STS 662/1998, 3 de Julio de 1998

Se dicta Sentencia el 31 de julio de 1992, por el Juzgado de Primera Instancia, núm. 21 de Valencia, que resuelve el litigio promovido por la actora la entidad Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, contra la entidad Promoblanca, S.A., en cuya súplica fundamentalmente solicitaba la resolución del Contrato de Compraventa efectuado por ambas partes el 21 de julio de 1989, haciéndose constar en su F.J. 1º, los siguientes hechos probados "...1º) Que con fecha 21 de julio de 1989, entre los intervinientes se celebró contrato de compraventa de diferentes viviendas, sitas en el edificio ubicado en la Plaza Cardenal Belloga, núm. 4 de la población de Dolores; 2º) Que dichas fincas las había adquirido la entidad actora, por resolución dictada en el procedimiento judicial sumario núm. 72/1988, seguido en el Juzgado de Instancia núm. 2 de Valencia; 3º) Que dicha finca presenta deficiencias: a- constructivas y, b- motivadas por la construcción de las plantas tercera y cuarta, cuando únicamente podía edificarse conforme los permisos obtenidos, uno de la planta baja y dos pisos; 4º) Que el demandado ha impagado, los plazos del precio, desde el mes de noviembre de 1989...", añadiéndose, que a esa pretensión se opone el demandado por cuanto la cláusula contractual que excluía el saneamiento debe considerarse nula y, que, por tanto, debe actuarse aplicando la excepción "non adimpleti contractus"; el Juez razona, que habida cuenta el carácter de expertos de ambas entidades, la actora entidad crediticia y la demandada dedicada a promoción inmobiliaria, se debe tener en cuenta para valorar la cláusula 8ª del Contrato de venta, (al folio 12), por lo que, esta cláusula es vinculante, siendo la razón por lo que se rebajó el precio y se permitió al comprador que realizase cuantas visitas ha querido; que por otro lado, el problema fundamental, es la construcción de las plantas 3ª y 4ª, sin cumplir ninguno de los trámites legales y administrativos exigidos, o más bien vulnerándolos, y se expone en el F.J. 2º, que tras la validez de la cláusula contractual, y atendiendo que el demandado no ha negado que incumpliera el pago del precio, no realizándolo en la forma, y en los plazos pactados, y (aparte de que los vicios constructivos no son ocultos y, que, de los otros, se conocen con una simple consulta, tanto al Ayuntamiento, como al Colegio de Arquitectos), procede, habida cuenta incluso lo dispuesto en la cláusula 6ª, estimar la demanda; decisión que fue objeto de recurso de Apelación, interpuesto por la parte demandada, resuelto en sentido estimatorio por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secc. 7ª, de 7 de marzo de 1994, con la siguiente línea decisoria: en el F.J. 1º, se devalúa el obstáculo, a la alusión en el acto de la vista, en el sentido de que no puede suponer ningún obstáculo frente a la pretensión actora, la circunstancia relativa al embargo de la finca litigiosa por débito al Ayuntamiento de Dolores, embargo, incluso anterior al Juicio del que trajo causa la titularidad dominical de la actora, aspecto por lo demás que deviene firme, por lo que no es objeto de examen alguno; se sigue diciendo en el motivo, que procede abordar el aspecto fundamental referente a la situación urbanística afectante a una parte del inmueble en el que se ubican los pisos adquiridos, afirmándose que, si bien, por lo que se refiere a la 3ª planta, en principio no estaban amparados por la necesaria licencia, posteriormente el Ayuntamiento manifestó que dicha planta era legalizable, mientras que la 4ª no, por lo tanto que no se podía construir sobre la misma, siendo pues de aplicación lo dispuesto en el art. 52, del Reglamento de Disciplina Urbanística, agregándose literalmente "...Las sanciones por las infracciones Urbanísticas que se aprecien se impondrán con independencia de dichas medidas, acordó conceder a los peticionarios la pertinente licencia respecto de aquélla en 17 de julio de 1985, por tanto, mucho tiempo antes de la compraventa cuya resolución se postula en la demanda origen de los autos; ahora bien, conforme se acaba de dejar expuesto, en las referidas actuaciones no se ha venido a subsanar aquella realidad relativa a la mentada cuarta planta, calificada como no legalizable, sin que la actividad probatoria desarrollada haya aportado nuevos datos en otro sentido para conducir a distinta conclusión; circunstancia ante cuya contemplación se hace obligado recordar las exigencias que el artículo 1124 del Ordenamiento sustantivo encierra en su contemplación de la facultad resolutoria...", de ello deriva, pues, que habida cuenta que según la Jurisprudencia para la prosperabilidad de la acción regulada en el artículo 1504 C.c., habrán de concurrir los requisitos exigidos en el art. 1124, es evidente, que por parte de la vendedora, se incumplió su prestación en los términos antes expuestos, agregándose que, dicha situación de incumplimiento no puede entenderse susceptible de marginación al amparo de la estipulación 8ª del documento plasmado de la relación negocial, siendo irrelevante en este punto el invocado pacto en tanto dicha cuestión no es reconducible a sus términos, ya que, esa infracción respecto a la no legabilidad de la planta 4ª, en caso alguno está contemplada en los términos de dicha estipulación 8ª, concluyéndose por la Sala, que igualmente partiendo de la doctrina sentada en el art. 1502, y aunque se trate de acciones distintas, aquí es preciso tener presente el incumplimiento antecedente de la vendedora, en el que encuentra explicación al posterior impago de la contraparte, por lo que no ha existido una voluntad objetiva y rebelde por parte del comprador y, que "tampoco se ha frustrado la finalidad económica del contrato, ya que existe la posibilidad de un cumplimiento posterior más acorde con una efectiva reciprocidad de intereses", encontrando de esta forma aplicación el principio de conservación del negocio, decisión que es objeto del presente recurso de Casación, interpuesto por la parte actora, con base a los motivos que se examinan por la Sala.

En el Primer Motivo, se denuncia, la infracción de normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del núm. 4 del artículo 1692 de la L.E.C., en relación con los arts. 1.124, 1.290, 1460 y 1486 del C.c; y se aduce, que de las cinco viviendas objeto del contrato de compraventa, tres se encontraban en la tercera y cuarta planta del edificio, habiéndose concedido licencia municipal de obras para la planta baja y dos alturas el 6 de octubre de 1983, y que la tercera de dichas alturas fuese legalizable y la cuarta no, según se recoge en la Sentencia; que la razón de la Sentencia recurrida parte del incumplimiento por parte de la actora del art. 1124 C.c., en el sentido que no puede la actora ni intentar resolver, pese al impago reconocido, por el hecho de que, a su juicio, la existencia de esta anomalía urbanística, le impedía resolver el contrato de compraventa y, por tanto, "como consecuencia inevitable de tal razonamiento, justificar el mencionado impago de la compradora"; se añade en el motivo, que, si de acuerdo con el criterio de la Audiencia, parte de la obra no es legalizable, y ello es motivo que, justifica la postura del impago adoptada por la compradora, la vendedora se encuentra ante la insoluble situación fáctica de que no puede cumplir con su obligación contractual como tal, pues, en modo alguno, puede por sí legalizar las obras, y, por otra parte, se le indica que no puede resolver el contrato; que evidentemente con esto se llega "a una indefinida situación de insatisfacción jurídica" y sobre todo que "a la compradora se le beneficiaría con el enriquecimiento injusto de una posesión indefinida de aquello que nunca había pagado", por lo cual, se concluye, que no resulta ajustada a derecho la aplicación que del art. 1124, se hace en la Sentencia, por exigir indefinidamente lo imposible a la vendedora; que tampoco resulta la Sentencia ajustada a derecho desde la perspectiva del contenido del art. 1460-2º del C.c., puesto que, si "la compradora que, teórica no realmente, ha recibido parte de la cosa objeto de la venta, pudo desistir resolviendo el contrato, o abonar el precio convenido"; que tampoco la resolución de la Audiencia, es ajustada a lo dispuesto en el art. 1486, y se contemplan las acciones que podía haber interpuesto la parte compradora, concluyéndose que "es evidente, que el impago en la compraventa no puede tener justificación en el hecho de que parte de las viviendas vendidas no tuvieran licencia de obras, pues, en el caso de que tal problema existiera como insoluble desde el punto de vista administrativo, el comprador debió elegir entre las acciones legales encaminadas a la resolución del contrato o las encaminadas a rebajar la deuda en la proporción que fuera pertinente, a juicio de peritos. Es conclusión inevitable que la compradora que, pese a poder optar a las distintas acciones legales reseñadas, opta por el impago, lo hace con pertinaz, obstativa y deliberada voluntad rebelde al cumplimiento"; en el SEGUNDO MOTIVO, se denuncia por la vía del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., la infracción de los arts. 1484 y 1485 del C.c.; que partiendo de las condiciones profesionales de los interesados, se subraya que el título de la vendedora proviene de Auto de adjudicación en subasta a su favor y, que el contenido de la citada estipulación octava, no es habitual en los contratos de compraventa, estipulación octava, cuyo segundo párrafo dice: "...la vendedora ha facilitado al comprador cuantas visitas ha interesado para el mayor conocimiento de los inmuebles objeto de la compraventa, a fin de que, si compraba, no pudiera presentar reclamaciones por deficiencias, renunciando expresamente al saneamiento por vicios, fueran éstos manifiestos o no. Y una estipulación octava, en cuyo primer párrafo, se indica que la compradora tomó la posesión de las viviendas, que recibió a su satisfacción y pleno conocimiento de su estado, lo cual se tuvo en cuenta para la fijación del precio...", que, "estas manifestaciones contenidas en el contrato, excluyen, con evidencia, la mala fe de la vendedora, lo cual determina la renuncia al saneamiento; que siendo además experta la compradora, es evidente, pues, debe jugar en todo caso lo dispuesto en el art. 1484, sobre los vicios manifiestos; en el MOTIVO TERCERO, se denuncia la infracción de los arts. 1500, 1501, 1502, 1503 y 1504 del C.c., y se escribe que el juego del art. 1502, que hace la Sentencia, no es de recibo, ya que es un supuesto de hecho distinto al contemplado en dicha normativa, y se agrega "En modo alguno, puede ser justificado el impago de la compradora, desde la perspectiva de lo que el legislador estableció en el artículo 1.502 y de su aplicación continua por el T.S., por cuanto ni la acción reivindicatoria ni la hipotecaria, ni sus consecuencias jurídicas, pueden revestir analogía alguna con las acciones y consecuencias jurídicas derivadas de una situación urbanística anómala de los inmuebles objeto de la compraventa..."; en respuesta a los Motivos, la Sala acoge el contenido básico del primer motivo y, en lo atinente, los otros dos, por las siguientes consideraciones:

1. ) porque, la Sala "a quo" justifica el incumplimiento del pago de la compradora con respecto a la vendedora, por el previo incumplimiento de ésta, en torno al objeto del inmueble vendido, ya que no se pudo legalizar la construcción de la vivienda sita en la cuarta parte del inmueble por haberle negado la licencia la correspondiente Corporación Municipal, con lo cual, viene como a aprobar la suspensión del abono del precio, que la compradora había acordado unilateralmente desde el mes de noviembre de 1989;

2. ) que, en puridad, esa explicación del incumplimiento por parte de la vendedora en términos análogos a los de la suspensión del pago del precio recogido en el art. 1502, en caso alguno, es procedente, puesto que, las hipótesis son completamente distintas; y que, en especial, de este modo se viene a prolongar una situación indefinida, ya que, es obvio, que no le es posible a la compradora, habilitar su conducta tendente a impedir ese incumplimiento, lo que no depende de la misma, sino de la propia Corporación Municipal, conforme a la Normativa Urbanística que se ha hecho mención;

3. ) es claro que habida cuenta -en autos consta la profesionalidad de ambas partes contratantes-, no cabe devaluar que el contenido expresivo de la estipulación o cláusula 8ª, es determinante de que por parte de la compradora, en todo momento se pudo, perfectamente, conocer la situación, no sólo material de la finca en cuestión, sino incluso, la dificultad legal de poder construir en la planta 4ª del inmueble citado;

4. ) por último, lo que a la Sala le destaca sobremanera, es que, la decisión adoptada por el Tribunal "a quo" implica -como se dice en el Motivo- una indefinida prolongación de la absoluta insatisfacción de los intereses de la propia vendedora, que en defensa de los mismos, ha instado la correspondiente decisión resolutoria, pues, obvio es, que la situación actual acorde con la Sentencia recurrida, aboca en una suerte de patología, sinfin, pues, continuándose en la posesión del inmueble por parte de la compradora, sin embargo, ésta desde noviembre de 1989, se niega sistemáticamente al pago de las cantidades pendientes, lo cual, es un "statu quo" que no puede, en equidad y en derecho, mantenerse; por ello, en definitiva, la Sala opta por estimar el recurso y la demanda ya que en caso contrario, -se repite- se producirá una situación "sine dia", en la que la parte actora-vendedora, quedaría por completo indefensa, pues, por un lado, ni puede percibir el resto del precio aplazado, ni tampoco recuperar la posesión de la cosa, ni tampoco instar la resolución de la compraventa, por lo cual, ha de tutelarse su diligente actuación que en defensa de sus intereses le ha impulsado precisamente a la resolución del contrato; ahora bien, esta decisión, así de simple, en su acervo de consecuencias inherentes a la resolución por vía comisoria, supondría tratar a la parte recurrida o comprador con una solución idéntica a la de cualquier otro que incumple sus obligaciones de pago en armonía con lo dispuesto en los artículos 1504 y 1124, lo que no es lógico ni justo, pues, acaece en el evento litigioso, la singular o peculiar circunstancia de que, pese al constatado incumplimiento del precio aplazado por parte del comprador, no obstante, acontece la particularidad -germen de un indiscutible factor correctivo de aquella generalidad-, de que, por parte de la vendedora no se cumplió escrupulosamente, el objeto del contrato, esto es, no se entregó la vivienda de la planta cuarta, tal y como se había estipulado en su clausulado, (en concreto, según aparece en su manifestación 1ª del susodicho contrato 21 de julio de 1989, -al folio 9- y, cuya vivienda se valora en la suma de 6.500.000 ptas) , con lo cual, si se confirma, sin más, la decisión del Juzgador, por parte de la vendedora se recupera la cosa y quedan en su poder, al amparo de lo dispuesto en la cláusula sexta, las cantidades retenidas, y sin embargo, no se le resarce al comprador que, pese al designio u objetivo de adquirir un inmueble, con todas sus partes o plantas descritas en el referido contrato, no obstante, no recibe su íntegra totalidad; todo ello determina que la Sala, en vía de compensación, estime que el importe que se le asignó a la vivienda de la plata 4ª, en el contrato, esto es, 6.500.000 ptas., deba retraerse del derecho económico reconocido a la vendedora en la Sentencia de Primera Instancia; por todo ello, es procedente, con la estimación de los motivos, y, actuando conforme a lo dispuesto en el art. 1715-3-2 L.E.C., entender ajustada la decisión del Juzgado de Primera Instancia salvo en ese presupuesto reductor, y en consecuencia, se estima el recurso, y confirman los razonamientos de la Sentencia de dicho Juzgado, sin que a tenor del artículo 1715.2º L.E.C., proceda imposición de costas en ninguna de las instancias, al hacer uso el Tribunal que juzga de la salvedad que preceptúan los arts. 523, 710, 873 y 896 de dicha Ley, aplicables en su caso, al litigio

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Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de la entidad CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLÓN Y ALICANTE, BANCAJA, contra la Sentencia pronunciada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en fecha 7 de marzo de 1994, que revocamos CONFIRMANDO la del Juzgado de Primera Instancia núm. 21 de dicha Capital, de fecha 31 de julio de 1992, EXCEPTO que de las cantidades que se reconocen a favor de la actora, vendedora, hoy recurrente, deberá deducirse la suma de 6.500.000 pesetas, como valor que se le asignó en el contrato de compraventa de 21-7-1989, al inmueble sito en la planta cuarta; sin expresa condena en costas en ninguna de las instancias ni en este recurso, debiendo cada parte satisfacer las por ellos causadas, y las comunes por mitad. Y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misa de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JESÚS MARINA MARTÍNEZ-PARDO.- ROMÁN GARCÍA VARELA.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.