STS, 21 de Marzo de 1996
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1996:7807 |
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 205 - Sentencia de 21 de marzo de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Especial arrendaticio rústico.
MATERIA: Retracto. Dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto.
Juicio de desahucio por precario anterior. Cualidad de arrendatario del retrayente.
NORMAS APLICADAS: Arts. 88 y 91.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos . Arts. 1.563.3, 1.581 y 1.715.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencia de 7 de marzo de 1996 .
DOCTRINA: El dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto Me fijarse en el momento en que el pretendido retrayente tuvo conocimiento de la enajenación al serle dado traslado de la demanda de desahucio y no cuando fue notificada la Sentencia recaída en apelación de la dictada en el juicio de desahucio. La existencia del juicio de desahucio no permite demorar el ejercido del retracto, con la inseguridad que ello generaría, dando lugar al transcurso de varios meses con posterioridad al plazo legalmente establecido, en abierta contradicción con lo dispuesto en el art. 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos . El en el juicio de retracto donde debe apreciarse por el órgano jurisdiccional si en el retrayente concurre o no la cualidad de arrendatario de las fincas rústicas objeto del mismo, con independencia de que, en juicio de desahucio por precario, se estime o no que el demandado disfrute de las fincas pagando merced y, en el supuesto de contradicción entre lo eventualmente resuelto en el desahucio -juicio sumario- y la decisión sobre el retracto, habría de prevalecer esta, pues la dictada en aquél agota sus efectos que le son propios (haber o no lugar al desahucio, art. 1.581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
El ejercicio del derecho de retracto establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos no requiere la declaración judicial previa de la cualidad de arrendatario del retrayente.
En la villa de Madrid, a veintiuno de marzo de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Lugo, como consecuencia de autos de juicio de retracto, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Chantada, sobre retracto de arrendamiento rústico, cuyo recurso fue interpuesto por don Bruno representado por el Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa en el que son recurridos don Gabino , representado por el Procurador don Gabriel Sánchez Malingre, y don Lorenzo y su esposa doña Antonieta , que no han comparecido ante este Tribunal Supremo.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia de Chantada fueron vistos los autos de juicio de retracto núm. 57/1989 , promovidos a instancia de don Esteban , representado por el Procurador don Alejandro Mato Calviño y dirigido por el Letrado don Manuel Alcalde Paz; contra don Bruno , representadopor el Procurador don Baldomero Rodríguez Álvarez y dirigido por el Letrado don José Antonio López Rey; doña Maite , esposa del anterior: don Lorenzo y su esposa doña Antonieta lodos ellos declarados en rebeldía; sobre retracto arrendaticio rústico.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentales de Derecho: "... dicte Sentencia declarando haber lugar al retracto y que el demandante tiene derecho a subrogarse en la adquisición de la propiedad de las tres tincas que se describen en el hecho primero de esta demanda en las mismas condiciones en que las adquirieron los demandados en la escritura de compraventa de 19 de diciembre de 1987, a que se refiere el hecho segundo de esta demanda y que dichos demandados están obligados a otorgar con el demandante escritura pública transmitiéndole la propiedad de las referidas fincas en virtud de tal retracto, y percibiendo como precio de las mismas la cantidad total de 1.229.000 ptas., o subsidiariamente la cantidad que resulte de distribuir o prorratear la cantidad de 33.300.000 ptas entre todas las fincas a que se refiere dicha escritura, según el valor real de cada una de ellas, y que según ese prorrateo corresponda a dichas tres fincas, así como abonando igualmente los gastos ocasionados a los demandados por el otorgamiento de la referida escritura, en la parte que resulte de prorratear en la misma proporción que el precio global de las citada escritura, con respecto al que se lije a dichas tincas, esos citados gastos, y los demás que procedan de acuerdo con el art 1.518 del Código Civil , estableciendo esos prorrateos y cantidades en trámite de ejecución de Sentencia, ion imposición de las costas de este juicio a los demandados»,
Admitida a trámite la demandada contestó a la misma el Procurador don Baldomero Rodríguez Álvarez, en representación de don Bruno y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimo de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "Que habiéndome por personado y parte en nombre de quien comparezco, se sirva tener por contestada la demanda, según el asunto por sus peculiares trámites, recibirlo a prueba, y, en su día dictar Sentencia por la que se desestime la demanda con imposición de costas a la parte actora".
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 27 de octubre de 1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando la demanda de retracto interpuesta debo declarar y declaro haber lugar al mismo, y por consiguiente el derecho que el actor tiene a subrogarse en la adquisición de la propiedad de las tres fincas que se describen en el hecho primero de la demanda, en las mismas condiciones en que las adquirieron los demandados en la escritura de compraventa de 19 de diciembre de 1987 a que se refiere el hecho segundo: y que dichos demandados están obligados a otorgar con el demandante escritura pública transmitiéndole la propiedad de las referidas fincas en virtud de tal retracto y percibiendo como precio la cantidad total de 1.229.000 ptas., así como abonando igualmente los gastos ocasionados a los demandados por el otorgamiento de la referida escritura, en la parte que resulte de prorratear el precio global de la citada escritura con respecto al fijado, y los demás que procedan, estableciendo las cantidades en ejecución de Sentencia: con imposición de costas a los demandados".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Lugo dictó Sentencia con fecha 28 de mayo de 1992 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que debemos confirmar y confirmamos la Sentencia apelada en todas sus partes, con imposición de las costas en esta alzada a la parte apelante".
El Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández Novoa, actuando en nombre y representación de don Bruno formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: "Motivo 1º) Al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse producido infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, en concreto el art. 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , Ley 83/1980, de 31 de diciembre. Motivo 2º ) Breve extracto de su contenido: El retracto establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos se regula, aparte de por las disposiciones contenidas en la misma, por los arts. 1.521 y siguientes del Código Civil, de los cuales el primero de los indicados lo define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, señalando el
1.518, de aplicación por remisión del 1.525, que no se podrá hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador el precio de venta. La jurisprudencia ha venido a interpretar este requisito, exigiendo la necesidad de consignación del indicado precio de venta (Sentencias de 24 de marzo de 1973, 10 de julio de 1987, 7 de julio de 1948, 10 de mayo de 1958 y 24 de mayo de 1982 -citadas éstas ya por esta parte en la contestación a la demanda de retracto-). Motivo 3º) Al amparo del art. 1.692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse producido infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate. Concretamente lo dispuesto en el art. 1.618 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la cual requiere para que se de curso a las demandas de retracto, entre otros requisitos: Que se consigne el precio si es conocido, o si no lo fuere, que se de fianza de consignarlo luego que lo sea".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuado el traslado conferido, elProcurador don Gabriel Sánchez Malingre, en representación de don Gabino , presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dicte Sentencia declarando no haber lugar a dicho recurso, con imposición de las costas al recurrente y pérdida del depósito constituido".
No habiéndose solicitado por ninguna de las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 8 de marzo de 1996, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Son antecedentes más relevantes del presente recurso los que siguen: a) Don Esteban ejercitó en la demanda el derecho de retracto concedido al arrendatario de fincas rústicas en el art. 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 , siendo su objeto tres de las fincas vendidas por doña Dolores y don Enrique a don Lorenzo y don Bruno mediante escritura pública otorgada el 19 de diciembre de 1987. y subsanada por otra de fecha 30 siguiente, b) En el fundamento de Derecho primero d) de la demanda se expone que "se ejercita la acción de retracto en el plazo de sesenta días hábiles, a partir de la fecha en que se notificó..., el día 21 de febrero de 1989, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo, en la que quedó reconocida su condición de arrendatario de las fincas litigiosas, hasta entonces negada por los demandados, con lo que se cumple el requisito del art. 91.2 de la repetida ley , en relación con el art. 1.969 del Código Civil , ya que el plazo establecido en aquél para ejercitar la acción de retracto de sesenta días hábiles, habiéndosele negado por aquéllos su condición de arrendatario, no pudo ser ejercitada hasta la referida fecha y a partir de ella, comenzó a transcurrir, porque el conocimiento de las condiciones de la referida escritura de compraventa no fueron conocidas por él hasta que se le entregó una fotocopia con la demanda de desahucio por precario y en tales condiciones no pudo ejercitar el retracto hasta que por la Sentencia de la Audiencia Provincial quedó reconocido su carácter de arrendatario", bien entendido que la referida Sentencia es la confirmatoria en apelación de la dictada por el Juzgado de Distrito de Chantada, en 1 de diciembre de 1988 , en la que se desestimaba el desahucio en precario instado por don Bruno contra don Esteban respecto a las mismas fincas posteriormente objeto de retracto, declarándose en dicha Sentencia "que el arrendamiento, a los efectos de este proceso, está bien probado"; y c) La Sentencia ahora impugnada confirmó la dictada en 27 de octubre de 1991 por el Juzgado de Primera Instancia dando lugar al retracto y, en cuanto a la cuestión planteada sobre el cumplimiento del plazo señalado para su ejercicio, entendió "que discutiéndose en un juicio previo de desahucio el carácter de arrendatario del ahora retrayente, no se puede pretender que este último, obviamente conocedor de la venta de autos por habérsela participado el arrendador, debió formular ya la demanda de retracto sin esperar la decisión del referido juicio de desahucio, ya que tal pretensión supondría simultanear ambos juicios en los que podían adoptarse decisiones contradictorias, pues estimada la demanda de desahucio contra el supuesto o real arrendatario, difícilmente éste podría formular la demanda de retracto al haber perdido su legitimación procesal, por lo cual el contar el plazo de sesenta días a partir de la decisión definitiva del juicio de desahucio es conforme a Derecho ya que el plazo de prescripción de acciones corre desde el día en que pudieron ejercitarse", a lo que se opone el Sr. Lorenzo , hoy recurrente, en el primer motivo del recurso que, al amparo del núm. 4 del art 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa infracción del art. 88 de la Ley de Arrendamientos Rústicos alegando, en síntesis, que cuando instó el desahucio al Sr. Gabino , con la demanda, "el más cumplido traslado de conocimiento de todas las condiciones de la compraventa efectuada", lo cual no se niega por aquél, quien, en el escrito de impugnación del recurso, hace suya la tesis de la Sentencia insistiendo en "que el plazo para ejercitar el retracto no comenzó" hasta que se dictó la dictada por la Audiencia Provincial confirmando la denegatoria del desahucio de las fincas en cuestión por considerarle arrendatario de las fincas.
Ya en examen de este primer motivo del recurso, ha de partirse de que el plazo para el ejercicio del retrato, en defecto de notificación, es de sesenta días hábiles a partir de la fecha en que por cualquier medio, el arrendatario haya tenido conocimiento de la transmisión (art. 88 ), sin que ello se vea afectado por lo dispuesto en el art. 91.2 respecto a que en caso de no haberse cumplido "en forma" el requisito de la notificación previa, el retracto podrá ser ejercitado "durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación" de la escritura de enajenación; así es, en efecto, por cuanto el conocimiento exacto y completo por el arrendatario de la transmisión excluye la necesidad de una notificación posterior a más de que, en el caso que nos ocupa, habiendo acompañado el Sr. Lorenzo a la demanda de desahucia por precario la escritura de 19 de diciembre de 1987 (y la de subsanación), de la que se dio traslado al demandado Sr. Esteban y a la que hizo referencia en su contestación a la demanda, la innecesariedad de otra notificación de la misma es patente. Siendo así, la cuestión debatida se contrae a si el dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad de la acción de retracto debe fijarse en el momento en que el Sr. Esteban tuvo conocimiento de la enajenación al serle dado traslado de la demanda de desahucio, sin duda anterior al 29 de septiembre de 1988 en que la contestó, con lo cual el retracto, ejercitado el día 27 de abrilde 1989, sería extemporáneo, o bien cuando le fue notificada la Sentencia de 18 de febrero de 1989 , recaída en apelación de la dictada en el juicio de desahucio, que permitiría afirmar que el retracto se ejercitó dentro del plazo legal. En este punto, estima la Sala que ha de estarse al primero de aquellos momentos, dado que: a) la existencia del juicio de desahucio no permite demorar el ejercicio del retractes con la inseguridad que ello generaría, dando lugar al transcurso, en este caso, de varios meses con posterioridad al plazo legalmente establecido, en abierta contradicción con lo dispuesto en el art. 88. b) Es en el juicio de retracto donde debe apreciarse por el Órgano jurisdiccional si en el retrayente concurre o no la cualidad de arrendatario de las fincas rústicas objeto del mismo, con independencia de que, en juicio de desahucio por precario, se estime o no que el demandado disfrute de las fincas pagando merced (art. 1.565.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y, en el supuesto de contradicción entre lo eventualmente resuello en el desahucio -juicio sumario- y la decisión sobre el retracto, habría de prevalecer ésta, pues la dictada en aquél agota sus efectos en los que le son propios (haber o no lugar al desahucio, art. 1.591 de la Ley procesal), c) Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse sobre un caso análogo al ahora examinado, aunque referente al retracto de comuneros y su relación con un expediente de dominio anterior, en la reciente Sentencia de 7 de marzo de 1996 cuya doctrina es, en lo esencial, aplicable al presente; y d) No se aprecia, por tanto, inconveniente alguno en que el Sr. Esteban , demandado en el juicio de desahucio, hubiera ejercitado el derecho de retracto tan pronto tuvo conocimiento de la transmisión efectuada, no obstante la tramitación de aquél, cuya finalidad específica no es la declaración de su derecho arrendaticio siendo de notar, por último, que el ejercicio del derecho de retracto establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos no requiere la declaración judicial previa de la cualidad de arrendatario del retrayente.
La procedente estimación del motivo estudiado releva a la Sala de examinar los restantes formulados y ha de resolverlo (art. 1.715.1.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) sobre lo que corresponda dentro de los términos del debate, que ha de ser, atendido lo anterior, absolver a los demandados de lo solicitado en la demanda, por haberse ejercitado el retracto transcurrido el plazo legalmente establecido al efecto, sin que sea pertinente la imposición de las costas causadas en la primera instancia, por cuanto, aun desestimada la pretensión ejercitada por el Sr. Esteban , concurren las circunstancias que se infieren de lo expuesto que dada su excepcionalidad, justifican la no imposición (art. 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sin que, dado el sentido de esta resolución proceda tampoco declaración especial sobre las causadas en la apelación.
Al haber lugar al recurso de casación, cada parte deberá satisfacer sus costas causadas en el mismo (art. 1.715.2 de dicha Ley procesal).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que estimando el recurso de casación interpuesto por don Bruno , contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Lugo con fecha 28 de mayo de 1992 , procede casar la misma y, desestimando la demanda interpuesta por don Esteban , debemos absolver y absolvemos a los demandados di lo solicitado en la misma, sin especial imposición de costas en ninguna de las instancias ni en este recurso de casación y con devolución del depósito constituido, líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al electo las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. - Alfonso Barcala Trillo Figueroa Jesús Marina Martínez Pardo - Teófilo Ortega Torres - Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
