STS, 8 de Junio de 1994

El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Barcelona tramitó el juicio de menor cuantía núm. 809/1989 , en base a la demanda planteada por "Sidor, S. A.", en la que, tras exponer antecedentes de hecho y fundamentos jurídicos, suplicó al Juzgado: "Dictar sentencia por la que se condene a los demandados a pagar a mi principal las siguientes sumas: A don Alberto la cantidad de 776.157 pesetas con 10 céntimos, equivalente al 10 por 100 de su participación indivisa en la finca vendida. A don Felix la cantidad de 776.157 pesetas con 10 céntimos, equivalente al 10 por 100 de su participación indivisa en la finca vendida. A doña Elvira la cantidad de 6.209.256 pesetas, con 80 céntimos, equivalente al 80 por 100 de su participación indivisa en la finca vendida. Así mismo "be condenarse a los demandados a pagar los intereses legajes de, las respectivas cantidades reclamadas a cada uno de ellos, desde la interpelación judicial, y las costas del presente procedimiento".

Los demandados don Alberto y don Felix y doña Elvira , se personaron en el pleito y contestaron a la demanda contra ellos interpuesta, para oponerse a la misma con las razones fácticas y jurídicas que tuvieron por conveniente y vinieron a suplicar: "Dictar sentencia desestimando totalmente la demanda y absolviendo de la misma a mis representados: con expresa imposición al demandante de las costas causadas".

La Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Barcelona dicto Sentencia en fecha 21 de febrero de 1991 , la que contiene el siguiente Fallo literal: "Que desestimando como desestimo en su integridad la demanda inicial de estas actuaciones interpuestas por "Sidor, S. A." contra Alberto . Felix , y Elvira : debo absolver y absuelvo a estos últimos de la misma, con expresa imposición a la entidad actora de las costas procesales".

La entidad actora formuló recurso de apelación contra la sentencia de la instancia para ante la Audiencia Provincial de Barcelona, que tramitó su Sección primera (rollo 320/91), pronunciando Sentencia en fecha 23 de julio de 1991 , la que contiene la siguiente parte dispositiva. Fallamos "Que desestimando el recurso de apelación instado por el Procurador Sr. Gramunt de Moragas en nombre y representación de "Sidor, S. A.", debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez núm. 1 de Barcelona con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante. Contra esta sentencia cabe recurso de casación".

El Procurador de los Tribunales don Luis Suárez Migoyo en nombre y representación de la mercantil "Sidor, S. A.", formalizó ante esta Saía recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, que integró con los siguientes motivos: Uno y dos. Con residencia en el núm. 4.° del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba. Tres. Por la vía del núm. 5.° del precepto procesal citado 1.692 , infracción del art. 1.253 del Código Civil. Cuatro . Por igual cauce procesal, infracción de los arts. 1.474-2 y 1.483 del Código Civil. Cinco . Conforme al ordinal citado, infracción del art. 7.º-1 del Código Civil .

Debidamente convocadas las partes personadas, la vista oral y pública del recurso se celebró el pasado día 19 de mayo de 1993, con asistencia e intervención del Letrado mencionado defendiendo a la parte recurrente, no habiendo comparecido a este acto los recurridos.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

El debate procesal se presenta claramente delimitado, en su contenido sustantivo, al proyectarse sobre la petición que interesa la recurrente, entidad "Sidor, S. A.", -creadora del pleito-, para que le sea concedida reparación económica- indemnizatoria que autoriza el art. 1.483 del Código Civil , por consecuencia de la existencia de una servidumbre de conducción y transformación eléctrica, ubicada en el inmueble casa-fábrica, sita en las calles Luna Cardona 11 de la ciudad de Barcelona, que adquirió a medio de escritura pública otorgada el 29 de junio de 1988, a los demandados don Alberto y don Felix y doña Elvira .

El primer motivo, con residencia en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley Procesal Civil , denuncia errorprobatorio, para sostener la condición de servidumbre no aparente que afecta al transformador existente en el inmueble, el que dado su estado ruinoso y permanecer la estación eléctrica en el subterráneo, su acceso a la misma sólo tenía lugar a medio de una trampilla metálica, que la sentencia de la instancia, -lo que no rechaza la de apelación-, sienta que "al parecer" se encontraba oculta por cascotes y escombros que dificultaban su apreciación por carecer de toda visibilidad. De esta manera el Juez no afirma los hechos, sino que los duda y reconduce la desestimación de la demanda para prescindir de tal dato y atenderá a que, no obstante la existencia de tal gravamen, "Sidor, S. A.", en razón al precio que abonó y el escaso porcentaje de disminución del valor de la finca por la presencia de dicha estación transformadora, "difícilmente pueda hacer creíble la tesis de la demandante de que la existencia de la repetida carga la hubiera hecho desistir de la compraventa".

La sentencia recurrida mantiene una línea de razonamiento que, aún aceptando la dictada por el Juez, difiere en cuanto centra la no acogida de la demanda en que la servidumbre había sido objeto de conocimiento por la entidad recurrente, reputándola como aparente, para establecer así una presunción genérica, sin determinar sus circunstancias y alcances y sin apoyo en una base fáctica que necesariamente debió de quedar establecido.

El documento que se aporta para apoyar el error de prueba, viene a ser la escritura de compraventa del inmueble de 29 de junio de 1988. En la misma no se hace constar nada respecto al gravamen controvertido, por lo que en la fecha de tal acto traslativo público, documentalmente permanecía oculto y la recurrente careció de constancia escrita para saber de existencia. El gravamen existió y persiste posteriormente como quedo suficientemente probado, y, por tanto, se da un estado de ocultación suficientemente justificado, lo que es cuestión distinta de la interpretativa por vía indiciaria de que hubiera tenido acceso a su conocimiento la sociedad que recurre. Los demandados no probaron suficiente y cumplidamente que la servidumbre permaneciera visible y fuera su anuncio notorio y apreciable por indicios exteriores manifestados, como es exigencia del art. 532 del Código Civil , pues, asimismo, también carece de constancia registral.

La sentencia impugnada prescindió del documento público referenciado y el único apoyo que aporta para sostener que el gravamen ostenta naturaleza de aparente es la presunción referida y que se establece sobre la base de que los partícipes en el contrato, al ser profesionales en el mundo de la construcción, estaban en condiciones de conocer la carga. Ello impone, al no atender a las demás pruebas obrantes, la necesidad de integrar el factum conforme autoriza la reiterada Jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 17 de marzo 1987; 8 de octubre de 1988; 8 de febrero y 3 de octubre de 1991 y 18 de octubre de 1993, entre otras), pues no lo expresó adecuadamente la Sala de la instancia, ya que lo contrario supondría vulnerar el principio de justicia efectiva que consagra los arts. 24 y 120-3 de la Constitución.

De acuerdo con todo ello ha de hacerse constar como probados hechos de significativa transcendencia, que han sido ignorados y no apreciados ni valorados por la sentencia recurrida. Así el informe aportado por los demandados y suministrado a su instancia, en fecha 28 de febrero de 1983. por Agente de la Propiedad Inmobiliaria de no haber apreciado carga alguna en la finca, cuando ya existía, pues la estación transformadora, a la que corresponde el núm. 378, había sido instalada en fecha 31 de julio de 1956 y ampliada el 29 de marzo de 1957. Si refiere el gravamen en el informe emitido el 22 de diciembre de 1988 (después de presentada la demanda), cuando ya había sido derruido el edificio y por tanto era apreciable, al haber dejado de ser oculto, para hacer constar que el transformador permanencia antes de la fecha de la compraventa y tal dato se le suministró y lo hizo constar a instancia de la recurrida doña Elvira , según reconoció ésta al absolver la posición séptima de su prueba confesional.

A su vez en la época de instalación del transformador por "FECSA", al menos dos de los recurridos, don Felix y don Alberto , eran dueños de parte del inmueble, según expresa la relación de sus titularidades que consta en la escritura de enajenación de 29 de junio de 1988 y adveraciones regístrales; todo lo cual conduce a que no eran los demandados desconocedores del gravamen que ocultaron en el momento de vender a la recurrente, por lo que, al no ser aquél visible, la conclusión lógica consecuente es de que la adquirente no llegó a tener conocimiento de su existencia, conforme queda explicitado, pues nada se probó al respecto. También la buena fe contractual es eficaz en cuanto a que debe concurrir en los vendedores y les impone ser veraces en la aportación de las realidades concurrentes en las cosas o bienes Que trasmiten, presentándose la buena fe contractual como objetiva en cuanto se refiere a comportamientos justos y adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (Sentencias de 3 de diciembre de 1991 y 9 de octubre de 1993 ), necesitando su vertiente jurídica opuesta (mala fe) el apoyo en hechos que han de ser expresados como probados (Sentencias de 10 de abril de 1956; 5 de julio de 1985; 22 de octubre de 1991 y 12 de marzo y 8 de junio de 1992 ), a efectos de su necesaria valoración como situación jurídica negativa efectivamente concurrente, lo que la sentencia combatida no cumplió, pues sus razonamientos son más bien teóricos y poco contundentes en orden a ladecisión del debate, para acatar el deber de juzgar que impone el precepto constitucional 117-3 y el art. 2.°1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Lo explicitado conlleva a la estimación del motivo, así como al 5.°, con residencia en el núm. 5 del art. procesal 1.692 , en el que se alegó infracción del art. 7.°1 del Código Civil .

La aplicación del art. 1.483 del Código Civil , sobre el que gira la controversia, exige la concurrencia de necesarios presupuestos (Sentencia de 25 de abril de 1983 ), los que, conforme a lo que se deja analizado, se han producido en este caso. Sucede que ha tenido lugar compraventa de bien inmueble, plasmada en escritura pública, el que se halla afectado por la estación transformadora eléctrica de referencia, en configuración jurídica de servidumbre no aparente, que se mantuvo oculta para la sociedad compradora, pues no se probó, como se ha dicho, que la conociera al tiempo de celebrar el contrato y que los vendedores no pusieron en conocimiento de la contraparte, como era su deber de lealtad contractual.

De este modo queda por determinar si el gravamen contiene intensidad suficiente e importante, para llegar a la presunción que la mora establece, de que de haberlo conocido la adquirente hubiera o no desistido de comprar la finca. Se trata de seguir criterios objetivos, que han de ser apreciados como cuestiones de hecho, por lo cual la sentencia recurrida partió, como se deja analizado, de haber sido conocido previamente el gravamen, y de su aceptación, así como, al fijar la sentencia de la instancia que el precio escriturado, por importe de 22.500.000 pesetas, era inferior al real que parcialmente se fijó en

48.778.500 pesetas.

Dicho argumento, base de la presunción que se establece, no es de recibo, toda vez que no hay constancia probatoria alguna de que el precio abonado y que fue satisfecho íntegramente, con anterioridad al otorgamiento de la escritura, hubiera sido minorado por razón de la existencia y aceptación del gravamen, con aprovechamiento y carga consecuente de tal circunstancia para la compradora, El precio resulta marginado en el artículo civil 1.483 e inoperante a los efectos de la procedencia de las acciones de reparación indemnizatoria y rescisoria que prevé. A la finca objetivamente no le afecta el precio y se trata de valor fijado por la adquisición de bien libre de cargas. El precepto no lo tiene en cuenta, pues no lo cita, lo que sí decreta el art. 1.484 , y en cuanto al saneamiento por vicios ocultos, es la alternativa de satisfacer menor precio. Por otra parte el precio de venta sobrepasa el catastral (15.173.433 pesetas) y el correspondiente a Plus Valía (11.226.840 pesetas).

También resulta base indiciaria ineficaz el porcentaje del 1 por 100 fijado pericialmente como disminución del valor total de la finca por la existencia del transformador, porcentaje que la recurrente señala que corresponde al 16,59 por 100. lo que constituye mera aportación argumenta!, sin corroboración probatoria adecuada, ocasionando que el motivo segundo, que denuncia error probatorio haya de ser desestimado. El referido porcentaje del 1 por 100, que el juzgador de la instancia acogió, se refiere al precio total de la finca, la que, una vez construida conforme al proyecto que el perito tuvo en cuenta, alcanzaría un posible valor total en venta de 215.558.400 pesetas, por la necesidad de mantener la instalación eléctrica de referencia. Pero a su vez, también pericialmente se fijó los efectivos perjuicios ocasionados por el gravamen, tanto atendiendo a la necesidad de haberse desplazado la estación transformadora, por lo que la recurrente hubo de abonar a "FECSA". 2.041.571 pesetas (IVA incluido), como el desvalor que supone la preexistencia de la servidumbre y su adecuada instalación, trabajos que ascienden a 1.250.000 pesetas, mis 150.000 pesetas por IVA y la cifra de 4.320.000 pesetas, por metros destinados a tal fin y perdidos a efectos de comercialización, lo que arroja el total reclamado de 7.761.571 pesetas.

Lo expuesto conduce el discurso casacional a establecer como incorrecta la presunción en la que la sentencia recurrida apoya su fallo desestimatorio, por partir de un dato fáctico no probado, como se deja razonado, cual es de que la servidumbre revestía condición de aparente, y que la que fue sabedora por "SIDOR, S. A.", al tiempo de adquirir el inmueble, con lo que el menor precio satisfecho actuaba como compensatorio de la admisión y subsistencia del gravamen.

El juicio lógico del Tribunal a quo ha de ser censurado casacionalmente, en cuanto falta de enlace necesario, preciso y directo entre el hecho demostrado o indicios eficaces y el que se trata de demostrar, de suerte que se precisa la realidad de la base fáctica de apoyo, según reiterada doctrina de esta Sala. Lo que no cabe admitir es prueba de presunciones sobre suposiciones, aproximaciones o inventivas, sin respaldo de prueba, y tal es el razonamiento que como deductivo contiene la sentencia impugnada, ya que la presunción de conocimiento de la realidad que sienta la hace nacer, como así lo expresa, de "que los partícipes en el contrato son profesionales en un campo que, como la construcción, requiere suelos alejados de problemática de cualquier tipo". Con ello se viene a imponer a la recurrente que hubiera de desplegar una actividad que rebasa la normalidad, para exigírsele facultades adivinadoras o de vocación explorada para averiguar y detectar lo que permanecía materialmente oculto y sin ningún signo exterior mostrado.El proceso lógico-jurídico de conocimiento y aceptación de la servidumbre quiebra, pues también no ha de marginarse que un gravamen, como el de autos, con las molestias que acarrea y peligro potencial que supone, en elemental lógica, habría de operar, de conocerse, influencia muy decisiva para su adquisición. Lo adecuado a la ley y a la razón es que se hubiera hecho constar en la escritura de compra. Al contrario, se ocultó y tal deficiente e irregular comportamiento contractual encuentra su sanción en el precepto citado 1.483 del Código Civil , cumpliéndose, en este caso, las exigencias que contiene, lo que acarrea que proceda la estimación de los motivos tercero y cuarto, habiendo sido aportadas las impugnaciones por la vía procesal del núm. 5.° del art. 1.692 . para denunciar infracción de los arts. 1.253, 1.472-2 y 1.483 todos ellos del Código Civil .

1.a sentencia recurrida ha de ser casada, conforme a lo que se deja expuesto y la acusada deficiencia de la plenitud de estudio de la cuestión debatida, y sobre lodo al tomarse en consideración la omisión de hechos básicos que aparecen probados y que quedan relacionados, así como tanto los incompletos e imprecisos y no concurrentes hechos-base en los que fundamentó la presunción que declara; la que, en línea de elemental lógica, no conducen a aquello; todo lo cual nos impone, en conformidad al art. 1.715-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a resolver lo que corresponda dentro de los términos en los que aparece planteado el debate procesal y que conllevan al acogimiento de la demanda, toda vez que la reclamación indemnizatoria aparece debidamente cuantificada mediante prueba pericial contradictoria y figuran comprendidas en los arts. 1.101 y 1.483 del Código Civil .

Al acogerse el recurso, conforme al art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cada parte satisfará sus costas y no se hace expresa imposición en cuanto a las de las instancias, ya que el vencimiento objetivo ha de quedar en inaplicación, por la concurrencia de la circunstancia determinante de que la cuestión discutida se trata fundamentalmente de una problemática necesaria de interpretación y fijación jurídica (art. 523-1 ).

Procede la devolución del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que estimando el presente recurso interpuesto por la entidad "SIDOR, S. A.", ha lugar a la casación y acumulación de la sentencia pronunciada en las actuaciones procedimentales de referencia por la Audiencia Provincial de Barcelona -Sección Primera- en fecha 23 de julio de 1991 y revocación de la pronunciada por el Juzgado núm. 1 de dicha capital el 21 de febrero de 1991 . En sustitución de lo resuelto, esta Sala estima la demanda planteada por la recurrente mencionada y, consecuentemente, condenamos a los demandados a pagar a "SIDOR, S. A.", las siguientes sumas: 1.º) Don Alberto y don Felix satisfarán cada uno de ellos, la cantidad de 776.157,10 pesetas equivalentes a sus respectivas participaciones indivisas en la finca vendida al 10 por 100 para cada uno de los mencionados: V) Doña Elvira abonará la suma de 6.209.256,80 pesetas, en razón a su participación en el 80 por 100 de la finca. Asimismo se les condena al pago de los intereses legales correspondientes a cada uno de ellos desde la fecha de esta resolución. Cada parte satisfará las costas de este recurso. No se hace expresa imposición respecto a las causadas en las dos instancias. Devuélvase a la recurrente el depósito que constituyó. Líbrese la correspondiente certificación de esta resolución a la mencionada Audiencia, con devolución de autos y rollo remitidos en su día.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Francisco Morales Morales.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Mazaco Marca.-Rubricado.