STS 0829, 28 de Julio de 1993
| Ponente | D. TEOFILO ORTEGA TORRES |
| Número de Recurso | 3405/90 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Número de Resolución | 0829 |
| Fecha de Resolución | 28 de Julio de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Sentencia
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 28 de Julio de 1.993. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), como consecuencia de autos de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Zaragoza, sobre declaración de derechos e indemnización de daños y perjuicios, cuyo recurso fue interpuesto por D. Ángel Jesús , representado por el Procurador D. Jorge Deleito García, y asistido del Letrado D. Angel Baquedano Pardo, en el que son recurridos
D. Valentín y D. Fernando , representados por el
Procurador D. Javier Domínguez López, y asistidos por el Letrado D. José María Ruiz de Velasco-Castro.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Al amparo del núm. 4º del art. 1692 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en su redacción anterior a la Reforma de 30 de Abril de 1992, se formula el primer motivo del recurso por error en la apreciación de la prueba basado en dos escrituras públicas, un documentoprivado, dos certificados de sendos organismos administrativos, una certificación del Registro de la Propiedad y cuatro actas de la demandada Sociedad Agraria de Transformación núm. NUM000 , denominada " DIRECCION000 ", y la equivocación atribuida a la Sala de instancia se refiere a que en la sentencia impugnada se declaró la existencia de un contrato de arrendamiento concertado entre dicha SAT y los actores, D. Valentín y D. Fernando , y, según el recurrente, D. Ángel Jesús , en los documentos invocados "se acredita de forma indubitada la inexistencia de aparcería o arrendamiento de clase alguna sobre las (indicadas) 10 hectáreas a que se refiere este pleito". Es cierto que en ninguno de tales documentos consta la existencia del controvertido arrendamiento e incluso se manifiesta lo contrario, pero ello no es suficiente para desvirtuar la conclusión probatoria a que llegó la Sala atendiendo a otros medios de prueba, según se razona en el Fundamento de Derecho tercero de la sentencia, en que se ofrece una explicación sobre la causa de que la SAT " DIRECCION000 " declarase que la finca se hallaba "libre de
arrendatarios, aparceros u ocupantes por cualquier título". Ya lo expuesto sería bastante para el rechazo del motivo, mas sucede también que el propio
recurrente, en el desarrollo del mismo, argumenta que las pruebas (confesiones judiciales) en que fundamentó el Tribunal "a quo" el reconocimiento de que el comprador Sr. Ángel Jesús se comprometió con la SAT vendedora "a hacerse cargo" y respetar el arrendamiento, no debieron
ser tenidas en cuenta, cuestión que es objeto de los motivos siguientes,
pero que, a los efectos que ahora interesan, es demostrativa de la realidad de otras pruebas que contradicen el contenido documental. Para terminar, ha de advertirse que la sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda respecto al demandado Sr. Ángel Jesús y su esposa en cuanto a los puntos primero a cuarto del fallo, declarándose en el primero la existencia del contrato de arrendamiento y, como dicho demandado consintió la
sentencia, no puede ahora desconocer la realidad de éste.
El segundo motivo se residencia, como los que le siguen, con excepción del décimotercero, en el antiguo núm. 5º del art. 1692 e
invoca infracción del art. 1232-1º del Código civil por cuanto "lasentencia recurrida tomó como prueba fundamental para resolver el
debate..., la confesión judicial que con carácter indecisorio realizan los codemandados", que no debe afectar al Sr. Ángel Jesús , contra quien no hace prueba. Así es, en efecto, y lo tiene reiteradamente declarado esta Sala
(Ss. de 16 de Mayo de 1962 y 22 de Febrero de 1972, entre otras), por lo que el motivo ha de ser acogido en cuanto la sentencia impugnada declara probado que "el comprador se comprometió con los vendedores verbalmente a hacerse cargo de la aparcería (arrendamiento) y a respetarla", pues a tal conclusión se llega apreciando el contenido de determinadas posiciones absueltas afirmativamente por los codemandados -cuyo interés en desplazar la responsabilidad a los compradores es evidente- de las cuales podría inferirse que el Sr. Ángel Jesús conocía la existencia del arrendamiento -aunque esta única prueba sería por sí insuficiente-, pero mucho menos que el Sr. Ángel Jesús se "hiciera cargo" del arrendamiento comprometiéndose a "respetarlo", lo que supondría un pacto en contrario a su derecho a terminar el arriendo
(art. 1571 C.c.) y en absoluto cabe deducir tampoco de la situación económica de la SAT y de sus relaciones con el Instituto de Reforma y Desarrollo Agrario, como parece entender la Audiencia. La procedente estimación del motivo examinado hace innecesario el estudio del enunciado como tercero, en el que se trata de lo mismo desde la perspectiva del art. 11-1 de la LOPJ de 1985.
Se acusa en el cuarto motivo infracción del art. 1257-1º
del C.c. y se refiere a que la sentencia decidió que la compraventa efectuada "no tuvo efecto alguno extintivo del contrato de arrendamiento... por cuanto en dicho contrato quedaron subrogados los compradores", a lo que se opone el recurrente alegando que "ni en el contrato de 21 de Octubre de
1986, ni en la escritura de 17 de Noviembre de 1986, por la que se instrumentó la compraventa, aparece cláusula alguna en la que ni de forma expresa ni por remisión, conste la existencia de aparcería o arrendamiento, ni pacto por el que los compradores se subrogaran en las obligaciones y derechos de tal arrendamiento". Pues bien, dada la indiscutible realidaddel contrato y su conocimiento por el Sr. Ángel Jesús en el momento de adquirir la finca, según se ha declarado en la instancia, lo consecuente es entender que el arrendamiento no se extinguió por la sola circunstancia de la venta de la finca sino que, en correcta interpretación del art. 1571 del C.c., sólo asistía al comprador el derecho a darlo por terminado, cuyo ejercicio sí daría lugar a la extinción (Sª de 9 de Diciembre de 1926), de todo lo cual se sigue que la referencia a que se produjo una subrogación de los compradores en el arrendamiento no constituye infracción del principio de relatividad de los contratos y su límite personal.
El quinto motivo versa sobre infracción del art. 606 del
C.c. y se funda esencialmente en que el arrendamiento de que se trata no se hallaba inscrito en el Registro de la Propiedad por lo que, a juicio del
recurrente, no le podía ser opuesto ni debe perjudicarle. Así es, pero ha de señalarse que la situación jurídica a este respecto del comprador de la finca arrendada y los derechos del arrendatario se hallan definidos en el
art. 1571 del C.c., que es el especialmente aplicable al caso, conforme al cual "lo dispuesto en la Ley Hipotecaria" -se refiere a los efectos de la inscripción practicada según lo prevenido en su art. 2,5º- puede impedir el ejercicio por el comprador del derecho a terminar el arriendo, por lo que, en el supuesto de no inscripción, como es el que nos ocupa, el comprador puede ejercitar el derecho a poner fin al arrendamiento, de donde, en estos términos, procede la estimación del motivo.
El motivo sexto denuncia infracción del art. 1571 del
C.c. en cuanto la sentencia impugnada condena al recurrente y su esposa "a indemnizar a los actores los daños y perjuicios que a los mismos se les han irrogado por el despojo y privación de los repetidos derechos
arrendaticios". Ciertamente corresponde al vendedor indemnizar los perjuicios causados al arrendatario cuando, como en este caso sucede, el comprador ejercita su derecho "a que termine el arrendamiento vigente al verificarse la venta", y ello incluso si éste tenía conocimiento de la existencia del arrendamiento, siempre que no se pacte lo contrario porvendedor y comprador o se trate de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, casos ambos en que, conforme al art. 1571, excepcionalmente no opera la regla "emptio tollit locatio"; ha de
prosperar, por tanto, también este motivo, lo que hace innecesario examinar el siguiente, en que se opone la prescripción del derecho a solicitar la indemnización frente a los compradores.
Los motivos octavo, noveno y décimo carecen de la mínima fundamentación aceptable, pues acusan infracción de los arts. 4-1, 74 y 101 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 al haber considerado la Sala de instancia que los compradores "quedaron subrogados en la posición de los vendedores escriturarios, continuando el contrato", lo cual significaría, en opinión del recurrente, que se hizo aplicación de los arts. 74 y 101
citados, no obstante tratarse de un contrato sujeto al Derecho común, como en la sentencia expresamente se reconoce. Lo cierto es que la subrogación a que se refiere la sentencia no se basa en la legislación especial arrendaticia sino en el hecho de haber adquirido el Sr. Ángel Jesús y su esposa la finca arrendada y ha de entenderse en el sentido de que, en tanto no ejercitasen éstos su derecho a terminar el arriendo, serían arrendadores por subrogación, lo cual es correcto.
El motivo undécimo se funda en infracción del art. 1579
del C.c., que alega el recurrente ser aplicable al caso por tratarse de un arrendamiento por aparcería, lo cual no es así, ya que, abstracción hecha de que el recurrente consintió lo declarado en primera instancia sobre la existencia de un contrato de arrendamiento, no nos hallamos, según razona acertadamente la Sala de instancia, ante un contrato de aparcería -con lo que ésta implica de aportaciones de ambos contratantes para la explotaciónsino que se trata de un arrendamiento parciario con participación del arrendador en los beneficios obtenidos, a cambio de la cesión de la tierra, de donde se sigue la inaplicabilidad del invocado art. 1579 y la consecuente desestimación del motivo, así como también del siguiente, en que se argumenta la existencia de infracción del art. 1665 del C.c., que sereputa aplicable partiendo erróneamente de que se trata de una aparcería.
Por último, en el motivo décimotercero, amparado en el
número 3º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se considera
infringido el art. 359-1º de la misma y, en su desarrollo, se insiste en que la sentencia declaró la continuidad del arrendamiento no obstante no hallarse sujeto a la Ley de Arrendamientos Rústicos, alegación improcedente según ya ha quedado expuesto. Por lo demás, en tanto se refiere el motivo al "párrafo tercero del punto 8º del fallo", ha de advertirse que este punto 8º sólo contiene un párrafo, por lo que el motivo ha de referirse a la desestimación de pretensiones que figura antes de dicho punto 8º y,
siendo así, el sentido del fallo parece ser, aunque se expresa con escasa
claridad, que los puntos octavo y siguientes del fallo, al referirse
particularmente al Sr. Ángel Jesús y su esposa, introducen alguna modificación respecto a la absolución a los demandados antes expresada en la sentencia. En cuanto al punto 13º del fallo, dada la estimación de los motivos
segundo, quinto y sexto de este recurso, resulta innecesario el examen de lo alegado sobre que la sentencia condena al hoy recurrente y a su esposa a más de lo pretendido frente a ellos por los actores.
De conformidad a lo dispuesto en el art. 1715-3º de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, esta Sala debe resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, y así se tiene
que ha de partirse, según resulta de lo antedicho, de que no se ha probado la existencia de pacto entre la SAT " DIRECCION000 ", vendedora, y los
compradores, D. Ángel Jesús y Dª Teresa , sobre la renuncia
de éstos a su derecho (art. 1571 C.c.) a poner fin al arrendamiento de la
finca vendida, por lo que los compradores se hallaban facultados para ejercer ese derecho y así lo hicieron, aunque fuera de forma quizá anómala.
Consecuentemente, corresponde (párrafo 2º del precepto citado) a los codemandados SAT " DIRECCION000 " y Sres. Bartolomé , Carlos Francisco y Manuel indemnizar a los arrendatarios los perjuicios ocasionados a consecuencia de la extinción del arrendamiento antes de vencer su plazo contractual. Por tanto, deberándejarse sin efecto los pronunciamientos décimo y décimotercero de la sentencia recurrida y la condena al Sr. Ángel Jesús y la Sra. Teresa derivada de los mismos, extremos en relación a los cuales procede su absolución. Y ha de condenarse, como es lo procedente, a la SAT " DIRECCION000 " y los Sres Bartolomé , Carlos Francisco y Manuel , en los términos como lo fueron en el núm. 5º del apartado A) del fallo de la sentencia de primera instancia.
En cuanto a costas, ha de estarse, respecto a las causadas en primera instancia, a lo resuelto en la sentencia del Juzgado, sin especial declaración sobre las de la apelación y de este recurso de
casación (arts. 523 y 1715 de la Ley Procesal Civil), todo ello con devolución del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por D. Ángel Jesús contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª) con fecha 28 de
Septiembre de 1990; y 1º) Dejamos sin efecto los pronunciamientos décimo y décimotercero de la sentencia recurrida, así como la condena al Sr. Ángel Jesús y la Sra. Teresa derivada de los mismos; 2º) Condenamos a los demandados "Sociedad Agraria de Transformación núm. NUM000 ", D. Bartolomé , D. Carlos Francisco y D. Manuel en los
términos como lo fueron en el núm. 5º del apartado A) del fallo de la sentencia de primera instancia; y 3º) Respecto a las costas causadas en primera instancia estése a lo resuelto por el Juzgado, sin especial imposición de las ocasionadas en apelación y en este recurso de casación; devuélvase el depósito constituido. Líbrese al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,mandamos y firmamos.
ALFONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA JESUS MARINA MARTINEZ-PARDO TEOFILO ORTEGA TORRES
PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. DON TEOFILO ORTEGA TORRES, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,
certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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