STS, 27 de Abril de 1994
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1994:22251 |
| Fecha de Resolución | 27 de Abril de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 367-Sentencia de 27 de abril de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Especial de arrendamientos urbanos.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. Obras. Modificación sustancial. Abuso de derecho.
NORMAS APLICADAS: Arts. 9º, 114.7 y 149.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 22 de noviembre de 1989; 21 de diciembre de 1990; 4 de julio de 1991; 5 de marzo
de 1991; 11 de mayo de 1991; 20 de febrero de 1992; 17 de febrero de 1993.
DOCTRINA: Las obras de adaptación, aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse con proximidad a la fecha de
celebración del contrato, circunstancia no concurrente cuando, como aquí sucede, se ejecutan transcurridos más de cinco años
desde aquella fecha.
El abuso de derecho viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de
exceso en el ejercicio del derecho, requiriendo una intención dañosa en la conducta de quién actúa y pudiendo sólo acudirse a
su existencia en casos patentes ("manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho", art. 9º ) en que no resulte provecho para
quien se dice hubo incurrido en el abuso.
En la villa de Madrid, a veintisiete de abril de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Quinta), como consecuencia de juicio especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Sevilla, sobre resolución de contrato urbano de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por don Abelardo , representado por don José Granados Weil, y asistido por el Letrado don Ignacio Cañal de León, en el que es recurrida la sociedad "Matamoros y Compañía, S.L.". representada por el Procurador don Manuel Lanchares Larre y asistida del Letrado don Carlos Aguilera Siller.Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Sevilla, fueron vistos los autos de juicio sobre resolución de contrato de local de negocio, seguido con el núm. 533/88, promovidos a instancia de la sociedad "Matamoros y Cía., S. L.". contra don Abelardo .
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... dictar sentencia por la que estimando la demanda se declare resuelto el contrato de arrendamiento, en base a las causas alegadas, que liga a don Abelardo , por la parte de la casa núm. NUM000 actual de la calle DIRECCION000 de Sevilla, haciendo estar y pasar a dicho demandado por tal declaración, para una vez adquiera firmeza, apercibir al mismo para que desaloje la parte arrendada en término de Ley, y si no lo hiciera de lanzamiento, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el procedimiento".
Admitida a trámite la demanda el demandado la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando: "... se dicte sentencia por la que, desestimando en su integridad la demanda, se absuelva a mi representado de los pedimentos de la misma, declarando de no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio, sito en calle DIRECCION000 núm. NUM000 de esta ciudad; e imponga el pago de las costas de este procedimiento a la entidad actora".
Por el Juzgado se dictó Sentencia con lecha 4 de abril de 1989 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Estimando la demanda formulada por la entidad "Matamoros y Cía., S. L." contra don Abelardo
, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes sobre la parte de la casa núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de esta capital, a que se refiere el expresado contrato, y condeno al demandado a que lo desaloje dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento y le impongo el pago de las costas".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y substanciada la alzada la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Quinta) dictó Sentencia con fecha 27 de marzo de 1991
, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Abelardo contra la Sentencia de fecha 4 de abril de 1989. dictada por el Juzgado núm. 3 de esta capital, en Autos 533/88 , la debemos confirmar y confirmamos sin hacer imposición de costas en esta alzada. Y en su día, con certificación de la presente y despacho para su ejecución y cumplimiento, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia".
El Procurador don José Granados Weil, actuando en nombre y representación de don Abelardo , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: Motivo primero. "Fundado en el núm. 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba, basado en documentos obrantes en los autos, que demuestran la equivocación del juzgador". Motivo segundo. "Basado en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.091 del Código Civil". Motivo tercero. "Basado en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.258 del Código Civil , en relación con el art. 1.255 del mismo Cuerpo Legal". Motivo cuarto. "Basado en el Núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.281 del Código Civil". Motivo quinto. "Basado en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 114, causa séptima de la Ley de Arrendamientos Urbanos". Motivo sexto. "Basado en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos y doctrina jurisprudencial sentada por Sentencia, entre otras, de 14 de mayo de 1987 ... Motivo séptimo. "Basado en el núm. 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 9º 3 de la Constitución Española.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 15 de abril de 1994, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Se ampara el primer motivo del recurso en el núm. 4º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior a la reforma de 30 de abril de 1992 y, con referencia a diversos documentos obrantes en autos (contrato de arrendamiento de 16 de enero de 1980, actas notariales, núms.
1.214 y 2.163, carta de fecha 16 de septiembre de 1987 y croquis adjunto, informe emitido por un arquitecto), realiza una interpretación de los mismos que excede del ámbito propio de un motivo por error enla apreciación de la prueba; en efecto, en cuanto al contenido del documento privado en que se formalizó el contrato de arrendamiento, se alega que sus cláusulas quinta y adicional no se refieren a obras de instalación o adaptación del local sino que deben calificarse como de reparación, estructuración, distribución y saneamiento e aquél o de comunicación de la finca arrendada con cualquiera de las colindantes, o sea que no se atribuye, en rigor, a la Sala de instancia equivocación en la valoración de la prueba -nada se declara probado en la sentencia que contradiga lo consignado en el documento, desde la perspectiva estrictamente fáctica- sino que se impugna la interpretación que se dice dada por el Tribunal a la naturaleza de las obras autorizadas para, considerar que tenían un límite temporal para su ejecución pero lo cierto es que la Audiencia reconoce expresamente "que en el contrato de arrendamiento en litigio no se da un plazo fijo para realizar las obras ni se habla de que puedan hacerse desde que el arrendatario tomo posesión del local" y la conclusión a que llega de "que las obras a hacer en este tipo de pacto han de referirse siempre al tiempo de la instalación o puesta en marcha del negocio- evidentemente no constituye una apreciación probatoria sino un criterio interpretativo; las actas notariales, carta y croquis e informe del arquitecto Sr. Jose Pedro se utilizan por a arrendatario recurrente, don Abelardo , para intentar demostrar que la sentencia impugnada declaró erróneamente que "el arrendatario incumplió su obligación contractual de notificar a la arrendadora la realización de las obras", pero sucede que la sentencia no formula tal conclusión y por tanto, el motivo carece de fundamento, a más de que en el acta notarial de requerimiento núm. 1.214 es precisamente la demandante quien requiere el Sr. Abelardo por no haber "tenido conocimiento oficialmente" de la realización de las obras y la carta y croquis de 16 de septiembre de 1987, en lo que se refiere al traslado de escalera, en nada contradice lo sostenido por el Tribunal a quo, que califica la construcción de la nueva escalera como "modificación sustancial que hubiera necesitado siempre autorización expresa del propietario", o sea que no se plantea la cuestión de si fue o no "Comunicada" por el arrendatario; el acta notarial núm. 2.163 de 27 de octubre de 1987 fue también promovida por la demandante con referencia a obras que ya se estaban realizando) el informe del arquitecto sólo demuestra la colaboración del recurrente para su emisión; por último, las consideraciones realizadas en el motivo sobre la no extemporaneidad de las obras, si la construcción de una nueva escalera se hallaba autorizada en el apartado g) de la cláusula contractual quinta que autorizaba la supresión de la antigua de servicios, así como si la ampliación del garaje estaba comprendida en los apartados d), f) y g), presuponen, como es obvio, la interpretación del contrato y no deben ser tratadas en un motivo de la naturaleza del examinado (Sentencias de 22 de noviembre de 1989 y 21 de diciembre de 1990 entre otras) que consecuentemente ha de rechazarse.
En el segundo motivo, con sede, como los que le siguen, en el antiguo núm. 5º del art. 1.692 , se acusa infracción del art. 1.901 del Código Civil porque según el recurrente, la sentencia impugnada -al efectuar la errónea interpretación de la prueba", a que hace referencia el anterior, "va en contra de la voluntad de las partes expresada en contrato de arrendamiento de 16 de enero de 1980. No debe tampoco prosperar este motivo por cuanto viene a dar por supuesta la estimación del que le precede y que la interpretación propugnada por el recurrente ha de prevalecer sobre la operada en la sentencia de instancia, cuestión abordada, en vía procesal más idónea, en el motivo cuarto, sucediendo lo propio respecto al tercer motivo en que se invoca infracción del art. 1.258 del Código Civil por desconocimiento de lo pactado -ha de entenderse en la interpretación dada por el recurrente- en el contrato de arrendamiento.
El cuarto motivo denuncia infracción del art. 1.281 del Código Civil alegando que la interpretación por la Sala de instancia de la estipulación quinta del contrato de 26 de enero de 1980 es "contraria a la literalidad de su contenido" porque "en modo alguno puede interpretarse que las obras autorizadas al arrendatario, tenga la naturaleza de adaptación o instalación del local, términos que no se utilizan, y sí por el contrario otros, como distribución y saneamiento del local, en modo alguno compatible con la pretendida naturaleza". A este respecto ha de insistirse en que la sentencia impugnada básicamente estima la demanda porque considera no autorizada la sustitución de la escalera de servicio "por otra y en lugar distinto", lo que califica de modificación sustancial, así como tampoco la ampliación del garaje, o sea que no existe fundamento para impugnar una interpretación no realizada con trascendencia al fallo en la instancia. No obstante, podría admitirse incluso que la conversión de huecos en escaparates, colocación de rótulos, pintura de fachada, apertura de huecos en muros interiores, saneamiento y distribución del interior, obras todas autorizadas en la estipulación quinta del contrato, sí presentan el carácter de obras de acondicionamiento al tener por finalidad la disposición o preparación del local para mejor adecuarlo al uso comercial para el que fue arrendado y, siendo así, sería aplicable al caso la jurisprudencia -Sentencia de 4 de julio de 1991 , reiterativa de doctrina anterior- declarativa de que las obras de adaptación, aunque sean expresamente permitidas, han de realizarse con proximidad a la fecha de celebración del contrato, circunstancia no concurrente cuando, como aquí sucede, se ejecutan transcurridos más de cinco años desde aquella fecha: de todo lo cual ha de seguirse el decaimiento del motivo estudiado.
En el motivo quinto se acusa infracción del art. 114-7º de la Ley de Arrendamientos Urbanos por entender el recurrente que las obras realizadas en el local arrendado lo fueron con autorización de la sociedad propietaria y no modifican su configuración ni debilitan la naturaleza y resistencia de los materialesempleados en la construcción. I o cierto es que, algunas de las obras (nueva escalera, ampliación del garaje) no se hallaban comprendidas en la estipulación quinta del contrato, por cuanto la supresión de la escalera antigua no presupone necesariamente la construcción de una nueva y la ampliación del garaje no puede considerarse apertura de hueco libre en muro interior ni obra de distribución de este interior del local para actualizar su funcionalidad, a más de que, en cualquier caso, el arrendatario incumplió lo pactado, en la misma estipulación quinta, sobre que las obras tenían "que ser proyectadas por arquitecto titulado con proyecto visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, obteniéndose la correspondiente licencia municipal de obras" y que había de darse cuenta a la arrendadora de "las obras a ejecutar" -quiere decirse obviamente que la comunicación había de efectuarse antes de su comienzo-, por todo lo cual ha de concluirse que es rechazable la alegación del recurrente de que actuó conforme a lo autorizado en el contrato. Por último, no ofrece duda que se trata de unas obras que afectan muy considerablemente y de modo esencial y sensible a los elementos del local arrendado, por lo que alteran su configuración: en consecuencia, también ha de perecer este motivo
Se invoca en el motivo sexto infracción del art. 9º de la Ley de Arrendamientos Urbanos alegándose, en síntesis, que "Matamoros y Compañía, S. A." ha venido teniendo conocimiento cumplido y exacto de todas las obras realizadas por el Sr. Abelardo , incluso mediante contestaciones a documentos públicos notariales, sin efectuar oposición alguna a tales obras, ni advertir al arrendatario de ejecución ilegal, permitiendo así que éste realice inversiones por valor de muchos millones de pesetas, que en cumplimiento de la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, quedan en su propio beneficio, y una vez terminadas las mismas y beneficiado por ellas, ejercita acción resolutoria en su contra, alegando la falta de autorización".
Ha de recordarse que según la doctrina jurisprudencial (Sentencias de 5 de marzo y 11 de mayo de 1991, 20 de febrero de 1992 y 17 de febrero de 1993 ) el abuso de derecho viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, requiriendo una intención dañosa en la conducta de quien actúa y pudiendo sólo acudirse a su existencia en casos patentes ("manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho" art. 9 .º) en que no resulte provecho para quien se dice haber incurrido en el abuso, circunstancias cuya concurrencia no se aprecia en el caso que nos ocupa en que la demandante ha ejercitado su derecho a la resolución contractual de conformidad a lo establecido en la Ley y el perjuicio patrimonial padecido por el demandado no es imputable a la sociedad arrendadora sino a su propia actuación antijurídica (extralimitación en las obras realizadas, incumplimiento de lo estipulado en cuanto a dirección técnica y notificación previa a la propietaria respecto a las realmente autorizadas e incluso ejecución tardía de éstas), sin que por otra parte, se observe intención dañosa alguna en la conducta de la actor", por todo lo cual el motivo no debe prosperar, como tampoco el formulado como séptimo en que se alega violación del art. 9º-3 de la Constitución partiendo de que la Sala de instancia ha efectuado una "interpretación de las cláusulas del contrato de arrendamiento distinta a la literalidad de sus términos, declarando la limitación temporal de la autorización de obras, así como la naturaleza de éstas como de adaptación o instalación". El motivo sólo se funda en la reiteración de los argumentos contenidos en los anteriores que, por las razones ya expuestas, no resultan convincentes, pero además, como se ha dicho, la Audiencia no ha formulado, como base de su decisión, las declaraciones de que se trata, por lo que evidentemente ha de ser rechazado el ahora objeto de examen con sólo advertir que la seguridad jurídica que invoca el recurrente no se ve afectada por el reconocimiento de un derecho de que legalmente se halla investido al arrendador, que lo ha ejercitado de conformidad a la normativa vigente aplicada correctamente por el Tribunal de instancia.
La desestimación de la totalidad de los motivos del recurso comporta la de éste, sin especial imposición de las costas causadas, por no apreciarse temeridad en la recurrente (art. 149-2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en su anterior redacción), pero con pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Abelardo , contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección Quinta) con fecha 27 de marzo de 1991 ; sin especial imposición de costas y con pérdida del deposito constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LLGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Teófilo Ortega Torres.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.
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