STS 705/1996, 31 de Julio de 1996
| Ponente | D. JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO |
| Número de Recurso | 3671/1992 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 705/1996 |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cuatro de Mayo de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Figueras, cuyo recurso fue interpuesto por D. Lázaro, representado por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Sorribes Torra y asistido del Letrado D. Jesús Iglesias Pujol, en el que es parte recurrida Dª Paloma, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Jesús, González Diez y asistida del Letrado D. Manuel Sáez Parga.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Figueras fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía núm. 179/88, a instancia de D. Lázaro, contra Dª Paloma, sobre otorgamiento de escritura pública.
Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación al caso y terminó suplicando:" ...en su día se sirva dictar sentencia, en la que se declare: a).- Que la demandada deber otorgar en favor del actor la Escritura Pública de venta del piso sito en c/ DIRECCION000nº NUM001(hoy NUM002), planta NUM003, puerta NUM004de la localidad de Figueras por el precio de TRES MILLONES TRESCIENTAS MIL PESETAS, por virtud de lo determinado en el contrato de fecha 10 de Mayo de 1.987, cláusula sexta. Subsidiariamente para el caso que la demandada no lo hiciere, dicho otorgamiento lo realice el Juzgado en sustitución de la misma, librando al efecto los oportunos mandamientos, cartas, órdenes o certificaciones en orden a tal elevación. b).- Que de la dicha suma de Tres millones trescientas mil pesetas (3.300.000 Ptas.), o precio de la compra-venta, deberán deducirse aquellas cantidades que el actor hubiere abonado en concepto de renta a partir del mes de Mayo de 1.988, y aquellas otras cantidades que también hubiere abonado y que le corresponderían a la propiedad, por ostentar la misma antes de la indicada fecha. c).- La imposición de las costas en el supuesto que la demandada se opusiera a la demanda".
Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada Dª Paloma, se contestó a la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y termino suplicando: "... se sirva dictar sentencia, por la que desestime la demanda en todas sus partes, absolviendo de la misma a la demandada, con imposición de las costas a la parte actora".
Por el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Figueras, se dictó sentencia de fecha 26 de Septiembre de 1.990, cuyo fallo es como sigue:
"FALLO Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora ª Ana Mª BORDAS en representación de Lázaro, contra Paloma, representada por el Procurador Dª ASUNCIÓN BORDAS, debo condenar y condeno a Palomaque en virtud de lo pactado otorgue escritura pública de renta sobre la vivienda situada en la DIRECCION000nº NUM001(hoy NUM002), planta NUM003, puerta NUM004en favor del actor por el precio de 3.300,000.- Ptas. y caso contrario se otorgará escritura pública a su costa; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia de fecha 4 de Abril de 1.991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Palomacontra la sentencia dictada el veintitrés de septiembre de mil novecientos noventa por el Ilmo. Sr. Juez de 1ª Instancia núm. 1 de Figueras, en autos de Menor Cuantía núm. 170/88 instados por D. Lázarocontra la apelante, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, absolviendo a la demandada Dª Paloma, con imposición de costas en primera instancia al actor y sin hacer expresa imposición en esta alzada".
Por el Procurador de los Tribunales D. Enrique Sorribes Torra en nombre y representación de D. Lázaro, se formalizó. recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:
Por infracción de la Ley o Doctrina legal, al amparo del Artículo 1.692 ordinal quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, relativa al contrato de opción de compra, desde la perspectiva de la naturaleza del propio contrato de opción de compra, como desde la perspectiva del favor negotii; infracción por inaplicación.
Por infracción de Ley o de Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1.692, ordinal quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción de los Artºs. 1.258 y 1.255 del Código Civil, infracción por inaplicación.
Por error en la apreciación de la prueba, al amparo del rtículo 1.692, ordinal Cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se afirma en la Sentencia de la Audiencia, que la carta requerimiento de 15 de Abril de 1.988, no llegó a su destino, tratándose de un error.
Por infracción de Ley o de Doctrina Legal, al amparo del Artículo 1.699, ordinal Quinto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por infracción de la Doctrina del Tribunal Supremo relativa a los requerimientos, y de forma analógica con el requerimiento previo, preceptivo en el artº 1.504 para la resolución en la compraventa; infracción por inaplicación.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción de las partes, se señaló para la celebración de la vista el día 18 de Abril de 1.994, a las 11 horas de su mañana, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. MATÍAS MALPICA Y GONZÁLEZ-ELIPE
Con ocasión de la firma en 10 de Mayo de 1.987 de un contrato de arrendamiento de un piso en la planta NUM003, puerta NUM004, de la DIRECCION000de Figueras, juntamente con una opción de compra en la que se fija el precio de la misma y que vencía el término del arrendamiento por tiempo de un año, contra la propietaria el inquilino-optante, promovió demanda interesando el otorgamiento de escritura pública de la referida compraventa ó por el Juzgado caso de no efectuarlo voluntariamente la propietaria debiendo deducirse del precio convenido, - 3.300.000.- pts. (TRES MILLONES TRESCIENTAS MIL PESETAS),- aquéllas cantidades satisfechas por concepto de renta arrendaticia a partir del mes de Mayo de 1.988 y aquéllas otras que hubiere abonado también y que le corresponderían a la propiedad. Ante la oposición de la demandada, la sentencia de primera instancia estimó la demanda pero fue revocada en el recurso de apelación.
Por razón metodológica procesal será examinado en primer lugar el motivo tercero porque impugnando la sentencia recurrida por supuesto error de hecho en la apreciación de la prueba y estando enderezado a la integración correcta del "factum", ello es, obviamente, cuestión prioritaria, para la adecuada aplicación del Ordenamiento Jurídico. Pues bien, en efecto, del acta notarial, - documento señalado en el motivo como revelador del yerro judicial.- se desprende que la voluntad del optante para hacer uso de su facultad unilateral de cerrar el contrato de compraventa está archidemostrada y la circunstancia de que no fuera contestada la carta ni firmado el acuse de recibo por la destinataria, no puede deparar la idea, que con manifiesto error proclama la sentencia combatida, de que no se recibiera en la realidad por la vendedora tal epístola en su propósito de notificación receptiva. Fuera por negativa de la vendedora ó defecto del servicio de correos, es cuestión irrelevante a la hora de valorar la manifestación de voluntad del optante que, como se dice está ampliamente acreditada, lo que comporta la estimación del motivo, sin que pueda utilizarse racionalmente en contra como hecho revelador de la falta de notificación de la voluntad de acudir a la opción el no haberse reiterado ninguna otra diligencia con tal finalidad en el resto del tiempo que faltaba para el 9 de Mayo de 1.988. Que esta es la apreciación correcta de lo acontecido entre las partes lo demuestra hasta la saciedad, el propio documento de 10 de Mayo de 1.987, cuando en su "Condición Novena" se dice; "caso de no estar interesado en la compra del piso objeto de este contrato, el arrendatario lo manifestará antes del término de la vigencia del mismo, debiéndose en fecha 9 de Mayo de 1.988 dado por resuelto...".
Ello significa, en rigor de doctrina, que más bien que notificar la aceptación de la opción a la vendedora, esta aceptación se daba por supuesta, en el sentido de que si la rehusaba era en tal coyuntura cuando tenia que hacerlo saber a la vendedora. Es decir, -y con perdón por el lenguaje gráfico que se va a emplear para mejor entendimiento,- que en realidad más que una opción de compra, era una "opción de descompra"; situación ésta, que está prevista por esta Sala en su Sentencia de 3 de Diciembre de 1.993, basándose para ello que como tal institución solo reconocida en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y configurada por la doctrina jurisprudencial, se basa en la amplitud normativa del artículo 1.255 del Código Civil. En dicha sentencia se puntualizó la posibilidad jurídica de que la "opción" operara en sentido contrario porque también se daba un plazo para que el optante "desistiera de su intención"; es decir una eventualidad idéntica pero aún no tan inequívoca como la de la cláusula novena del contrato de 10 de Mayo de 1.987, de suerte que si tras la notificación de que se hacía uso de la facultad de consumar la compraventa, resulta que en este caso era innecesaria porque la exigible notificación era para el caso de "no estar interesado en la compra del piso objeto del contrato", la consecuencia es concluyente, en el sentido de la estimación del motivo.
El motivo primero con sede en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acusa la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la naturaleza del contrato de opción de compra.
Con lo expuesto anteriormente, ya se adivina que este motivo prospera igualmente, como también el segundo motivo que con base en el mismo precepto casacional, denuncia la violación de los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil, pues la eficacia contractual que dimana de esos preceptos como del artículo 1.089 del mismo cuerpo legal obliga a tener por válido el pacto en el sentido que se indica en Fundamento de Derecho Dos de la presente y con vista de la doctrina que se sentaba en la sentencia que en el mismo se invoca de 3 de Diciembre de 1.993, pues reúne además los requisitos prevenidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, incluso para el eventual supuesto de que se procediera a la prórroga del contrato de arrendamiento, en la Condición Décima del pacto ya referido, que igualmente se prevé en dicha norma Reglamentaria "in fine".
El motivo cuarto residenciado en el ordinal 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la vulneración de la doctrina de Tribunal Supremo en punto a la eficacia del requerimiento notarial exigida en el artículo 1.504 del Código Civil. Como quiera que esta exigencia del requerimiento esta ampliamente estudiada precedentemente en este caso particular que conlleva la estimación del recurso con casación de la sentencia de apelación y confirmación de la de primera instancia obliga a esta Sala, convertida así por automatismo procesal en Sala de instancia en completar los pronunciamientos de la de primer grado en función de las pretensiones del suplico de la demanda y así en esta inteligencia, ha de constatarse que en orden al apartado b) de dicho suplico ha lugar a él por cuanto la opción de compra entraba en dinamicidad jurídica en el mes de Mayo de 1.988 y por ende las rentas satisfechas en concepto de tales a partir de dicho mes han de imputarse al precio convenido de TRES MILLONES TRESCIENTAS MIL PESETAS (3.300.000.-Ptas.), pero por igual consideración ha de satisfacer el optante hoy recurrente, los gastos comunes de la comunidad a que está adscrito el piso en cuestión. ó cualquier pago que desde entonces hubiere venido abonando la propiedad por ese mismo concepto y que se consideren necesarios ó convenientes ó útiles lo que se determinará en periodo de ejecución de sentencia, y que incrementarán el precio, compensando de pago las cantidades pagadas como renta, que como se ha dicho, se detraerán del precio convenido en el contrato.
Estimados los cuatro motivos ha lugar al recurso con las connotaciones del Fundamento de Derecho anterior y la expresa imposición de costas en primera instancia a la parte demandada, hoy recurrida, sin que haya lugar a la imposición de costas en segunda instancia ni en este recurso, abonando cada parte las suyas propias y las comunes por mitad (artículo 523, 710 y 1.715-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de D. Lázaro, contra la sentencia de la Sección Once de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha cuatro de abril de mil novecientos noventa y uno. QUE DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Figueras de veintiséis de septiembre de mil novecientos noventa en sus pronunciamientos, con la estimación de la demanda, si bien con las connotaciones y adiciones que se expresan en los Fundamentos de Derecho Cuarto y Quinto de la presenten sentencia, relativas a pretensiones principales y costas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación en su día recibidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Matías Malpica y González-Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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