STS, 9 de Octubre de 1995
| Ponente | JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ |
| ECLI | ES:TS:1995:7938 |
| Fecha de Resolución | 9 de Octubre de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 862.-Sentencia de 9 de octubre de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.
PROCEDIMIENTO: Juicio ordinario declarativo de menor cuantía.
MATERIA: Cumplimiento de contrato de opción de compra. Arras confirmatorias y no penitenciales.
Interpretación de los contratos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.091, 1.225, 1.232, 1.262, 1.282 y 1.506 del Código Civil. También art. 1.454 del Código Civil, regulador de las arras. Arts 1.101 y 1.902 también del Código Civil. Art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
DOCTRINA: Los preceptos que se citan en abigarrada sustentación del motivo segundo -una vez que el primero lúe inadmitido y se dirigía a denunciar el error de hecho en la apreciación de la prueba- sin concesión entre ellos no sirven para combatir la declaración fáctica de la Sentencia recurrida que se concreta tanto en el ejercicio válido del derecho de opción de compra como en la falta de prestación de consentimiento a la resolución de la compraventa concertada en virtud de la segunda opción.
La interpretación de la Sala de instancia en punto a la calificación del contrato como de opción de compra en el que las arras deben entenderse confirmatorias y no penitenciales según lo concertado por las partes, no puede ser combatida en casación a no ser que resulten notoriamente ilógicas o contrarias a la ley, lo que no acaece en este caso.
En la villa de Madrid, a nueve de octubre de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de los de Madrid, sobre cumplimiento de contrato de opción de compra, cuyo recurso fue interpuesto por doña Marta y doña Mónica , representadas por la Procuradora de los Tribunales doña Sofía Guardia del Barrio y asistidas del Letrado don Juan Ignacio Guerrero Llórente; en el que son parte recurrida don Millán y don Benjamín , representados por el Procurador de los Tribunales don José Luis Ortiz- Cañavate Puig-Mauri y asistidos del Letrado don Agustín de Vicente Retortillo Diez
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de los de Madrid, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancia de don Millán y don Benjamín contra doña Mónica y doña Marta , sobre cumplimiento de contrato de opción de compra.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales de la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho m estimó convenientes, se dictara Sentencia condenando a la parte demandada a cumplir el contrato a que se refiere previa declaración de su eficacia y,en consecuencia formalizar su escritura pública en la- condiciones pactadas. O en su caso se les condene a pagar la cantidad de 4.291.960 ptas. como daño emergente, más la diferencia de valor entre el precio actual del mercado y 10.000.000 de pesetas, como lucro cesante. O para el caso de desestimar las dos anteriores se condene a las demandadas a pagar la cantidad de 6.163.455 ptas. como devolución de los gastos útiles realizada en el inmueble. Y la condena a las demandadas en costal e intereses, Solicitando; medio de tercer Otrosí la anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente.
Admitida a trámite la demanda, las demandadas la contestaron y formularon reconvención alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimara convenientes y terminaron suplicando al Juzgado, se dictara Sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, absolviendo de las pretensiones deducidas de contrario y condenando en costas a los demandantes. Y en su demanda reconvencional suplicaba que previos los trámites legales se dictara Sentencia por la que estiman la presente demanda reconvencional, se condene a los demandados al pago de la cantidad reclamada de
1.000.000 de pesetas, más los intereses legales y las costas.
Por el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate Puig-Mauri en nombre y representación de don Millán y de don Benjamín , contestó la reconvención, alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó convenientes y terminó suplicando al Juzgado se dicte en su día Sentencia por la que desestimando los pedimentos de la contraparte en esta demanda reconvencional, estime íntegramente los pedimentos contenidos en el escrito inicial de la demanda, imponiendo expresamente las costas de este procedimiento a la contraparte.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 26 de septiembre de 1990. cuya partí dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda deducida por el Procurada don José Luis Ortiz-Cañavate Puig-Mauri en nombre y representación de don Millán y don Benjamín contra doña Mónica y doña Marta representadas por la Procuradora doña Sofía Guardia del Barrio, sobre cumplimientos contrato de opción de compra; debo declarar y declaro eficaz el contrato de compraventa proyectado sobre el piso sito en Madrid, plaza del DIRECCION000 núm. NUM000 , NUM001 .º derecha, desde el momento en que los demandantes manifestaron mediante requerimiento notarial su voluntad de adquirir la citada vivienda, y en su virtud, debo condenar y condeno a las demandadas a cumplir el contrato de opción de compra plasmado en el documento privado de 20 de julio de 1986 y en su consecuencia, formalizar en escritura pública el mentado contrato de compraventa en las condiciones pactadas. Subsidiariamente, y para el caso de que tal cumplimiento sea imposible se condena a las demandadas al punto segundo del suplico de la demanda.
Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional absolviendo de sus pretensiones a don Millán y a don Benjamín .
Que por lo que a las costas se refiere, tanto de la demanda principal u originaria como de la reconvención, no procede hacer pronunciamiento de condena a ninguna de las partes de este juicio".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y substanciada la alzada la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid dictó Sentencia con fecha 4 de febrero de 1992 . cuyo tallo es como sigue: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Sofía Guardia del Barrio, en nombre y representación de doña Mónica y doña Marta , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 16, en 26 de septiembre de 1990 sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante".
La Procuradora doña Sofía Guardia del Barrio, en representación de doña Mónica y doña Marta , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al considerar que en la Sentencia recurrida se ha incurrido en error en la apreciación de la prueba. Inadmitido. 2º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts 1.091, 1225. 1.232. 1.255, 1.262, 1.282 y 1.506 del Código Civil y doctrina legal y jurídica y jurisprudencia de esa Excma. Sala en Sentencias de 19 de junio de 1950,6 de marzo de 1.969 y 14 de marzo de 1973. 3.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por inaplicación del art. 1.454 del Código Civil, en relación con la aplicación indebida de los arts. 1.255, 1.281, 1.282,.2, 1.225, 1.232 y las Sentencias de esa Excma. Sala de 20 de mayo de 1967, 1 de abril de 1958 y 22 de octubre de 1956, 17 de febrero de 1982 y 10 de noviembre de 1983. 4.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts 1.101 y 1.902 del Código Civil , y de la doctrina jurídica y jurisprudencia, que los mismos han interpretado.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 27 deseptiembre de 1995.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.
Fundamentos de Derecho
Promovida por don Millán y don Benjamín ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de Madrid demanda de juicio ordinario de menor cuantía sobre cumplimiento de contrato contra doña Mónica y doña Marta que formularon reconvención, con fecha 4 de febrero de 1992, recayó Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid en la que confirmando la dictada por el referido Juzgado el 26 de septiembre de 1990, se estimaba la demanda y desestimaba la reconvención. Sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de ley y en la que se sientan, entre otros, los siguientes hechos: A) Que el documento núm. 2 de la demanda, básico y núcleo del presente juicio contiene un contrato de arrendamiento con opción de compra que tenía por objeto el piso sito en Madrid, plaza del DIRECCION000 , núm. NUM000 , piso NUM001 .° derecha, pactándose que la duración de la opción para poder ejercitarse sería de dos años (estipulaciones 1.º y 7.º) esto es del 1 de octubre de 1986 al 30 de septiembre de 1988, y cuyo precio se establecía en 10.000.000 de pesetas Además se establece en la estipulación tercera que la entrega que se hace en ese acto de 180.000 ptas. es en concepto de alquileres anticipados de los meses de octubre, noviembre y diciembre del presente año y en su caso, junto con los alquileres satisfechos de señal de ejercitarse la opción de compra. B) Que los demandantes han cumplido con todos los requisitos del contrato de opción de autos, ejercitando dicha opción en plazo. C) Que tampoco las reglas de interpretación de los contratos nos llevan a la conclusión que pretende la parte demandada, especialmente el documento acompañado a la demanda con el núm. 31. puesto que dicho documento, reiterando la voluntad del comprador actor de ejercitar la opción de compra convenida, ofrece tres soluciones a las vendedoras demandadas, brindándoles además la posibilidad de cualquier otra alternativa, ofreciéndose a considerarla para dar solución al problema de un modo claramente amistoso. Una de las ofertas, la núm. 2, permite a las demandadas resolver la compraventa, siempre que indemnicen a los actores en los daños y Perjuicios por su negativa a cumplir el contrato, incluyendo en ellos los 2.300.000 ptas. hechas en mejoras del piso, por lo que no se deduce de sus propios términos el carácter de penitenciales de las sumas entregadas, sino cabalmente lo contrario, ya que a la vez que reiteran la validez de la cláusula de opción, manifiestan de un modo inequívoco que "no se cumple el contrato... que tenemos, porque os negáis a cumplirlo". Lo cierto es que esta oferta tampoco fue aceptada, por lo que en nada varía el problema tal como se ha planteado, ni autoriza en modo alguno a entender que aquel primer plazo de renta (y señal a la vez) fuese precisamente la suma a devolver en concepto de arras penitenciales. D) Que por ello debe entenderse fue la suma entregada, dados los términos inequívocos del contrato en este punto no desmentidos por esas ulteriores propuestas) serviría como renta de los primeros meses del arrendamiento, ya que el contrato complejo objeto de juicio era un arrendamiento al que se le añadió una opción, debiendo señalarse que todas las cláusulas del mismo se refieren al arrendamiento, y sólo las tres primeras, además de regular la locación, aluden a la opción, con la concreción precisa de que esa suma que sirve de renta anticipada serviría también de señal y precio anticipado en caso de ejercitarse la opción (fundamentos de Derecho 3.º y 4.º de la Sentencia del Juzgado, expresamente admitidos por la resolución recurrida, así como 3.º y 4.º de esta última)
Fundado el recurso que nos ocupa en cuatro motivos, de los que el primero, que denunciaba error en la apreciación de la prueba con apoyo en un documento básico en el proceso, que han sido objeto de detenido análisis y valoración por los órganos de instancia, fue inadmitido por Auto de esta Sala de 22 de abril de 1993, procede iniciar el conocimiento del recurso por el examen del motivo segundo en el que, por la vía del ordinal 5.° del art. 1.692, se denunciaba infracción de una larga serie de preceptos, algunos de los cuáles carecen de relación entre sí, como son los arts. 1.091, 1.225, 1.232, 1.255, 1.262, 1.282 y 1.506 del Código Civil . Toda esta abigarrada cita de preceptos pretende, en realidad, combatir la declaración contenida en la resolución recurrida e incorporada literalmente a la misma por remisión a la del Juzgado, de que el actor ejercito en tiempo y forma el derecho de opción de compra que le concedía el contrato, sin que por el contrario, aceptara la resolución del mismo pretendida por el hoy recurrente, empeño inútil pues, ni la cita de los preceptos sobre de valor de los documentos privados y la prueba de confesión judicial, ni la del precepto hermenéutico del art. 1.282, ni finalmente, la de los restantes artículos, reguladores de la resolución de la compraventa (art. 1.506), de la obligatoriedad de los contratos (arts. 1.091), la libertad de pactos (art. 1.255), y de la forma de manifestación del consentimiento en los contratos (art. 1.262), todos ellos del Código Civil , sirven en modo alguno para combatir una declaración fáctica contenida en la resolución que se recorre y concretada, tanto en el ejercicio válido del derecho a la opción de compra, como en la falta de prestación de consentimiento a la resolución de la compraventa concertada en virtud de la segunda opción, por lo que cabe decaer este segundo motiva
En análogos términos habremos de pronunciarnos en orden al tercero que, con el mismo apoyo en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con cita de alguno de los preceptos mencionados en el anterior fundamenta a los que añade, en este motivo, el art. 1.454, que regula las arras, pretende combatir, de manera subsidiaria y por si el anterior motivo no tenía éxito, la interpretación contractual que llevó a la Sala de instancia a calificar de contrato de opción de compra en el que las arras deben entenderse confirmatorias y no penitenciales el concertado entre las partes, calificación ésta que compete a la misma, cuyas conclusiones no pueden ser atacadas en casación, a no ser que resulten notoriamente ilógicas o contrarias a la ley, lo que no sucede en el caso de autos. Todo lo cual nos lleva a la anunciada desestimación de este motivo tercero.
Finalmente, el rechazo de los dos motivos anteriores comporta el del motivo cuarto que, alegando infracción de los arts. 1.101 y 1.902 del Código Civil , hubiese requerido para su estimación -como en el desarrollo del mismo se confiera- la de alguno de los anteriores, con la consiguiente casación de la Sentencia recurrida. Que al no haberse producido, arrastra el rechazo de este cuarto y último motivo.
La desestimación de los motivos conlleva la del recurso en ellos fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causada" en el mismo y pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Marta y doña Mónica contra la Sentencia que, con fecha 4 de febrero de 1992, dictó la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. José Luis Albácar López. Francisco Morales Murales. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy: de lo que como Secretario de la misma certifico.
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