STS, 19 de Febrero de 1996
| Ponente | ALFONSO BARCALA TRILLO FIGUEROA |
| ECLI | ES:TS:1996:7828 |
| Fecha de Resolución | 19 de Febrero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 102. Sentencia de 19 de febrero de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.
PROCEDIMIENTO: Especial arrendaticio urbano.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio (causa 3.ª del art. 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el 114.11 ). Interpretación de los contratos.
Prevalencia de la interpretación literal de las cláusulas claras.
NORMAS APLICADAS: Arts. 62.3 y 114.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Art. 1.281 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 23 de marzo y 6 de julio de 1993, 25 de abril y 9 de julio de 1994 .
DOCTRINA: Las normas de interpretación consignadas en el art. 1.281 del Código Civil tienen
carácter de subsidiariedad en su aplicación, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas
sean claras, no son de aplicar otros diferentes a las correspondientes al sentido gramatical.
La interpretación contractual es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de
prevalecer a menos que fuese ilógico o carente de racionalidad.
En la villa de Madrid, a diecinueve de febrero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Ilma. Audiencia Provincial de Toledo, como consecuencia de procedimiento incidental, seguido ante el Juzgado de Primera instancia núm. 1 de Talavera de la Reina, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por don Franco , representado por el Procurador de los Tribunales don Aníbal Bordallo Huidobro, en el que son recurridas doña María Antonieta y doña Diana , representadas por el Procurador de los Tribunales don José Tejedor Moyano.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera instancia núm. 1 de Talavera de la Reina fueron vimos los autos incidentales de resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, promovidos a instancias de doña María Antonieta y dona Diana , contra don Franco ,
Por la representación de la parle actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimo de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y en SU día dictar Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1964, del local referido de que es arrendatario dicho demandado, condenando al mismo a que deje libre y a disposición de sus dueñas dicho local, dentro del plazo legal, apercibiéndole de lanzamiento para caso de no realizarlo, y condenándole también al pago de las costas de este juicio". Asimismo solicitaban el recibimiento del incidente a prueba.
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contesto la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, alegando excepción de falta de personalidad en las actoras por carecer de legitimación activa para el ejercicio de la acción que en su demanda articulaban, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar Sentencia por la que estimando la excepción propuesta o las consideraciones de oposición al fondo formuladas, desestime íntegramente la demanda, imponiendo las costas a la actoras". Asimismo solicitaba el recibimiento a prueba del incidente.
Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 13 de febrero de 1991 . cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que desestimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Recio del Pozo en nombre y representación de doña María Antonieta y doña Diana , sobre resolución del contrato de arrendamiento y en su virtud absuelvo al demandado don Franco de las pretensiones contenidas en la demanda, todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y substanciada la alzada, la Ilma. Audiencia Provincial de Toledo dictó Sentencia en fecha 16 de septiembre de 1991 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Sánchez Coronado, en nombre y representación de doña Diana y doña María Antonieta , debemos revocar y revocamos íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia núm. 1 de Talavera de la Reina, con fecha 13 de febrero de 1991, en el procedimiento de que dimana este rollo; y en su lugar, debemos declarar y declaramos que estimando íntegramente la demanda inicial interpuesta por el Procurador Sr. Recio del Pozo debemos declarar y declaramos resuelto el contrato que unía a doña Diana y doña María Antonieta con don Franco , sobre el local de negocio sito en la planta baja del paseo de Extremadura, núm. 6, antes avenida del General Yagüe núm. 11. de Talavera de la Reina, condenando al demandado a que lo deje libre y a disposición de sus dueños dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado a su costa de no realizarlo voluntariamente, imponiendo al demandado las costas causadas en la primera instancia; sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en esta segunda".
Por el Procurador de los Tribunales don Aníbal Bordallo Hidobro en nombre y representación de don Franco , se formalizó recurso de casación que fundó en el siguiente motivo: "Único. Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, al incurrir la Sentencia recurrida en infracción de las normas del Ordenamiento jurídico Infracción por interpretación errónea de los arts. 1.281 y 1.283 del Código Civil y doctrina jurisprudencial interpretadora, Igual infracción por no aplicación, debiendo hacerlo, de lo dispuesto en los arts. 1282, 1.284, 1.285, 1.286 y 1.289 del Código Civil , y doctrina jurisprudencial interpretadora".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, el Procurador Sr. Tejedor Moyano, en representación de las recurridas doña Diana y doña María Antonieta , presentó escrito impugnando el mismo.
No habiendo solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 9 de febrero, a las 10.30 horas, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.
Fundamentos de Derecho
Doña María Antonieta y doña Diana promovieron procedimiento incidencital contra don Franco , sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, con base en las siguientes alegaciones fácticas, expuestas en síntesis: Las actoras son propietarias de la planta baja o comercial de la casa núm. 6 de la avenida de Extremadura, de Talavera de la Reina antes núm. 11 de la avenida del General Yagüe. El padre de las mismas, don Jose Antonio , por contrato de fecha 1 de agosto de 1964, arrendó al Sr. Franco el local comercial sito en la planta baja del referido inmueble. Conforme a la condición quinta del contrato "el local objeto de este contrato se destinará a exposición, almacén, venta y oficinas, pero nunca a taller de reparaciones, ni a ninguna otra actividad, aparte de la citada, sin consentimiento por escrito del arrendador y siendo causa de resolución de este contrato el incumplimiento por parte del arrendatario de esta condición". Iniciado el arrendamiento, el arrendatario instaló en el local unestablecimiento de venta de aparatos electrodomésticos, que giró bajo el nombre comercial de "Cauca", negocio que se vino explotando y sin interrupción, más desde mediados del año 1986, se cesó totalmente en tal negocio, cerrando el local para el público y toda persona, poniendo en su puerta de acceso un letrero que decía "cerrado por reforma para cambio de negocio". Y transcurrieron más de seis meses y el local seguía cerrado, sin síntomas de realización de reforma o cambio de negocio, ya que en momento alguno se había visto abierto ni actividad dentro de él, por lo que para constancia de tal situación se levantó, en 7 de abril de 1987. acta notarial, y como tal situación se prolongaba, se volvió a levantar acta en 29 de abril de 1988, y, en consecuencia, han transcurrido ya más de tres años desde que el local se cerró, sin que se haya visto abierto, ni se haya realizado actividad alguna en él el cual se encontraba en las condiciones que se reflejaban en el acta notarial de 30 de enero de 1989. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Talavera de la Reina por Sentencia de 13 de febrero de 1991 , desestimó íntegramente la demanda y absolvió de la misma al demandado Sr. Franco , pero fue revocada por la dictada, en 16 de septiembre de 1991 por la Ilma. Audiencia Provincial de Toledo, en el sentido de estimar la demanda y declarar resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio referido, condenando al demandado a que le deje libre y a disposición de sus dueños dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento de no realizarlo voluntariamente. Y es esta segunda Sentencia la recurrida en casación por don Franco , mediante la formulación de un único motivo amparado en el ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción por la Ley 10/1992, de 30 de abril .
En el único motivo del recurso se invoca infracción por interpretación errónea de los arts. 1.281 y 1.283 del Código Civil y doctrina jurisprudencial que los interpreta, e infracción, por no aplicación, de los arts. 1.282, 1.284, 1.285, 1.286 y 1.289 del citado texto legal y jurisprudencia interpretativa, y su desarrollo argumental responde, resumidamente, a cuanto sigue: Tras negar validez al axioma in clara non fit interpretatio, por cuanto la función del intérprete es indagar el significado efectivo y alcance de una manifestación de voluntad, la reciente jurisprudencia opta por el denominado "canon de la totalidad", es decir, el que se deriva de la aplicación combinada de las reglas de interpretación sistemática (art. 1.285 ) y objetiva o finalística (arts. 1.286 y 1.289 ), y como elementos correctores, los principios de conservación del negocio (art. 1.284 ) y buena fe (art. 1.288 ), siendo ya constante la doctrina jurisprudencial en el sentido de que son estas reglas, y no aisladamente cualquiera de ellas, las que deben presidir la hermenéutica contractual (Sentencias de 3 de febrero de 1988 , por todas). La Sala parte y se detiene en una interpretación meramente gramatical de una cláusula aislada del contrato, pero dicha condición (la quinta ) utiliza un lenguaje descriptivo y enunciativo, y sólo una referencia concreta y de detalle: la prohibitiva (nunca taller de reparaciones). Al transcribir las actividades autorizadas, no se emplean conjunciones, sino minas, y tan simple detalle hace concluir a la Sala que su trata de una actividad integrada "exposición, almacén, venta y oficinas" puesto que de haber sido otra la intención de los contratantes, las actividades habían sido gramaticalmente plasmadas en forma disyuntiva y no acumulada"; es evidente que no existe la "y", sino "comas", y éstas, aun siendo meros signos ortográficos divisorios, igual sustituyen a las conjunciones ya sean disyuntivas o copulativas, así pues, las comas, pudiendo ser una u otra cosa, nada aclaran. Y se hacía preciso acudir a otras reglas que orientaran el significado de la cláusula, y todas ellas, al menos, las de mayor importancia, se han analizado y acreditado en el procedimiento, y así: a) La limitada superficie del local rechaza la posibilidad de compatibilizar tareas tan dispares como la venta al público, oficinas, almacén y exposición, b) El justo equilibrio de las contraprestaciones exige considerar que se trata de un local de renta alta (superior al 1.000.000 de pesetas anuales) y cuyo traspaso se ha renunciado. Tal tipo de contratación no es corriente, a no ser que vaya acompañada, como elemento equilibrador, de una actividad liberada, c) la interpretación sistemática exige poner en conexión la cláusula con las demás y es de notar que la séptima , al autorizar la instalación de rótulos luminosos, habla de "actividades", d) Acudiendo al criterio de la "conducta significativa", los actores reconocen que el local fue destinado, en el transcurso de varios años, a la actividad de venta de electrodomésticos, y conforme a la tesis de la actividad integrada, habría que haberlo destinado, simultáneamente, a oficinas, exposición y almacén; y e) Dada la naturaleza onerosa de la relación, el art. 1.289 exige optar, en caso de duda, por la mayor reciprocidad de intereses.
Es cierto que la Sentencia de 3 de febrero de 1988 estableció respecto a la hermenéutica contractual el llamado "canon de la totalidad", pero ello, para el supuesto de no ser posible atenerse al sentido estrictamente literal de las cláusulas del contrato, reconociendo así la preferencia que, en materia interpretativa de los contratos, haya de concederse al criterio gramatical, es decir, al recogido en el art. 1.281 del Código Civil , lo cual, está en la línea de la consolidada doctrina de la Sala respecto a que las normas de interpretación consignadas en dicho texto tienen carácter de subsidariedad en su aplicación, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas sean claras, no son de aplicar otros diferentes a las correspondientes al sentido gramatical, y entre las Sentencias más recientes que preconizan tal carácter subsidiario para el art. 1.281 y siguientes del código , a modo de relación jerarquizada entre sí, caben citar las de 23 de marzo y 6 de julio de 1993 y 25 de abril y 9 de julio de 1994 e, igualmente, es doctrina constante y reiterada de la Sala la concerniente a que la interpretación contractual es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que fuese ilógico o carente deracionalidad.
En este orden de cosas, no es posible sostener, como hace el recurrente, que la interpretación que el Tribunal a que hace de la condición quinta del contrato sea absurda, pues atendiendo a su literalidad "se destinará a exposición, almacén venta y oficina" -se desprende que no esta enunciando distintas actividades, sino aspectos de una sola, cual si se tratase, en el decir de la Sentencia recurrida, de una "actividad integrada", pues lo contrario prescindiendo de la significación ortográfica de las "comas", supondría dejar sin sentido el resto de la condición "pero nunca a talla de reparaciones, ni a ninguna otra actividad, aparte de la citada", y sin que represente ningún obstáculo al respecto la circunstancia de emplearse en la condición séptima el término plural al hablar de la autorización concedida al arrendatario para colocar en los dinteles de los huecos rótulos luminosos, indicadores de sus actividades, por lo que debe prevalecer la interpretación gramatical del art. 1281 del Código de Civil sin necesidad de acudir a las restantes reglas hermenéuticas que se contienen en los artículos siguientes. Por otro lado, las Otras reglas que se proponen en el motivo del recurso carecen de relevancia a efectos interpretativos, y esto, porque: a) No puede admitirse que el local tuviera una superficie limitada, dado que la condición primera se refiere a un local en forma de "l" y con siete huecos a la calle y en la octava," autoriza la construcción de una entreplanta en la crujía segunda, b) Ni la renta alta del local, ni el criterio de la reciprocidad de intereses, pueden ser estimados como factores influyentes en punto a pronunciarse en favor o no de una actividad "liberada" o "integrada" y c) La "conducta significativa" de la parte arrendadora, entendida como el reconocimiento de haber sido destinado el local a la actividad de venta de electrodomésticos, resulta indiferente a los fines interpretativos de la condición quinta, toda vez que tal actividad es compatible con las de "exposición", "almacén" y "oficinas" en función complementaria con la de "venta" de aquellos aparatos
Ahora bien, con independencia del tema interpretativo, lo que en verdad importa es que la acción resolutoria ejercitada por las arrendadoras tuvo como fundamento la causa tercera del art. 62 de la Ley especial arrenditicia urbana, en relación con la once del art. 114 de la misma, es decir, que el local de negocio permanezca cerrado por plazo de seis meses en el curso de un año a menos que el cierre obedezca a justa causa, y de aquí, que basta atender a tos datos resultantes de la prueba practicada y relacionados en los apartados a) a d), inclusive, del fundamento de Derecho segundo de la Sentencia recurrida, que se dan por reproducidos para evitar repeticiones innecesarias y que han quedado incólumes al no haber sido combatida casacionalmente, para comprender que en el caso de autos concurrió, sin género de duda alguna, semejante causa, ya que la contundencia de tales datos acredita la situación de abandono y cierre del local y su inactividad efectiva durante años, juicio de valor éste, al que llegó la Sala de instancia, que justifica, de por sí el éxito de la acción resolutoria.
Cuantas consideraciones han sido expuestas permiten concluir que la meritada Sala no interpretó de manera errónea los arts. 1.281 y 1283 , ni dejó de aplicar los arts. 1.282, 1.284, 1.285, 1.286 y 1.289, todos ellos del Código Civil , lo que conduce a la claudicación del único motivo de casación formalizado por don Franco llevando ello consigo en virtud de lo dispuesto en el rituario art. 1.715.3 . la declaración de no haber lugar al mismo y la imposición de las costas al recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Franco contra la Sentencia de fecha 16 de septiembre de 1991 . que dicto la Sección Novena de la Ilt¡ma. Audiencia Provincial de Madrid, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertara en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. Jesús Marina Martínez Pardo. Teófilo Ortega Torres. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.
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