STS, 15 de Febrero de 1996
| Ponente | D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| Número de Recurso | 2250/1992 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 15 de Febrero de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a quince de Febrero de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), en fecha 4 de marzo de 1.992, como consecuencia de los autos de juicio incidental de arrendamientos urbanos, sobre resolución de local de negocio al amparo del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (ruina técnica), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia número 16 de Madrid, cuyo recurso fué interpuesto por la entidad ICLA S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Silvia Albite Espinosa, -sustituyendo a doña Pilar Calvo Díaz-. No se personaron en este recurso los demandados en el pleito.
El Juzgado de Primera Instancia dieciséis de Madrid tramitó los autos de juicio de incidentes de Arrendamientos Urbanos, número 852/89, que promovió la demanda planteada por la sociedad Icla S.A., en la que, trás exponer antecedentes y fundamentaciones jurídicas, suplicó "Dictar sentencia por la que se declaren resueltos los contratos de arrendamiento de los pisos locales, bajo destinado a Taller de Automóviles; piso tercero izquierda destinado a oficinas y el local izquierda bajo entrando por el portal destinado a despacho de Arquitecto, todos ellos de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid, condenando a los demandados a estar y pasar por esta resolución y apercibiéndoles de desalojo en término legal, y lanzándoles si no lo llevan a efecto, con expresa imposición de costas".
La entidad demandada, Unibario S.A., se personó en las actuaciones para contestar a la demanda, a la que se opuso con las razones fácticas y jurídicas que aportó, suplicando al Juzgado: "Dictar sentencia por la que se acuerde desestimar íntegramente la misma, absolviendo a nuestra representada de la pretensión actora, ya sea por el defecto formal denunciado en el planteamiento de su acción o por motivos de fondo, con expresa imposición de costas a la parte demandante".
La demandada doña Camila , también efectuó personamiento y contestación opositora a la demanda y vino a suplicar: "Dictar sentencia en su día por la que se acuerde desestimar íntegramente la demanda y, consecuentemente no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de mi mandante, haciendo expresa imposición de costas a la entidad demandante por ser preceptivo, máxime en esta litis por su evidente temeridad y mala fe, dicho sea en términos de defensa, al interponer una demanda que carece de fundamento alguno".
Posteriormente presentó escrito allanándose a la demanda.
El codemandado don Juan Francisco fué declarado rebelde procesal.
Unidas las pruebas practicadas, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancianúmero 16 de los de Madrid, dictó sentencia el 20 de septiembre de 1990, la que contiene el siguiente Fallo literal: "Que desestimando la demanda deducida por la Procuradora Dña. Pilar Calvo Díaz, en nombre y representación de "ICLA; S.A.", contra Dña. Camila , representada por el Procurador D. Pedro Alarcón Rosales, "UNIBARIO, S.A.", representada por el Procurador D. Antonio del Castillo- Olivares Cebrián contra
D. Juan Francisco , sobre Resolución de Contrato de Arrendamiento de Vivienda y Costas, debo desestimar y desestimo la presente demanda absolviendo a los demandados de sus pretensiones. Se condena a la parte demandante al pago de las costas del presente juicio".
La parte actora recurrió la sentencia del Juzgado, al plantear recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, cuya Sección dieciocho, tramitó el rollo de alzada número 347/91, pronunciando sentencia con fecha 4 de marzo de 1992, cuya parte dispositiva declara, Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sra. Calvo Díaz, en nombre y representación de IGLA S.A., DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia nº 16 de los de Madrid, en el Juicio nº 852/89 a los que este Rollo se contrae, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a ninguna de las partes".
La Procuradora doña María del Pilar Calvo Díaz, a la que sustituyó su compañera doña Silvia Albite Espinosa, formalizó recurso de casación ante esta Sala, contra la sentencia dictada en apelación y que integró en un motivo único, aportado al amparo del vigente número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que denuncia infracción del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente al tiempo de los hechos.
No habiéndose solicitado la celebración de vista pública, la votación y fallo del recurso tuvo lugar el pasado día cinco de Febrero de mil novecientos noventa y seis.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL
La sentencia objeto de esta casación, confirmó la del Juzgado, desestimatoria de la demanda rectora, ya que el Tribunal de Apelación no atendió a la pretensión deducida por la mercantil que recurre, ICLA S.A., de que se decretase la resolución de los contratos locativos que la relacionan con los tres demandados en base al artículo 118 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
El referido precepto 118 autoriza al arrendador a resolver el contrato cuando concurre como causa la pérdida o destrucción de la vivienda o local, equiparándose legalmente a estas situaciones los casos de siniestro, en cuyo ámbito y conforme a doctrina jurisprudencial interpretadora y progresiva, elaborada por esta Sala de Casación Civil, cabe comprender aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso regligencia (sentencias de 17-6-1972 y 21-12-1974), que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del cincuenta por ciento del valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba.
Conviene decir que la Ley vigente de 24 de noviembre de 1994, contempla la situación bajo el epígrafe "Extinción del arrendamiento" y sólo lo decreta por causa de pérdida (física como jurídica) de la finca no imputable al arrendador, subjetivizando la norma al introducir el concepto de culpa, prescindiendo de la regla objetiva, concurrencia de que el importe de las obras superase el 50% del valor de la cosa arrendada.
La sentencia combatida no estimó se hubiera probado debidamente el parámetro de valoraciones y comprobaciones que el artículo 118 fija en su último párrafo, pues declaró la ausencia de pruebas eficaces respecto a que las obras de reparación superasen el valor de los pisos o locales que ocupan los demandados. La demanda atendió sólo a la totalidad de la finca, debiendo de tenerse en cuenta que el artículo 118 no refiere y sólo contempla la resolución de los contratos, en caso de siniestro de viviendas o locales, y así esta Sala ha declarado que el importe de las obras, como el valor de lo edificado, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se somete a debate judicial (sentencia de 7 de septiembre de 1994, que cita la de 13-5-74). Cuestión distinta es los supuestos de la pérdida o destrucción total del edificio que faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (sentencias de 4-12-1970, 30-1-1984 y 17-7--1992).SEGUNDO.- En el pleito no se practicó la decisiva prueba pericial.
La recurrente aportó informe suscrito por el Arquitecto Técnico, don Alfredo , en el que se hace constar que el coste real de las obras de reparación del inmueble es el de 60.923.070 pts y su valor actual el de 51.950.026 pts, por lo que las reparaciones a llevar cabo las cifra en el 117,27% del valor actualizado correspondiente a la edificación.
La parte demandada, entidad UNIBARIO S.A., a su vez aportó simple fotocopia del dictamen emitido por el Arquitecto don Juan María , que se dice sirvió de prueba en los autos del juicio de cognición número 478/89 (tramitado en el entonces Juzgado de Distrito nº 16 de los de Madrid), y que viene a fijar el coste global de las obras en 15.000.000 pts. y el porcentaje del 16,35% del valor del inmueble.
Los referidos informes hay que reputarlos como simples declaraciones o pruebas documentadas preconstituidas por las partes en las que se recoge las opiniones técnicas de quienes los suscribieron, pero no conforman efectiva prueba pericial (sentencias, entre otras, de 25-1 y 29- 11-1993), pues no fueron emitidos dentro del juicio y con las garantías procesales establecidas para esta clase de pruebas, habiéndose reformado el artículo 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por la Ley de 30 de abril de 1992, en cuanto autorizaba a señalar informes aducidos para la demostración de error en la apreciación de la prueba, desapareciendo la referencia del precepto vigente.
Existe un tercer informe, traído por testimonio de los autos de juicio de cognición número 478/89 -que se deja referido-, el que fué elaborado por el perito judicial don Carlos Francisco , designado por insaculación y viene a cifrar en 70.342.553 pts. el valor de la finca y 35.707.095 pts el coste de las obras reparadoras.
En este último dictamen basa la recurrente su impugnación casacional, al pretender que se le dé condición procesal de efectiva prueba pericial, para imponerlo a la apreciación y valoración probatoria que realizó con eficiencia y atención la Sala sentenciadora.
El referido testimonio carece de consideración de prueba pericial, aunque provenga de otro pleito civil, cuyo contenido no ha quedado determinado, ni la identidad de las personas que litigaron en aquel proceso. Ningún precepto ni jurisprudencia autoriza para darle valor confluyente en estas actuaciones, pues como pericial ni ha sido propuesta por las partes, ni practicada con sujeción a las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al operar ilustrando a los juzgadores respecto a aquellas materias que requieren actividades profesionales y conocimientos especiales, siendo supuesto bien concreto el que prevé el referido artículo 118 de la L.A.U., en su párrafo segundo, que exige, en todo caso, para acreditarlo, debida probanza demostrativa (sentencia de 24 de septiembre de 1994).
La referida prueba testimoniada sólo configura documento sometido a la libre crítica y valoración judicial, pero resulta insuficiente para probar en este proceso tanto el valor real del inmueble como el costo de las obras y menos con referencia a los locales objeto de la demanda, ya que de admitirla con tal naturaleza supondría infringir frontalmente el artículo 24 de la Constitución y conculcar la norma judicial que exige su necesaria propuesta por las partes (artº 611) y cumplimiento de los preceptos 612 a 618 y una vez evacuada la prueba, por imperio del principio de contradicción, los litigantes y el Juez en el acto de comparecencia y ratificaciones, puedan solicitar del perito las explicaciones y aclaraciones que tuvieran por oportunas para la precisión de los hechos (artº. 628), operando esta actividad procesal de forma interna, de tal manera que su omisión puede acarrear indefensión, denunciable en casación por la vía del número 3º del artículo 1692, (sentencias de 31-12-1992 y 10-11-1994).
En el caso de autos resulta aún más relevante la intervención de los demandados en la prueba pericial, pues como pone de relieve la sentencia recurrida, el informe presenta disparidad en cuanto a los porcentajes distintos que se aplican a los honorarios de arquitecto y aparejador en la valoración actualizada del edificio y en relación a su reconstrucción, que no se explica bien y así lo denuncia el Tribunal de instancia, lo que trata de justificar el recurrente, pero resulta improcedente ante la ineficacia de la pretendida prueba pericial.
A falta de las pruebas determinantes de la pretensión, en los términos del referido artículo arrendaticio 118, y tratándose de justificación necesaria, el motivo perece con la consecuente desestimación del recurso e imposición de sus costas a la mercantil que lo promovió, conforme al artículo 1715 de la Ley Procesal Civil, con la pérdida del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la entidad ICLA S.A., contra la sentencia pronunciada en fecha cuatro de Marzo de 1.992 por la Audiencia Provincial de Madrid, en las actuaciones procedimentales de referencia.
Se imponen a dicha litigante las costas de esta casación y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que legalmente le corresponde.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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SAP Madrid 587/2007, 20 de Noviembre de 2007
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