STS, 22 de Febrero de 1994
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1994:14931 |
| Fecha de Resolución | 22 de Febrero de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 138.-Sentencia de 22 de febrero de 1994
PONENTE: Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Retracto.
MATERIA: Derecho de retracto arrendaticio urbano.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 405, 1.281, 1.282 del Código Civil, 47-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: Se alega en el motivo cuarto infracción del art. 47-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "toda vez que el inquilino- de un local de negocio tiene en su haber el beneficio del derecho de tanteo, y en su caso, de retracto, sobre el bien que ocupa, como consecuencia de la división de cosa común». En este punto, la Sala de Instancia entendió acertadamente "que en el supuesto de adjudicación a un copropietario de un local arrendado, a consecuencia de la división del local entre los copropietarios, el arrendatario del mismo local, carece del derecho de retracto sobre el repetido local», lo cual es así, porque, cuando el art. 47 regula el derecho de tanteo, distingue inequívocamente entre el arrendatario de vivienda -el inquilino en la terminología del art. 1 de la Ley, que responde a una designación acuñada de antiguo- y el de local de negocio y, así, lo configura en su núm. 3 como facultad de que gozará aquel -el inquilino- "en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, y el art. 48, al referirse al derecho de retracto, lo hace consecuentemente con remisión al artículo anterior, no existiendo, por tanto, atribución de dichos derechos al arrendatario de local de negocio en los casos de adjudicación del local por división de cosa común, como es el presente.
En la villa de Madrid, a veintidós de febrero de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4.a), como consecuencia de Autos de retracto arrendaticio, seguidos J38 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Zaragoza, cuyo recurso fue interpuesto por "Hyperluz, S. A.» representada por el Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, no habiendo comparecido al acto de la vista, en el que son recurridos don Juan Ramón , representado por el Procurador don Francisco Velasco Muñoz Cuéllar, y asistido del Letrado don José Ma Novel Peruga, y don Luis Pablo , doña Virginia , don Valentín y doña Concepción , que no han comparecido ante este Tribunal Supremo.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Zaragoza, fueron vistos los Autos de retracto arrendaticio núm. 944/89-B , promovidos a instancia de "Hyperluz, S. A.», contra don Valentín , doña Concepción , fallecida, emplazada la herencia yacente y herederos desconocidos, compareció don Juan Ramón , don Luis Pablo y doña Virginia .
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "...Se dicte Sentencia por la que se declare el derecho de mi poderdante a retraer los locales de negocio señalados con los núms. 3 y 4 de la casa número22 de la calle Madre Vedruna de Zaragoza, condenando a la parte adversa a que otorgue escritura de compraventa en favor de mi parte bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio si no lo verifica y se impongan las costas a la parte contraria, por imperativo legal».
Admitida a trámite la demanda contestó a la misma el Procurador don Luis del Campo Ardid, en nombre y representación de don Juan Ramón , y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado: "...Dictar Sentencia por la que estimando las excepciones formuladas se desestime la demanda sin entrar a conocer del fondo del asunto, y de no ser así se desestime sin entrar a conocer del fondo del asunto, y de no ser así se desestime la demanda conociendo del fondo del asunto, pues con expresa imposición de costas a la parte actora es de hacer en justicia que pido». Asimismo el Procurador don Luis del Campo Ardid, en nombre y representación de don Valentín , contestó a la demanda en base a los hechos y fundamentos de Derecho que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado: "...Dictar Sentencia por la que estimando las excepciones formuladas se desestime la demanda sin entrar a conocer del fondo del asunto, y de no ser así se desestime la demanda conociendo del fondo del asunto, pues con expresa imposición de costas a la parte actora es de hacer en justicia». Igualmente la Procuradora doña Mª del Carmen Maestro Zaldívar, en nombre y representación de don Luis Pablo y doña Virginia contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes y terminó suplicando: "...Dicte Sentencia por la que estimando las excepciones alegadas de Falta de Legitimación Pasiva, Falta de Acción y Caducidad de la Acción, se absuelva a mis representados, y para el caso de que no se admitieran y se entre en el fondo del asunto, se desestime la demanda, absolviendo a mis representados de todos los pedimentos de la misma, con condena en costas en ambos casos a la parte actora».
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 6 de marzo de 1990, cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que debo estimar la demanda interpuesta por la Entidad Mercantil "Hyperluz, S. A.", representada por el Procurador don Rafael Barrachina, y, en su virtud, se condena a los demandados don Valentín , don Luis Pablo , doña Virginia y a causa del fallecimiento de la demandada doña Concepción , se condena al heredero de la misma, comparecido en Autos, don Juan Ramón , al otorgamiento de la escritura de compraventa en favor de la parte actora bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio si no lo verifican, determinándose en trámite de ejecución de Sentencia el precio de la compraventa. Se reconoce el derecho de la entidad actora a retraer los locales de negocio señalados con los números 3 y 4 de la casa núm. 22 de la calle Madre Vedruna de Zaragoza. Las costas del juicio serán abonadas por los demandados».
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección Cuarta) dictó Sentencia con fecha 13 de febrero de 1991 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados y revocando la Sentencia impugnada, debemos desestimar y desestimamos la pretensión de retracto por la demandante, absolviendo de la misma a los demandados, condenando a la actora al pago de las costas de la primera instancia y sin hacer expresa condena en cuanto a las de esta segunda instancia».
El Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa, en nombre y representación de la entidad "Hyperluz, S. A.», formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo primero: "Por infracción de Ley y de la Jurisprudencia que resultaban aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, al amparo del art. 1.692, apartado 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del art. 1.281, párrafo 1.°, del Código Civil , infringido, por el concepto de violación por inaplicación, ya que siendo claros los términos del contrato de arrendamiento de local de negocio, fechado el 1 de noviembre de 1988, y sin dejar duda alguna sobre la intención de los contratantes, se ha dado una Sentencia en la instancia que atenta contra el sentido literal de sus cláusulas».
Motivo segundo: "Por infracción de Ley y de la Jurisprudencia que resultaban aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, al amparo del art. 1.692, motivo quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del art. 1.282 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, pues para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato».
Motivo tercero: "Por infracción de Ley y de la Jurisprudencia que resultan aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, al amparo del art. 1.692, apartado 5.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 405, del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, toda vez que la división de una cosa común no puede perjudicar a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición».Motivo cuarto: "Por infracción de Ley y de la Jurisprudencia que resultaban aplicables para resolver la cuestión objeto de debate, al amparo del art. 1.692, motivo quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Por infracción del art. 47-3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos cuyo Texto Refundido fue aprobado por Decreto 410/64 de 24 de diciembre , infringido por el concepto de interpretación errónea, toda vez que el inquilino de un local de negocio tiene en su haber el beneficio del derecho de tanteo, y en su caso, de retracto, sobre el bien que ocupa, como consecuencia de la división de la cosa común».
Motivo quinto: "Por error en la apreciación de la prueba, vocación del 138 juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, al amparo del art. 1.692, apartado 4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil ».
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día 10 de febrero de 1994, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
Ha de examinarse, en primer lugar, el motivo formulado como quinto en el escrito de formalización del recurso, ya que, amparado en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción anterior a la Reforma de 30 de abril de 1992), se refiere a error en la apreciación de la prueba, por lo que debe preceder a los anteriores, que se residencian en el antiguo núm. 5.° de dicho precepto. El motivo basa la equivocación atribuida a la Sala de Instancia en la valoración de la prueba en doce documentos y, en todos los casos, incurre en el defecto de pretender una interpretación de los mismos conducente a la tesis que viene sosteniendo en este litigio -la inexistencia de comunidad de bienes entre los arrendadores de los locales de que es arrendataria la recurrente y la negación de que se produjera una disolución de la misma en la escritura de 23 de enero de 1989, con la consecuencia de que se trataría de una venta que posibilitaría el retracto por su parte-, lo cual no es propio de un motivo fundado en el art.
1.692-4.°, como ya declaró esta Sala en Sentencia de 22 de noviembre de 1989, por lo que sólo habrá de advertirse ahora que lo consignado en la escritura pública de 23 de enero de 1989, sobre renuncia de otros arrendatarios a los derechos de tanteo y retracto, no significa reconocimiento de estos derechos a la hoy recurrente, "Hyperluz, S. A.», sino que su existencia ha de determinarse conforme a lo establecido en la Ley, independientemente de que, en otros casos, la cuestión no haya llegado a plantearse por renuncia de los interesados, que pudo producirse precisamente para evitar cualquier discusión futura e incluso por suponerse que tales derechos podían invocarse y, en todo caso, la interpretación de la circunstancia referida no guarda relación con la apreciación de la prueba; en consecuencia y sin perjuicio de que, al estudiar los motivos primero y segundo, que sitúan la cuestión en su adecuada perspectiva, se examine debidamente, ha de perecer el motivo estudiado.
En el primer motivo del recurso, se acusa infracción del art. 1.281-1.° del Código Civil , "ya que siendo claros los términos del contrato de arrendamiento de local de negocio, fechado el 1 de noviembre de 1988, y sin dejar duda alguna sobre la intención de los contratantes, se ha dado una Sentencia en la instancia que atenta contra el sentido literal de sus cláusulas», y ello con referencia a que en el contrato de arrendamiento, concertado entre don Valentín y don Luis Pablo , como propietarios de los locales ahora objeto de retracto, y la hoy recurrente, a la que se arrendaban, no se hace alusión a la existencia de comunidad de bienes, sin que figuren tampoco las esposas de dichos arrendadores, de donde debería inferirse -en opinión de la recurrente- que quien contrataba "no era una comunidad de bienes sino unas personas físicas». Carece este motivo de la mínima fundamentación aceptable; en efecto, basta advertir que:
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El hecho de concertar el arrendamiento dos personas en el concepto de arrendadores, lo que revela es una situación de copropiedad
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La ausencia de las esposas nada significa en contrario, pues no se ha discutido la validez del contrato y sólo se pretende negar la situación de condominio pasa así obviar los inconvenientes para ejercitar el retracto al disolverse la comunidad;
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Ciertamente los contratantes eran personas físicas y no constituían ni sociedad ni persona jurídica alguna, pero actuaban como copropietarios de los locales arrendados, que es de lo que se trata, sin que obste a ello que, en virtud de su régimen matrimonial, intervinieran, en la posterior disolución comunitaria, sus esposas; yd) No se entiende en qué sentido puede sostener la recurrente que la voluntad de las partes -su intención al contratar- era que los bienes arrendados "no podían verse afectos por las posteriores decisiones que pudieran adoptarse en orden a una disolución y partición de inmuebles comunes», pues no hay el menor atisbo en lo pactado que permita tal aserto, sino que sólo hay constancia de la duplicidad de propietarios-arrendadores reveladora del condominio y tampoco ha afectado al arrendamiento la disolución realizada; por todo ello ha de decaer el motivo examinado.
El motivo segundo versa sobre infracción del art. 1.282 del Código Civil y, como actos posteriores a la celebración del contrato, se remite a los recibos de las rentas sucesivamente devengadas, que sólo aparecen firmados por don Valentín sin referencia alguna "a una presunta comunidad de bienes con don Luis Pablo », así como a que en notas informativas del Registro de la Propiedad consta "que la operación que produjo la transmisión de los locales... tuvo su origen en compraventa, sin hacer referencia alguna a una disolución de comunidad de bienes, aspecto éste que tampoco queda enervado por la certificación traída al proceso, de la Delegación de Hacienda de Zaragoza... ya que en la misma sólo se cita el acontecer de la disolución de una comunidad, pero no se describen los bienes afectos ni se incluyen los litigiosos». A este respecto, es necesario precisar que las notas registrales reflejan absolutamente lo contrario de lo que les atribuye la recurrente, dado que lo revelado por las mismas es que los locales fueron adquiridos por los Sres. Valentín y Luis Pablo y sus respectivas esposas "por mitad y proindiviso», o sea que se hallaban en régimen de copropiedad, y en las notas figura también que existe un asiento de presentación, pendiente de despacho, sobre la disolución de comunidad, quiere decirse que la previa existencia de ésta es absolutamente evidente, y en cuanto al documento sobre el Código de Identificación, de tener algún significado a los efectos ahora examinados, no sería otro que ratificar la certeza de la situación comunitaria, de donde se sigue el rechazo del motivo, pues en absoluto hay constancia en Autos de acto alguno de los arrendadores contrario a que lo producido en 23 de enero de 1989 fue la disolución de la comunidad preexistente.
El tercer motivo denuncia infracción del art. 405 del Código Civil "toda vez que la división de una cosa común no puede perjudicar a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición», argumentándose que "aunque fuera posible que los locales eran bienes adscritos a una comunidad, los actos de sus miembros no pueden ir en demérito de "Hyperluz, S. A.», que así pretende justificar su derecho de retracto ejercitado al disolverse la comunidad. Ha de perecer también, sin la menor duda, este motivo, en atención a que lo dispuesto en el art. 405 sólo sería de aplicación al caso si los arrendadores hubieran puesto fin al contrato de arrendamiento a consecuencia de la disolución de la comunidad o hubieran alterado su objeto, pero en absoluto resulta aplicable para fundar en el mismo un derecho de retracto con base en la propia disolución y nacido precisamente al operarse ésta.
Se alega, en el motivo cuarto, infracción del art. 47-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "toda vez que el inquilino de un local de negocio tiene en su haber el beneficio del derecho de tanteo, y en su caso, de retracto, sobre el bien que ocupa, como consecuencia de la división de cosa común». En este punto, la Sala de Instancia entendió acertadamente "que en el supuesto de adjudicación a un copropietario de un local arrendado, a consecuencia de la división del local entre los copropietarios, el arrendatario del mismo local, carece del derecho de retracto sobre el repetido local», lo cual así es porque, cuando el art. 47 regula el derecho de tanteo, distingue inequívocamente entre el arrendatario de vivienda -el inquilino, en la terminología del art. 1 de la Ley, que responde a una designación acuñada de antiguo- y el de local de negocio y, así, lo configura en su núm. 3 como facultad de que gozará aquel -el inquilino- "en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común», y el art. 48, al referirse al derecho de retracto, lo hace consecuentemente con remisión al artículo anterior, no existiendo, por tanto, atribución de dichos derechos al arrendatario de local de negocio en los casos de adjudicación del local por división de cosa común, como es el presente.
La desestimación de la totalidad de los motivos del recurso comporta la de éste, sin especial imposición de las costas causadas, por no apreciarse temeridad en la recurrente ( art. 149-2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en su anterior redacción), y con devolución del depósito innecesariamente constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Hyperluz,
S. A.» contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección Cuarta) con fecha 13de febrero de 1991 ; sin especial imposición de costas y con devolución del depósito innecesariamente constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los Autos y rollo de Sala remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-don José Luis Albácar López.-don Jesús Marina Martínez Pardo.-don Teófilo Ortega Torres.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.
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SAP Madrid, 21 de Febrero de 2003
...la concurrencia de dichas circunstancias, y aún aceptando que su apreciación es facultad que corresponde al Juzgado (sentencias del Tribunal Supremo de 22/2/94 y 22/1/96, entre Descendiendo al caso que nos ocupa, cabe afirmar que la sentencia no razona ni recoge el criterio de la temeridad ......