STS, 23 de Marzo de 1994
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1994:15258 |
| Fecha de Resolución | 23 de Marzo de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 261.-Sentencia de 23 de marzo de 1994
PONENTE: Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Otorgamiento de escritura pública. Contratos normados. Viviendas de protección oficial:
Su precio. Contratos: Su interpretación.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 1.261,1.445,1.447,1.449 y 1.450 del Código Civil.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 17 y 24 de febrero y 15 de octubre de 1992, 2 de febrero de 1983, 3 de diciembre de 1984, 20 de junio de 1985,29 de diciembre de 1987,3 de septiembre y 14 de octubre de 1992,10 de febrero y 1 de junio de 1992,30 de abril de 1988,9 de marzo de 1989,12 de diciembre de 1991 y 31 de julio de 1992.
DOCTRINA: La concurrencia de los requisitos del contrato para constatar su existencia es cuestión de hecho y su examen y comprobación es facultad de los Tribunales de instancia.
En los supuestos de contratación normada (como en el caso discutido) el, requisito del precio cierto lo determina la disposición legal que lo autoriza con carácter imperativo e inderogable, en cuanto a su límite máximo; punto en que sustituye a la voluntad de los contratantes. Pudiendo. resultar incluso, aunque no se trate de precios normados, que el precio no se precise al tiempo de la celebración del contrato, pues es suficiente, como declaró la Sentencia de 29 de diciembre de 1987, que pueda determinarse sin precisión de nuevo convenio. Tratándose de venta de viviendas de protección oficial es Jurisprudencia consolidada que la cuantía 'máxima de los precios de viviendas acogidas a la Ley de 12 de noviembre de 1976 (texto refundido de legislación de viviendas de protección ' oficial, arts. 28 y 29 ) no excederá de los límites que señalen las disposiciones aplicables, quedando absolutamente prohibido percibir cualquier 1 sobreprecio o cantidad distinta de la que corresponda satisfacer al comprador. Como precio cierto ha de entenderse, por consiguiente, el fijado por la legislación aplicable a estos contratos normados, en los que evidentemente la autonomía de la voluntad de los contratantes para fijar los precios sufre claras restricciones; sin que pueda decirse que ha sido uno -; "de los contratantes, con infracción del art. 1.449 del Código Civil , el que señale el precio, toda vez que, como declaró esta Sala 1ª referencia objetiva para fijar el precio a un módulo oficial no infringe el art. 1.449, por cuanto aquél entonces no depende obviamente de la voluntad del comprador ni del vendedor.
. En la villa de Madrid, a veintitrés de marzo de mil novecientos noventa y. Cuatro.
. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Logroño, como consecuencia de Autos de juicio de mejor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño, sobre otorgamiento de escritura pública; cuyo recurso fue interpuesto por doña Erica , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón y asistida del Letrado don Santiago Gastón de Iriarte; en el que es recurrida doña Frida , representada por elProcurador de los Tribunales don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa y 261 asistida del Letrado don Ángel Lor Ballabriga.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño fueron vistos los Autos de juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de doña Frida , contra don Alberto , sobre otorgamiento de escritura pública.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte Sentencia por la que: a) Se condene al demandado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de la actora, y, como libre de cargas, del piso tercero, letra A, sito en calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , de esta capital; cuya descripción es la siguiente: Piso tercero A, sito en Logroño, DIRECCION000 , núm. NUM000 , con una superficie útil de 119,6 metros cuadrados; que linda: al Norte, con patio de luces y pisos tipos E y B; al Este, con patio de luces, pisos tipo C y B y pasillo de distribución; al Sur, con pasillo de distribución, piso tipo B y calle de su situación, y al Oeste, con casa núm. 84 de la misma calle. Tiene una cuota de participación en el inmueble de 2,50 por 100. b) Que se declare que la actora ha entregado a cuenta del precio la suma de 500.000 pesetas, y por lo tanto se condene al demandado a recibir el importe restante de 4.680.880 pesetas, simultáneamente al otorgamiento de la escritura, con cuyo pago queda totalmente liquidado el precio de la vivienda, c) Que se condene, igualmente, al demandado a que los gastos de otorgamiento de escritura serán de su cuenta; y los de la primera copia de cuenta de la actora, efectuando el pago de impuestos según Ley d) Que se condene al demandado al pago de las costas.
Admitida a trámite la demanda, fue contestada por el demandando, quien después de alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime la demanda, con imposición de las costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó Sentencia, con fecha 8 de octubre de 1990, cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando íntegramente, como desestimo, la demanda formulada por la representación procesal de doña Frida , contra don Alberto , debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la actora, imponiendo a esta última parte el pago de las costas causadas en el presente juicio».
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de La Rioja dictó Sentencia, con fecha 15 de abril de 1991 , cuyo fallo es el siguiente: "Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Concepción Fernández Torija, en representación de doña Frida , contra la Sentencia, de 8 de octubre de 1990, dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 3 de Logroño , en el juicio de menor cuantía núm. 400/89, la que debemos revocar íntegramente, y en su consecuencia, estimando, como estimamos, la demanda formulada por la Procuradora doña Concepción Fernández Torija, en representación de doña Frida , contra don Alberto , después, por su sustitución, contra doña Erica (conocida por Isabel), como heredera de aquél, debemos declarar y declaramos haber lugar a la misma, condenando a dicha parte demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de la actora, libre de cargas, del piso tercero, letra A, sito en la DIRECCION000 261 núm. NUM000 , de Logroño, con la descripción de una superficie de 119,6 metros cuadrados; que linda: al Norte, con patio de luces y pisos tipos E y B; al Este, con patio de luces, pisos tipos C y B y pasillo de distribución; al Sur, con pasillo de distribución, piso tipo B y calle de su situación, y al Oeste, con casa núm. 84 de la misma calle; con una cuota de participación en el inmueble del 2,5 por 100; y declarando asimismo, que la actora ha entregado a cuenta del precio, la cantidad de 500.000 pesetas, y, por lo tanto, se condene al demandado a recibir el importe restante que resta del precio, por importe de 4.680.880 pesetas (siendo el precio total de 5.180.880 pesetas), simultáneamente al otorgamiento de la escritura, con cuyo pago queda totalmente liquidado el precio de la vivienda; con condena igualmente a la parte demandada, a que los gastos de otorgamiento de escritura serán de su cuenta, y los de la primera copia de cuenta de la actora, efectuando el pago de impuestos según lo dispuesto en las normas legales correspondientes. Todo ello abonando cada parte las costas causadas a su instancia y comunes por mitad, en cuanto a las causadas en primera instancia; y por lo que respecta a las causadas en esta alzada, no procede imponerlas a ninguna de las partes».
La Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón, en nombre de doña Erica (por sucesión de don Alberto ), formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos:
Motivo primero: Al amparo del art. 1.692, núm. 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por quebrantamiento de varias normas, entre ellas arts. 1.261 y 1.445.Motivo segundo: Con el mismo apoyo procesal que el anterior, por quebrantamiento de normas que regulan la interpretación de los contratos, del documento de 8 de marzo de 1989.
Motivo tercero: Inadmitido.
Admitido el recurso, y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 8 de marzo del actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
Fundamentos de Derecho
La Sentencia impugnada en el presente recurso de casación condena a la demandada doña Erica , como heredera del originario demandado don Alberto , al otorgamiento de la escritura de compraventa a favor de la actora doña Frida , libre de cargas, del piso tercero, letra A, DIRECCION000 , núm. NUM000 , de Logroño, declarando que la actora ha entregado a cuenta del precio la cantidad de 500.000 pesetas, y, por tanto, condena al demandado a recibir el importe que resta del precio de 4.680.880 pesetas (siendo el precio total de 5.180.880 pesetas), simultáneamente al otorgamiento de la escritura, con cuyo pago queda totalmente liquidado el precio de la vivienda, con condena igualmente a la parte demandada al pago de los gastos de otorgamiento de escritura, siendo de cuenta de la actora los de la primera copia, y efectuando el pago de impuestos según las normas vigentes. La estimación de la demanda se basó sustancialmente en las siguientes consideraciones de hecho y de Derecho que se recogen por la Sala a quo: a) Se parte del documento privado de 8 de marzo de 1989, en el que consta que el vendedor ha recibido de la demandante la suma de 500.000 pesetas "a cuenta de la compra del piso» citado. "El contrato se realizará antes del día 31 de marzo de 1989, si no perderá la fianza entregada a cuenta». "Y para que conste y surta los efectos oportunos firmo el presente documento» en el lugar y fecha indicados. 261 Sigue la firma del demandado vendedor, b) Considera la Sala de instancia que los términos del documento citado son claros y que las partes suscribieron un verdadero documento de compraventa, según deduce del examen de las pruebas de confesión judicial y documental que menciona, restando únicamente pagar el resto del precio, c) Este precio viene fijado, al tratarse de una vivienda calificada de protección oficial, por la cédula de calificación definitiva obrante en Autos, en la cuantía señalada según oficios de la Consejería de Obras Públicas y Urbanismo del Gobierno de la Rioja; precio oficial fijado para este tipo de viviendas con carácter imperativo e inderogable en cuanto a su límite máximo, d) Consecuentemente, la Sentencia impugnada considera la entrega de dinero como efectuada a cuenta del precio definitivo, y no como garantía, toda vez que estima que el contrato se perfeccionó. Frente a ese planteamiento del litigio, la parte demandada formula recurso de casación que seguidamente se examina y resuelve.
Consta de tres motivos, el tercero de los cuales no superó el trámite de admisión, y el primero, al amparo del art. 1.692, núm. 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dice que "se han quebrantado las normas» de los arts. 1.261, 1.445, 1.447, 1.449 y 1.450 del Código Civil , mencionando seguidamente las pruebas de las que -en criterio del recurso- deriva ese quebrantamiento (varios documentos y las pruebas de confesión y un solo testigo), revisadas en forma impropia para un motivo como el que se examina que versa sobre la cuestión de Derecho debatida. La conclusión que de todo ello deduce la recurrente es que no hubo contrato y que se infringieron por la Sala de apelación las normas expresadas. El motivo no es estimable, por lo que seguidamente se expone: a) En primer lugar, respecto de la supuesta infracción del art. 1.261 del Código Civil , esta Sala ha declarado reiteradamente (Sentencias, entre otras, de 17 y 24 de febrero y 15 de octubre de 1992) que la concurrencia de los requisitos del contrato para constatar su existencia es cuestión de hecho y su examen y comprobación es facultad de los Tribunales de instancia. En esta Litis la Sala a quo ha declarado existente entre las partes un contrato de compraventa, conclusión a la que esta Sala de casación ha de estar por no haberse impugnado por el cauce procesal adecuado, b) No obstante, puede llegarse a la misma conclusión aun prescindiendo de esa consideración. En efecto, frente a las alegaciones de inexistencia de precio cierto que formula el recurso ha de observarse que se trató de un contrato de compraventa cuyo precio se fija por los preceptos legales aplicables. Esta Sala ha declarado (Sentencias de 2 de febrero de 1983, 3 de diciembre de 1984, 20 de junio de 1985 y otras) que en los supuestos de contratación (como en el caso discutido) el requisito del precio cierto lo determina la disposición legal que lo autoriza con carácter imperativo e inderogable, en cuanto a su límite máximo; punto en que sustituye a la voluntad de los contratantes. Pudiendo resultar incluso, aunque no se trate de precios normados, que el precio no se precise al tiempo de la celebración del contrato, pues es suficiente, como declaró la Sentencia de 29 de diciembre de 1987, que pueda determinarse sin precisión de nuevo convenio, c) Tratándose de venta de viviendas de protección oficial, es Jurisprudencia consolidada (Sentencias, de las últimas, de 3 de septiembre y 14 de octubre de 1992) que la cuantía máxima de los precios de viviendas acogidas a la Ley de 12 de noviembre de 1976 (texto refundido de legislación deviviendas de protección oficial, arts. 28 y 29) no excederá de los límites que señalen las disposiciones aplicables, quedando absolutamente prohibido percibir cualquier sobreprecio o cantidad distinta de la que corresponda satisfacer al comprador. Debiendo tenerse en cuenta que en este pleito se ha señalado, sin contradicción, la clase de vivienda vendida y el precio máximo que le corresponde, según consta acreditado en los Autos, d) Como precio cierto ha de entenderse, por consiguiente, el fijado por la legislación aplicable a estos contratos normados, en los que evidentemente la autonomía de la voluntad de los contratantes para fijar los precios sufre claras restricciones; sin que pueda decirse que ha sido uno de los contratantes, con infracción del art. 1.449 del Código Civil , el que señala el precio, toda vez que, como declaró esta Sala (Sentencias de 10 de febrero y 1 de junio de 1992) la referencia objetiva para fijar el precio a un módulo oficial no infringe el art. 1.449, por cuanto aquél entonces no depende obviamente de la voluntad del comprador ni del vendedor, e) El recurso sostiene que el precio oficial mencionado no alcanza a los locales de sótano, integrado en el caso debatido al parecer únicamente por una plaza de garaje. A cuyo respecto es de observar que nada se discutió acerca de este punto, ni se resolvió en la Sentencia recurrida; sin que pueda ser, por lo tanto, esta Sala de casación la que haya de resolver un punto de hecho que con anterioridad no ha sido objeto de debate ni se ha impugnado a través del cauce procesal adecuado, f) Todo ello sin que pueda confundirse el aspecto obligacional del discutido contrato de compraventa, que consta en documento privado, con el ámbito real o efectos de esta clase del referido contrato, conforme a los arts. 609 y 1.095 del Código Civil ; aspecto de derecho real o de adquisición de la propiedad que no ha sido objeto del juicio que ahora concluye, como claramente resulta del suplico del escrito de demanda que determina, como es sabido, el marco jurídico, en que ha de mantenerse la resolución de los problemas planteados para no incurrir el fallo en incongruencia. En definitiva, procede, como ya se indicó, la desestimación de este primer motivo. Máxime cuando no se alega infracción alguna del art. 1.454 del Código Civil , del que claramente se deduce para el caso ahora discutido que hubo entrega de señal en concepto de arras confirmatorias, consignándose expresamente que si el comprador rescinde el contrato perderá la suma entregada ("perderá la fianza entregada a cuenta», como dice el documento privado obrante en Autos). En definitiva, medió una señal de celebración del contrato, en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio y así habrá de valorarse en el supuesto discutido, como se deduce de la doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias, entre otras, de 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989,12 de diciembre de 1991 y 31 de julio de 1992).
El motivo segundo, con el mismo apoyo procesal que el anterior, dice que "se quebrantan las normas que regulan la interpretación de los contratos, en este caso del documento de 8 de marzo de 1989». Y a continuación se transcriben los arts. 1.281, párrafo primero, 1.282 y 1.285 del Código Civil , y se examinan los actos de las partes posteriores a la fecha del mencionado documento, para concluir que "no sólo no hubo contrato de compraventa, sino que en criterio de la recurrente el unilateral compromiso de vender después del Sr. Alberto , quedó posteriormente sin efecto; por no obtener el crédito quien pensaba comprar, compromiso que se cancela definitivamente al pedir y serle devuelta la fianza, paradójicamente el mismo día que vencía el plazo para llevar a cabo la operación de compra, el 30 de marzo de 1989». El motivo es igualmente improsperable, en cuanto que como se ve, se basa en hechos que la Sala de apelación no considera probados y para cuya constatación sería preciso que esta Sala de casación hiciera un nuevo análisis de la prueba, lo que convertiría a este extraordinario recurso en una tercera instancia; conclusión inadmisible, numerosas veces prohibida por la Jurisprudencia constante, que por lo conocida no necesita cita particularizada. Aparte de ello, la interpretación que la misma Sala a quito da del controvertido documento no se patentiza absurda e ilógica, por lo que ha de ser aceptada por este Tribunal Supremo,según también se ha declarado con mucha reiteración (Sentencias, entre 262 otras, de 4 de mayo de 1984, 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 ). Por otra parte, es de observar que el recurso únicamente alega como infringido el párrafo primero del art. 1.281, lo que hace inadecuada la alegación de infracción del art. 1.282, que únicamente es congruente con el párrafo segundo del art. 1.281, no con el primero, único alegado; como se deduce del tenor literal de los preceptos invocados, y resultando igualmente inaceptable la acusada infracción del art. 1.285, relativo a una interpretación sistemática del contrato, de improcedente aplicación en este supuesto, por tratarse de un documento que no se estructura, por su simpleza, a base de cláusulas separadas que puedan aislarse unas de otras en su interpretación. Por todo ello, procede desestimar también este segundo motivo, y con él la totalidad del recurso.
La desestimación del recurso da lugar, por imperativo legal, a la imposición de costas a la parte recurrente ( art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); sin que proceda pronunciamiento sobre depósito, por no haber sido necesaria su constitución, dada la disconformidad entre sí de ambas Sentencias de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Erica , contra la Sentencia, de fecha 15 de abril de 1991, que dictó la Audiencia Provincial de Logroño , condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. José Almagro Nosete. Jaime Santos Briz. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.
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