STS 867/1999, 26 de Octubre de 1999

Los presupuestos fácticos de que ha de partirse son los siguientes:

1. Mediante documento privado de fecha 30 de Abril de 1989, de una parte, Dª Paloma, y, de otra, Dª Flor, D. Augustoy D. Eduardo, celebraron un contrato de compraventa, en el que exponen lo siguiente: "I. Que Dª Palomaes propietaria de pleno dominio de un terreno, sito en el corredor DON DIRECCION000, de una superficie aproximada de 10.000 m2, omitiéndose los detalles descriptivos por ser de sobra conocidos por ambas partes contratantes.- II. Que la mencionada finca tiene construida una nave de 810 m2.- III. Que habiendo convenido la venta a los Sres. EduardoAugustoFlor, de la mencionada nave y el terreno que resultare midiendo en la forma siguiente: -10 metros desde el acerado de la parte trasera de la nave. -Línea recta siguiendo la pared de la nave hasta la carretera de DIRECCION000. -Linde de la finca colindante".- A continuación el expresado documento privado contiene las que llama CONDICIONES del contrato, que literalmente son las siguientes.- "PRIMERA. Dª Palomavende a los Sres. EduardoAugustoFlorPalomala nave descrita en él con los terrenos colindantes en el precio total de DIECIOCHO MILLONES DE PESETAS (18.000.000 PTS), pagaderos en la siguiente forma: -A la firma del presente documento UN MILLON DE PESETAS, mediante cheque nominativo. -SEIS MILLONES DE PESETAS el día 24 de Junio del año en curso 1989. -TRES MILLONES DE PESETAS el día 10 de Octubre del año en curso 1989. - CUATRO MILLONES DE PESETAS el día 10 de Octubre de 1990. -Los restantes CUATRO MILLONES DE PESETAS el día 10 de Octubre de 1991.- SEGUNDA. El terreno y la nave se venden libre de cargas gravámenes y ocupantes en general y al corriente en el pago de contribuciones y arbitrios, así como de la consecución de las oportunas licencias para continuar la obra pendiente y la apertura con uso industrial, pudiendo quedar rescindido este contrato a instancias del comprador en el plazo de dos meses si no se consiguieran del Ayuntamiento los oportunos permisos.- TERCERA. Las correspondientes escrituras públicas, se efectuarán el día 10 de Octubre del año en curso 1989, siendo los gastos conforme a Ley.- CUARTA. La posesión del terreno y nave, se efectuará el día 24 de Junio, comprometiéndose la parte vendedora a dejar libre de enseres la nave.- QUINTA. Por la cantidad pendiente a la firma de las escrituras de OCHO MILLONES DE PESETAS, se librarán dos efectos con los vencimientos indicados, a plena satisfacción de la parte vendedora".

2. Además de la cantidad entregada a la firma del contrato (un millón de pesetas), los compradores pagaron las cantidades correspondientes a los dos primeros plazos estipulados (seis y tres millones de pesetas, respectivamente), lo que hace un total de diez millones de pesetas, lo que ya habían pagado los compradores.

3. Mediante acta notarial de fecha 20 de Diciembre de 1990, autorizada por el Notario de Castuera, D. Marcos, la vendedora Dª Palomarequirió a los compradores Sres. EduardoAugustoFlorPalomaen los siguientes términos: "PRIMERO: Que conforme a lo convenido en el contrato sobre la venta de un terreno edificado sito en las proximidades de la carretera de DIRECCION000, se les requiere de modo fehaciente para que sepan que está dispuesta a otorgar la Escritura Pública de venta, sin sobrepasar el plazo de quince días a partir de que reciban esta notificación, que se les hace en el domicilio indicado en el contrato.- SEGUNDO: Que a los efectos prevenidos en el artículo 1054 (sic) del Código Civil se les requiere también para que abonen en el plazo de quince días o al momento de otorgarse la escritura pública, el plazo vencido el día 10 de Octubre de 1990 y que afiancen en la forma convenida el plazo cuyo vencimiento es al 10 de Octubre de 1991.- TERCERO: Que de no cumplirse lo estipulado, se ejercerá la acción de resolución del contrato por incumplimiento".

4. Mediante acta notarial de fecha 17 de Enero de 1991, autorizada por el Notario de Castuera, D. Marcos, los compradores D. Eduardo, D. Augustoy Dª Flor(representados por D. Antonio-Vicente Reseco Casado) requirieron a la vendedora Dª Palomaen los siguientes términos: "PRIMERO: Que en cuanto al requerimiento notarial efectuado por Vd. en el cual nos exige el pago del penúltimo plazo de la compraventa de la parcela sita en el corredor Don DIRECCION000debemos comunicarle que no lo hemos efectuado debido a que Vd. ha incumplido la condición segunda de dicho contrato privado de treinta de Abril de 1989 y posterior contrato verbal al impedirnos enganchar en el tendido eléctrico de la torreta de Iberduero que existe en la finca de su propiedad colindante con la nuestra, impidiéndonos así la utilización de la nave incluida en la parcela que le compramos para uso industrial.- SEGUNDO: Que este ha sido el único motivo por el que hemos retrasado el pago de dicho plazo. No obstante, mediante la presente le anunciamos OFRECIMIENTO DE PAGO y formalización de escritura pública reservándonos la posibilidad de consignar judicialmente y exigir el cumplimiento de las obligaciones que Vd. adquirió en la compraventa de la mencionada parcela y nave para uso industrial si en el plazo de 20 días no cumplen con su obligación".

Con base en los relacionados presupuestos fácticos, la vendedora Dª Paloma, en Marzo de 1993, promovió contra los compradores Dª Flor, D. Augustoy D. Eduardoy contra los respectivos cónyuges de cada uno de ellos, el juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que, ejercitando (acumuladas) acción resolutoria del referido contrato de compraventa y acción reivindicatoria, postuló se dicte sentencia por la que (expuestos sintéticamente los catorce pedimentos que contiene el "petitum" de la demanda): a) Se declare resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la actora y los demandados con fecha 30 de abril de 1989, con obligación para esta parte de restituir el precio recibido de diez millones de pesetas (10.000.000 ptas.), con los pronunciamientos correspondientes a la indemnización de daños y perjuicios; b) Se declare la procedencia de la acción reivindicatoria que se ejercita, respecto a los cien metros cuadrados aproximadamente que han sido usurpados fuera de los límites determinados en el contrato cuya resolución se solicita, con los demás pronunciamientos correspondientes respecto a lo edificado por los demandados en la porción de terreno reivindicada.

En dicho proceso, en su grado de apelación, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz dictó sentencia de fecha 23 de Noviembre de 1994, por la que confirma integramente la sentencia de primera instancia, la cual (a través de un muy extenso "fallo", que ha sido transcrito literalmente en el Antecedente de Hecho Cuarto de esta resolución) hace, sustancialmente, este doble pronunciamiento: a) Declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la actora y los demandados con fecha 30 de Abril de 1989, con las consecuencias inherentes a dicha resolución contractual, que se especifican en el "fallo"; b) Estimando también la acción reivindicatoria ejercitada, condena a los demandados "a que devuelvan el terreno usurpado, objeto de la acción reivindicatoria, que constituye una superficie de 124'50 metros cuadrados correspondiente al recinto cerrado construido fuera de los límites fijados en el contrato, quedando dichas obras a favor de la propiedad; y respecto a los 112'25 metros cuadrados correspondientes al acceso pavimentado con obligación de hacer desaparecer lo construido como acceso fuera de los límites marcados en el contrato resuelto".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, los demandados D. Augusto, D. Eduardoy Dª Florhan interpuesto el presente recurso de casación, que si bien lo articularon a través de tres motivos, el tercero de ellos fue inadmitido por esta Sala en el momento procesal oportuno.

Como la sentencia recurrida estima las dos acciones ejercitadas (la de resolución del contrato de compraventa litigioso y la reivindicatoria de parte del terreno, que se dice no había sido vendido) y como los dos motivos integrantes del recurso se orientan a impugnar, respectivamente, los pronunciamientos estimatorios de cada una de dichas acciones, procede, obviamente, examinar por separado las dos aludidas cuestiones, comenzando por la atinente a la resolución del contrato de compraventa litigioso, a cuya impugnación se refiere el motivo primero.

Los compradores-demandados (según consta en el requerimiento notarial, que hicieron a la vendedora y que ha sido transcrito literalmente en el apartado d del Fundamento jurídico primero de esta resolución) basaron su retraso en el pago de los dos últimos plazos del precio de la compraventa en que entendían que la vendedora había incumplido la condición segunda del contrato de compraventa litigioso, al impedirles enganchar en el tendido eléctrico de la torreta de Iberduero existente en la finca de la vendedora (finca matriz) colindante con la vendida a ellos.

La sentencia aquí recurrida (como antes la de primera instancia) tiene que realizar una extensa y detallada interpretación de la Condición segunda del contrato de compraventa litigioso (que ha sido transcrita literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución) para poder conocer si la vendedora estaba o no obligada a permitir a los compradores enganchar en el referido tendido eléctrico. Tras dicha interpretación contractual la sentencia recurrida llega a la conclusión de que no existía tal obligación por parte de la vendedora y, en consecuencia, al considerar probado que los compradores habían incumplido su obligación de pago del resto del precio en los plazos estipulados para ello, estima la primera de las acciones ejercitadas y declara resuelto el contrato de compraventa litigioso.

En el motivo primero, con residencia procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia textualmente "infracción por inaplicación de lo dispuesto en los artículos 1466, 1500, párrafo 2º, 1502, 1505, 1100, 1124 1154 y 1157 del Código Civil y jurisprudencia que los ha interpretado, entre cuyas sentencias merecen ser reseñadas la de 7 de Octubre de 1885, 8 de Junio de 1903, 9 de Julio de 1904, 10 de Abril de 1924, 1 de Abril de 1925, 6 de Noviembre de 1923, 12 de Marzo de 1925, 29 de Diciembre de 1925. En idéntico sentido se entiende vulnerado, por inaplicación el artº 1282 del Código Civil". En el extenso y difuso alegato integrador de su desarrollo, en el que también citan el artículo 1504 del Código Civil, parece que la tesis impugnatoria sustancial que los recurrentes pretenden sostener radica en que ellos no tuvieron voluntad de incumplir su obligación de pago del resto del precio de venta, sino que su negativa al pago temporáneo fue debida a que entendían que la vendedora había incumplido previamente su obligación de permitirles enganchar en el tendido eléctrico de la torreta de Iberduero existente en la finca propiedad de dicha vendedora, en cuyo caso se hallaban, vienen a decir, en un supuesto de aplicación de las excepciones "non adimpleti contractus" y "non rite adimpleti contractus".

Después de patentizar la muy defectuosa formulación del presente motivo, al mezclar en el mismo preceptos de tan heterogénea naturaleza normativa como los que invoca como supuestamente infringidos, el tratamiento casacional que ha de corresponder al referido motivo, limitada su tesis impugnatoria sustancial a la que anteriormente hemos dicho, es el que se desprende de las consideraciones que seguidamente se exponen. Excluida la necesariedad de un incumplimiento doloso (a lo que parecía apuntar la ya superada frase de "conducta deliberadamente rebelde"), lo cierto es que para que pueda decretarse, conforme al artículo 1504 del Código Civil, la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles por falta de pago del precio por el comprador, se requiere que, por parte del mismo, exista un incumplimiento inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa alguna que lo justifique, nada de lo cual ha ocurrido en el presente supuesto litigioso, pues los compradores no han incurrido en un incumplimiento de las características anteriormente dichas, sino que simplemente retrasaron el pago de los dos últimos plazos del precio, porque entendían que la vendedora no habría cumplido la obligación previa que consideraban a ella le incumbía (permitirles enganchar en el tendido eléctrico de la torreta de Iberduero existente en la finca de su propiedad), cuya conducta de los compradores se hallaba, en principio, justificada, como lo evidencia el hecho de que la sentencia recurrida (como antes la de primera instancia) ha tenido que realizar una extensa y detallada interpretación de la Condición segunda del contrato litigioso para poder llegar a la conclusión de que no existía, por parte de la vendedora la referida obligación, lo que evidencia que la negativa de los compradores a pagar en la fecha estipulada el resto del precio se hallaba, en principio, justificada y no transforma dicha conducta en un incumplimiento de las características antes dichas, exigibles para que el mismo pueda dar lugar a la resolución del contrato. Por todo lo expuesto, el presente motivo ha de ser estimado, lo que se entiende, obviamente sin perjuicio de la obligación que tienen los compradores de pagar a la vendedora el resto adeudado del precio (8.000.000 de pesetas).

Para poder examinar la impugnación que se hace del pronunciamiento estimatorio de la segunda de las acciones ejercitadas (la reivindicatoria), se estima necesario dejar consignados los siguientes presupuestos previos: 1º Lo vendido mediante el contrato de compraventa litigioso fué una nave de 810 m2 y, además, "el terreno que resultare midiendo en la forma siguiente: -10 metros desde el acerado de la parte trasera de la nave; -Línea recta siguiendo la pared de la nave, hasta la carretera de Don DIRECCION000; -Linde de la finca colindante".- 2º Los compradores, al realizar la ocupación del expresado terreno (con la ya dicha muy imprecisa descripción con que se lo identifica) tomaron de más, por un lado, 124'50 metros cuadrados, sobre los que terminaron de construir la nave vendida, y, por otro, 112'25 metros cuadrados, sobre los que construyeron un acceso pavimentado.- 3º La sentencia aquí recurrida, desconociendo en absoluto el muy ostensible problema de accesión que aquí se plantea, estimó sin más la acción reivindicatoria ejercitada y condenó a los demandados a devolver a la actora "una superficie de 124'50 metros cuadrados correspondiente al recinto cerrado construido fuera de los límites fijados en el contrato, quedando dichas obras a favor de la propiedad y respecto a los 112'25 metros cuadrados correspondientes al acceso pavimentado con obligación de hacer desaparecer lo construido como acceso fuera de los límites marcados en el contrato resuelto".

En el motivo segundo, con la misma residencia procesal que el anterior (ordinal cuarto) se denuncia "vulneración, por inaplicación, de lo dispuesto en el artículo 1472 del Código Civil". En su alegato aducen los recurrentes que, habiéndose vendido la finca litigiosa como cuerpo cierto por un precio alzado (18.000.000 de pesetas), no cabe la posibilidad de reivindicación pasados los seis meses desde la venta.

El motivo, en los términos en que aparece planteado, no puede ser estimado, ya que el supuesto litigioso aquí examinado no se halla comprendido en ninguno de los casos que contemplan los artículos 1469 a 1471 del Código Civil, que son a los únicos a los que se refiere la prescripción de acciones que establece el invocado artículo 1472 del mismo Cuerpo legal.

No obstante ello, como quiera que el expresado motivo lo que viene, en definitiva, a impugnar es la estimación que la sentencia recurrida ha hecho de la ejercitada acción reivindicatoria y como, por otro lado, la sentencia recurrida ha dictado su resolución estimatoria de la misma sin tener en cuenta para nada que la cuestión litigiosa planteada es un tema ostensible de accesión (cuya omisión resolutiva es apreciable de oficio), correspóndenos examinar el motivo bajo la perspectiva de esa tesis impugnatoria que, repetimos, integra una cuestión apreciable de oficio.

Como quiera que la terminación de construcción de la nave (aún no terminada de construir), por un lado, y la construcción del acceso pavimentado, por otro, las realizaron los demandados, aquí recurrentes, en parte del terreno propiedad de la actora (124'50 metros cuadrados, la primera; y 112'25 metros cuadrados la segunda), cuyas construcciones las realizaron los compradores de buena fe, al no haber podido interpretar adecuadamente los imprecisos linderos identificadores del terreno vendido (que han sido transcritos literalmente en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución), es evidente que nos hallamos ante el supuesto de accesión previsto en el artículo 361 del Código Civil y siendo ello así, no puede el dueño del terreno ejercitar directamente la acción reivindicatoria (como ha ejercitado) sin antes haber hecho uso expresamente de la opción que dicho precepto establece (Sentencias de 18 de Marzo de 1948, 17 de Diciembre de 1957, 2 de Diciembre de 1960, 22 de Julio de 1993). Al no haber la demandante-vendedora hecho uso de la expresada opción resulta inconcuso que no podía ejercitar directamente la acción reivindicatoria que ha ejercitado, por lo que el presente motivo segundo también ha de ser estimado, bajo la perspectiva de la expresada tesis impugnatoria en que ha sido examinado, la cual (volvemos a repetirlo) es revisable de oficio.

El acogimiento de los dos motivos aducidos, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que, con base en lo razonado en los Fundamentos jurídicos quinto y séptimo, que aquí se dan por reproducidos, ha de hacerse en el sentido de desestimar totalmente la demanda formulada por Dª Palomay absolver de todos los pedimentos de la misma a los demandados Dª Flor, D. Augustoy D. Eduardo; conforme a lo preceptuado en el artículo 523-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, han de imponerse expresamente a la demandante las costas de primera instancia; no procede hacer expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las del presente recurso de casación; tampoco procede acordar la devolución del depósito al recurrente, al no haberlo constituido, no obstante la obligación legal en que se hallaba de constituirlo, al ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por la Procuradora Dª Pilar Iribarren Cavallé, en nombre y representación de D. Augusto, D. Eduardoy Dª Flor, ha lugar a la total casación y anulación de la recurrida sentencia, de fecha veintitrés de Noviembre de mil novecientos noventa y cuatro, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Badajoz en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 89/93 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Don Benito) y, en total sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que debemos desestimar y desestimamos totalmente la demanda formulada por Dª Palomay, en consecuencia, debemos absolver y absolvemos a los demandados D. Augusto, D. Eduardoy Dª Flory a sus respectivos cónyuges de todos los pedimentos de la misma; con expresa imposición a la referida demandante de las costas de primera instancia; sin expresa imposición de las costas de segunda instancia, ni de las del presente recurso de casación; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Pedro González Poveda.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.