STS, 25 de Abril de 1994

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pamplona, fueron vistos los Autos de Arrendamientos Urbanos núm. 268-A/1989, seguidos entre partes de la una como demandante doña Asunción , y de la otra como demandados don Gonzalo doña María Purificación , la entidad mercantil "La Preventiva, Cía de Seguros y Reaseguros. S. A.", don Braulio y doña Juana , estos dos últimos declarados en rebeldía por su incomparecencia en autos.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... previo el cumplimiento de los demás trámites legales procedentes dictar Sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento del local al que se hace referencia en el expositivo primero de este documento, y que se refiere al sito en la Avda. de DIRECCION000 núm. NUM000 - NUM001 , emplazando a dichos demandados para que la desalojen y pongan a disposición de mi representada dentro del plazo legal, con apercibimientode lanzamiento para el caso de que no lo verificaren e imponiendo a dichos demandados las costas todas de este juicio". Asimismo interesaba el recibimiento del juicio a prueba.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de doña María Purificación , se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo siguiente:... Siga el juicio su curso, con el recibimiento del mismo a prueba y en su día se dicte sentencia por la que se desestime la demanda y se absuelva de las pretensiones de la misma a mi mandante, con los demás pronunciamientos legales correspondientes favorables a ésta y con imposición de las costas a la parte actora".

Por la representación de don Gonzalo y "La Preventiva, S. A.", se contestó la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, alegando falta de legitimación activa, y para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y previa la tramitación que corresponda se declare no haber lugar a la citada resolución, desestimando la demanda y absolviendo a mis representados, con expresa imposición de costas a la actora". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba y formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: "... y previos los trámites legales oportunos, declarar el derecho de mi representado don Gonzalo a retraer la finca adquirida por la demandante reconvenida doña Asunción , condenando a ésta a que en el breve término que al electo se señale otorgue escritura de compraventa a favor de mi representado, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio si no lo verificara, con expresa condena de las costas causadas". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, ésta la contestó en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictar en su día Sentencia desestimando íntegramente dicha reconvención, absolviendo a mi representada de todos y cada uno de los pedimentos en ella contenidos e imponiendo a los reconvinientes las costas todas de la misma". Asimismo solicitaba el recibimiento del juicio a prueba.

Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 9 de octubre de 1989 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Estimando la demanda inicial de las presentes actuaciones, deducida por la Procuradora doña Yolanda Apezteguía Elso, en representación de Asunción , frente a Gonzalo , "La Preventiva, S. A.", que han comparecido unidos bajo la representación procesal de la Procuradora doña Ana Muñiz Aguirreurreta; María Purificación , representada por el Procurador don Rafael Aizpún Viñes y Braulio , así como Juana , ambos en situación procesal de rebeldía. Desestimando la oposición formulada por los demandados comparecidos, así como la reconvención articulada por don Gonzalo y "La Preventiva, S. A." A) Debo declarar y declaro resuelto, el contrato de arrendamiento, sobre el piso sito en la Avda. de DIRECCION000 núm. NUM000 NUM001 . de esta ciudad, condenando a los demandados, a que dentro del plazo legal, dejen libre, vacuo y expedito, a disposición de la actora, el referido inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento, en el caso de falta de desalojo voluntario. B) Desestimando la reconvención formulada, no ha lugar al derecho de retracto intentado; debiendo restituirse la cantidad consignada, una vez que adquiera firmeza la presente resolución. Imponiendo a los demandados las costas causadas en el presente proceso, con excepción de las derivadas de la reconvención que serán a cargo exclusivo de los codemandados: Gonzalo y "La Preventiva, S. A."".

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, dictó Sentencia en fecha 1 de marzo de 1991 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Desestimando el recurso de apelación originador del presente rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la sentencia apelada, sin especial imposición de las costas de esta alzada."

Por la Procuradora de los Tribunales doña Isabel Cañedo Vega, en nombre y representación de "La Preventiva, S. A.", y de don Gonzalo , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos: Primero. "Se interpone a tenor de lo establecido en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por tanto por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que han sido aplicables para resolver la cuestión objeto de debate. Considera esta parte que se ha producido infracción de los arts. 48 en relación con el art. 47 de la Ley de Arrendamiento Urbano , y en concreto por no aplicación de los citados artículos". Segundo. "Se interpone también a tenor de lo establecido en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por tanto, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que han sido aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, es decir por el mismo motivo del apartado anterior. Considera esta parte que la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial aplicable a los artículos de la Ley de Arrendamiento Urbano que regulan el derecho de retracto".

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 15 deabril, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

Doña Asunción promovió juicio sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra don Gonzalo , doña María Purificación , la entidad mercantil "La Preventiva, S. A.", y don Braulio y su esposa doña Juana , con referencia al piso situado en la Avda. de DIRECCION000 , núm. NUM000 . NUM001 . de Pamplona, a cuya pretensión se formuló reconvención por los demandados don Gonzalo y la entidad "Preventiva, S. A.", a fin de que fuese declarado el derecho del expresado don Gonzalo a retraer la finca adquirida por la actora, y se condenase a la misma a otorgar escritura de compraventa a favor de aquél, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio, de no verificarlo. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pamplona, por Sentencia de 9 de octubre de 1989 , con estimación de la demanda inicial y con desestimación de la oposición formulada por los demandados comparecidos, así como de la reconvención articulada por don Gonzalo y "Preventiva, S. A.", declaro resuello el contrato de arrendamiento antes mencionado, condenando a los demandados a que dentro del plazo legal, dejen libre, vacuo y expedito el inmueble a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, en su caso, pronunciamientos éstos que fueron confirmados por la dictada, en 1 de marzo de 1991, por la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra, y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por la entidad "Preventiva, S. A.", y don Gonzalo a través de la formulación de dos motivos amparados en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción anterior a la Ley 10/1992. de 30 de abril .

Como se decía, ambos motivos se residencian en el ordinal 5 del rituario art. 1.692, denunciando el primero , la infracción, por no aplicación, del art. 48 en relación con el 47, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el segundo , la también infracción de la doctrina jurisprudencial aplicable a los artículos de dicha Ley que regulan el derecho de retracto, por ello, en atención a la íntima relación existente entre uno y otro motivo, deben ser estudiados conjuntamente, respondiendo la argumentación que les desarrolla a cuanto sigue, en síntesis: -En el presente caso se está en el supuesto del art. 48.1 de la Ley arrendaticia no habiendo sido objeto de debate los hechos tal y como se produjeron, pues hay conformidad con los que se describen en la sentencia recurrida-, -La Audiencia reconoce que se dan los requisitos para que se pueda ejercitar la acción del retracto, y analiza que no se ha acreditado el que se produjera la notificación a la que se refiere el art. 47 -. -Para rechazar el ejercicio de dicha acción, utiliza una serie de argumentos que no son correctos, pues si el art. 48, que regula el derecho de retracto, nos remite al 47 , y éste dice "que en los casos de venta por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros...", parece que no cabe más que una única interpretación, que es la literal, es decir, que aunque la transmisión sea por plantas o fincas agrupadas, sigue subsistiendo los derechos de tanteo y retracto-, -El razonamiento que lleva a la denegación del retracto se condensa en el fundamento sexto de la sentencia al decir que se transmite "una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento y que comprende al mismo, sin que haya existido agrupación alguna determinante de aquella unidad"-, -Analizando la doctrina jurisprudencial aplicable al caso y que se infringe en la sentencia recurrida, resulta:

1. Las normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo, así lo determina, entre oirás la Sentencia de 26 de marzo de 1960 . b) El argumento de la sentencia respecto a que la finca transmitida constituye una unidad superior al objeto del arrendamiento y por ello, no procede el retracto, es contrario a la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de 21 de marzo de 1962, 27 de enero de 1968, 4 de noviembre de 1955, 29 de marzo de 1958, 12 de noviembre de 1957 y 22 de abril de 1969 . y c) El otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente, pronunciándose así las Sentencias de 18 de diciembre de 1954, 23 de noviembre de 1956, 17 de junio de 1958, 7 de mayo de 1962, 6 de marzo de 1965 y 31 de marzo de 1967, siendo de resaltar la de 6 de marzo de 1965 , al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema, estableciendo que "la unidad registral carece de eficacia para impedir el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto", si se acredita que la finca que en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquélla y la posibilidad de las agrupaciones-.

Dado que en el desarrollo del primer motivo se manifiesta que los hechos no han sido objeto de debate y se presta conformidad con los descritos en la sentencia recurrida, y dado que ésta acepta la fundamentación de la dictada en Primera Instancia, resulta oportuno, para facilitar el estudio de la cuestión planteada en el recurso, relacionar sucintamente los hechos estimados acreditados, a tenor de losreconocidos por las partes, los figurados en la documentación obrante en autos y de los recogidos en las sentencias de instancia, y que fueron los que siguen: a) En 24 de junio de 1950, doña Daniela , en concepto de propietaria-arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento con don Gonzalo , en calidad de arrendatario, respecto al piso de la casa núm. NUM000 de la calle Avda. de DIRECCION000 , NUM001 , de Pamplona, y en anexo al contrato, de 26 de los indicados mes y año, la propietaria autorizó al arrendatario para que pudiera instalar en el piso, las oficinas de "Preventiva, S. A.-, Cía de Seguros, de la que el Sr. Gonzalo era Director, b) En 3 de mayo de 1957, los contratantes antedichos y en el mismo concepto, acordaron modificar algunas de las estipulaciones vigentes del contrato de arrendamiento, que expresamente se declara subsistente, así: que el piso objeto del arriendo se modifica, quedando excluida del mismo la habitación de chaflán o rotonda orientada a la Avda. de Zaragoza y Plaza del Príncipe de Viana, la que será independizada del piso en cuestión e incorporada al piso primero derecha, actualmente ocupado por la propietaria, y que doña Daniela autoriza a don Gonzalo para establecer en el piso arrendado el negocio de comercio de tejidos, tanto al contado como a plazos y demás artículos que sean objeto de tráfico que desarrolle el arrendatario, pudiendo girar éste con la denominación que estime conveniente, especialmente con la de Crédito Preventiva, c) El inmueble arrendado se halla integrado en la finca cuya descripción registral es la siguiente: "Piso primero derecha e izquierda, la habitación de expansión de seis metros y veinte decímetros cuadrados, sita en la bajera, debajo de la escalera y la cuarta parte indivisa del grupo de piezas que integran la vivienda del portero en la buhardilla; correspondiéndole una quinta parte indivisa del portal de entrada, hueco de escalera y escalera, tejado y patio, y en general todo lo que no haya sido objeto de adjudicación privativa, de la casa en la manzana núm. 211 de la primera Zona del Nuevo Ensanche señalada con el núm. NUM000 de la Avenida de DIRECCION000 : Linda: por la derecha entrando, con la plaza del Príncipe de Viana; por la izquierda, con terreno edificado, propiedad de don Claudio ; y por el fondo, con solar núm. NUM000 de la misma manzana. Consta de bajera, cuatro pisos y buhardilla habitable. La bajera forma un local, excepto un cuarto llamado de expansión situado debajo de la escalera, de seis metros y veinte decímetros cuadrados de superficie; cada piso está distribuido en dos viviendas, derecha e izquierda; y la buhardilla está distribuida en un grupo de piezas que integran la vivienda del portero de cincuenta y seis metros y veinte decímetros cuadrados, y cuatro cuartos o piezas de expansión señalados con los núms. 1, 2, 3 y 4; tiene de superficie total 285 metros y 25 decímetros cuadrados, todas las distancias a la línea exterior de fachada y en los medianiles, a los ejes medianiles; de dicha superficie ocupa la parte edificada 236 metros y 50 decímetros cuadrados, y el patio 49 metros y 70 decímetros cuadrados", d) Don Jose Ignacio , don Cesar , don Guillermo , don Paulino , don Jose Pablo y doña Ariadna adquirieron la descrita finca como un solo departamento por herencia de su madre doña Daniela , aceptada en escritura de 18 de diciembre de 1984. e) Doña Daniela adquirió el citado departamento por adjudicación en la escritura de obra nueva otorgada el 26 de junio de 1934. que se inscribió con fecha 3 de septiembre de 1934, y f) En la actualidad, la descrita finca se encuentra inscrita, como un solo departamento, a nombre de doña Paula , por el título de compra a los referidos hermanos Ariadna Guillermo Cesar Paulino Jose Pablo según escritura otorgada en 7 de diciembre de 1987 en la que se ratificó y elevó a público el contrato privado de compraventa de 3 de octubre de 1985.

La consecuencia ineludible que se desprende del conjunto de los hechos acreditados, no puede ser otra que la establecida por el Tribunal a quo, o sea, que la transmisión realizada por los hermanos Ariadna Guillermo Cesar Paulino Jose Pablo a favor de doña Paula por el contrato privado de 3 de octubre de 1985 y elevado a escritura pública en 7 de diciembre de 1987, tuvo por objeto una sola finca constitutiva de una unidad patrimonial y que tuvo acceso registral como "un solo departamento", en cuyos elementos descriptivos se encontraba integrado el local arrendado al Sr. Gonzalo , remontándose la inscripción y descripción registral a cuando fue adquirida, por adjudicación, por doña Daniela en 26 de junio de 1934, sin que, por ende, la referida doña Asunción haya tenido intervención alguna en la historia registral de la finca adquirida como un todo unitario, y de aquí, que la conclusión a llegar sea igualmente coincidente con la establecida por el Tribunal a quo, imposibilidad de incluir al caso concreto de autos en los supuestos prevenidos en los artículos 47.1 y 48.1 del actual Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , lo cual, comporta la imposibilidad, a su vez de atribuir al mentado Tribunal infracción alguna respecto a los indicados preceptos, sin que pueda quedar desvirtuada por la circunstancia de que la finca así transmitida, permitiera ser objeto de división.

Por lo que respecta a la infracción de la doctrina jurisprudencial que se denuncia en el segundo motivo del recurso, son de tener en cuenta, asimismo, los hechos estimados acreditados, que, a efectos de aquél, pueden sintetizarse en el afirmado en el fundamento sexto de la sentencia recurrida y que se transcribe en el propio motivo: "Haberse transmitido una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento y que comprende al mismo, sin que haya existido agrupación alguna determinante de aquella unidad, siendo ésta originaria", realidad la así expresada que, de por sí es razón más que suficiente en punto a privar de eficacia al motivo que ahora se examina, toda vez que las sentencias reseñadas en él no resultan aplicables al caso de autos por responder a supuestos fallos decoincidencia, en cuanto que en los de tales sentencias, de manera más o menos matizada, concurre cierta agrupación, incluso, en las dos sentencias que la parte recurrente recoge con detalle las de 21 de marzo de 1962 y 6 de marzo de 1965 , los supuestos tácticos en que descansan no admiten parangón con el que nos ocupa, pues en la primera de ellas se hace referencia a que el objeto de la venta la constituyo, no la finca de que se trató en su integridad, sino una parte de la misma, constituida por varios pisos agrupados, y en la segunda, a que la finca se arrendó como independiente y así aparecía en el Registro y que vigente el contrato, se agregó a otras y que ello no alteró su realidad física, ni su independencia a efectos catastrales, tributarios, ni arrendaticios. Pero es que además constituye doctrina consolidada de la Sala la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias de 26 de mayo de 1988. 27 de marzo de 1989 y 31 de enero de 1992 . Por consiguiente, las consideraciones que anteceden permiten entender que el Tribunal a quo no incurrió, tampoco, en la infracción hecha valer en el motivo ahora analizado, así pues, la improcedencia de los dos motivos formulados en el recurso de casación interpuesto por la entidad mercantil "Preventiva, S. A." y don Gonzalo , lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del rituario art. 1.715 , la declaración de no haber lugar al mismo, con imposición de costas a la parte recurrente y la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de la entidad mercantil "La Preventiva, S. A.", y don Gonzalo , contra la Sentencia de fecha 1 de marzo de 1991, que dictó la Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Navarra , y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal correspondiente. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Teófilo Ortega Torres.-Jesús Marina Martínez Pardo.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.