STS 628/1996, 22 de Julio de 1996

Se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia de Fuengirola, de 16 de julio de 1991, en donde se desestima la pretensión del actor para que se le abone la cantidad de 5.070.000 ptas., y se declare la nulidad del contrato vigente y, que la relación arrendaticia existente con el demandado tiene derecho a la prórroga forzosa con los demás efectos derivados; por cuanto partiendo de que el primitivo contrato de 13 de junio de 1978 que ligaba a las partes, quedó definitivamente resuelto por obras inconsentidas en las sucesivas resoluciones recaídas en autos 236/83, e incluso, a través de un recurso extraordinario de revisión y un recurso de amparo, y analizando el fondo de la pretensión se descarta que la actuación por parte del demandado haya supuesto ni abuso de derecho ni atentar a la buena fe, y menos aún -según su F.J.3º-, tampoco ha sido su conducta constitutiva de fraude, por cuanto los actos realizados -resolución de primer contrato por esas obras inconsentidas y posterior contrato-, están justificados por el propio interés del demandante, lo cual derivó en que resuelto el primer contrato, después se diese vida por mutuo consentimiento de las partes al nuevo de 14 de febrero de 1986 del mismo local, sin perjuicio de que la renta estuviese ya alterada y en este contrato fuese ya aplicable la normativa vigente sobre la no existencia de la prórroga forzosa; por lo que se dicta repetida decisión que fue objeto de recurso de Apelación por la actora, resuelto igualmente en sentido desestimatorio por la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, de 14 de septiembre de 1992, en méritos a la eficacia de la cosa juzgada, conforme a lo dispuesto en el art. 1252 C.c.; por lo que se refiere a la proyección de dichos efectos en el primitivo contrato que ligaba a las partes, se hace constar en el F.J. 3º, que habida cuenta el suplico de la demanda, esto es, "...que a la relación arrendaticia existente entre el demandado como arrendador y señor Marcoscomo arrendatario -ahora sus herederas- le es aplicable el beneficio de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley Especial de Arrendamientos Urbanos, y que la renta es la de treinta mil pesetas y no la que en la actualidad se viene cobrando; la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 14 de febrero de 1986, y que se deje sin efecto la resolución judicial del arrendamiento contratado entre las mismas partes el 13 de junio de 1978, la declaración, por último de una serie de perjuicios y daños causados por el arrendador al arrendatario, que se cifran en cinco millones setenta mil pesetas, y cuya condena y abono se solicita como indemnización, además de las costas...", y, que de la prueba practicada en autos, se acredita sin lugar a dudas, que el contrato que ahora se quiere rehabilitar (tanto en la cuestión de la prórrogas como en la renta) fue resuelto por la sentencia judicial de fecha de 5 de noviembre de 1984, y lo que aquí interesa es que si en los hechos que motivaron la demanda del arrendador, hubo fraude o no, fue cuestión debatida en tal proceso; que al respecto -en el F.J. 4º-, partiendo de la decisión ya consumada (judicialmente hablando) del primer contrato, se expone que en relación con las otras peticiones sobre nulidad del contrato suscrito en 1986 que es el vigente, más la indemnización de daños y perjuicios, hay que remitirse a la correcta argumentación verificada por los FF.JJ. 2º a 5º de la primera sentencia, en donde se hace constar que no se ha acreditado el actuar torticero atribuido por la demanda al demandado, ni se explica la firma voluntaria por parte del demandante del nuevo contrato fechado en 1986 cuando se hubiese cumplido la sentencia recaída en el primer pleito desalojando el local y poniéndolo a disposición del arrendador; la firma indica que las nuevas condiciones -la nueva renta y la renuncia a la prórroga forzosa-, interesaba el arrendamiento que ahora se discute, por lo cual, procede confirmar la sentencia, que es objeto del presente recurso de Casación, interpuesto por la actora, con base a los motivos que integran su escrito de formalización.

En el PRIMER MOTIVO, se denuncia al amparo del art. 1692 .4 L.E.C., la infracción del art. 1252 C.c., por la apreciación que se hace por la sentencia recurrida de oficio, de la excepción de cosa juzgada; y para ello se hace constar que el actor devino arrendatario de un local de negocio propiedad del demandado en virtud de contrato de traspaso de 13 de junio de 1978, el cual fue declarado resuelto por sentencia de 5-11-84, obras inconsentidas y a través de las actuaciones derivadas de los autos 236/83, del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Fuengirola; con sucesivas decisiones estimatorias de la resolución y que terminaron incluso con un recurso de revisión, así como otro posterior de amparo; que centrado lo anterior, se resalta que, con posterioridad a la firmeza de la sentencia de resolución, se suscribe un contrato de arrendamiento entre las mismas partes y respecto al mismo local, en 14-2-1986, en el que se hace constar que la renta es superior y sobre todo en su cláusula 2ª, donde se establece un plazo de duración de cinco años, que por lo tanto, habida cuenta lo que antecede, se deriva que sigue existiendo una relación arrendaticia entre las mismas partes y respecto al mismo local, y sin embargo se varían las condiciones de renta y el plazo, lo cual supone que existió un auténtico fraude de ley; fraude de ley que es el fundamento de la pretensión ejercitada con la demanda, por lo que debe dejarse al margen la existencia de la denominada cosa juzgada formal apreciada por la sentencia, dedicándose a continuación el motivo a exponer una serie de argumentos doctrinales sobre la existencia de dicho fraude, incluso, en los casos como el presente, en el que ha existido un proceso previo determinante de la resolución del primer contrato, que, en definitiva, dada la pretensión esgrimida en el presente procedimiento tendente a la declaración de la existencia de fraude de ley, no puede ser obstáculo la institución de la cosa juzgada (pues, literalmente "existe fraude porque existe sentencia firme anterior"), al no concurrir los requisitos que legal y jurisprudencialmente se derivan para la existencia de esta excepción, por lo que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el art. 1255 -sic- C.c.. En el SEGUNDO MOTIVO, se denuncia por la misma vía, la infracción de la doctrina de este Tribunal en torno a susodicho fraude de ley, tendente a discrepar del razonamiento de la sentencia respecto a que se ha impuesto una concepción objetivista acerca de la existencia de fraude, en relación con la concepción subjetivista del mismo, y, asimismo se aducen una serie de opiniones en refuerzo de su tesis, según relación de autores de nuestra doctrina patria al respecto, por lo que, se afirma la sentencia recurrida al atender a la intención y no al resultado para calificar el mismo, se aparta de dicha doctrina jurisprudencial. En el TERCER MOTIVO, se denuncia al amparo del art. 1692.4 L.E.C., la infracción del art. 1253 C.c., relativo a la prueba de presunciones, ya que la sentencia -en el F.J. 2º-, hace suyo el razonamiento de los FF.JJ. 2º a 5º de la sentencia de la Primera Instancia, haciendo igualmente suyas las presunciones que en el mismo se contienen, que, por la sentencia recurrida se parte de dos hechos demostrados posteriores a la sentencia de resolución del arrendamiento por obras inconsentidas, al suscribirse un nuevo contrato en que sólo varía el plazo y la renta, y, que en base a estos hechos, se pretende deducir otros que no se han demostrado; no se puede ignorar que si el arrendador obtiene la resolución del contrato por obras inconsentidas, y posteriormente se olvida de las mismas y únicamente se preocupa de obtener la modificación de la renta y el plazo, la única conclusión lógica es la de pensar que era la renta y el plazo lo que verdaderamente le interesaba al respecto, por lo tanto se ha vulnerado el juego de las presunciones realizadas por la sentencia recurrida. Estos tres motivos deben decaer, porque, en caso alguno, se puede entender que en la conducta por parte del demandado-arrendador se ha incurrido en el susodicho fraude de ley; no sólo porque las circunstancias de hecho de su conducta a las que se remite la sentencia recurrida en relación con el pormenor expositivo de los FF.JJ. 2º a 5º de la primera sentencia, son bien evidentes de la inexistencia de ese fraude, sino porque prevalecen los elementos significativos de las relaciones arrendaticias entre las partes, bien demostrativos de que todo ello se ampara bajo el ejercicio soberano de la libertad contractual del art. 1255 C.c., y , que en caso alguno, puede considerarse en lo concerniente al arrendador demandado ilícito y rayano en conducta deletérea alguna; así, en efecto, se subraya que, originariamente, existe un contrato fechado de 13 de junio de 1978, el cual, por obras inconsentidas realizadas por el hoy actor, provoca la demanda resolutoria del actor y la existencia de los autos núm. 236/83 tramitados ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Fuengirola, el cual se resuelve por sentencia de 5-11-1984, y cuya sentencia es, asimismo, confirmada por la posterior de la Audiencia Provincial, que igualmente frente a dicha decisión se interpone recurso de revisión y ulteriormente recurso de amparo, que son, sucesivamente, desestimados por los correspondientes tribunales; a virtud de estas consideraciones, es llano que el primitivo contrato queda pues definitivamente resuelto a causa de esos pronunciamientos judiciales, y fruto de posterior acuerdo entre los interesados, se conviene en uso de su libertad contractual, la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, con fecha de 14-2-1986, si bien, en su cláusula Adicional se fija la de 21-2-1986, en donde, en absoluto, aparece cercenado el propio voluntarismo negocial y, así en este nuevo contrato se establece una renta distinta a la anterior y se fija un plazo de duración de cinco años, agregándose "...a contar desde el día de hoy, 14 de febrero de 1986, expirando el día 13 de febrero de 1991, fecha en que el arrendatario deberá desalojar y hacer entrega al arrendador del local y terraza que se ceden, sin necesidad de preaviso"., y ya acogido a la normativa aplicable al respecto, a f.9 D.30-4- 1985; parece indiscutible que con estos antecedentes fácticos, en caso alguno, cabe tildar la conducta del arrendador de torticera o abusiva o rayana en el fraude, ya que -se reitera-, en uso de su libertad contractual, ambas partes, tras la definitiva extinción del primitivo contrato, acuerdan concertar uno nuevo sobre el mismo local arrendado, si bien modificando su renta y su tracto y al socaiere de la normativa aplicable, que ya difiere de la precedente; todo lo cual, supone el ejercicio lícito de las facultades correspondientes a la capacidad de obrar de cada una de las partes sin que por ello, se pueda considerar constitutivo de fraude con independencia de que se insista que ese fraude aconteció no por la conducta del recurrido anterior, sino por la desplegada tras citados procesos lo que, es por completo irrelevante y, determina que estos motivos han de decaer. En el CUARTO MOTIVO, se denuncia la infracción del art. 6-4 C.c., regulador del fraude, transcribiendo su texto e insistiendo en que partiendo de los hechos básicos del asunto nos encontramos que el recurrente mantenía una relación arrendaticia desde 1978, sujeta a prórroga forzosa que queda resuelta por la denuncia de obras inconsentidas y, que desde entonces se establece un nuevo contrato en donde desaparece dicho beneficio y con renta superior, insistiendo que ello comporta una conducta susumible en el fraude. La respuesta a los anteriores motivos es suficiente para hacer decaer el presente, sin mayores comentarios. En el QUINTO MOTIVO, se denuncia la infracción de lo dispuesto en el art. 57 L.A.U., en relación con el art. 9.1 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, con base a lo que se establece en la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 28 de diciembre de 1990, que se analiza con todo pormenor en el desarrollo del motivo, para concluir, que la relación arrendaticia que nos ocupa está sujeta a la prórroga forzosa, pues bajo ningún concepto puede decirse que la misma se excluyese de modo expreso y terminante, pues el arrendatario no firmó el contrato que la libertad de una exclusión de este tipo requiere; en definitiva, si el recurrente firmó el contrato era por la necesidad que tenía al no tener más remedio que aceptar lo que se le imponía para no ser desalojado del inmueble. Las alegaciones del motivo son bien endebles, tanto por la no vinculación de la doctrina que se sienta del Tribunal inferior que se cita (es sabido que la jurisprudencia de esta Sala al respecto ha dicho, entre otras, en Sentencia de 18-3-1992 "El D.L. 30-4-85, si bien en forma relativamente aparatosa se encabeza como 'supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos', requiere una meditada interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio 'forzosamente' que contiene el D. da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) el que se rige por el citado D.L. y con libertad de estipulación en su duración, y b) el general y limitativo de los derechos del arrendador, de la vigente L.A.U., que en todo caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación si expresamente se pacta, es decir, que el D.L. no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar el pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258 y 1281 y concordantes del C.c.). De esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa, que tienen una vida de realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la L.A.U., pues, en todo caso, el D.L. de referencia no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la Ley especial y por ello sometidos a prórrogas forzosa"; la de 14-6-94: "según (SS. 4-2-92 y 20-4-93) ha declarado esta Sala que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse 'explícita o implícitamente' en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.c., posibilidad no prohibida en el art. 9 R.D.L. de 1985, que se limita a suprimir el mero automatismo legal u 'ope legis', y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado art. 9, que reza 'Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos', cuando fácilmente hubiera podido decir 'De la renuncia al derecho de prórroga forzosa' (S. 10-6-93), quiere decirse, en resumen, que no nos hallamos ante una 'renuncia del arrendador al derecho de dar por finalizado el contrato al fin de su plazo de vigencia', como sostiene el recurrente, sino que, ya en régimen de supresión de la prórroga forzosa, se pacta el sometimiento a ésta" y S. 23-5-95: "...Alega infracción del art. 9º R.D.L. 2/1985, por interpretación errónea. Basta citar la reiterada doctrina jurisprudencial recaída en aplicación del citado art. 9º para apreciar la inconsistencia de extenso alegato que desarrolla el motivo y la correcta aplicación del precepto que hace el Tribunal de instancia a través de su minucioso y detallado examen de la cuestión que ha de ser asumido plenamente por esta Sala. Dice la S. de esta Sala de 20-4-93, que la entrada en vigor del R.D.L. 2/1985, de 30-4, sobre medidas de Política Económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 C.c., a no ser que los contratantes hubiesen convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.c. y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en SS. 12-5-89, 4-2-92 y 18-3-92, no se hallaba prohibida por el art. 9º del referido R.D.L., al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u 'ope legis', y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas. En el mismo sentido se pronuncian las SS. 10- 6-93 y 14-6-94. Pactado en el contrato celebrado entre las sociedades litigantes un plazo de duración de tres años sin que se hiciese mención expresa alguna a la prórroga forzosa del mismo, sino que tal contrato sólo se prorrogaría por acuerdo de las partes, no ha sido infringido por la Sala sentenciadora 'a quo' el art. 9º R.D.L. 30-4-85, al declarar extinguido el contrato por el transcurso del plazo pactado..."), como porque, tampoco, son relevantes esas circunstancias del estado de supuesta necesidad que motivó la suscripción del nuevo contrato, debiendo pues prevalecer la recta convicción de la sentencia recurrida, en cuyo final de su F.J. 2º, se hace constar que la firma del nuevo contrato con las nuevas condiciones entre ellas la nueva renta y la prórroga forzosa era porque interesaba el arrendamiento que ahora se discute, por todo ello, el rechazo del motivo implica la DESESTIMACIÓN DEL RECURSO, con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por DOÑA Ángeles, DOÑA BárbaraY DOÑA Amparo, contra la Sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha 14 de septiembre de 1992, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino lega. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos EDUARDO FERNÁNDEZ-CID DE TEMES.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- ANTONIO GULLON BALLESTEROS.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.