STS, 6 de Mayo de 1994
| Ponente | MATIAS MALPICA GONZALEZ ELIPE |
| ECLI | ES:TS:1994:22285 |
| Fecha de Resolución | 6 de Mayo de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 406.-Sentencia de 6 de mayo de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.
PROCEDIMIENTO: Declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Contrato mixto de opción de compra y arrendamiento. Prórroga unilateral. Condición sujeta a la libre voluntad del
deudor. Interpretación de los contratos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 3.º.1, 7. 1 y 2, 1.115, 1.256 y 1.504 del Código Civil . Art. 14 del Reglamento Hipotecario .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 20 de diciembre de 1989; 18 de marzo de 1991; 17 de enero, 2 y 18 de junio de
1992.
DOCTRINA: Por imperativo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no se puede prorrogar indefinidamente, pues aparte de que
ello incide nocivamente en la segunda del tranco inmobiliario, en su último párrafo hace indirectamente alusión dicho precepto
reglamentario a la caducidad en los supuestos de prórroga legal o tácita cuando la opción de compra
se mixtifique con un
contrato de arrendamiento. Pasa que lo expuesto no afectara a las prórrogas voluntarias, ello forzosamente requiere que sean
voluntaria y bilateralmente consentidas.
El hecho de que haya admitido de buena fe las sucesivas prórrogas la parte recurrida; no significa una aquiescencia a la
prolongación sine die de una relación contractual que venía defectuosamente constituida al radicar en la voluntad de una de las
partes -recurrente actual-, la consumación de un contrato sin más condición de "si la situación lo permitiese" es decir, que esa
situación que obviamente se refería a la económica, si no tenía que demostrara porque efectivamente no lo exige el contrato,
venía a constituir una condición sujeta a la libre voluntad del deudor lo que la inficionaría de nulidad.La interpretación de los contratos es soberana facultad del Tribunal de instancia salvo que se acredite haber incidido en lo
absurdo o lo ilógico.
En la villa de Madrid, a seis de mayo de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Madrid, sobre resolución de contrato de compraventa cuyo recurso fue interpuesto por don Santiago y doña Maite , representada por la Procuradora de los tribunales doña María Rodríguez Puyol y asistidos del Letrado don Fernando Dama Rey, en el que son parte recurrida doña Alejandra representada por el procurador de los Tribunales don José Luis Barneto Arnáiz y asistida del Letrado don Gregorio Cuellas Salbanes, doña Leticia , doña María Rosario y don Juan Alberto no comparecidos en este Tribunal Supremo.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. 2 de Madrid fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos a instancia de Doña Alejandra , doña Leticia , y doña María Rosario y don Juan Alberto ) contra don Santiago y doña Maite .
Por la representación de la parte actora se formulo demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimo de aplicación pala terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que estimando la demanda, se declare resuelto contrato de fecha 1 de noviembre de 1973 suscrito entre las partes de este pronunciamiento don Santiago y doña María Rosario que actúo como apoderada de sus hermanas relativo a la opción de compra del piso sito en el NUM000 del núm. NUM001 de la calle de DIRECCION000 de Madrid, y como consecuencia condenar a los demandados a estar y pasar dicha declaración y a que el Sr. Santiago y esposa desaloje el piso que vienen ocupando de forma precaria desde la fecha que expiró el plazo de opción de compra. 15 de octubre de 1979. entregando las llaves y poniendo a disposición de la actora el piso litigioso así como al pago de las costas de este juicio.
Admitida a trámite la demanda se emplazo a los demandados por termino de 26 días. Por la representación de la parte actora se presento escrito de fecha 22 de diciembre de 1988 solicitando la acumulación a los presentes de los autos del pleito promovidos por el demandado Sr. Santiago contra sus representados seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Madrid bajo el num. 1127/88 . Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Madrid se dicto Auto de fecha 6 de febrero de 1989 cuya parte dispositiva es como sigue: -Que debía estimar y estimaba procedente la acumulación solicitada por la representación de la parte actora y con testimonio se comprenderá el escrito de demanda, y de esta resolución, líbrese oficio al Juzgado de igual clase núm. I de Madrid, para que remita los autos seguidos contra las mismas partes con el núm. 1127/88. para su acumulación a los presentes". Por la representación de la parte demandada contestó a la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de pertinente aplicación, para terminar suplicando "... se sirva en su día, dictar sentencia, por la que y en virtud de la acumulación los autos producidas, condenar a los expresados doña Alejandra , doña Leticia y doña María Rosario y a don Juan Alberto , a otorgar escritura notarial de compraventa a favor de mi representado don Santiago , de piso vivienda NUM000 de la finca calle de DIRECCION000 núm. NUM001 de Madrid ene precio ofertado de 9.991.993 pesetas, de cuya suma, tienen ya recibidas la cantidad de 324.000 pesetas y ello con los demás pronunciamientos de rigor y expresa condena de las costas".
Por el Juzgado de Primera Instancia num. 2 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15 de diciembre de 1989 ) cuya parle dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando como estimamos la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don José Luis Barneto Arnáiz en nombre y representación de doña Alejandra , doña Leticia , doña María Rosario , don Juan Alberto contra don Santiago y doña Maite , representados por la Procuradora de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol, debo declarar y declaro resuello el contrato de lecha 1 de noviembre de 1979 suscrito entre las partes de este procedimiento clon Santiago y doña Maite que actuó como apoderada de sus hermanas relativo a la opción de compra del piso silo el NUM000 del num. I de la calle DIRECCION000 de Madrid, y como consecuencia condeno a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a que el Sr. Santiago y esposa desalojen el piso que vienen ocupando de forma precaria desde la lecha que expiro el plazo de la opción de compra, 15 de octubre de 1979, entregando las llaves y poniendo a disposición de la actora el piso litigioso así como al pago de las costas de este juicio".Segundo: Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia de lecha 19 de febrero de 1991 . cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña María Rodríguez Puyol. Procuradora de los Tribunales en nombre y representación de don Santiago debemos confirmar y confirmamos la Sentencia dictada el 15 de diciembre de 1989 cuya parle dispositiva se completa con la desestimación de la demanda acumulada dictada por la mencionada Procuradora en la representación que ostenta con expresa imposición de las costas al citado apelante Sr. Santiago , en ambas instancias".
Por la Procuradora de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de don Santiago y su esposa doña Maite , se formalizo recurso de casación que tundo en los siguientes motivos: Primero. Apoyado en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del art. 1.256 del Código Civil Segundo. Apoyado en el núm. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del art. 1.256 del Código Civil. Tercero. Apoyado en el num. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del art. 1.151 del Código Civil. Cuarto. Apoyado en el núm. 5 .ºdel art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del principio general de derechos, de que nadie puede ir válidamente contra sus propios actos, y Doctrina Jurisprudencial que lo apoya. Quinto. Apoyado en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de los arts. 1.124 y 1.115 del Código Civil. Sexto. Apoyado en el num. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del art. 1.282 del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 19 de abril de 1994 a las 11 horas de su mañana, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.
Fundamentos de Derecho
En la demanda de las propietarias del piso NUM000 , de la casa núm. NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid se pide la resolución del contrato de "opción de compra" de 1 de noviembre de 1973. en tanto que la demanda del optante a comprador, - acumulados los autos posteriormente-, se solicita la elevación a escritura pública "contrato de compraventa mediante el pago del precio de 9.991.993 pesetas menos 324.000 pesetas que se dice tienen ya recibidas las dueñas del piso. Las sentencias de ambas instancias acceden a la demanda de la propiedad.
Ninguno de los motivos del recurso interpuesto impugna la sentencia recurrida por hipotético error en la apreciación de la prueba por lo que las declaraciones tácticas que en ella se contienen al quedar incólumes han de servir de premisas obligadas en la adecuada aplicación del Ordenamiento jurídico, el cuarto motivo fue inadmitido por Auto de 9 de enero de 1992 de esta Sala .
El motivo primero al amparo del num. 5.º del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la violación del art. 1.091 del Código Civil en punto a que al tener las obligaciones fuerza de Ley entre las partes contratantes el contrato de 1 de noviembre de l973 por las sucesivas prorrogas trienales no vencía hasta primero de noviembre de 1988 y permitían el pago del precio fijado hasta esa fecha para la consumación del contrato de compraventa Id motivo fracasa por las siguientes razones; A) Por imperativo del art. 14 del Reglamento Hipotecario , no se puede prorroga! indefinitivamente como se pretende desde el punto de vista del recurrente, pues aparte de que ello incide nocivamente en la seguridad del trafico inmobiliario, en su último párrafo hace indirectamente alusión dicho precepto reglamentario a la caducidad en los supuestos de prórroga legal o tácita cuando la opción de compra se mixtifique con un contrato de arrendamiento; B) Si de la argumentación precedente quisiera inferirse que ello no afecta a las prórrogas voluntarias, ello forzosamente requiere que sea voluntaria y bilateralmente consentidas, lo que no acontece en este caso, puesto que por carta notarialmente expedida por las dueñas de 27 de octubre de 187 se resolvió el contrato a efectos del art. 1.504 del Código Civil, por no haber atendido la notificación de la de 30 de octubre de 1985 . también notarialmente remitida en la que se señalaba el precio con el incremento del IPC conforme a lo convenido y se le daban diez días de plazo para su pago sin que se dignara contestarla el hoy recurrente, no obstante haberle sido remitida previo requerimiento del optante en carta de 1 del mismo mes y año; C) Esta actitud subrepticiamente obstativa al cumplimiento del contrato por parte del hoy recurrente. Iras las numerosas prorrogas admitidas de buena fe por las propietarias, venía a constituir una flagrante vulneración de Indispuesto en el art. 1.256 del Código Civil y también del art. 1.115 del mismo Texto legal en cuanto que la "condición de prórroga" "si no pudiera satisfacer el Sr. Santiago el resto del precio a que se refiere la estipulación C) del contrato de hecho dejaba al libre arbitrio del optante las sucesivas prórrogas, como en realidad aconteció; D) Una exigencia del equilibrio de las prestaciones, todavez que conforme a L estipulación E) y la F) del contrato, existía una bilateralidad consistente en la apropiación de las cantidades mensuales entregadas. -9.000 pesetas-. por las dueñas en concepto de indemnización, es patente que después de los episodios epistolares reseñados en el apartado B) de este fundamento de Derecho, de no quedar absolutamente en manos del optante la virtualidad y eficacia del contrato contra lo dispuesto en los arts. 3.°1 y 7.-1 y 2 del Código Civil , la notificación del precio y término para su aceptación constituían el ejercicio de un derecho indiscutible de la propiedad tanto más cuanto que lo fue a requerimiento del propio optante, y E) Por lo demás el hecho de una prórroga, que en este caso, aparte de unilateral y arbitraria, era la quinta que se producía en tales condiciones, no podía suponer ni amparar, tras los mutuos requerimientos de fijación de precio y plazo para su abono ya reseñados que hubiera de agotarse dicha prórroga hasta el 31 de octubre de 1988 para la efectividad del pago del precio y elevación a escritura pública.
El motivo segundo con base en el ordinal 5º del art. l 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que denuncia la infracción del art. 1.256 del Código Civil así como el tercero que con la misma residencia casacional señala la violación del art. 1.451 del Código Civil , no pueden sino decaer, porque aparte de haber sido explícitamente resueltos razonadamente al analizar el motivo primero con el que están íntimamente relacionados, es lo cierto que hacen supuesto de la cuestión por cuanto, es precisamente la promesa de venta u opción de compra, -en esa dualidad dialéctica que emplea el tercer motivo-, como en lo atinente a la generalidad de los contratos no podía quedar el que aquí es objeto de examen, a la libre aplicación y arbitrio agotamiento de plazos tras las recíprocas intimaciones a su cumplimiento, sin que sea de recibo la frase obsesivamente utilizada para llevar a buen fin el contrato por el hoy recurrente de "si la situación lo permitiese, completaría en su caso el precio de compra del piso, dentro del próximo trienio" (carta de 17 de octubre de 1985) que denota una libérrima interpretación del contrato y de sus propias obligaciones asumidas en 406 el mismo.
El motivo quinto con fundamento en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de los arts. 1.124 y 1.115 del Código Civil . También fracasa el motivo porque el hecho de que haya admitido de buena fe las sucesivas prórrogas la parte recurrida; no significa una aquiescencia a la prolongación sino de una relación contractual que venía defectuosamente constituida al radicar en la voluntad de una de las partes, -recurrente actual-, la consumación de un contrato sin más condición de "si la situación lo permitiese" es decir, que esa situación que obviamente se refería a la económica, -" completaría en su caso el precio de compra", dice la carta ya referida del recurrente-. si no tenía que demostrarla porque electivamente no lo exige el contrato, venía a constituir una condición sujeta a la libre voluntad del deudor, lo que la inficionaría de nulidad y consecuentemente las intimaciones mutuas al establecimiento del precio por el incremento convenido en función del aumento del IPC y la fijación de un plazo terminal constituyen una limitación a la vigencia indefinida del contrato que al no ser atendido por el optante comprador hacen plenamente aplicable la resolución por vía del art. 1.504 del Código Civil de dicho contrato.
Sexto; El motivo sexto con igual sede casacional que los precedentes acusa la violación del art. 1.282 del Código Civil . El motivo tampoco puede prosperar, porque si el precio incrementado a la fecha del requerimiento mutuo de octubre de 1985 se fijaba a tenor de la certificación del INE en 9.991.993 pesetas pero con referencia a este último año concretamente agosto de 1985. -no es concebible que ese precio sea el realmente convenido para su pago al final del período de 1988-, -31 de octubre-, puesto que el precio final es el incrementado a la fecha del término del período y no del principio del mismo como se pretende por el optante, pues había en tal supuesto el desfase correspondiente nada menos, que un trienio del IPC y no otra cosa es lo que se infiere de las estipulaciones C). E) y F) del contrato cuestionado en este recurso, y como quiera que así lo entendió la sentencia recurrida en su fundamento de Derecho cuatro, a ello hemos de atenernos pues sabido es que la interpretación de los contratos es facultad soberana del Tribunal de instancia salvo que se acredite haber incidido en lo absurdo o lo ilógico lo que aquí no acontece (según Sentencias de 20 de diciembre de 1989; 18 de marzo de 1991; 17 de enero, 2 y 18 de junio de 1992 ). La circunstancia de la aceptación del pago mensual, no ha de olvidarse que venía protegida por el primer inciso de la estipulación E.) del contrato, puesto que al no contestar la carta de 30 de octubre de 1985, podían las propietarias hacer suyas esas cantidades en concepto de indemnización, de no querer dar pábulo a un enriquecimiento conjunto que se derivaría del disfrute del piso desde el mismo momento de la celebración del contrato en 1 de noviembre de 1973.
Inadmitido el motivo cuarto y rechazados los cinco motivos restantes se desestima el recurso en costas y perdida del depósito constituido: (art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Santiago y doña Maite contra la Sentencia de 19 de febrero de 1991 dictada por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid , y condenar, como condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal oportuno. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación en su día recibidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.- Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada lúe la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe. Ponente que ha sido en el tramite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Publica la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.
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