STS, 20 de Febrero de 1996

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gijón, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía núm. 59/1990 . promovidos a instancia de doña María Cristina , representada por el Procurador don Jorge Somiedo Tuya y asistida del Letrado don José Antuña Alonso; contra don Carlos Miguel , don Santiago representados por el Procurador don Aníbal Panero Pozuelo y asistidos del Letrado don Ángel Suardíaz sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: «...dicte Sentencia estimando totalmente esta demanda y declarando rescindido el contrato entre demandante y demandados a que se refiere el hecho y documentos primero a esta demanda, con devolución por la actora doña María Cristina de las arras pactadas, duplicadas, por la cantidad de 2.000.000 de pesetas, a cuyo percibo tienen derecho los demandados don Carlos Miguel y don Santiago ; declarándose el derecho de dichos demandados a percibir las mencionadas arras duplicadas, más la mitad de todos los gastos que hubiesen soportado como consecuencia del contrato y conforme a la cláusula cuarta del mismo, según justifiquen en prueba o en ejecución de Sentencia: y con condena en las costas del juicio a los demandados».

Admitida a trámite la demanda los demandados la contestaron alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimaron de aplicación y terminaron suplicando al Juzgado: "... dictar en su día Sentencia por la que con desestimación íntegra de la demanda, absuelva a los demandados de la misma, con imposición de las costas a la demandante».

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 11 de junio de 1991 . cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: Desestimando la demanda interpuesta por doña María Cristina , representada por clon Baltasar , contra don Carlos Miguel y don Santiago , representados por don Aníbal Panero Pozuelo, debo absolver y absuelvo a éstos de sus pedimentos condenando expresamente en cosías a la actora».

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección Quinta) dictó Sentencia con fecha 26 de mayo de 1992 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: «Fallo: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Gijón, en autos de juicio de menor cuantía núm. 59/1990, debemos confirmar y confirmamos en todos sus pronunciamientos la Sentencia recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente alzada».

El Procurador don Antonio de Palma Villalón, actuando en nombre y representación de doña María Cristina , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: «Motivo 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción de la Ley 10/1992, de 30 de abril , por infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción, infracción del art. 1.281, párrafo primero, del Código Civil , sobre interpretación de los contratos, por cuanto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 26 de mayo de 1992 , califica de contrato de compraventa perfeccionado el contenido en el documento privado de 24 de marzo de 1988, suscrito entre las partes, y presentado como documento núm. 1 de la demanda, cuando realmente y a juicio efe esta parte, con arreglo a los términos del propio documento, contiene un contrato de opción, preparatorio de una compraventa (con cláusula de arras penitenciales). Motivo 2.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , reformado por la Ley 10/1992, de 30 de abril , por infringir la Sentencia recurrida, la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el contrato de opción y los arts. 1.281, párrafo segundo, y 1.282 del Código Civil, sobre interpretación de los contratos. Motivo 3 .º Al amparo y por infracción del art. 24.1 de la Constitución Española , sobre la tutela judicial efectiva, y del art. 120.3 de la misma Constitución sobre motivación de las Sentencias, e infracción de la jurisprudencia dictada sobre la cuestión, puesto que la Sentencia recurrida en su fundamento jurídico tercero, que trasciende y fundamenta su fallo, declara que en el documento de autos se configura un contrato de compraventa perfeccionado, pero sin expresar las razones de hecho y deDerecho que lo fundamente. Motivo 4.° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil según la Ley 10/1992, de 30 de abril, por infracción de los arts. 1.281 y 1282 sobre interpretación de los contratos; y del art. 1.454 sobre el pacto o contrato de arras penitenciales, todos ellos del Código Civil, por cuanto la Sentencia recurrida estima por la cláusula segunda del contrato de autos de 24 de marzo de 1988 contiene un pacto de arras confirmatorias del contrato de compraventa y no un pacto de arras penitenciales que a juicio de esta parte, resulta de los términos de dicho contrato y de los actos coetáneos de las partes, y los posteriores especialmente de esta parte recurrente, que expondremos a continuación. Motivo 5.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción actual, por infringir la Sentencia recurrida el art. 1.º, núm. 1, apartado sexto, del Código Civil y la jurisprudencia de la Sala a que nos dirigimos contenida en las Sentencias de 20 de mayo de 1967, 19 de octubre de 1984 sobre el pacto de las arras penitenciales, cuando declaran que la mediación de arras o señal en el contrato, en defecto de otra voluntad claramente manifestada, confiere, según el art. 1.454 del Código Civil , facultad a ambas partes para rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas..., añadiendo, a mayor abundamiento, que aun cuando la voluntad no pareciere clara, ya sea por parquedad o confusión, ha de ser objeto de interpretación conforme a las normas generales, y cuando en definitiva, de dicha interpretación se puede deducir solamente la voluntad inequívoca de los contratantes de que medien arras en el contrato, sin especificar sus consecuencias, procederá la aplicación en forma supletoria, del único precepto legal que bajo ese nombre regula la institución... razones que abonan la pertinente aplicación del art. 1.454.... Añadiendo asimismo, dicha Sentencia de 20 de mayo de 1967 , que tampoco es

obstáculo que a la cantidad entregada como arras o señal, se le de el carácter de pago a cuenta, pues en definitiva las "arras" siempre tienen el carácter de "pago", en caso de cumplimiento del contrato».

Admitido el recurso de casación formulado y evacuado el traslado conferido, el Procurador don Ignacio de Noriega Arquer, en representación de don Carlos Miguel y don Santiago presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando: «... dicte en su día Sentencia por la que declare no haber lugar al recurso, con imposición de las costas del mismo a la recurrente y pérdida del depósito constituido».

Por esta Sala se acordó señalar para la celebración de la vista el día 8 de febrero de 1996 , en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortiga Forres.

Fundamentos de Derecho

Doña María Cristina , hoy recurrente, instó en la demanda, según consta en el suplico de la misma, que se declarase rescindido el contrato celebrado en 24 de marzo de 1988 con los demandados, don Carlos Miguel y don Santiago , con devolución por la actora de las arras pactadas, duplicadas, por la cantidad de 2.000.000 de pesetas, a cuyo percibo tienen derecho los demandados y, en el fundamento de Derecho segundo de dicha demanda se cita, sobre el fondo del asunto, el art. 1.454 del Código Civil y se califican las arras como penitenciales invocando el derecho de la Sra. María Cristina separarse del contrato, devolviendo duplicadas lis arras, el informe a lo pactado expresamente entre las partes»; se tiene, por tanto, que se ejercitó la facultad de desistimiento o resolución contractual implicada en el art. 1.454 para el caso de que el vendedor allane a devolver duplicadas las arras. Desestimada la demanda por el Juzgado de Primera Instancia, la Sentencia fue confirmada en apelación y ahora se impugna en casación formulando cinco motivos, todos ellos al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En el primer motivo se acusa infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción, e infracción del art. 1281, párrafo primero, del Código Civil , sobre interpretación de los contratos, por cuanto la Sentencia de la Audiencia Provincial... califica de contrato de compraventa perfeccionado el contenido en el documento privado de 24 de marzo de 1988... cuando realmente... con arreglo a los términos del propio documento, contiene un contrato de opción, preparatorio de una compraventa (con cláusula de arras penitenciales)», a cuyo respecto ha de advertirse, en primer lugar, que la interpretación y subsiguiente calificación del contrato es facultad del Tribunal de instancia y ha de mantenerse en casación salvo que resulta ilógica o infrinja la normativa del art. 1.281 y siguientes del Código Civil (Sentencias de 24 de febrero, 20 de marzo y 16 de octubre de 1992, y 7 de noviembre y 27 de diciembre de 1995 , entre otras), lo que no acontece en este caso, dado que: a) si bien consta en el documento privado de fecha 24 de marzo de 1988 que «doña María Cristina da una opción de venta» y la frase «concedida la opción de venta», no ofrece duda que la intención común de las partes -de cuya indagación realmente se trata (art. 1.281 del Código Civil y Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), sin que se pueda encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato (Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ). lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el art. 1.285 del Código Civil (Sentencia d fue perfeccionar un contrato de compraventa(también se hace referencia a «formalizar el presente documento de compraventa» y a «compradores» y «vendedora»), y asilo demuestra que «como parte del precio, y en concepto de arras o señal, la vendedora declara recibir a la firma del presente documento, sirviendo el mismo de recibo la cantidad de 1,000.000 de pesetas (estipulación segunda) y que «el resto hasta el total del precio, será hecho electivo por los compradores en el momento en que el Ayuntamiento de Gijón de la licencia correspondiente del estudio de detalle y parcelación y que será entregado en el Ayuntamiento, como máximo dentro del próximo mes de abril, por parte de los compradores» (estipulación tercera) b) la propia conceptuación por la recurrente de que la transcrita estipulación segunda configura unas arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil ) presupone la celebración de la compraventa, pues carecería de sentido en el marco del derecho de opción; y c) el aplazamiento del pago del resto del precio al momento en que se otorgue la licencia referida en la estipulación tercera, en nada contradice la existencia de la compraventa Ji que se trata de un pacto perfectamente incardinable en la misma. Ha de decaer en consecuencia, el motivo examinado, así como el formulado como segundo en que, con carácter subsidiario respecto al anterior, se insiste en combatir la interpretación realizada por el Tribunal a quo, alegándose que la efectividad de la adquisición de las parcelas por los ahora recurridos dependería del otorgamiento de la licencia municipal y que aquéllas deberían ser «asignadas de común acuerdo entre ambas partes», de donde, en opinión de la recurrente, resultaría que nos hallamos ante «un contrato preparatorio de una compraventa», iodo lo cual, además de ser planteado como cuestión nueva, lo cual ya es rechazable (Sentencias de 8 de marzo y 26 de julio de 1993 y 2 de diciembre de 1994 ). no alcanza a contradecir convincentemente la calificación del contrato como compraventa, pues el aplazamiento del pago de parte del precio, y las incidencias que en el futuro pudieran surgir sobre la concreta asignación de las parcelas vendidas, son ajenas a la calificación del contrato como compraventa y sólo afectarían al cumplimiento de este.

El tercer motivo denuncia «infracción del art. 24.1 de la Constitución Española sobre la tutela judicial efectiva, y del art. 120.3 de la misma Constitución sobre motivación de las Sentencias, e infracción de la jurisprudencia dictada sobre la cuestión, puesto que la Sentencia recurrida en su fundamento jurídico tercero que trasciende y fundamenta su fallo, declara que en el documento de autos se configura un contrato de compraventa perfeccionado, pero sin expresar las razones de hecho y de Derecho que lo fundamente». Lo cierto es que la Sala de instancia plantea adecuadamente el thema decidendi cuando, en el fundamento de Derecho primero de la Sentencia, expresa que «el único problema a debatir en la alzada, según acertadamente expone el recurrente, es el estrictamente jurídico, reducido, a determinar el alcance y eficacia jurídica que se de a las arras que aparecen nominalmente designadas en la estipulación segunda del contrato», y es en este contexto cuando se pronuncia, con amplia motivación, en el sentido de que se trata de arras confirmatorias, lo cual es esencial para la decisión del litigio y, en rigor, no precisaba ningún otro razonamiento, pero, sin embargo, puntualiza la Sentencia que no se trata de opción de compra sino de un contrato perfeccionado de compraventa, lo que constituye una calificación certera que se funda en el examen de lo estipulado, motivación también suficiente aunque no se citen preceptos legales, pues obviamente se presupone la aplicación de los redores de la interpretación de los contratos que conducen a afirmar que - se configura un contrato de compraventa perfeccionado, por precio cierto 4.500 ptas. el metro cuadrado, aplicable a las dos parcelas transmitidas, si bien se difieren determinadas obligaciones derivadas del contrato, cuales son el pago del resto del precio y de entrega de los fines (sic) objeto de venia a que se otorgue licencia por el Ayuntamiento de Gijón, al estudio de detalle y parcelación a verificar ante la Administración la de perecer, pues, el motivo estudiado.

Es en el motivo cuarto donde se plantea lo que propiamente constituye el punto básico en débale: si la suma de 1.000.000 de péselas recibida por la vendedora lo fue o no en concepto de arras penitenciales

Ha de recordarse, en principio, la doctrina jurisprudencial expresiva de que el art. 1.454 . que no constituye una norma de Derecho necesario (Sentencias de 3 de octubre de 1992 y 5 de julio de 1994 ). por su carácter excepcional exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales sobre arras (Sentencias de 17 de febrero de 1982.10 de octubre de 1983 y 25 de marzo de 1995 ). de modo que, si no resulta de lo pactado la voluntad indubitada de las partes sobre la consideración de las arras como penitenciales, ha de entenderse "que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio... En el caso que nos ocupa, es del todo evidente que la cantidad entregada por los Sres. Carlos Miguel y Santiago lo fue como parte del precio» incluso con la previsión de cuándo se haría efectivo «el resto hasta el total del precio», sin que la referencia que también se hace a la entrega «en concepto de arras o señal» permita conclusión contraria, toda vez que el concepto de arras admite varias clases de las mismas y no sólo las penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1.454 . sino también las confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente responden con las entregas o anticipos a cuenta del precio (Sentencias de 7 de julio de 1978 y 10 de marzo de 1986 ), y en definitiva, no cabe entender que el empleo de la palabra «señal» exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato sino que puede ser estimada como anticipodel precio (Sentencias de 5 de junio de 1945 y 15 de octubre de 1956 ), tanto más cuando, como aquí sucede, así se manifiesta literalmente en la referida estipulación segunda del contrato. Por todo ello, ha de rechazarse el motivo estudiado e igualmente el formulado como quinto en que se invoca infracción del art. 1.6 del Código Civil por no ajustarse la Sentencia impugnada a una línea jurisprudencial (se citan las Sentencias de 20 de mayo de 1967, 19 de octubre de 1984 y 16 de marzo de 1992 ) une en opinión de la recurrente, conduciría a la consideración como arras penitenciales de la suma entregada por los Sres. Carlos Miguel y Santiago , pero que en realidad parten del supuesto de que interpretativamente se deduzca solo la voluntad inequívoca de los contratantes de que mediaran arras sin especificar sus consecuencias, lo que no es el cavo, sin que, por último, la doctrina de la Sentencia de 20 de mayo de 1967 pueda ser Opuesta con éxito a la constante en sentido contrario (Sentencias de 5 de junio de 1945, 7 de febrero de 1966, 16 de diciembre de 1970, 7 de julio de 1978, 20 de octubre de 1981. 17 de febrero de 1982,12 de junio de 1986 y 2 de diciembre de 1988 , a más de las antes citadas)

Las costas del recurso han de imponerse al recurrente según dispone, con carácter preceptivo, el art. 1.715, ni Une de la Ley de Enjuiciamiento Civil , así como la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña María Cristina contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo (Sección Quinta) con fecha 26 de mayo de 1992 y condenamos a dicha recurrente al pago de las costas con pérdida del deposito constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertara en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. José Luis Albácar López. Teófilo Ortiga Forres. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortiga Forres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy: de lo que como Secretario de la misma certifico.