en donde la parte apelante sostiene que se estipuló una prórroga anual del plazo judicial de cinco años a exclusiva voluntad del arrendatario, afirmando la Sala a quo que dicha interpretación no puede sostenerse con los términos de citada cláusula, que no necesita ninguna interpretación no puede sostenerse con los términos de citada cláusula, que no necesita ninguna interpretación sino que se esté a su sentido literal, tal y como dice el párrafo 1.º del art. 1.281 del Código Civil , por lo que no puede sino insistirse que la expresión "en cuyo caso e Sr. Baltasar pagará las anualidades restantes hasta los cinco años pactados», tras hablar de la facultad arrendaticia de finalizar el contrato, evidencia que le asistía la misma exclusivamente dentro del periodo inicial de cinco años: al señalar -se añade- que el plazo inicial es prorrogable por anualidades, sólo entraña determinar la duración de la prórroga en los supuestos de tácita reconducción aquí no concurrente; en el fundamento jurídico 4.°, en cuanto las alegaciones del apelante sobre la interpretación de la expresión "tiempo determinado" del art. 1.543 y conforme a la jurisprudencia que se cita, se hace constar que no es posible un pacto por el cual se atribuya a la arrendataria la facultad de prolongar el arriendo por tiempo indeterminado; todo lo que conduce a la confirmación de la Sentencia apelada, la cual es objeto del pretexto de casación, con base a los motivos que son objeto de examen por parte de la Sala. Segundo: En el primer motivo, se denuncia al amparo del art. 1.692.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la inadecuación de procedimiento por cuanto se manifiesta que habida cuenta la complejidad del presente contrato de arrendamiento, no puede discutirse en un procedimiento sumario como el de desahucio, por lo que hay una evidente inadecuación de procedimiento al tratarse de un contrato complejo en donde no sólo se dilucida su tiempo de duración, sino el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes. El motivo debe rehusarse, ya que en caso alguno, las circunstancias de la supuesta complejidad puede determinar la inobservancia de que los litigios como el presente -amparados en lo dispuesto en el art. 1.569 del Código Civil - no tengan que tramitarse por las normas de los arts. 1.561 y siguientes, título XVII del libro II. sobre los juicios de desahucio de la Ley de Enjuiciamiento Civil amen de que dicha alegación, aun cuando se adujo en la primera instancia y fue debidamente contestada por el juzgador en su fundamento jurídico 3.°, no se reprodujo en el trámite de apelación por lo que viene a resultar intempestiva la misma por lo cual el motivo ha de rehusarse. En el segundo motivo se denuncia, al amparo del art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción de las normas del Ordenamiento jurídico aplicadas al caso arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil y se critican la argumentación interpretadora que la Sala efectúa de lo expresamente establecido por las partes en la cláusula 2.ª del contrato de arrendamiento contenido en la escritura pública de 11 de julio de 1983. sosteniendo que la interpretación habrá de serla conforme a la tesis sostenida en el recurso. En el tercer motivo se denuncia, por igual vía, la infracción de lo dispuesto en el art. 1.543 del Código Civil , sobre la expresión por tiempo determinado, al afirmar la Sala, que ello es incompatible con el pacto que deja a voluntad del arrendatario el prorrogar el contrato de arrendamiento al manifestar que dicho pacto es contrario a la naturaleza temporal de tal contrato; que desde luego, de los tres elementos que se intercalan en la descripción del art. 1.543 los dos primeros son esenciales, no siéndolo el relativo al tiempo determinado: que desde luego hoy en día no existe ninguna razón que se oponga a que la duración del contrato de arrendamiento pueda dejarse a la propia voluntad del arrendatario, si así está específicamente pactado. La Sala procede a contestar estos motivos.

En el segundo motivo se denuncia las normas de interpretación contenidas en los arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil en que ha incurrido la Sala al entender que no se había pactado en el contrato esa facultad de prorrogarlo a favor de la arrendataria; que la tesis que sostiene el fundamento jurídico 3.º es inadecuada e incumple la propia literalidad del contrato referido en su citada cláusula. Y el motivo ha de prosperar porque en efecto, partiendo del tenor literal de dicha cláusula, ha; que analizar los distintos supuestos de hecho que en la misma se contemplan: 1.º De forma terminante se establece que el plazo de arrendamiento lo es por un plazo de cinco años, prorrogable por anualidades; esto es sin más, induce a pensar que el plazo de duración es de cinco años y que la prórroga-obviedad, sin duda- provendrá tras la expiración de dicho plazo de duración, por cuanto no es posible hablar de prórroga de un contrato de arrendamiento cuando se está dentro del trato convenida 2.° Que esa regla general, según la cláusula, se excepciona cuando sea el propio arrendatario quien notifique a la arrendadora por carta certificada, con noventa días de antelación, la finalización del mismo; de lo que, es indiscutible se está permitiendo que ese plazo de duración puede perfectamente enervarse o interrumpirse por facultad del arrendatario cuandoexpresamente se lo notifique así a la arrendadora por cara certificada, con noventa días de antelación a la finalización del mismo; y en el caso de autos, no existe, en absoluto, esa conducta expresa y terminante por parte del arrendatario, de notificar a la arrendadora su voluntad de finalizar el contrato, no pudiendo entenderse que cumple esa finalidad la referencia que en la primera Sentenciase hace al acta notarial de 14 de enero de 1988 -sic- en su fundamento jurídico 4° por lo demás, aspecto este silenciado en la propia Sentencia recurrida. 3.º La propia cláusula expresa como consecuencia de la anterior, que el Sr. Baltasar pagará las anualidades restantes hasta los cinco años pactados; porque claro, que esta previsión colma de sentido razonable la adecuada interpretación de lo pactado en susodicho contrato de arrendamiento, en la idea de que, efectivamente, cuando por parte del Sr. Baltasar se interrumpa el tracto convenido o la duración quinquenal del contrato de arrendamiento, entonces, se le viene como a sancionar económicamente en la misma línea de la análoga hipótesis arrendaticia ordinaria, al establecer que con independencia de que finalice el contrato, anticipadamente, él deberá satisfacer no obstante, el canon establecido a las anualidades que restan hasta que transcurran los cinco años establecidos; quiere decirse pues, que con esos supuestos contemplados en cláusula 2.ª unido al sentido de la cláusula XIV que expresamente contempla esas prórrogas después del transcurso del plazo de duración previsto de cinco años, la interpretación no es la sostenida en la Sentencia recurrida (que viene hasta apoyarse en una tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil no mencionada en la ratio petendi de la acción), sino la que se sostiene en el motivo, o sea que se establecía una previsión de prórroga unilateralmente concedida al arrendatario y que, en consecuencia, salvo que se enervase o no se utilizase por el mismo, el cual podía interrumpir incluso el tracto de la duración de cinco años, susodicho contrato era prorrogable por la exclusiva voluntad del arrendatario; voluntad que indiscutiblemente ha venido manifestándose, por lo cual, no es posible acceder al desahucio por expiración del término, por lo que el motivo ha de aceptarse. En el tercer motivo se denuncia la infracción del art. 1.543 del Código Civil , en cuanto al entendimiento que se hace por la Sala de lo dispuesto en el art. 1.543 de la expresión "por tiempo determinado», y al respecto se subraya, que, sin perjuicio de la versión correcta que la Sala hace del requisito del tiempo determinado, debe manifestarse, para acoger también el motivo, que esta referencia legal al concepto del arrendamiento de cosas, deberá, en cuanto al requisito del tiempo determinado, acomodarse a lo libremente pactado por las partes, en uso de la libertad contractual conferida como principio general en el art. 1.255 del Código Civil ; en consecuencia, si se establece tal arrendamiento de cosas y se fija con respecto al tiempo, no sólo la previsión de su duración, sino la posibilidad de la prórroga del mismo por voluntad unilateral de la arrendataria, esto, desde luego ha de prevalecer y ello con independencia de que tampoco sea esa versión proclive a habilitar un contrato de duración indefinida, por cuanto que (como acertadamente se dice en el motivo) tal riesgo, aunque existiese, no por eso desnaturaliza el contrato de arrendamiento, para lo que es suficiente aplicar por analogía toda una sociología locaticia existente en la actualidad, en donde la prórroga del contrato funciona a la exclusiva voluntad del propio arrendatario; por lo cual, con la admisión del motivo, procede estimar el recurso con los demás efectos derivados, debiendo actuar conforme a los términos en que está planteado el debate a tenor de lo dispuesto en el art. 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dictar la resolución correspondiente, y en ese sentido deberá rechazarse la demanda, absolviendo de la misma a la parte demandada, ya que no se ha producido la expiración del término al funcionar el contenido pactado en la susodicha cláusula 2ª de la escritura, en la que se concretó el contrato de arrendamiento de la explotación minera, en la calendada fecha de 11 de julio de 1983, por lo que procede, con la estimación del recurso, dictar la resolución correspondiente, sin que a tenor del art. 1.715.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil, proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 673 y 710 de dicha ley , aplicables en su caso, al litigio.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Baltasar , contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de La Coruña, en fecha 18 de febrero de 1991 , dejando sin efecto la demanda formulada por "Mármoles Puenteledesma, S. L." (hoy por cesión "Explotaciones de Rocas Industriales y Mineras, S. A.") contra el hoy recurrente Sr. Baltasar , absolviendo de la misma a dicha parte demandada sin especial imposición de costas en ninguna de las instancias y con devolución del depósito constituido. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Eduardo Fernández Cid de Temes. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Antonio Gullón Ballesteros.-Rubricados.

Publicación: leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audienciapública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.