STS, 14 de Febrero de 1994

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, fueron vistos los Autos de juicio incidental de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, promovidos a instancias de doñaRebeca y doña Francisca , contra "Manufacturas del Vestido, S. A.» ("Cortefiel, S. A.»).

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... se dicte, en su día, Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble sito en esta capital, en la calle de San Enrique, núm. 17, condenando a la sociedad demandada al desalojo del mismo, y con expresa imposición a la sociedad demandada de las costas y gastos del procedimiento». Asimismo interesaba el recibimiento del juicio a prueba.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue: "... y dictar Sentencia, desestimando íntegramente las pretensiones de la demanda y haciendo expresa imposición de costas a las demandantes». Asimismo interesaba el recibimiento a prueba del juicio.

Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 8 de enero de 1990, cuyo fallo es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por doña Francisca y doña Rebeca , representadas por el Procurador Sr. García San Miguel y Orueta contra "Cortefiel, S. A.", representado por la Procuradora Sra. Criado Bedoya, debo declarar y declaro que no ha lugar a decretar la resolución del arrendamiento que liga a las partes sobre el local de la calle San Enrique, núm. 17, de Madrid, con expresa imposición de costas a la parte actora».

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia en fecha 13 de junio de 1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que dando lugar al recurso de apelación promovido por las actoras doña Francisca y doña Rebeca , contra la sentencia dictada el 8 de enero de 1990, por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 5 de esta capital, en los Autos de los que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos la meritada resolución, y en su virtud, dando lugar a la demanda promovida en su día por las referidas apelantes, contra la entidad mercantil "Cortefiel, S. A.", antes "Manufacturas del Vestido, S. A.", debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble sito en el núm. 17 de la calle San Enrique, de esta capital, y dedicado a usos comerciales, y condenar como condenamos a la entidad demandada a que lo deje libre y expedito a disposición de las actoras en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en su caso, todo ello imponiendo las costas de primera instancia a la demandada, y sin hacer especial pronunciamiento respecto al pago de las causadas en la apelación».

Por la Procuradora de los Tribunales doña Isabel Fernández-Criado Bedoya, en nombre y representación de "Cortefiel, S. A.», formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

Motivo primero: Inadmitido.

Motivo segundo: "Se formula al amparo de lo establecido en el apartado 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , "por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate» y en concreto la jurisprudencia establecida respecto a la figura del autocontrato y los actos propios por haberse omitido su aplicación».

Motivo tercero: "Se formula al amparo de lo establecido en el apartado 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate» y en concreto por inaplicación del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al contener una enumeración cerrada en cuanto a las causas resolutorias».

Motivo cuarto: "Se formula al amparo de lo establecido en el apartado 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate" por infracción del art. 1.214 del Código Civil y 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al no haber probado la parte demandante ni la existencia de obra alguna, ni la existencia de obras que modifiquen la configuración del local de negocio o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción».

Admitido el recurso el evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 4 de febrero, a las diez treinta horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.Fundamentos de Derecho

Doña Francisca y doña Rebeca promovieron juicio incidental previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, contra la sociedad "Manufacturas del Vestido, S. A.», en la actualidad "Cortefiel,

S. A.», sobre resolución del contrato de arrendamiento del inmueble sito en el núm. 17 de la calle San Enrique, de Madrid, y consecuente desalojo del mismo, por realización de obras sin la autorización de la propiedad (causa séptima del art. 114 de la referida Ley), cuyas pretensiones fueron desestimadas por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid, en Sentencia de 8 de enero de 1990 , la que fue revocada por la dictada, en 13 de junio de 1991, por la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de dicha capital, en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble antes expresado y dedicado a usos comerciales, y condenar a la entidad demandada a que lo deje libre y expedito a disposición de las actoras en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento, en su caso. En esta segunda Sentencia, que es la recurrida en casación por la compañía mercantil Cortefiel, S. A.», se estimaron como acreditados los siguientes hechos, relacionados sucintamente. Que el arrendamiento, correspondiente a la totalidad del inmueble, fue efectuado por don Hugo , esposo y padre de las 99 actoras, primero, oralmente, a la sociedad anónima denominada originalmente "Manufacturas del Vestido, S. A., y, después, "Cortefiel, S. A.»; que en esa sociedad, eran socios, además de don Hugo (Presidente de la Sociedad), sus otros dos hermanos, don Luis y don Pedro , que alquilaron a la misma diversos locales de su propiedad, dada su condición de socios mayoritarios y administradores de la sociedad; que después, cuando la sociedad fue ganando envergadura y entidad económica, hicieron constar por escrito, de forma que el último pacto referido al local comercial de Autos es el de fecha 1 de enero de 1975, suscrito, como arrendador, por el causante de las actoras y en nombre de "Manufacturas del Vestido, S. A.», por don Gabriel ; que las únicas condiciones especiales del contrato, fueron que el inmueble se dedicará a usos comerciales, que la renta se fija en 3.864.000 pesetas anuales, a pagar en doce mensualidades, por meses anticipados, que eran de cuenta de la arrendataria el pago de los impuestos y gastos y, finalmente, en la cláusula tercera, que la renta será revisada anualmente con arreglo a las variaciones que experimente el I.

P. C. que publique el I. N. E., sin más cláusulas y condiciones; que don Hugo falleció el 12 de junio de 1983; que la arrendataria "Cortefiel, S. A.», en el año 1988 realizó unas obras de gran envergadura, que supusieron unos 10.000.000 de pesetas, las cuales, han variado considerablemente la configuración del inmueble (bajando techos, haciendo nuevas habitaciones y dando nueva distribución al edificio arrendado), suponiendo una modificación fundamental del mismo, y que la sociedad demandada no ha acreditado que para la realización de estas obras tuviese permiso alguno, por supuesto no hay permiso escrito y no consta el verbal. Y el aludido recurso de casación se formuló por cuatro motivos amparados en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a excepción del primero, que se acogía al ordinal 4.° del mismo artículo, en su redacción anterior a la Ley 10/92, de 30 de abril , pero dicho primer motivo fue declarado inadmitido por Auto de la Sala de 29 de abril de 1993. -,

En el segundo motivo del recurso y primero a estudiar por la razón antedicha, se alega "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia, que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate, y en concreto la jurisprudencia establecida respecto a la figura del autocontrato y los actos propios por haberse omitido su aplicación», radicando la argumentación del motivo, substancialmente, en lo siguiente: El marido y padre de las actoras, don Hugo , junto a sus hermanos don Luis y don Ángel, era socios mayoritarios y miembros del Consejo de Administración de "Manufacturas del Vestido, S. A.», hoy "Cortefiel, S. A.», y por ello ofrecieron a la recurrente el arrendamiento del inmueble de su propiedad, hasta que disolvieron el proindiviso en diciembre de 1966 y don Hugo se adjudicó el edificio. Por ello, no puede perjudicar a la recurrente, como persona jurídica que es, los actos realizados en virtud de autocontrato, por el que los miembros del Consejo, arrendando verbalmente, autorizaron expresamente todo tipo de obras sin limitación en el inmueble, aunque con posterioridad se firmaren dos contratos de arrendamiento, el 14 de octubre de 1967 (sin cláusulas) y el 1 de enero de 1975 (con cláusulas económicas), y como lo convenido por los primitivos arrendadores, uno de ellos fallecido, vincula a las sucesoras que traen causa de aquél, las hoy actoras, la autorización verbal para obras sin limitación, sigue en vigor de conformidad con el principio de los propios actos.

El motivo habría de decaer por la sola circunstancia de omitirse la cita de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que se consideran infringidas, cuya exigencia viene impuesta expresamente por el art- 1-707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que el recurrente, lo único que cita son los documentos aportados con la contestación a la demanda, de números 6,16 y 17, referidos a una carta de don Pedro , de 15 de marzo de 1989, remitida por conducto notarial, y a los dos contratos escritos de arrendamiento que suscribió su hermano don Hugo , esposo y padre de las actoras, cuyos documentos fueron tenidos en cuenta y analizados por el Tribunal a quo y, desde luego, no reflejan, en absoluto, que la sociedad recurrente dispusiera de autorización para efectuar las obras litigiosas, es decir, las llevadas a cabo en 1988, años después que falleciera don Hugo , lo que aconteció en 1983; por otro lado, los datosfácticos expuestos en el motivo fueron recogidos, en esencia, por el meritado Tribunal, como puede comprobarse con la lectura de la narración de hechos acreditados y reseñados en el primer fundamento de la presente. Y, precisamente, esa relación de hechos acreditados, que han quedado incólumes al no haber sido combatidos por vía casacional adecuada, desvirtúa por completo la posible existencia de la figura del "autocontrato» y teoría de los "actos propios» que sustenta el motivo, las cuales, si bien pudieron tener efectividad, como se razona en la Sentencia recurrida, en los tiempos iniciales del arrendamiento y para las obras llevadas a cabo en 1967, carecen de razón de ser para la situación arrendaticia posterior al fallecimiento de don Antonio y, por tanto, para la comisión de las obras de 1988, así pues, todas estas consideraciones conducen a reafirmar la claudicación del motivo examinado.

En el motivo tercero, también, por "infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia», invoca, en concreto, la inaplicación del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al contener una enumeración cerrada en cuanto a las causas resolutorias, siendo su razonamiento del siguiente tenor: La demanda finaliza el hecho sexto, diciendo: "Ante la importancia de las referidas obras, efectuadas no ya sin el consentimiento de la parte arrendadora, sino incluso contra el criterio de la misma, ya que todo ello lleva consigo una importante pérdida del valor comercial del inmueble, al tratar de destinarse en el futuro para oficinas, se hace necesario articular la presente demanda de resolución de la relación arrendaticia...», y el fallo de la Sentencia de la Audiencia Provincial declara "resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble sito en el núm. 17 de la calle San Enrique, de esta capital, y dedicado a usos comerciales...», y en ambos casos se olvida que la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio no es procedente cuando se pretende al amparo de su cambio de destino, por cuanto es una causa resolutoria que no tiene acogida en la enumeración cerrada del art. 114 y en apoyo, se señalan las Sentencias de 11 de julio de 1990 y 30 de enero y 10 de julio de 1991.

La única alegación que cabe admitir del motivo es la relativa a la enumeración cerrada que contiene el art. 114 acerca de las causas resolutorias de la relación arrendaticia, entre las que no se encuentra el "cambio de destino», pero las restantes carecen de total fundamento, pues la simple lectura de la demanda, incluyendo, por supuesto, el inciso final de su hecho sexto, y de la Sentencia recurrida, es demostrativa de que la causa resolutoria que entra en juego es la séptima del precitado artículo, la realización de obras modificativas de la configuración del local objeto de arriendo. Respecto a la mención "y dedicado a usos comerciales» que se recoge en el fallo de la Sentencia impugnada, a continuación de las señas de ubicación del inmueble, tiene su elemental explicación en que en la condición primera del contrato de arrendamiento de 1.° de enero de 1975, se estableció que "el local arrendado se destinará a usos comerciales», y esto así, origina, sin necesidad de mayores razonamientos, el perecimiento del motivo de que se trata.

En el cuarto motivo, único que resta por estudiar y residenciado, asimismo, en el ordinal 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción del art. 1.214 del Código Civil y 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al no haber probado la parte demandante ni la existencia de obra alguna, ni la existencia de obras que modifiquen la configuración del local de negocio o que debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción. El desarrollo argumental del motivo responde, en síntesis, a cuanto se expone acto seguido: La parte actora se limitó a aportar una serie de fotografías con el documento núm. 7 de la demanda, que nada acreditan al respecto y por ello se invoca la infracción mencionada, con apoyo en la Sentencia de 10 de junio de 1991, sobre la regla distributiva del onus probandi. En el acta notarial, documento núm. 7, figuran una serie de manifestaciones de la parte actora, que el Sr. Notario recoge, pero las mismas no se han de tener en cuenta, pues como reconoce, entre otras, la Sentencia de 11 de marzo de 1991, "la proyección del art. 1.218 del Código a las expresadas escrituras, en su relación con terceros, tan sólo haría prueba del hecho que origina su otorgamiento y la fecha de éste, pero, como es lógico, carecería de eficacia probatoria en punto a la veracidad y realidad de las manifestaciones que contienen...». Del precitado documento no se aprecia la situación física anterior a la realización de las hipotéticas obras, y al ser ello preceptivo para conocer si la configuración del local se ha modificado o si las obras han debilitado la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, carece de valor el documento, señalándose como apoyo las Sentencias de 5 de abril y 4 de julio de 1991, y el documento núm. 6 de la demanda no acredita cuál era la configuración del local comercial al día 21 de noviembre de 1988, pues lo único que hace el Sr. Notario es manifestar lo que resulta de su apreciación descrita. Al no haber probado la parte actora la realidad y el alcance de las obras en el período probatorio, se entiende que las dos actas notariales (documentos 6 y 7 de la demanda) carecen de eficacia probatoria. En el motivo se analizan las distintas fotografías que (en número de veintidós) aparecen incorporadas al documento núm. 7 para razonar, en opinión de la sociedad recurrente, que las obras no han modificado la configuración del local, ni han debilitado la naturaleza y resistencia de la construcción, y por ello, no requerían de autorización, y, como base de la tesis que mantiene, se reseñan las Sentencias de 9 de mayo y 14 de diciembre de 1990, y 30 de enero, 21 de febrero y 18 de junio de 1991.

Tanto la formulación del motivo, como la exposición argumental, revelan que su contenido no se corresponde con su incardinación en el núm. 5.° del art. 1.692 del texto procesal pues, más que una denuncia de presuntas infracciones de normas jurídicas y doctrina jurisprudencial, lo que pretende, realmente, es atacar el resultado probatorio de la Sala de instancia e imponer la propia valoración del recurrente acerca de determinada documentación aportada, en concreto, las actas notariales practicadas a instancias de la contraparte y las fotografías incorporadas a una de ellas, documentos núms. 6 y 7, siendo de decir al respecto que la verificación de las fotos con la realidad física existente a la fecha de la diligencia de 1 de marzo de 1989, fue apreciada personalmente por el Notario autorizante, y tal apreciación demuestra sin lugar a dudas la realización de las obras.

Aparte lo acabado de manifestar, es de decir, asimismo, que, atendiendo a consolidada doctrina de la Sala, el art. 1.214 del Código Civil no contiene norma valorativa a prueba y sólo puede ser alegado en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el onus probandi, invirtiendo la carga que a cada parte corresponde, pero el principio de distribución de la carga de la prueba no se altera por aquél si realiza una apreciación de la aportada por cada parte y valora luego en conjunto su resultado, y, por supuesto, ese artículo no permite sea utilizado para desvirtuar y dejar sin efecto la función probatoria llevada a cabo por el juzgador y plasmada en los hechos que estime acreditados, los que sólo pueden ser criticados por vía de error de hecho o de Derecho, y de ello, resulta que dicho precepto no ha sido infringido por la Sala a quo, máxime cuando los presupuestos fácticos que estimó acreditados han quedado incólumes, como se dijo.

Por lo que respecta a la causa séptima del art. 114 de la Ley especial arrendaticia , es incuestionable que la misma contempla dos situaciones diferenciadas, sin necesidad de concurrencia a la vez, esto es, obras que modifiquen la configuración del inmueble y obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, pues bien, atendiendo a los presupuestos fácticos estimados acreditados en la Sentencia recurrida y que fueron relacionados en el primer fundamento de la presente, no admite discusión alguna que la arrendataria del inmueble, actual recurrente, en el año 1988 realizó unas obras de gran envergadura, las que variaron considerablemente la configuración del mismo y supusieron una modificación fundamental, y dado que las obras se ejecutaron sin permiso de la propiedad, la conclusión que se impone es que el supuesto de Autos se encuentra incluido en la meritada causa, especialmente cuando la descripción fáctica de la alteración de la configuración: bajar techos, hacer nuevas habitaciones y dar nueva distribución al edificio arrendado, encaja física y jurídicamente en la concepción interpretativa que ha de aplicarse a lo que debe entenderse por obras modificativas, y de aquí, que, tampoco, quepa estimar infracción alguna respecto al expresado artículo 114, en su causa séptima, y a la jurisprudencia que le interpreta, por lo que, descartadas las infracciones denunciadas en el cuarto motivo, éste ha de entenderse que carece de viabilidad, y, por consiguiente, la improcedencia de los tres motivos admitidos del recurso de casación formalizado por la compañía mercantil "Cortefiel, S. A.», lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo final del rituario artículo 1.715, la declaración de no haber lugar al mismo y la imposición de costas a la sociedad recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de "Manufacturas del Vestido, S. A.», en la actualidad "Cortefiel, S. A.», contra la Sentencia de fecha 13 de junio de 1991, que dictó la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid , y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente, al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los Autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. Jesús Marina Martínez Pardo. Teófilo Ortega Torres. Rubricados.