STS, 4 de Marzo de 1996

El Procurador de los Tribunales don Ildefonso del Fuello Alvarez, en nombre y representación de don Romeo , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de León, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra la entidad mercantil "Orejas Llórente, S. A.", alegó los hechos y fundamentados de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se declare: a) Que las partes demandante y demandada celebraron un precontrato el 8 de febrero de 1985, por virtud del cual la demandada se obligaba a comprar al demandante el local comercial situado en la planta baja de la casa núm. 4 de la calle Gil y Carrasco de esta ciudad, con sucorrespondiente sótano, en en el precio de 25.000.000 de pesetas, si aquel voluntariamente la requería para ello en un plazo de seis años, a contar del 1 de marzo de 1985. b) Que en otro caso dicho precontrato por su naturaleza de previo a la perfección de un contrato de compraventa no obliga al Sr. Romeo a prestar un nuevo consentimiento para perfeccionarlo, por lo que puede en cualquier momento obligación que la de indemnizar los daños y perjuicios, c) Que en dicho convenio mediaron arras penitenciales, por virtud de las cuales el Sr. Romeo puede dejar de cumplir su promesa de vender reintegrando el doble de lo recibido, es decir, la cantidad de 2.000.000 de pesetas, d) Que consecuentemente, al exteriorizar esa voluntad de cumplir aquellos que viene obligado mediante el requerimiento notarial y ofrecimiento del talón representativo de dicha suma, el Sr. Romeo , ha cumplido las obligaciones emanadas de dicho documento, quedando liberado de las mismas, e) Que la "Orejas Llórente, S A viene obligada a aceptar la resolución del convenio a que se hace referencia, recibiendo la cantidad de 2 .000.000 de pesetas, que su mandante se obligo a satisfacer al primer requerimiento, o que a elección de aquella, puede cobrarse mediante el impago de la renta del mismo local basta la total cobertura de tal importe. Se condene: a) A "Orejas Llórente, S. A." a estar y pasar por las anteriores liquidaciones y ejecutar los actos necesarios para la debida efectividad de lo declarado, b) Al pago de las costas de este procesa.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador don Emilio Alvarez Prida Carrillo en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia desestimando la demanda absolviendo de la misma libremente a su representado, con imposición de las costas al actor. A su vez formuló reconvención, y tras alegarlos hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se condene al actor a realizar la compraventa del local bajo al núm. 4 de la calle Gil y Carrasco de León, a su representado, en los términos y condiciones señalados en el contrato de promesa de compraventa suscrito entre ambos el 8 de febrero de 1985, con imposición expresa de las costas causadas.

El Procurador de la parte actora contestó a la demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia que declare no haber lugar a la misma, absolviendo a su mandante de las pretensiones que mediante ella se deducen, con imposición de las costas que se originen a quien la promueve

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 30 de noviembre de 1991 , cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda planteada por el Procurador don Ildefonso del Fuello Alvarez, en nombre y representación de don Romeo , contra la entidad mercantil "Orejas Llórente,

S. A." debo declarar y declaro la resolución de la promesa de compraventa pactada en el documento de fecha 8 de febrero de 1985. recibiendo la sociedad demandada la cantidad de 2.(000.000) de pesetas para su elección puede cobrarse mediante c/ impago de las rentas del local hasta la cobertura de el importe, que asimismo debo desestimar y desestimo la reconvención planteada por la "S. A. Orejas Llórente" contra la actora, a quien se impone el pago de las costas del procedimiento incluidos las de reconvención"

Apelada la Sentencia de primera instancia, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, dictó Sentencia en fecha 17 de junio de 1992 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los autos de donde el presente rollo dimana debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición de las costas de es la segunda instancia a dicha parte.

El Procurador don Julián del Olmo Pastor, en nombre y representación de "Orejas Llórente, S.

A." interpuso recurso de casación, con apoyo en un único motivo, que articula a través del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.454 del Código Civil , así como de la jurisprudencia aplicable al mismo.

Admitido el recurso por Auto de fecha 1 de octubre de 1993 , se dio traslado del escrito a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el art. 1.710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que en el plazo de veinte días puedan impugnarlo.

El Procurador don Ignacio Argos Linares, en representación de don Romeo , presentó escrito de impugnación al recurso de casación, alegando los motivos que estimó pertinentes y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia en la que se declare no haber lugar al mismo, imponiendo las costas a larecurrente y la pérdida del depósito constituido.

Al no haber solicitado las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 15 de febrero de 1996, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1.° El día 8 de febrero de 1985, don Romeo , en su calidad de propietario de un local comercial sito en el bajo núm. 4 de la calle Gil y Carrasco, de León, y la entidad mercantil "Orejas Llórente, S. A.", representada por don Luis María (Consejero-Delegado de la misma) celebraron contrato, por el cual, con efectos a partir del 1 de marzo de 1985, el Sr. Romeo arrendó el aludido local comercial de su propiedad a la referida entidad mercantil. 2.° Mediante documento privado también de lecha 8 de febrero de 1985, don Romeo y la mercantil "S. A. Orejas Llórente" (representada por don Luis María ) celebraron un contrato de promesa bilateral de compraventa del referido local comercial, del que podrían hacer uso durante el plazo de seis años. A los efectos de la adecuada resolución del presente recurso de Casación, sólo han de consignarse aquí las cláusulas quinta y sexta del referido contrato, que literalmente dicen así: "Quinta: En calidad de arras, con entrega a cuenta del precio pactado, el Sr. Luis María , en la representación que ostenta, hace entrega al Sr. Romeo del importe de 1.000.000 de pesetas, en metálico que este recibe en el acto, sirviendo el presente documento de formal carta de pago. Sexta: De no llevarse a efecto la compraventa prometida por causas imputables al promitente comprador, perderá definitivamente el importe de 1.000.000 de pesetas de que hace entrega Y de otra parte, si la causa del incumplimiento en imputable al promitente vendedor, este reintegrará a aquél dicha cantidad duplicada, esto es, 2.000.000 de pesetas, que podrá cobrarse mediante el impago de la renta del mismo local hasta la cobertura de tal importe". 3.º Por conducto notarial (acta de fecha 13 de abril de 1988, autorizada por el Notario de León, don Miguel Cases Lafarga, quien, a su vez, requirió los servicios del Notario de Madrid, don José Antonio Moheda Fernández Llamazares por tener en esta capital su domicilio social la entidad mercantil "S. A. Orejas Llórente"), don Romeo notificó a la expresada entidad mercantil lo siguiente: 1.° Que el compareciente, haciendo uso de la facultad que le confiere el art. 1.454 del Código Civil y de acuerdo con el contenido de las cláusulas quinta y sexta del contrato que requirente y requerida suscribieron en León, con fecha 8 de febrero de 1985, como convenio preliminar para un compromiso de comprar V vender el local de la planta baja y sótano de la casa núm. 4 de la calle Gil y Carrasco de esta ciudad de León, da por rescindido y resuelto el referido contrato. 2.° Que, a tal efecto, pone a disposición de la sociedad requerida la cantidad de 2 .000.000 de pesetas, mediante cheque que en este caso me entrega para su remisión al Notario de Madrid señor Moheda, o quien legalmente le sustituya, a fin de que por éste, a su vez, sea entregado a la expresada sociedad en el acto de diligenciar el presente requerimiento". A la expresada notificación notarial, la entidad mercantil "Orejas Llórente, S. A.", representada por don Luis María , en su calidad de Consejero-Delegado de la misma, contesto, en esencia, que no aceptaba, ni reconocía validez a la rescisión o resolución que el Sr. Romeo le comunicaba que hacía de la promesa bilateral de compraventa del local comercial ya dicho, que tenían concertada mediante documento privado de fecha 8 de febrero de 1985, al mismo tiempo que se negó a recibir el cheque, por importe de 2.000.000 de pesetas, que le remitía el Sr. Romeo . 4.º También por conducto notarial (acta de fecha 22 de abril de 1988, autorizada por el Notario de Madrid, don Fernando Cano Jiménez, quien, a su vez, requiriólos servicios del Notario de León, don Miguel Cases Lafarga, por tener en esa capital su domicilio don Romeo ) la entidad mercantil "Orejas Llórente, S. A" representada por su Consejero-Delegado don Luis María , notificó al referido Sr. Romeo que deseaba adquirir en firme el local comercial ya dicho de acuerdo con las estipulaciones recogidas en el contrato privado de opción de compra (sic) Suscrito por la compañía requeriente y el requerido con fecha 8 de febrero de 1985", por lo que requería al Sr. Romeo para que designara lecha y Notario ante el que se iba a otorgar la correspondiente escritura de compraventa, al mismo tiempo que ofrecía pagarle, en el acto de la firma de la escritura, el precio estipulada A dicho requerimiento contestó don Romeo que si ratificaba en lo que había comunicado a la entidad mercantil "Orejas Llórente, S.A." mediante acta notarial de fecha 13 de abril de 1988, autorizada por el Notario de León, don Miguel Cases Lafarga (a la que ya nos hemos referido en el anterior apartado

3. ).

Con base en los antecedentes previos que acaban de ser expuestos, don Romeo promovió contra la entidad mercantil "S. A. Orejas Llórenle el proceso de que este recurso dimana, en el que postuló se dicte Sentencia por la que (expuestos sintéticamente sus numerosos y prolijos pedimentos) se declare resuelto el contrato de promesa bilateral de compraventa del local comercial ya dicho, estipulado en documento privado de fecha 8 de febrero de 1985. por haber el acta hecho uso de la facultad que le concede la cláusula sexta del referido contrato y, asimismo, se declare que la demandada viene obligada "a acepta la resolución del convenio a que se hace referencia, recibiendo la cantidad de 2 ,000.000 de pesetasque su mandante se obligó a satisfacer al primer requerimiento, o que a elección de aquella, puede cobrarse mediante el impago de la renta del mismo local hasta la total cobertura de tal importe".

La entidad demandada, además de oponerse a la demanda y pedir la desestimación de todos los pedimentos de la misma, formuló reconvención, en la que postuló se dicte Sentencia "en la que se condene al actor a realizar la compraventa del local bajo núm. 4 de la calle Gil y Carrasco de León, a mi representado, en los términos y condiciones señalados en el contrato de promesa de compra venta suscrito entre ambos el 8 de febrero de 1985".

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, por la que confirma íntegramente la de primera instancia, la cual contiene este doble pronunciamiento: 1.º Estimando totalmente la demanda principal, declara "la resolución de la promesa de compraventa pactada en documento de fecha 8 de febrero de 1985. recibiendo la sociedad demandada la cantidad de 2.000.000 de pesetas pera (sic) su elección puede cobrarse mediante el impago de las rentas del local hasta la cobertura de el (sic) importe". 2° Desestima totalmente la reconvención formulada por la demandada.

Contra la referida Sentencia de la Audiencia, la demandada entidad mercantil "Orejas Llórente, S. A." ha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de un motivo único.

La Sentencia aquí recurrida, en plena coincidencia con la de primera instancia, basa sustancialmente la ratío decidendi de sus pronunciamientos estimatorio de la demanda y desestimatorio de la reconvención en que entiende que en la cláusula sexta (que ha sido transcrita literalmente en el apartado 2.° del fundamento jurídico primero de esta resolución) del contrato de promesa bilateral de compraventa, de fecha 8 de febrero de 1985. las partes pactaron expresamente unas arras penitenciales o de desistimiento, en virtud de cuyo pacto podían desistir o apartarse del referido contrato, perdiendo el promitente comprador (sí era el que lo hacía) la cantidad que, en el concepto de tales arras, había entregado (l.000.000 de pesetas) o devolviéndola duplicada el promitente vendedor (si era el que desistía o se apartaba del contrato), de cuya facultad, según la Sentencia recurrida, ha hecho correcto y adecuado uso el referido promitente vendedor y ofrecido devolver al promitente comprador la cantidad de 2.000.000 de pesetas (las arras duplicadas).

Por el motivo único, con apoyatura procesal en el ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción actualmente vigente), se denuncia "infracción del art. 1.454 del Código Civil , así como de la jurisprudencia aplicable al mismo", y en el alegato integrador de su desarrollo, en el que cita las Sentencias de esta Sala de 10 de julio de 1983, 16 de diciembre de 1970, 7 de julio de 1978 y 12 de julio de 1986 , con arreglo a las cuales, dice, las arras o señal deben ser interpretadas de forma restrictiva, la entidad recurrente viene a sostener que las arras a que se refieren las cláusulas quinta y sexta (que han sido transcritas en el apartado segundo del fundamento jurídico primero de esta resolución) del contrato litigioso tienen el carácter de confirmatorias, pues fueron entregadas, dice, a cuenta del precio de la compraventa, a lo que se agrega que la cláusula sexta se refiere a incumplimiento por causa imputable a una de las partes y "causa imputable se dice textualmente en el alegato, es un acontecimiento externo y no la mera voluntad de cualquiera de los contratantes", por todo lo cual concluye la recurrente que la Sentencia recurrida ha interpretado erróneamente las referidas cláusulas quinta y sexta del contrato litigioso, al atribuir a las arras que mediaron en el mismo el carácter de penitenciales y no el de confirmatorias

El expresado motivo ha de ser desestimado, pues si bien es cierto que, según reiterada doctrina de esta Sala, contenida no solo en las Sentencias que cita la recurrente, sino en otras muchas más (como las de 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991, 28 de septiembre de 1992 , por citar algunas de las más repentes), el precepto contenido en el art. 1.454 del Código Civil tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva, cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales, pues en otro caso han de ser conceptuadas como confirmatorias, la referida doctrina jurisprudencial no es aplicable al supuesto en que aparezca con toda claridad y sin género alguno de duda que la voluntad de las partes fue la de atribuir el pacto arral un carácter penitencial o de posibilidad de arrepentimiento del contrato, como ocurre en el presente según lo han entendido correctamente las coincidentes Sentencias de la instancia, pues no admite otra interpretación posible la cláusula sexta del contrato litigioso, que instrumenta (dicho contrato) una promesa bilateral de vender y de comprar (no un contrato ya perfeccionado de compraventa, como ahora viene a sostener la recurrente) y en cuya cláusula sexta (que ha sido transcrita literalmente, repetimos, en el apartado 2.º del fundamento jurídico primero de esta resolución) las partes estipularon clara y expresamente que de no llevarse a cabo la compraventa prometida por causas imputables al promitente comprador o al promitente vendedor, el primero de ellos (en su caso) perdería las arras entregadas (1.000.000 de pesetas) o el segundo (en el suyo) habría de devolverlas duplicadas (2.000.000 de pesetas), habiendo de entenderseincluida dentro de la expresión "causas imputables" la propia y exclusiva voluntad del contratante que se aparta del contrato (pues en ello radica la esencia institucional de las llamadas arras penitenciales o de arrepentimiento que regula el art. 1.454 del Código Civil y que las partes pactaron expresa e indubitadamente), siendo esto lo ocurrido en el presente supuesto litigioso, en el que el promitente-vendedor se ha apartado voluntariamente del contrato litigioso (promesa bilateral de compraventa) y ha ofrecido devolver al promitente comprador las arras duplicadas (2.000.000 de pesetas).

El decaimiento del expresado motivo único ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la entidad recurrente y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador don Julián del Olmo Pastor, en nombre y representación de la entidad mercantil "S. A. Orejas Llórente", contra la Sentencia de fecha 17 de junio de 1992. dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición a la entidad recurrente de las costas de dicho recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta Sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. Alfonso Villagomez Rodil. Francisco Morales Morales. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.