STS, 18 de Enero de 1996
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1996:7813 |
| Fecha de Resolución | 18 de Enero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 4. Sentencia de 18 de enero de 1996
PONENTE: Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Especial arrendaticio urbano.
MATERIA: Resolución de contrato de local de negocio por cesión entre sociedades a causa de
escisión.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.256 del Código Civil y 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 22 de abril de 1991, 13 de mayo de 1992,8 de febrero y 8 de octubre de 1993 y 14 de marzo de 1995 .
DOCTRINA: El traspaso se llevó a cabo infringiendo el art. 1.256 que prohibe imperativamente que
el cumplimiento de los contratos se deje y también tenga lugar por el solo arbitrio de uno de sus
otorgantes. Lo que exige la norma es que la notificación se produzca antes de la cesión, es decir,
que ha de notificarse previamente, aunque el propietario hubiera autorizado el traspaso. Conforme al
párrafo último de dicho art. 32 , cuando falta cualquiera de los requisitos que el precepto establece,
el arrendador está facultado para no reconocer el traspaso operado, pues por la simple renuncia a
los derechos de tanteo, retracto y aumento de rentas, no se vacía por completo el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni se exime de cumplir los que quedaron subsistentes.
El pacto que autorizaba el traspaso únicamente relevaba de obtener el consentimiento del
arrendador, pero no de cumplir los requisitos legales exigibles a cargo del cedente del arriendo,
para dar vía libre al ejercicio de los derechos que la ley otorga al que arrienda, y a los que no había
renunciado previamente y así lo ha declarado esta Sala en Sentencias recientes.
En la villa de Madrid, a dieciocho de enero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al 4 final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Navarra (Sección Primera), en fecha 22 de mayo de 1992, como consecuencia de los autos de juicio de arrendamientos urbanos, sobre resolución de local de negocio por cesión del contrato entre sociedades a causa de escisión, tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Pamplona núm. 5, cuyo recurso fueinterpuesto por don Juan Enrique , representado por el Procurador de los Tribunales doña Llanos Collado Camacho, en el que es parte recurrida las entidades Arthur Andersen y Cía., S. R. C. y Arthur Andersen y Cía, S. Com. (antes Arthur Andersen Auditores, S. A.), cuya representación ostentó el Procurador don Federico José Olivares Santiago, ambas partes con la defensa de sus respectivos Letrados.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Pamplona tramitó proceso de arrendamientos urbanos núm. 52/1991 , que promovió la demanda planteada por don Juan Enrique , en la que, tras exponer hechos y fundamentos de Derecho, vino a suplicar: Dicte Sentencia por la que con íntegra estimación de la demanda se declare resuelto el contrato de arrendamiento mencionado condenando a las demandadas a estar y pasar por tal declaración y a desalojar el local, con las demás consecuencias que de tal declaración se deriven, imponiendo a las demandadas las costas del procedimiento.
Las entidades demandadas Arthur Andersen y Cía., S. R. C. y Arthur Andersen Auditores,
S. A. se personaron en el juicio incidental y presentaron contestación a la demanda, a la que se opusieron con los hechos y razones jurídicas que tuvieron por conveniente, para terminar suplicando: Dicte Sentencia en su día desestimándola en su integridad con expresa imposición a la actora de las costas causadas, ya que así es de justicia.
Unidas las pruebas practicadas, el Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia de Pamplona núm. 5, dictó Sentencia el 12 de noviembre de 1991 , la que contiene fallo que literalmente decide: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Laspiur, en representación de Juan Enrique , contra Arthur Andersen y Cía., S. R. C. y Arthur Andersen Auditores, S. A., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en su día entre las partes sobre el local sito en la avenida Pío XII, núm. 4, primero, condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y a desalojar el expresado local con las demás consecuencias que de esta declaración se deriven y con imposición de costas a los mismos».
La Sentencia del Juzgado fue recurrida por las partes demandadas, que plantearon apelación ante la Audiencia Provincial de Navarra (rollo núm. 439/1991), cuya Sección Primera pronunció Sentencia en fecha 22 de mayo de 1992 , con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Estimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Luis Beunza y Arboniés, en nombre y representación de Arthur Andersen y Cía., S. R. C. y Arthur Andersen Auditores, S. A., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Pamplona, en el juicio incidental de la Ley de Arrendamientos Urbanos núm. 52/1991 , y en consecuencia proceda verificar expresa condena en las costas ocasionadas en esta segunda instancia. Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador don Santos Julio Laspiur García, en nombre y representación de don Juan Enrique , frente a Arthur Enderson (sic) y Cía. y Arthur Andersen Auditores, S.
A., representada por el Procurador don José Luis Beunza y Arboniés, condenando a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia».
La Procuradora doña Llanos Collado Camacho, causídica de don Juan Enrique , formalizó recurso de casación ante esta Sala, contra la Sentencia del grado de apelación, que integró con los siguientes motivos, todos ellos aportados conforme al núm. 4 del vigente art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1.º Infracción de los arts. 29 y 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 2 .° Infracción del Real Decreto 7/1989, de 29 de diciembre. 3.º Infracción del art. 148.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 4 .º Infracción de ¡a jurisprudencia de esta Sala que se relaciona.
Las entidades recurridas aportaron escrito por medio del cual impugnaron el recurso planteado.
No habiéndose solicitado vista pública, la votación y fallo del presente recurso tuvo lugar el pasado día 11 de enero de 1996.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.
Conviene hacer constar para el más adecuado enjuiciamiento casacional, que el recurrente don Juan Enrique celebró contrato de arrendamiento con la entidad recurrida Arthur Andersen y Cía, S. R. C, a medio de documento reconocido de fecha 14 de noviembre de 1988, en virtud del cual ésta pasaba a ocupar el local que se describe sito en la ciudad de Pamplona, a fin de destinarlo a la instalación de oficinaspara desarrollar en el mismo las actividades que constituían su objeto social.
El referido contrato contiene la cláusula octava , que hay que considerar como especial y que regula las condiciones del traspaso del local a terceros, toda vez que prohibe de forma genérica la cesión, tanto total como parcial, expresándose la renuncia de la arrendataria a este Derecho.
Sin embargo se acordó (párrafo segundo), como excepción, que no obstante ello la arrendataria sí podrá traspasar es decir, se le concedía y no imponía una facultada, a las sociedades del grupo Arthur Andersen, refiriéndose a filiales y a aquellas otras dedicadas a la "prestación de servicios comunes o complementarios» de los ofrecidos por Arthur Andersen y Cía., siempre que en las mismas ostenten la mayoría de los derechos de voto o la gestión efectiva de sus negocios, así como sus socios el control efectivo de la gestión y también respecto a las sociedades que se constituyen como segregadas de alguna de las actividades que actualmente desarrolla Arthur Andersen y Cía.
Vigente el contrato, la arrendataria remitió, por conducto notarial, carta fechada el 20 de noviembre de 1990, a medio de la cual notificaba al arrendador que, en uso de la referida cláusula octava , ha cedido a Arthur Andersen Auditores, S. A. los derechos y obligaciones que tenía como arrendataria en el local del contrato locativo, toda vez que esta entidad reunía los requisitos de dicho clausulado especial, al estar dedicada a servicios profesionales de auditoría, que son los mismos que prestaba la sociedad arrendataria cedente.
De esta manera se pone de manifiesto de forma bien clara y determinante que, al tiempo de dicha comunicación notarial, ya se había producido la ocupación efectiva de los locales por parte de empresa independiente y que se vino a titular nueva arrendataria, sin que hubiera celebrado contrato alguno y ello con posterioridad a la escisión de Arthur Andersen Auditores, S. A. creado por escritura de 6 de abril de 1989 de su principal, que se había producido el 29 de diciembre de 1989, es decir que medió casi un año entre la escisión de la sociedad y la cesión del local a ésta.
El primer motivo aporta infracción de los arts. 29 y 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . al sostenerse que el traspaso denunciado se llevó a cabo incumpliendo la cláusula octava del contrato, pues se operó de forma automática y unilateral, marginando totalmente al arrendador que recurre.
En el caso de autos se ha producido una efectiva situación de traspaso prevista en la cláusula controvertida, en cuanto ha de relacionarse con la renuncia también pactada de los derechos de tanteo y retracto que concede los arts. 35 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , así como del aumento del precio de la renta que autoriza el art. 42 .
El art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta de aplicación, toda vez que dispone que el traspaso de los locales de negocio consiste en la cesión de los mismos, hecha por el arrendatario a un tercero, que de esta manera queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato locativo correspondiente.
La Sentencia recurrida no aplicó ni tuvo en cuenta el Real Decreto-ley de 4 29 de diciembre de 1989, que modificó el art. 31.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto viene a disponer que no se causa traspaso en los casos de escisión (entre otros supuestos) de sociedades, aunque preserva los derechos del arrendador a elevar la renta como si el traspaso se hubiera producido. Dicha normativa se presenta problemática para su aplicación al caso de autos, por lo que la Sala a quo no fundamentó en ella su decisión. En todo caso la escisión de Arthur Andersen Auditores se produjo el 29 de diciembre de 1989, es decir, en tiempo anterior al referido Decreto-ley, que entró en vigor el 1 de enero de 1990 , sin efectos retroactivos.
Esta consideración determina la necesaria claudicación del motivo segundo, en el que se alega infracción dicho Real Decreto-ley 7/1989. La arrendataria de referencia no lo alegó en la carta de 20 de noviembre de 1990 , si bien posteriormente entró en contradicción al aportarlo como medio de defensa principal al contestar a la demanda principal.
La Sentencia que se revisa casacionalmente llega a la conclusión de que la arrendataria efectuó la cesión de local por traspaso, acomodándose a las previsiones reglamentadas en la cláusula octava , con lo cual la cesión y ocupación del local resulta procedente. Para alcanzar esta decisión, que motivó el fallo desestimatorio de la demanda al peticionar la resolución del contrato, parte la Sala sentenciadora de que Arthur Andersen Auditores, S. A. reunía las condiciones del párrafo segundo de la repetida cláusula octava , en cuanto a la observación de los requisitos de la operación, y se dice que resultaba innecesaria lanotificación de la decisión de traspasar. Ello conduce a la conclusión de que no es posible interpretar como voluntad de las partes precisamente que la arrendataria cumpliera con todos y cada uno de los requisitos del art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Esta Sala de casación civil no puede aceptar las razones jurídicas que contiene la Sentencia del recurso, porque suponen una interpretación desviada e incluso abusiva del contrato, al proyectarse sobre estados y situaciones que no fueran expresamente convenidas. En esta línea de lógica jurídica hermenéutica, hay que hacer constar que el traspaso se llevó a cabo infringiendo el art. 1.256 que prohibe imperativamente que el cumplimiento de los contratos se deje y también tenga lugar por el solo arbitrio de uno de sus otorgantes.
Al efecto, conforme a la reglamentación específica del concertado, la entidad lo acataría podía efectivamente traspasar a la sociedad escindida, pues se cumplían los condicionamientos sustantivos previstos en el párrafo segundo, pero lo que le estaba autorizado es a efectuar la transmisión posesoria del local, a título de nueva arrendataria incorporada al contrato, prescindiendo del cumplimiento de los requisitos y formalidades que impone el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues no consta que se hubiera pactado renuncia expresa a estos efectos y a su vez debió cumplir con lo específicamente convenido párrafo último de la cláusula octava que le imponía el deber pues se utiliza el término deberán para que el traspaso produzca sus efectos responsabilizarse tanto Arthur Andersen y Cía., S. R. C. (si subsiste como persona jurídica) como la entidad sucesora en la locación y las personas físicas que formen parte de ellas como socios, con el nuevo inquilino con renuncia expresa a los beneficios de orden de división y escisión en todas y cada una de las obligaciones dimanantes del arrendamiento.
Respecto a la incidencia por inobservancia del artículo arrendaticio 32, no se llevó a cabo la notificación fehaciente al arrendador (apartado cuarto del precepto), pues no lo cumple la carta de 20 de noviembre de 1990 , conforme se deja dicho, ya que el traspaso se había producido con anterioridad, cuando lo que exige la norma es que la notificación se produzca antes de la cesión, es decir que ha de notificarse previamente, aunque el propietario hubiera autorizado el traspaso y así lo declara la Sentencia de 22 de abril de 1991 y 13 de mayo de 1992 . Tampoco en la referida comunicación se hace referencia al precio de traspaso, que corresponde percibir al arrendador (art. 31.3 en relación al 39 ) y al que no se renunció expresamente.
De esta manera, conforme al párrafo último de dicho art. 32 cuando falta cualquiera de los requisitos que el precepto establece, el arrendador está facultado para no reconocer el traspaso operado, pues por la simple renuncia a los derechos de tanteo, retracto y aumento de rentas, no se vacía por completo el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ni se exime de cumplir los que quedaron subsistentes. De admitir esta situación, como efectivamente llevó a cabo el Tribunal de apelación, sería dar una interpretación extensiva, no autorizada y carente de toda base fáctica debidamente probada, a las concretas y bien precisadas renuncias recogidas en el documento. Han de tenerse sólo en cuenta éstas y ninguna más, por lo que el resto de los derechos del recurrente, sobre los que no efectuó abdicación alguna, se mantienen y deben ser respetados y reconocidos.
A mayores razones, hay que hacer constar que el pacto que autorizaba el traspaso únicamente relevaba de obtener el consentimiento del arrendador, pero no de cumplir los requisitos legales exigibles a cargo del cedente del arriendo, para dar vía libre al ejercicio de los derechos que la ley otorga al que arrienda, y a los que no había renunciado previamente y así lo ha declarado esta Sala en Sentencias recientes de 13 de mayo de 1992,8 de febrero de 1993, 8 de octubre de 1993 y 14 de marzo de 1995 .
En cuanto al cumplimiento necesario de afianzamiento que se contiene en el último párrafo del clausulado octavo, la Sentencia recurrida la da por suficiente, al establecer que las sociedades demandadas lo habían ofrecido reiteradamente. Esto no es así y es necesario integrar el factum, pues no se aportó probanza alguna decisiva al respecto, aparte de no referirlo carta de 20 de noviembre de 1990. El Tribunal de apelación fue ligero y poco atento en la apreciación probatoria, pues confunde el afianzamiento convenido con los repetidos intentos de pago de las rentas devengadas que por su rehuse llevaron a su consignación.
El motivo procede, así como el cuarto en cuanto la doctrina jurisprudencial que denuncia infringido y resulte de aplicación a la cuestión debatida, relevando de estudiar el motivo tercero, ya que el art. 148.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que lo apoya, se refiere a la necesidad de consignar la renta cuando el recurso lo interpone la parte arrendataria.
La acogida del recurso produce, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no haga declaración en cuanto a las costas de esta casación, procediendo la expresa imposición a lassociedades demandadas de las causadas en primera instancia, por consecuencia de estimarse la demanda.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Declaramos que procede y ha lugar al recurso de casación que formalizó don Juan Enrique contra la Sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Navarra con fecha 22 de mayo de 1992 , en las actuaciones procedimentales de referencia, la que casamos y anulamos y a la vez confirmamos íntegramente la dictada por el Juez de Primera Instancia núm. 5 de los de Pamplona el 12 de noviembre de 1991 .
No se hace declaración expresa en cuanto a las costas de este recurso y se imponen las de primera instancia a las sociedades demandadas de referencia y que actuaron como recurridas en esta vía casacional.
Líbrese la correspondiente certificación a expresada Audiencia y devuélvanse los autos y rollo remitidos en su día.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. Alfonso Villagómez Rodil. Francisco Morales Morales. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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