STS, 3 de Marzo de 1994

El Procurador de los Tribunales Sr. Ibáñez de la Cadiniere, en nombre y representación de la entidad mercantil "Valsoria, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de los de Madrid,demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre reivindicación de finca urbana, contra "Pons Patentes y Marcas, S. L.», don Daniel , la DIRECCION000 , y don Gustavo , estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia por la que se declare: 1. La validez del contrato de compraventa de 21 de marzo de 1985, entre "Valsoria, S. A.» y don Daniel , compraventa relativa al local comercial 4. 2. La obligación de su principal y dicho Sr. Daniel de elevar a escritura pública el meritado documento de 21 de marzo de 1985. 3. La obligación del Sr. Daniel y "Valsoria, S. A.», de respetar y practicar la segregación de dicho inmueble de aquella superficie de 85 metros cuadrados comprometida en cesión no onerosa por la dicha "Valsoria, S. A.», a favor de la DIRECCION000 , a tenor del convenio entre ambas de 24 de junio de 1981. 4. El derecho del Sr. Daniel , a recuperar la plena, libre y pacífica posesión del inmueble por él adquirido, con más su frutos y rentas. 5. La nulidad de la escritura de transmisión entre "Valsoria, S. A.», a favor de "Pons Patentes y Marcas, S. A.», en la escritura de fecha 27 de marzo de 1985, encausada dicha nulidad en la carencia absoluta de poder de quien se hizo indebidamente figurar como apoderado de "Valsoria, S. A.». 6. No menos la nulidad de la escritura a que se contrae el pedimento inmediatamente procedente por mor de su falta de causa y objeto, y consecuentemente error en su consentimiento por parte de la compradora. 7. Alternativamente declarar la mala fe de la compradora "Pons Patentes y Marcas, S. A.», y consecuentemente error en su consentimiento por parte de la compradora. 8. La consecuente indemnización por daños y perjuicios que "Pons Patentes y Marcas, S. A.», venga obligada a satisfacer a la actora "Valsoria, S. A.», codemandado Sr. Daniel y DIRECCION000 ; daños y perjuicios que serán determinados en vías de ejecución de Sentencia que en el presente procedimiento se dicte. 9. La modificación de los datos del Registro de la Propiedad, contradictorios con los pronunciamientos postulados y que articulan la presente súplica. 10. Con más la condena en costas antes articulada. Seguidamente y por medio de otrosí solicitaba la anulación preventiva de la presente demanda, que deberá versar sobre aquél inmueble que a continuación describía. (Por Auto de fecha 12 de junio de 1985, se acordaba la acumulación a los presentes Autos de juicio de menor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 20 de Madrid, con el núm. 571/85-S, a instancia de don Daniel contra "Pons Patentes y Marcas, S. L.», personándose a continuación la Procuradora Sra. Ortiz Cañavate Levenfeld, en nombre y representación del demandado don Daniel , a quien se le tuvo por parte en las presentes actuaciones). Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los Autos, en representación de la DIRECCION000 , el Procurador Sr. Alonso Colino, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia por la que se absolviera a su principal de todos los pedimentos contenidos en la demanda, con expresa imposición de costas a la demandante. Asimismo y por la Procuradora Sra. Marín Iribarren, en nombre y representación del demandado don Gustavo , se contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, para terminar suplicando Sentencia por la que se desestime la demanda y se condene a la demandante al pago de las costas. Por la Procuradora Sra. Ortiz de Cañavate, en nombre y representación de don Daniel , se contestó a la demanda, alegando a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia de acuerdo con el suplico de su anterior demanda de 7 de mayo de 1985. El Procurador Sr. Pérez Mulet, en representación del demandado "Pons Patentes y Marcas, S. L.», contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó conveniente, para terminar suplicando Sentencia desestimatoria de todas las pretensiones deducidas por los actores en sus respectivos suplicos, y en consecuencia, declare que "Pons Patentes y Marcas, S. L.», es dueña del local litigioso, y todo ello con expresa imposición de costas a la entidad "Valsoria, S. A.». Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado, sin avenencia. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los Autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia, poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría, para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los Autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 16 de Madrid, dictó Sentencia, de fecha 24 de enero de 1989 , con el siguiente Fallo: "Que estimando la demanda deducida por el Procurador don Carlos Ibáñez de la Cadiniere, en nombre y representación de la entidad "Valsoria, S. A.", y de la Procuradora doña Paloma Ortiz de Cañavate, en nombre y representación de don Daniel , contra la entidad "Pons Patentes y Marcas, S. L.", representada por el Procurador Sr. Pérez Mulet; la DIRECCION000 , representada por el Procurador Sr. Alonso Colino, y a don Gustavo , representado por la Procuradora Sra. Marín Iribarren, sobre reivindicación de finca urbana, debo declarar y declaro: 1) La validez del contrato de compraventa de 21 de marzo de 1985, entre partes "Valsoria, S. A." y don Daniel , compraventa relativa al local comercial señalado con el núm. 5 de orden de la escritura de obra nueva y división horizontal de fecha 1 de julio de 1980, autorizada con el núm. 1.957 del protocolo del Notario Sr. Garrido Cerda; local sito en la calle de Arturo Soria, núm. 154, de Madrid. 2) La obligación de otorgar escritura pública de compraventa por parte de "Valsoria, S. A.", a nombre de don Daniel , por la transmisión del local anteriormente referido el 21 de marzo de 1985, bajo apercibimiento que de no hacerlo será otorgado por el Juzgado, en nombre suyo y a su costa. 3) Que por lo que antecede, condeno a los demandados a entregar al Sr. Daniel la posesión del local ya expresado sitoen la Calle Arturo Soria, núm. 154, de Madrid, libre de enseres y ocupantes, siendo procedente lanzar, en su caso, a cualquier persona que allí se hallare. 4) Declaro la obligación del Sr. Daniel y de "Valsoria, S. A.", de respetar y y practicar la segregación de dicho inmueble de aquella superficie de 85 metros cuadrados, comprometida en cesión no onerosa por la dicha "Valsoria, S. A.", a favor de la DIRECCION000 , a tenor del convenio entre ambas de 24 de junio de 1981. 5) Declaro la nulidad de la escritura pública de compraventa suscrita entre don Gustavo , en representación de la entidad "Valsoria, S. A.", como vendedora, y la entidad "Pons Patentes y Marcas, S. L.", suscrita el 27 de marzo de 1985 ante el Notario de Madrid, don Rafael Jurado Chinchilla. 6) Declaro la cancelación de la inscripción en la que se refleja la mencionada compraventa en el Registro de la Propiedad núm. 17 de Madrid, y que figura como segunda inscripción de la finca núm. 667 del tomo 1.183 libro 13. 7 ) Se absuelve a la DIRECCION000 , de Madrid, de todos los pedimentos de las demandas de Autos. 8) Se condena a "Pons Patentes y Marcas, S. L." y a don Gustavo , a indemnizar a "Valsoria, S. A." y a don Daniel , en los daños y perjuicios causados, y que se establecerán y fijarán en ejecución de Sentencia. No procede hacer expresa y unilateral condena en costas a ninguna de las partes en el presente juicio».

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de Primera Instancia, por la representación de "Pons Patentes y Marcas, S. L.» y don Gustavo , y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Decimoctava de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia, con fecha 6 de febrero de 1991 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por el Procurador Sr. Pérez Mulet, en nombre y representación de "Pons Patentes y Marcas, S. L.", y por la Procuradora Sra. Marín Iribarren, en nombre y representación de don Gustavo , debemos confirmar y confirmamos íntegramente la Sentencia dictada en fecha 24 de enero de 1988, por el Sr. Juez de Primera Instancia núm. 16 de Madrid , en los autos de menor cuantía 531/85; imponiendo expresamente a dichos apelantes las costas producidas en esta alzada».

El Procurador de los Tribunales, Sr. Pérez Mulet, en nombre y representación de la entidad "Pons Patentes y Marcas, S. L.», ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, con # apoyo en los siguientes motivos:

Motivo primero: "Al amparo del art. 1.692, 4.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender que la Sentencia recurrida incide en error en la apreciación de la prueba, obrando documentos en Autos y, en especial, escritura de revocación de poderes del Sr. don Gustavo (folio 19 al 24), que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradicho con otros medios de prueba».

Motivo segundo: "Al amparo del art. 1.692, 4.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender que la Sentencia recurrida incide en error en la apreciación de la prueba, obrando documentos en Autos y en concreto la escritura de otorgamiento de poderes del Sr. don Gustavo (folios 25 a 29), que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradicho con otros medios de prueba».

Motivo tercero: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692,5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 1.738 del Código Civil ».

Motivo cuarto: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692,5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 291 del Código de Comercio ».

Motivo quinto: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692, 5.° -sic-, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no aplicación del párrafo tercero del art. 1.473 del Código Civil y de la jurisprudencia de esa Sala».

Motivo sexto: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692,5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 286 del Código de Comercio ».

Motivo séptimo: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692, 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 26 del Código de Comercio ».

Motivo octavo: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692, 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del art. 1.259 del Código Civil ».

Motivo noveno: "Por infracción de Ley, al amparo del art. 1.692,5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por inaplicación del art. 1.227 del Código Civil ».

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista pública el día 15 de febrero de 1994, en que ha tenido lugar.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

En el presente procedimiento, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 16 de Madrid, se promueve, a instancias de la mercantil "Valsoria, S. A.», demanda contra los codemandados que constan, a los fines de que se declare los derechos de su suplico; en esencia la validez del contrato de compraventa de 21 de marzo de 1985, suscrito entre la misma y el codemandado don Daniel , el derecho de éste a recuperar la plena posesión de ese inmueble, y la correspondiente nulidad de la escritura de transmisión entre la actora, a favor de la codemandada "Pons Patentes y Marcas, S. A.», de fecha 27 de marzo de 1985, con las demás peticiones que constan en el suplico de su demanda; la cual fue objeto de contestación por las partes codemandadas, y, previa acumulación a la misma, en resolución de 12 de junio de 1985, de los Autos tramitados en el Juzgado de Primera Instancia núm. 20, de esta capital -núm. 571/85-S-, a instancia de don Daniel contra "Pons Patentes y Marcas, S. L.», se dicta Sentencia por dicho Juzgado en 24 de enero de 1989, en donde se estimó la demanda interpuesta, acogiendo las peticiones de su suplico; Sentencia que fue objeto de sendos recursos de apelación por los apelantes codemandados ("Pons Patentes y Marcas, S. A.» y don Gustavo ); que tramitados en forma, concluyeron por Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimoctava, de 6 de febrero de 1991 , en que se desestimaron los mismos, confirmando la Sentencia dictada en Primera Instancia, siendo su línea decisoria, cuanto se especifica en los siguientes fundamentos de Derecho: En el fundamento jurídico primero, se hace constar, que, tras la Sentencia de primera instancia, en donde se declara la validez del contrato privado de compraventa, de 21 de marzo de 1985, y la nulidad de la escritura pública de 27 de marzo de 1985, se interponen los presentes recursos de apelación, en donde, por la entidad apelante -fundamento jurídico 2°-se insiste en que adquirió el local comercial objeto de Autos mediante un documento privado de compraventa, de fecha 11 de marzo de 1985, suscrito entre su representante legal y el codemandado don Gustavo , actuando como legal representante de la mercantil "Valsoria, S. A.», lo que obliga a contrastar ambos documentos privados de compraventa, esto es, el citado de 21 de marzo de 1985 y el de 11 de marzo de 1985, al operar éste como antecedente de la escritura pública de 27 de marzo de 1985, según la propia apelante; en el fundamento jurídico tercero, se afirma que a la vista de lo dispuesto en el art. 1.227 del Código Civil , hay que concluir, en cuanto a la autenticidad de la fecha de los respectivos documentos privados: "Que el documento privado de 11 de marzo de 1985, aportado por "Pons Patentes y Marcas, S.

L." y que se dice celebrado con el legal representante de "Valsoria, S. A.", no puede ser admitido a los efectos pretendidos por la recurrente, cual es la de justificar un título válido para la adquisición del dominio, por cuanto al no encontrarse en ninguno de los casos del art. 1.227 del Código Civil , no puede hacer prueba frente a terceros de la fecha de su presunto otorgamiento, aspecto éste de la mayor importancia en la Litis, por cuanto solamente la data que se produce del referido documento u otro más próximo le será de utilidad a la recurrente a efectos de justificar la realidad de la operación jurídica que el documento contiene, pues aun acreditándose otro posterior al 21 de marzo de 1985, devendrá igualmente ineficaz, al haber sido otorgado por representante carente de poder y caer bajo el imperativo mandato del art. 1.259 del Código Civil , sancionando con nulidad los contratos celebrados a nombre de otro sin representación legal, lo que hace que el contrato de compraventa presentado por los recurrentes deba reputarse ineficaz al no poder acreditar frente a terceros ni siquiera la fecha de su otorgamiento, lo que determina que jurídicamente por lo mismo no puede perjudicar al actor Sr. Daniel , ni al documento en que éste efectúa la compraventa que debe tenerse por válida y eficaz desde que fue incorporado a un Registro público, en el caso de Autos desde el día 15 de abril de 1985, fecha de la liquidación efectuada del documento por Hacienda del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados»; que habida cuenta, pues, esa prevalencia que se indica en dicho fundamento jurídico del contrato de 21 de marzo de 1985, en el fundamento jurídico 4.° se añade que a la no constancia de la fecha vinculante del de 11 de marzo de 1985, no obsta el hecho de que los apelantes hayan articulado una abundante prueba, fundamentalmente de carácter documental, consistente en una relación de facturas que recogen los encargos realizados por la apelante, y el pago de los recibos de la comunidad de propietarios, así como el "hecho de que la actora haya concertado con diversos profesionales la realización de obras en el local», que son circunstancias inexpresivas de dicha autenticidad, así como los talones bancarios que se utilizaron para el pago de la operación, fundamentalmente el talón por importe de 1.000.000 de pesetas, presuntamente entregado a la firma del documento, en 11 de marzo de 1985; que tales pruebas, tampoco adveran el documento privado, por ser un talón al portador, y, porque el importe de dicho talón, no fue entregado a "Valsoria, S. A.», sino hasta el 28 de marzo de 1985, junto con el resto del precio en que se concertó la operación; que, igualmente, con respecto a la certificación obrante

(f. 960), tampoco es expresiva de la fecha vinculante; a lo que se agrega la propia actitud de la demandada ("Pons Patentes y Marcas, S. L.»), al recibir el requerimiento y contestar la demanda; en el fundamento jurídico 5.°, se hace constar que tampoco cabe dudar acerca de la validez de la escritura pública de 27 de marzo de 1985, que cae de lleno bajo el imperio del art. 1.259, puesto que está acreditado en Autos, que el apoderado de la entidad apelante tiene revocados sus poderes como tal representante, por medio deescritura pública de 20 de febrero de 1985, presentada en el Registro Mercantil con fecha 18 de marzo de 1985, e inscrita en 11 de abril de 1985, por lo que es evidente "... que fuera cual fuera la fecha de presunta notificación verbal al interesado que no consta en los Autos exista, tal revocación es conocida y tiene efectos frente a terceros desde el asiento de 18 de marzo de 1985, por lo que la escritura pública otorgada por don Gustavo , en fecha 27 de marzo de 1984, es un contrato otorgado a nombre de otro sin tener su representación voluntaria, lo que lleva aparejada la nulidad de dicha escritura y la correlativa del asiento que obra en el Registro de la Propiedad, como implícitamente han venido a reconocer todos los intervinientes de la alzada, por lo que ninguna eficacia puede tener dicha escritura ni su presentación a liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, producida el 1 de abril de 1985, sobre el documento privado del demandante Sr. Daniel , al tratarse de un acto jurídico ineficaz, lo que determina la íntegra confirmación de la Sentencia, con correlativa desestimación del recurso»; procediendo, pues, a dictar la Sentencia correspondiente, la cual es objeto del presente recurso de casación por la entidad "Pons Patentes y Marcas,

S. L.», con base a los motivos que integran su recurso y que son objeto de examen por la Sala.

En el primer motivo del recurso, se denuncia por la vía del extinto núm. 4 de art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el error en la apreciación de la prueba, en que ha incurrido la Sentencia, derivada de la escritura de revocación de poderes de don Gustavo (folios 19 a 24); así como por no tener en cuenta que el apoderado de "Valsoria, S. A.», Sr. Pazat de Lys, que revocó dichos poderes, no tenía bastante poder para ese acto; todo ello derivado, asimismo, de lo que disponen los arts. 11 y 12 de los estatutos de esa entidad, por cuanto que, teniendo en cuenta las facultades que ostentaba el representante de la entidad, esto es, el citado Sr. Pazat de Lys, no estaba facultado para revocar los poderes conferidos por la misma, a don Gustavo , ya que las facultades conferidas a favor del que revocó están contenidas en el 11 de los estatutos -apartados a) a q) -; mientras que es el art. 12, donde se reserva al Administrador o al Consejo de Administración, la facultad de conferir los poderes correspondientes; por todo ello, se ha de concluir, en la nulidad de la revocación de poderes realizado por don Pablo Pazat de Lys, de los que ostentaba el Sr don Gustavo , por lo que, ninguna duda cabe sobre la validez de la escritura pública de compraventa, otorgada el 27 de marzo de 1985 entre este último (como apoderado de "Valsoria, S. A.»), y la entidad recurrente. En el segundo motivo, se denuncia por igual vía, el error en la apreciación de la prueba obrante en Autos, y en concreto, la escritura de otorgamiento de poderes del Sr. De Gustavo , a la que antes se ha hecho referencia, haciendo una serie de consideraciones respecto a lo argumentado por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, pues en su fundamento jurídico 7.° se hace constar que don Gustavo no estaba facultado expresamente para celebrar contratos privados de venta, en la escritura de poder; que este error en la apreciación de la prueba, ya fue puesto de manifiesto ante la Audiencia Provincial, sin que su Sentencia hiciese manifestación alguna al respecto. En el tercer motivo, se denuncia por la vía del anterior núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la inaplicación del art. 1.738 del Código Civil , en cuanto que los actos realizados por el mandatario, sin conocer la revocación de poderes, surten efectos, que teniendo en cuenta la recta hermenéutica de este art. 1.738, hay que admitir la eficacia de la escritura de adquisición de la finca, de 27 de marzo de 1985, así como del documento privado de 11 de marzo de 1985, por cuanto queda perfectamente acreditado en Autos, la no notificación al mandatario, de la revocación de poderes, y, que aunque la escritura de éste es de 20 de febrero de 1985, no se presentó en el Registro hasta el 18 de marzo de 1985, que así lo reconoce expresamente la Sentencia de primera instancia, en su fundamento jurídico 5.°; igualmente existe la buena fe del tercero comprador, exigencia que también se deriva del citado art. 1.738, y consta como tal -según lo reconoce el juzgador de instancia-, en su fundamento jurídico 9.°, sin perjuicio que la Audiencia Provincial no dice nada al respecto. En el cuarto motivo, se denuncia, la inaplicación del art. 291 del Código de Comercio , afirmándose que esta alegación y este motivo, es subsidiario del anterior; todo ello, en cuanto se establece en dicho precepto, que los actos realizados por el factor, sin conocer la revocación del poder realizada por el poderante, serán válidos. En el quinto motivo, se denuncia la no aplicación del art. 1.473 del Código Civil , en cuanto sanciona la prevalencia en el caso de doble venta, motivo que asimismo se articula con carácter subsidiario, ya que, se considera válida la inscripción registral y, por lo tanto, la aplicación del párrafo segundo del citado artículo; así como la posesión del inmueble en litigio, que se ostenta por la recurrente desde el 11 de marzo de 1985, fecha de la adquisición por documento privado; que igualmente, dicha posesión se deriva del contenido de la parte dispositiva de la condena a la propia recurrente, al obligarle a entregar al Sr. Daniel la posesión del local, sito en la calle Arturo Soria, 154, por lo cual, conforme a reiterada jurisprudencia, la recta aplicación de dicho artículo conduce a entender prevalente la adquisición de la recurrente. En el sexto motivo, se denuncia la infracción del art. 286 del Código de Comercio , referente a la eficacia de los contratos realizados por el llamado factor notorio, hipótesis que encaja perfectamente -según lo que se razona- en lo acontecido en el presente litigio. En el séptimo motivo, se denuncia la inaplicación del art. 26 del Código de Comercio, en relación con lo dispuesto en el art. 36 del reglamento del Registro Mercantil , que establece un plazo de quince días para que la presentación del documento que va a ser inscrito produzca efectos legales a posibles terceros; razonándose que el asiento de presentación de la revocación de poderes fue de 18 de marzo de 1985, por lo que el otorgamiento de la escritura pública de 27 de marzo de 1985, determina que sólo existen nueve días de diferencia; seconcluye, pues, que la revocación de los poderes al apoderado de "Valsoria, S. A.», don Gustavo , no produce efectos en perjuicio de la recurrente hasta transcurridos esos quince días de su presentación; que por lo tanto, en el momento de otorgar la escritura pública la presentación de la revocación de poderes no estaba dentro del plazo legal para producir efectos contra tercero. En el octavo motivo, se denuncia la aplicación indebida del art. 1.259 del Código Civil : "que se aplica indebidamente por la Sentencia, al sancionar con la nulidad la escritura pública de compraventa de 27 de marzo de 1985», por cuanto que, según lo acontecido en Autos, se han cumplido los requisitos del art. 1.259, en cuanto que existía un poder de representación, y que el poder era suficiente; que dichos requisitos están debidamente cumplidos, tanto en la celebración del contrato de compraventa de 11 de marzo de 1985 como la posterior escritura pública de 27 de marzo de 1985. En el noveno y último motivo, se denuncia la infracción, por inaplicación, del art. 1.277 del Código Civil , en cuanto a la recta hermenéutica del mismo, en torno a la exigencia de la fecha a que se refiere dicho precepto, en relación con la existencia del contrato privado de 11 de marzo de 1985, que es anterior a la de la fecha de la revocación; dedicándose a razonar el motivo, que de la adecuada interpretación del art. 1.227 conduce, por las abundantes pruebas existentes en Autos, a demostrar la autenticidad de la fecha de dicho documento, sin perjuicio de lo que se razona al respecto en el considerando 4° de la Sentencia de la Audiencia Provincial, en definitiva "el interés de la prueba, no es demostrar si en una fecha concreta (en este caso, el 11 de marzo de 1985), se había otorgado el contrato privado, sino la prueba de que este contrato existía en fecha anterior al presentado en el juicio por el Sr. Daniel ».

La Sala, antes de examinar el recurso, en los términos que está planteado -conforme a los anteriores motivos-, reproduce la síntesis de la presente controversia, que se deriva de cuanto consta, no sólo por lo acreditado en el factum de la Sentencia apelada, sino porque en ello no existe contienda entre las partes: 1.°) Por documento privado suscrito por el apoderado de la recurrida ("Valsoria, S. A.») -dedicada a la promoción inmobiliaria-, esto es, el también codemandado, don Gustavo , con fecha 11 de marzo de 1985, se vende el local comercial sito en calle Arturo Soria, 154, núm. 4-2, promovido en el conjunto inmobiliario en ese solar, por la actora, al representante legal de la recurrente ("Pons Patentes y Marcas, S.

L.»); posteriormente, dicha adquisición es elevada a escritura pública, en 27 de marzo de 1985, procediéndose a la inscripción correspondiente a favor de la adquirente -hoy recurrente en casación- "Pons Patentes y Marcas, S. L.», cuya inscripción figura reflejada en el Registro de la Propiedad núm. 17 de Madrid, como segunda inscripción de la finca (núm. 667 del tomo 1.183 libro 13); habiendo adquirido y, asimismo, tomado posesión de la citada nave, la entidad hoy recurrente. 2.°) Con fecha 21 de marzo de 1985, se verifica por el apoderado de la entidad "Valsoria, S. A.», Sr. Pazat de Lys, contrato privado de compraventa, en virtud del cual la entidad "Valsoria, S. A.» vende el citado local comercial al codemandado don Daniel (presentado en Hacienda en 15 de abril de 1985), el cual precisamente, ante las vicisitudes acontecidas, planteó demanda para que se acreditase su adquisición, que fue objeto del procedimiento acumulado a las presentes actuaciones y tramitado en el Juzgado de Primera Instancia núm. 20, con el núm. 571/85-S. 3.°) Con fecha 20 de febrero de 1985, se suscribe escritura notarial en la que, por parte de citado representante de la empresa, Sr. Pazat de Lys, se revocan los poderes con que actuaba el apoderado de la misma, don Gustavo , escritura de revocación de poderes, que no se notifica al apoderado y que se presenta para su inscripción en el Registro Mercantil, en 18 de marzo de 1985, procediendo a su inscripción en 11 de abril de 1985.

Es evidente, pues, que conforme a los anteriores antecedentes, y tal como se plantea la controversia, el litigio se reconduce a dirimir (respecto al local comercial de la calle Arturo Soria, 154, núm. 4-2) cuál de las respectivas adquisiciones ha de prevalecer, esto es, la efectuada en documento privado en 21 de marzo de 1985, el cual, a su vez, fue presentado para la liquidación del correspondiente impuesto en 15 de abril de 1985 (a los folios 259 y siguientes), o bien, la primitiva adquisición de la misma, verificada en documento privado de 11 de marzo de 1985, sin que conste la fecha vinculante en perjuicio de tercero, cuya adquisición fue, a su vez, elevada a escritura pública en 27 de marzo de 1985; en citados contratos actuaban como representantes de la entidad vendedora ("Valsoria, S. A.») respecto a la adquisición de 21 de marzo de 1985, el apoderado de la misma, Sr. Pazat de Lys; mientras que en la adquisición de 11 de marzo de 1985, actuó como representante de "Valsoria, S. A.», el también recurrente Gustavo , habida cuenta que a este último le habían sido revocadas sus facultades como tal apoderado con fecha 20 de febrero de 1985, si bien no se procedió a su anotación en el Registro hasta el 18 de marzo de 1985, y posterior inscripción en 11 de abril de 1985; la ratio decidendi de la Sentencia de la Audiencia Provincial -hoy objeto de tasación-, mantiene la prevalencia del contrato privado de 21 de marzo de 1985, por cuanto que, frente a ello, no puede prevalecer ni el documento de 11 de marzo de 1985, porque su fecha no es vinculante, al no cumplirse ninguna de las exigencias del art. 1.227 del Código Civil , y sin que, tampoco pueda prevalecer el contenido de la escritura pública del 27 de marzo de 1985, que elevó a tal rango esa adquisición de 11 de marzo de 1985, por cuanto que en esa fecha ya se habían revocado los poderes del representante de "Valsoria, S. A.» por la repetida escritura pública de 20 de febrero de 1985; con estos antecedentes, pues, la respuesta al recuso se verifica en el fundamento jurídico siguiente.Quinto: Sin perjuicio de cuál sea el contenido de todos y cada uno de precedentes motivos, sobresale su designio común de que se declare prevalente y eficaz la compraventa realizada por la recurrente a través del documento privado de 11 de marzo de 1985, con la posterior adquisición del inmueble discutido ya con reflejo en la escritura pública de 27 de marzo de 1985, con la correspondiente desestimación de las demandas en que se pedía la validez de la compraventa de 21 de marzo de 1985 del mismo local, sito en la calle Arturo Soria, 154, entre otros, y teniendo en cuenta la síntesis que anteriormente precede, ha de admitirse básicamente el contenido de los motivos 3.°, 5.° y 8.° del recurso, por las siguientes consideraciones: 1) porque el margen de resaltar que por la recurrida Sentencia se contempla en su fundamento jurídico 3.° el carácter de dicha adquisición de 11 de marzo de 1985, cuyo argumento jurídico se silenció en la primera Sentencia, en su fundamento jurídico 5.°, ya se valora la relativa en la escritura de 27 de marzo de 1985, siendo como es, la primera calendada, preferente en el tiempo; 2) que acerca de la misma, y aunque no consta la fecha para que vincule a terceros (en razón a lo dispuesto en el art. 1.227.1 del Código Civil , es evidente que ello no obsta a que sea dicho contrato eficaz ente las partes (vendedora y compradora, que nunca son terceros), máxime cuando no se ha cuestionado su existencia en ningún momento por los interesados contendientes (reconocimiento inmerso en el art. 1.225 del Código Civil ), e incluso, la propia Sala así lo deriva en su argumentación jurídica (en su fundamento jurídico 3.°, se reputa de "ineficaz» y no de "inexistente», pues en esta calificación no cabe subsumir la expresión que se añade de "contrato de compraventa ineficaz al no poder perjudicar al Sr. Cotarelo, que sigue aludiendo a la eficacia de terceros); 3) teniendo en cuenta que "Valsoria, S. A.» actuó como vendedora en 11 de marzo de 1985, por persona que, a la sazón, era el representante legal de la misma, por cuanto que la escritura de revocación de poderes, de 20 de febrero de 1985, no se presentó al Registro, hasta el 18 de marzo de 1985, y no se inscribe hasta el 11 de abril siguiente, deviene inconcuso que el 11 de marzo de 1985, podía perfectamente representar a "Valsoria, S. A.» su apoderado don Gustavo , al no haber tenido conocimiento de esa revocación, actuando bajo la eficacia del art. 1.738 del Código Civil , por lo que, la repetida eficacia ínter partes de la compraventa es incuestionable; 4) y bajo la realidad de este contrato de compraventa, es cuando la misma vendedora, "Valsoria, S. A.», posteriormente en otro contrato privado de 21 de marzo de 1985, vuelve a enajenar dicha finca, cuando le consta que ya había tomado posesión del inmueble la primitiva compradora -la hoy recurrente-, por lo que, el conflicto entre ambos contratos ha de dirimirse siempre a favor del primero, el de 11 de marzo, frente al de 21 de igual mes, bien, como se aduce en el motivo 5.°, por el juego operativo de los criterios de primacía del art. 1.473 del Código Civil , al ser de fecha precedente, y, en singular, haber ya tomado la posesión del inmueble el primitivo comprador, que, asimismo, tiene a su favor la inscripción de su dominio, o cabe, descartando la tutela de tal precepto, apreciar que al haberse consumado en plenitud la primera compraventa (el vendedor entregó la cosa, por la que el comprador pagó el precio, según se alude en el fundamento jurídico 4.°, de la recurrida, y recibe la posesión del inmueble con evidentes actos posesorios, como entre otros, de abonar los recibos de la comunidad, y "concertar con profesionales la realización de obras en el local», inscribir luego su dominio, y permanecer en la actualidad en ese disfrute posesorio, como así se desprende del alcance de la condena pronunciada en su punto 3.°), no hay por qué plantearse el conflicto con la segunda y especular sobe la dación de una doble venta que dirime repetido art. 1.473, sino concluir en la ineficacia de la segunda, de suyo, irregular y condenable, en términos análogos a los que, en supuestos semejantes, expuso la Sala en Sentencias de 30 de septiembre de 1992 "Aunque el razonamiento de la Sala de instancia, según el cual se está ante una doble venta regulada en el art. 1.473 del Código Civil , es sumamente discutible en un supuesto en que ya se había transmitido la propiedad a los primeros compradores (Sentencia de 7 de abril de 1971)»; y 11 de abril de 1992 "La tipificación de la doble venta, que contempla el art. 1.473 del Código Civil , requiere para su existencia que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía, lo que implica una cierta coetaneidad o proximidad cronológica entre ambas, pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta, sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto (Sentencias de 23 de junio de 1951, 23 de mayo de 1955, 7 de abril de 1971 y 30 de junio de 1986); 5) que tampoco es de recibo el argumento de la Sala a quo en su fundamento jurídico 4.°, in fine, sobre la "actitud de la demandada», en la idea de que ni al contestar la demanda ni al recibir el requerimiento, no fundamentó su pretensión en la existencia/eficacia de esa compraventa en documento privado de 11 de marzo de 1985, cuando en Autos existen pruebas evidentes de esa apoyatura, y así expresamente se reconoce en la primera Sentencia, en su fundamento jurídico 4.°, al detallar las razones de la oposición a la demanda, por parte de la demandada (porque se dice, "en 27 de marzo de 1985 habían elevado a público un contrato privado de venta de local comercial celebrado entre ellos el día 11 anterior, y así, expresamente se pide en esa contestación a la demanda interpuesta por don Daniel , "que por el Juzgado se reconozca la validez y eficacia de la compraventa del local comercial de la calle Arturo Soria, núm. 154, efectuada en documento privado el 11 de marzo de 1985, entre "Pons Patentes y Marcas, S. L." y "Valsoria, S. A.", representada por su apoderado Sr. De Gustavo , con poderes en vigor, por el precio tasado cierto de 8.200.000 pesetas y que se elevó a escritura pública el 27 de marzo de ese mismo año» y, a cerca de esa contestación al requerimiento de 24de abril de 1985, consta en la respuesta de 26 de abril de 1985, del representante de la demandada don Serafin , la referencia del contrato de compraventa de 11 de marzo de 1985, como fundamento de su derecho dominical y posesorio tanto en su expositivo primero como en el tercero (folios 287 y siguientes de Autos); resaltando, por último, en esa línea especulativa, la Sala que juzga, que tampoco merece especial acogimiento (por supuesto, en este trance judicial y sin perjuicio de sus derechos frente a quien indebidamente le enajenó el inmueble), la conducta de quien, como el actor, recurrido, se decide a comprar un inmueble, de especial importancia, sin antes preocuparse a comprobar cuál era no sólo su situación jurídica, sino, en particular, su situación posesoria, lo que, con una diligencia mínima, hubiera conocido, y acaso, propiciado su desistimiento adquisitivo,; 6.°) y es que, por último, la tesis que se sostiene responde a una obviedad hasta de Derecho natural: "Quien vende una vez no puede vender la misma cosa otra vez» (verdad que late hasta en la información del art. 1.096 in fine del Código Civil ), lo que trasladado al mundo del Derecho sólo quiebra cuando el sucesivo comprador o que compre a la segunda vez se considere tercer adquirente de buena fe, a través del mecanismo formal del art. 34 de la Ley Hipotecaria ; reflexiones que trasladadas al caso de Autos, derivan en el mantenimiento de la primera venta formalizada en documento privado, ya que por ello la vendedora se desprende del local comercial a favor de la compradora que lo adquiere en plenitud (paga y toma posesión), por lo que cuando más tarde vuelve a vender también en documento privado (sin que la diversidad del representante actuante en una y otra compraventa impida la asignación de la misma cualidad jurídica a la entidad vendedora, al margen de que en la relación interna del mecanismo de interposición funcione el principio de seguridad jurídica que nunca, en la relación externa, puede doblegar al de seguridad en el tráfico como prístina "regla de terceros»), incurre en la responsabilidad de realizar una indebida venta (aunque la fecha de aquel documento privado, no hubiera accedido a un medio de autenticidad, pues -se repite- no negada su existencia en el pleito, es obvio su eficacia ínter partes), en perjuicio de la segunda adquirente quien, claro es, podrá exigir la indemnización de daños y perjuicios que corresponda al deberse mantener la firmeza de la primera venta, máxime cuando no ha interferido ese proceso adquisitivo la tutela derivada de la realidad registral; todo lo cual, conduce, pues, a la admisión de citados motivos, y, sin necesidad de examinar el resto, estimar el recurso de casación interpuesto, con las demás consecuencias derivadas, dictando la resolución que proceda, en los términos en que está planteado el debate, según el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que determina a su vez, la desestimación de la demanda, y como se pide en el suplico del demandado recurrente, declarar la validez y eficacia de dicha adquisición de 11 de marzo de 1985, y todo ello sin especial pronunciamiento en costas a ninguna de las partes en las instancias precedentes -al actuar bajo la salvedad de los arts. 523 y 896 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su caso-, ni en las de este recurso, con devolución de depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Pons Patentes y Marcas, SL», y contra la Sentencia pronunciada por la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 6 de febrero de 1991 , y desestimando la demanda presentada por "Valsoria,

S. A.» y don Daniel , declaramos la validez y eficacia del contrato de compraventa del local comercial de la calle Arturo Soria, 154, efectuado en documento privado el 11 de marzo de 1985, sin condena en costas a ninguna de las partes en las instancias precedentes ni en las de este recurso, con devolución del depósito constituido; y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia, con devolución a la misma de los Autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Eduardo Fernández Cid Temes. Luis Martínez Calcerrada Gómez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico. Bazaco Barca. Rubricado.