STS 593/1995, 16 de Junio de 1995

Se interpone el presente recurso de Casación por la Cia. Mercantil Rhesae, S.A., demandada en este procedimiento, frente a la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5º de 30 de diciembre de 1991, que desestimando su recurso de apelación confirmó íntegramente la del Juzgado de Primera Instancia núm.3 de Marbella, de 18 de marzo de 1991; cuya Sentencia recurrida, tras reiterar los antecedentes de hecho y los fundamentos de derecho de la apelada, en su F.J.1º, reproduce los razonamientos de rehúse de las excepciones planteados en la instancia, esto es, falta de legitimación activa falta de legitimación "ad causam" como excepción de fondo y falta de legitimación pasiva, coincidiendo todo ello con lo argumentado verificado por el Juzgado de Primera Instancia; en el F.J.2º y en relación con el tema controvertido, se hace constar cuanto se especifica "...la compra por la demandada previa a la efectiva constitución de la Comunidad no puede ser nunca causa de invalidez del título constitutivo. Abundando en los razonamientos contenidos en los fundamentos tercero, cuarto y sexto de la sentencia apelada y siguiendo la línea marcada por el Tribunal Supremo en sus sentencias de fechas 18 de abril de 1988 y 24 de abril de 1989 nos encontramos ante una de las innumerables Urbanizaciones existentes en nuestro país en las que aparecen determinados edificios y construcciones comerciales y de vivienda en el ámbito de zonas libres ajardinadas y de servicio que forman un conjunto residencial en el que se disfruta colectivamente de determinados servicios organizados en dichas zonas comunes; y tales servicios y zonas pueden y deben encuadrarse dentro de la categoría de los elementos y pertenencias que menciona el apartado b) del artículo 3º de la L.P.H.. Atribuida la cuota por la promotora antes de la venta a cada uno de los inmuebles comprados por la demandada hay de hecho una copropiedad y corresponsabilidad sobre los repetidos elementos comunes que impiden a "Rhesae S.A." renunciar a su parte, adquirida junto a sus elementos privativos, y en consecuencia renunciar a su proporción en el mantenimiento", asimismo en el F.J. 5º de la sentencia del Juzgado se dice "...constan acreditados los siguientes extremos: A) La sociedad Rhesae, S.A. es propietaria de las siguientes fincas: local destinado a restaurante, con una cuota de participación en los elementos comunes de 13.257%. Doce cabinas de baño, las núm. 181 a 192, con una cuota de participación cada una de ellas del 0'050% y el apartamento núm.200 con una cuota de participación del 0,610%, cuotas todas ellas fijadas en los Estatutos; B) En Junta dePropietarios, celebrada con fecha 23 de octubre de 1988, se adoptaron por unanimidad de todos los asistentes, entre otros acuerdos, aprobar la liquidación de las cuotas debidas por la entidad Rhease, S.A., a la fecha de la Junta, que asciende a la suma de 6.493.150.- ptas., de las que corresponden la cantidad de

4.317.700.- ptas. al periodo comprendió entre el 31 de julio de 1987 al 31 de julio de 1988, y la suma de

2.175.480.-ptas. que corresponden al primer semestre del año presupuestario de la Comunidad, una vez aplicadas las cuotas a los presupuestos aprobados por la Junta y proceder a la notificación de dicha liquidación de cuentas y encargar a sus profesionales la reclamación de la cantidad adeudada, previo otorgamiento por el Sr. Presidente de los correspondientes poderes generales para pleitos en favor de Procurador y Abogado a su libre designación; extremos que constan en la certificación aportada en autos con el Vº Bº del Presidente; C) Dicha certificación fue notificada por conducto notarial mediante carta certificada con acuse de recibo, constando en los autos la recepción de la misma; D) No consta haber sido impugnada la Junta celebrada con fecha 23 de octubre de 1988, ni los acuerdos por ella adoptados, que han de considerarse firmes y ejecutivos. E) Los Estatutos que rigen la Comunidad no recogen la obligación de requerimiento fehaciente de pago, previo al ejercicio de la acción reclamativa; y F) El representante de la Entidad demandada ha reconocido no haber abonado cantidad alguna por las cuotas giradas por la Comunidad de Propietarios al citado Complejo". En el F.J.3º se indica, que problema distinto es determinar la proporcionalidad de la contribución, a lo cual habrá de estarse a los Estatutos aprobados y protocolizados, y en base a ellos, a lo establecido en el art. 398 y el 16 L.P.H.; que no costa la omisión de los requisitos formales en relación con la demandada, y que en definitiva, se hace constar como "ratio decidendi", que "no es lícito beneficiarse del aprovechamiento de los elementos comunes" al mismo tiempo que no atender los gastos que generan, por poner en tela de juicio la pertenencia a la comunidad que el anterior y único propietario estableció, por lo cual, procede confirmar la sentencia dictada, la que por los reenvíos de la hoy recurrida, debe indicarse sus elementos más significativos; en efecto, en la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia, se hace constar, en cuanto a las excepciones esgrimidas por la parte demandada, cuanto sigue:"las conclusiones anteriores nos lleva a desestimar las excepciones esgrimidas por la demandada en cuanto:

1. Es evidente la legitimación activa de la Comunidad actora, al constar en autos acreditada su existencia legal, estando facultados sus representantes legales para el ejercicio de las acciones pertinentes y, en concreto, para ejercitar la que es objeto de autos, dirigida a exigir por vía judicial el pago de las cuotas impagadas, según lo acordado en los Estatutos y lo dispuesto con carácter general en la Ley reguladora de la Propiedad Horizontal; B) Es igualmente evidente la legitimación pasiva de la Entidad Rhesae, S.A., como propietaria de las fincas ya reseñadas, que forman parte del complejo urbanístico Coral Beach, fincas todas ellas incluidas en el bloque restaurante, que como finca independiente se declaró como "obra nueva" sobre una finca segregada de la finca matriz, tal y como consta en la mencionada escritura de segregación, obra nueva y división horizontal, constando en autos la cuota asignada de participación en los elementos comunes, elementos de los cuales, la sociedad demandada es copropietaria en la participación fijada. C) La relación evidente entre la Entidad demandada y la Comunidad del Complejo Urbanístico del que forma parte, sometido al régimen de Propiedad Horizontal, régimen nacido "de facto" desde el momento en que, una vez la Entidad promotora ha llevado a cabo la parcelación y división horizontal de la finca, un tercero adquiera, aun por documento privado, uno de los elementos privativos o independientes del complejo, con su consiguiente participación en los elementos comunes, sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia o funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente efectos de publicidad y en cuanto a terceros, si bien en el caso enjuiciado consta no sólo el nacimiento de la Comunidad, sino además la existencia del título constitutivo de la misma, su inscripción en el Registro, la celebración de la Junta constituyente, y la existencia de un comité directivo, como órgano de gestión con carácter transitorio, para regir la vida de la Comunidad". En el F.J. 6º., aparece que habiéndose acreditado por la actora los hechos constitutivos del derecho reclamado, esto es, por no haber pagado la demandada la cantidad referente a los gastos comunes conforme a su cuota correspondiente, lo cual demuestra una situación insolidaria, y ello sin perjuicio de que los intereses de las cantidades reclamadas habrán de devengarse no desde la fecha de requerimiento, sino desde la interposición de la demanda, por lo que conforme a lo dispuesto en los arts. 5, 15, 16.2 y 20 L.P.H., 14 de los Estatutos de la Comunidad y 1101, 1108 y 1110 C.c., procede estimar la demanda con el razonamiento sobre costas de su F.J.7º; en citado recurso, la parte demandada discrepa de la sentencia dictada al respecto, y formaliza el mismo con base a los 5 motivos, que son objeto de examen por la Sala.

Siguiendo el orden prelativo para el enjuiciamiento de los motivos, se procede inicialmente a examinar los MOTIVOS TERCERO y CUARTO.

En el TERCER MOTIVO se denuncia por el anterior art. 1692.5 L.E.C., la infracción del art. 533 regla 2ª L.E.C., porque en razón de los hechos acaecidos, la actora carece de las cualidades o condiciones necesarias para ejercitar su acción, es decir, carece de legitimación en tanto a la aptitud derivada de su relación de parte con la situación jurídica del litigio; razonando que si ha habido dificultades en nuestradoctrina y en la jurisprudencia en la aplicación de la L.P.H., no será difícil imaginar la aplicación de dicha norma cuando el indudable vínculo de uno de los copropietarios no puede fijarse mediante las correspondientes cuotas partes; se concluye que en nuestro caso, se da los requisitos que deberían haber permitido al Tribunal "a quo" la falta de legitimación activa. En el CUARTO MOTIVO, se denuncia por igual cauce, que el demandado y recurrente no tiene el carácter con que se le demanda; que así como en el motivo anterior se denunciaba la falta de legitimación activa de la comunidad, ahora es la falta de legitimación pasiva; aduciéndose al respecto que en la escritura de compraventa de la finca que adquiere mi mandante, no figura su cuota de participación en los elementos comunes de la Urbanización a pesar de que en ese momento ya existían unos Estatutos, y que después se alteraron sin contar con la conformidad de los copropietarios, tratando de justificar su tesis por lo que se argumenta al final del motivo. Ambos son inconsistentes y no deben prosperar, por exponer de una manera más o menos dubitativa las razones técnicas por las cuales, -en su sentir-, por un lado, la Comunidad carece de legitimación activa, y por otro, la demandada carece de legitimación pasiva, lo que no dejan de ser juicios parciales que, en caso alguno pueden prevalecer sobre el contundente rehúse de dichas excepciones, que ya la Sala sentenciadora manifestó en su F.J.1º, en su reenvío al pormenorizado contenido del correlativo F.J.3º, de la Sentencia apelada en su día, y que para evitar repeticiones inútiles han de reproducirse al ser suficiente, para confirmar el rehúse de los motivos, ya que no alegándose ninguna nueva argumentación sólida de discrepancia, huelga a la Sala reforzar su línea de razonamiento.

En los MOTIVOS PRIMERO Y SEGUNDO, se denuncia por la vía del extinto art. 1692.4 L.E.C., el error en la apreciación de la prueba en que ha incurrido la Sala sentenciadora; en el PRIMERO, porque la Sentencia recurrida en Casación, incurre en error al declarar como establecidas las cuotas de participación de la entidad recurrente en los elementos comunes de la Urbanización; que se trata de un error, dada la abundancia de prueba documental al respecto que así se cita; la escritura de compraventa de 23- 5-86, la de 22-5-87 y la de 19-2-87; la certificación del Registro de la Propiedad núm. 3 de Marbella; la escritura de resto y declaración de obra nueva de 18-4-88; la escritura de protocolización de Acuerdos adoptados por la Junta General de la Comunidad de Propietarios de 27-5-86, la carta dirigida por don Carlos María ; todo ello tendente según se afirma al final del primer motivo, a que, el Tribunal "a quo" debía haber examinado con mayor profundidad el por qué de la postura el mi mandante, por qué no quiere pagar y bajo esa óptica se habría encontrado con los siguientes elementos de juicio; exponiendo una serie de opiniones particulares proclives para justificar el impago de las cuotas comunes insatisfechas, objeto de la presente reclamación. En el SEGUNDO MOTIVO, por igual cauce, se denuncia que la Sentencia recurrida incurre en error al determinar la cantidad debida por Rehease S.A., por gastos comunes, y que los documentos que los apoyaron son los mismos que se mencionan en el motivo anterior. Hay que reiterar la inconsistencia de ambos motivos, ya que los instrumentos de apoyo, al margen de que carecen de la preceptiva disciplina de la literosuficiencia, esto es, que por el propio contexto de su literalidad en el cotejo con los aprecidos derivan el error denunciado, resplandece, que con su alegación se pretende que este Tribunal compulse prácticamente toda la prueba documental, lo cual, naturalmente le está vedado, siendo aplicable cuanto entre otras, se expuso en la Sentencia de 21 de marzo de 1991, "la casación no es una tercera instancia, por ello no cabe al amparo de la denuncia de error revisar toda la prueba (SS. 1,15 y 27-2, 6-3, 3-6 y 17-6, 3-7, 27-9, 2 y 10-10, 6 y 15-11 y 19-12-89), menos aún desarticularla cuando se ha valorado conjuntamente (SS. 6,9, 14,15 y 16-2, 15 y 17- 3, 5-6, 7-7, 29-9 y 16-11-89) y sacar sus propias conclusiones o deducciones, cual hace el recurrente para hacerlas prevalecer (SS. 22-1 y 9-10-89), el documento de apoyo ha de ser literosuficiente, revelador por sí mismo, sin necesidad de interpretaciones hipótesis o inferencias, del error denunciado, y no estar contradicho por otras pruebas (SS. 2.10 y 22.2, 18 y 28-4, 23 y 27-9, 6 y 29-11 y 5-12- 89)", por lo cual, ambos motivos han de rehusarse. En el QUINTO MOTIVO se denuncia por la misma vía jurídica, la infracción de lo dispuesto en el art. 5 L.P.H., sobre los requisitos para fijar la cuota correspondiente de cada piso en cuanto al contenido de dicho precepto; haciéndose constar, que de la abundante documentación que obra en autos, existe base suficiente para estimar; 1º.- que la promotora estableció en los Estatutos de la Comunidad las cuotas partes correspondientes o propiedades singulares, pero que no debía tener demasiada seguridad en la permanencia de dichas cuotas; 2º.- que dichas cuotas debieron haber sido alteradas en consonancia con la alteración que sufrieron las fincas; 3º.- que las alteraciones que se produjeron en los elementos comunes no contaron con la conformidad de todos los propietarios existentes; que a pesar de lo expuesto la sentencia recurrida no se fija en tales cuestiones, y naturalmente ello le impide considerar la indefinición en que queda la cantidad que ha de pagar cada comunero en concepto de gastos generales. El motivo no se acepta, ya que pretende cuestionar la procedencia de las cuotas fijadas en los cuerpos rectores de la comunidad actora, en cuya virtud se deriva el deber inexcusable que tiene la demandada como indiscutible comunera y miembro de dicha comunidad, del preceptivo pago de los gastos comunes, por el juego conjunto de los art. 3 C), 5 y expresa sanción del 9-5 de la L.P.H., todo ello con independencia de cuáles fuesen las vicisitudes a través del cual accedió al seno de la misma, siendo, frente a cualquier alegato, que al respecto pudiera desvirtuar dicha realidad, bien elocuente lo expuesto en el F.J.3º, de la sentencia recurrida, que centra la procedencia de su "ratio petendi",esto es, que "no es lícito a la demandada beneficiarse del aprovechamiento de los elementos comunes, al mismo tiempo que a efectos de atender los gastos que generan, se pone en tela de juicio la pertenencia a la comunidad que el anterior y único propietario estableció", esto es, en definitiva, es inconsistente todo el razonamiento del motivo, ya que si, efectivamente se trata de discrepar de la corrección o exactitud de las cuotas de participación que corresponden a cada piso o local, en los términos expuestos en el art. 5, de la

L.P.H., nunca esa discrepancia puede ser motivo suficiente para justificar una actitud pasiva de rehúse, ya que como aconteció en las inicios de esta normativa especial, el brote de una auténtica patología en el funcionamiento y aportación de los gastos comunes a las comunidades regidas por la L.P.H., con incesantes pleitos a lo largo de su curso operativo, culminó con la aceptación en la praxis de inmediatividad en el pago de los gastos comunes salvo impugnación tempestiva del correspondiente acuerdo de la Junta, lo que, obvio es no aconteció en el caso de autos al notificarse en debida forma por conducto notarial a la demandada, hoy recurrente, el Acuerdo de la Junta de 23.9.88 (F.5), sin impugnación alguna por su parte, lo que aplicado en el litigio confirma que por parte de la demandada en una elemental conducta de diligencia participativa, debía, tras satisfacer las correspondientes cantidades que se le reclamasen, haber instado, a través de la vía correspondiente, e, incluso hasta con el cauce reconvencional, la petición de que las cuotas que, en su caso, se fijaron en los correspondientes instrumentos jurídicos de la Comunidad, se acomodasen a lo preceptivamente expuesto, entre otros, en el art. 5 citado; se decía en Sentencia de 22-3-94, "Los supuestos de variación o alteración de normas o reglas estatutarias aparecen contempladas de manera especial en la L.49/60 de 21- 7, sobre P.H., en sus arts. 3 b) y 16.1º en cuanto que en dicho aptdo.

2. se establecen que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor de inmueble, la que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad sin que las mejoras o menoscabos de cada piso o local puedan alterarla, cuya cuota sólo podrá variarse por acuerdo unánime, y en cuanto que en dicha norma 1ª se preceptúa la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, con lo cual, se aprecia claramente que uno y otro precepto descansan, en orden a su aplicación en el presupuesto fáctico referido a una efectiva modificación de normas o reglas contenidas en los estatutos...", sin que, por ende, sea atendible la impertinente actual actitud de la demandada, que sin plantear este pronunciamiento jurídico, trata de excusarse de su inexorable obligación de pago, aduciendo extemporáneamente la incorrecta cuantificación de su cuota comunitaria pudiéndose extraer la doctrina citada, entre otras la Sentencia de 10 de marzo de 1993, en supuesto análogo al presente que decía "La cuestión suscitada en el procedimiento a que se contrae el presente recurso es el de la financiación de las comunidades de propietarios y consiguientemente el de la obligación de contribuir a sus gastos para el imprescindible mantenimiento económico de esta compleja clase de comunidad correspondiente a la propiedad horizontal. El problema se reduce, como bien puntualiza la sentencia recurrida a si esa contribución en orden a los gastos no individualizables ha de hacerse conforme a las cuotas de propiedad de cada propietario integrante de la Comunidad o por partes iguales... ...y como quiera

que por la legalidad que expresamente aplica dicha Sentencia, art. 9.5 cuando dice: '...cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido...'. así como por el art. 20, ambos de la Ley Especial 21-7-60, así como por la afirmación de no haberse impugnado tal acuerdo conforme a lo ordenado en su art. 16, es patente que ninguno de los motivos puede prosperar, tanto más cuanto que los preceptos del C.C. que la parte recurrente señala como conculcadas han sido igualmente invocados por la Sala de Apelación para expresar que no es acorde precisamente con los mandatos de la buena fe de la lealtad procesal y la imperiosa necesidad de utilizar los cauces legales (L.P.H.), para obtener por cauces inadecuados resultados prohibidos por el Derecho, en referencia neta y clara a la actuación de la parte hoy recurrente y cuya valoración jurídica ha de respetarse aquí, en tanto en cuanto los datos y circunstancias fácticas que anidan en tal valoración no se destruyan por la vía del núm.4 del art. 1692 L.E,.C., caso que aquí no acontece por lo que, en definitiva, nos hallamos ante una proyección jurídica plenamente válida de los actos propios de los integrantes de la Comunidad de Propietarios, con base en la permisión del art. 9.5

L.P.H., para cuya reforma se precisaría utilizar el camino que trazan sus arts. 15.1 y 2 y 16.1 (SS. 6-2 y 6-7-91), todo ello en aras de la elemental seguridad jurídica, sancionada constitucionalmente (art. 9.C.E.), todo ello pues, produce con el rehúse del motivo, (y sin que asimismo sea atendible el MOTIVO SEXTO, que denuncia la infracción del art. 523 L.E.C., sobre costas pues la instancia en su F.J.7º que confirma la Sala F.J.4º, razona esa imposición al amparo del principio de la responsabilidad inserta en el art. 1902 C.c. en relación con aquel precepto procesal), LA DESESTIMACIÓN DEL RECURSO, con las demás consecuencias derivadas.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español