STS 1033, 23 de Noviembre de 1992

El Procurador D. Mariano Laguarta Recaj, en nombre y representación de D. Julián y Dª Ana María ,

cónyuges, y D. Eduardo y Dª Encarna ,

cónyuges, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Huesca, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra D.Jose Ignacio y Dª Milagros sobre ejercicio de acción

personal, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se declare la plena validez del contrato de fecha 14 de junio de 1989; se condene a los demandados a vender los inmuebles referidos en dicho contrato por precio

total de 71.500.000 pesetas al haber transcurrido un año desde su otorgamiento así como a suscribir los documentos públicos o privados que resulten precisos para la perfección y consumación de dicha venta; se les condene igualmente al pago de las costas.

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se

personó en autos, en su representación, la Procuradora Dª María Angel Pisa

Torner, en nombre y representación de D. Jose Ignacio y Dª Milagros , cónyuges, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que se desestime la demanda y se absuelva de la misma a sus representados, con expresa imposición a los demandantes de todas las costas causadas, por su evidente temeridad.

Celebrada la comparecencia, el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas

practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha 30 de Noviembre de 1990, cuyo fallo es el siguiente: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda rectora de este proceso, imponiendo a los actores el pago de las costas causadas."

Apelada la sentencia de primera instancia, la Audiencia

Provincial de Huesca, dictó sentencia en fecha 19 de Abril de 1991, cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que estimando la apelación mantenida por el Procurador, D. Mariano Laguarta Recaj, en

representación de D. Julián y D. Eduardo , contra la sentencia dictada en juicio de menor cuantía, número312 de 1990, del Juzgado de Primera Instancia de Huesca, debemos revocar y revocamos la resolución refutada y en su lugar debemos declarar y declaramos la plena validez del contrato de catorce de junio de mil novecientos ochenta y nueve unido al folio once de los autos; debiendo condenar y condenando a los demandados a proceder a la venta de los tres inmuebles a que se refiere dicho contrato por el precio total de setenta y un millones quinientas mil pesetas y a suscribir los documentos que resulten precisos para la consumación de dicha compraventa; imponiendo a los demandados las costas de la primera instancia y sin hacer expresa imposición de las producidas en esta alzada."

El Procurador D. Manuel-Francisco Ortiz de Apodaca García en representación de D. Jose Ignacio y Dª Milagros , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos:

Se ampara en el nº 5 del art. 1692 de la L.E.C., la sentencia recurrida infringe, por aplicación indebida, el párrafo primero del art.

1281 del C.c. que dispone: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas".

Se ampara en el nº 5 del art. 1692 de

la L.E.C., la sentencia recurrida infringe, por inaplicación del párrafo

segundo del art. 1451 del C.c. que dispone: "Siempre que no pueda cumplirse la promesa compra y venta, regirá para vendedor y comprador según casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contra en el presente libro."

Se ampara en el nº 5 del art. 1692 de la L.E.C., la sentencia recurrida infringe, por inaplicación, la doctrina jurisprudencial reiteradamente establecida por la Sala a la que nos dirigimos, en cuanto a la calificación, la doctrina jurisprudencial reiteradamente establecida por la Sala a la que nos dirigimos, en cuanto a la calificación de la

naturaleza jurídica, el alcance y los efectos del documento esencial de la presente litis, de fecha 14 de Junio de 1989, suscrito por los Sres. Jose Ignacio - Julián Eduardo (obrante al folio 11 de los Autos). CUARTO.- Se ampara en el nº 5 del art. 1692 de la L.E.C., la sentencia recurrida infringe, poraplicación errónea, el art. 1253 del C.c. que dispone que las presunciones judiciales serán de aplicación cuando "....entre el hecho demostrado y aquel que se trate de decir haya un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano". QUINTO.-Se ampara en el nº 5 del art. 1692 de

la L.E.C. que dispone que cualquiera que sea la generalidad de los términos de contrato, no deberán entenderse comprendidos en el cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los interesados se propusieran

contratar.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de

instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 4 de Noviembre de 1992.

HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D. FRANCISCO MORALES MORALES

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.

Para el adecuado estudio y subsiguiente resolución del presente recurso se hace necesario, con carácter previo, transcribir el documento privado de fecha 14 de Junio de 1989, que literalmente dice así: "Reunidos de una parte D. Julián , con D.N.I. NUM000 ,

D. Eduardo , con D.N.I. NUM001 , y de otra D. Jose Ignacio con D.N.I. NUM002 .- Intervienen los tres en su propio

nombre y representación.- Con la capacidad legal que mutuamente se

reconocen, dicen y pactan: DICEN: PRIMERO.- Que D. Julián ,

D. Eduardo y D. Jose Ignacio , son dueños en propiedad proindiviso y a partes iguales de la nave industrial ubicada en

la calle DIRECCION000 , número NUM003 de Huesca capital, y de dos casas colindantes

entre sí, sitas en calle DIRECCION001 , número NUM004 y Travesía del DIRECCION002 número NUM005 , de Huesca capital, igualmente poseídas proindiviso y a iguales partes.

Que dichos inmuebles están alquilados a la Sociedad MOSAICOS Y

DECORACION, S.A..- PACTAN:

D. Julián , D. Eduardo y D. Jose Ignacio , se comprometen a la venta de los dos inmuebles citados en el dicendo primero en las condiciones que acontinuación se dirán. SEGUNDO.- El compromiso de venta se fija para su perfección en la obtención de un precio mínimo de 25.000.000 pesetas por el inmueble ubicado en la calle Travesía del DIRECCION002 , número NUM005 , y de 40.000.000 pesetas por el inmueble ubicado en la calle DIRECCION000 , número NUM003 , en el buen entendimiento que podrán venderse separada o conjuntamente cuales quiera de los dos inmuebles. TERCERO.- En el caso de no poder llevar a término la venta de cualesquiera de los inmuebles, en el plazo de UN AÑO, los importes mínimos citados, se incrementarán anualmente en un 10 por

ciento, hasta que se perfeccione la citada venta.- Lo que firman y

ratifican en Huesca, a catorce de Junio de mil novecientos ochenta y nueve, con la renuncia expresa al derecho expectante de viudedad foral aragonesa, las cónyuges de los tres intervinientes.- NOTA.- En el "Pacto" segundo debe incluirse la casa de DIRECCION001 , NUM004 , que ya se cita en el "Dicen"

primero". El expresado documento aparece firmado por los Sres. Julián , Eduardo y Jose Ignacio y por sus respectivas esposas.

Como complemento fáctico de lo anteriormente dicho, ha de hacerse constar lo siguiente: 1º Con base en lo pactado en el ya

referido documento privado, los Sres. Julián y Eduardo encontraron una persona que estaba dispuesta a comprar los tres referidos

inmuebles, por el precio señalado en dicho documento privado (65.000.000 de

pesetas), incrementado en el diez por ciento previsto en el mencionado documento por haber transcurrido un año desde la firma del mismo, lo que hacía un precio total de setenta y un millones quinientas mil (71.500.000)

pesetas. 2º Los Sres. Julián y Eduardo requirieron al

Sr. Jose Ignacio para que concurriera con ellos a perfeccionar el contrato de compraventa de los tres referidos inmuebles a favor de dicha persona que estaba dispuesta a comprarlos, a lo que se negó el Sr. Jose Ignacio .

Con base en dichos antecedentes, D. Julián y D. Eduardo y sus respectivas esposas (Dª Ana María y Dª Encarna ) promovieron contra D.

Jose Ignacio y su esposa Dª Milagros el proceso de que

este recurso dimana, en el que postularon que se dicte sentencia por la

que: "A) Se declare la plena validez del contrato de fecha 14 de Junio de1989. B) Se condene a los demandados a vender los inmuebles referidos en dicho contrato por precio total de 71.500.000 pesetas al haber transcurrido un año desde su otorgamiento así como a suscribir los documentos públicos o privados que resulten precisos para la perfección y consumación de dicha

venta." En el referido proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca, por la que, revocando, la de primer

grado, estima los expresados pedimentos de la demanda. Contra dicha

sentencia de la Audiencia, los demandados D. Jose Ignacio y su esposa Dª Milagros interponen el presente recurso de casación a

través de cinco motivos.

Como premisa previa al estudio del motivo primero, ha de partirse del hecho plenamente probado, que aquí nadie cuestiona, de que los tres únicos copropietarios de los referidos inmuebles (Sres. Julián , Eduardo y Jose Ignacio ), asistidos de sus respectivas

esposas, adoptaron el acuerdo unánime (instrumentado en el ya transcrito documento privado de fecha de 14 de Junio de 1989), como medio de poner fin a la situación de comunidad de bienes (condominio ordinario) entre ellos

existente, al ser ya imposible la continuidad de la misma, por la ruptura de relaciones pacíficas y armoniosas entre ellos. Por el primero de los

expresados motivos, con residencia procesal en el ordinal quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la actualmente vigente) y denunciando infracción del párrafo primero del

artículo 1281, en relación con el párrafo segundo del mismo y con los

artículos 1282 y 1288, todos ellos del Código Civil, se acusa a la sentencia recurrida de haber interpretado erróneamente el mencionado

contrato, al entender la referida sentencia en su Fundamento de Derecho

tercero, dicen los recurrentes, que "el documento suscrito el 14 de Junio de 1989 (cuya naturaleza y efectos constituye la esencia de la litis) es un verdadero contrato obligatorio para quienes lo suscribieron, cuyos términos no ofrecen duda sobre la intención de los contratantes, que no era otra que

la de obligarse", en contra de lo cual entienden los recurrentes que se trata de un mero contrato preliminar o precontrato, pero no de un contratoprincipal. El expresado motivo ha de fenecer, ya que es reiterada doctrina de esta Sala, cuya notoriedad excusa una cita pormenorizada, la de que la interpretación de los contratos es función privativa del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo llegue a conclusiones ilógicas, desorbitadas, erróneas o conculcadoras de algún precepto legal, nada de lo cual es predicable de la labor exegética llevada a cabo por la sentencia recurrida, pues el acuerdo que los tres aquí litigantes (dos de ellos como actores y el tercero como demandado), con la asistencia de sus respectivas esposas, adoptaron de forma unánime (artículo 397 del Código Civil) de vender los bienes de que son sus únicos copropietarios, como medio hábil y legalmente viable de poner fin a la comunidad entre ellos existente y ya no deseada por ninguno de ellos, es un contrato o convenio perfectamente válido y plenamente vinculante para todos ellos, al no haberse supeditado la efectividad del mismo a límite temporal alguno, ni a ningún otro condicionamiento (salvo el precio mínimo de venta) que viabilizara su posible desistimiento por parte de alguno de los firmantes, como lo patentiza, de modo claro y evidente el pacto tercero (ya transcrito anteriormente y que aquí se reitera), en el que estipularon que "en el caso de no poder llevar a término la venta de cualesquiera de los inmuebles en el plazo de un AÑO, los importes mínimos citados se incrementarán anualmente en un 10 por ciento, hasta que se perfeccione la citada venta", por lo que la Sala de apelación ha interpretado correctamente el repetido convenio, al llegar a la conclusión de que el mismo es plenamente válido y de obligatorio cumplimiento por el condueño demandado, al exigirlo así los otros dos copropietarios, única cuestión debatida en este litigio, al haber encontrado un comprador (que, obviamente, no es parte en el proceso), que está dispuesto a pagar por los inmuebles el precio que los tres condueños litigantes fijaron en su repetido convenio.

Con la misma sede procesal que el anterior, aparece formulado el motivo segundo, por el que, denunciando infracción, porinaplicación, del párrafo segundo del artículo 1451 del Código Civil, parece que los recurrentes vienen a sostener que el contrato que celebraron con los otros dos condueños (y sus respectivas esposas) fue un precontrato o un contrato de opción de compra, en el que, según dicen, no se concretó el precio de los inmuebles, ni si los mismos habían de ser vendidos conjunta o separadamente. Aparte de que los recurrentes vuelven a suscitar el mismo tema ya examinado de la interpretación o calificación del contrato litigioso, el expresado motivo ha de ser desestimado, ya que mediante el documento privado de fecha 14 de Junio de 1989 (al que se refiere el tema debatido en este proceso), los tres únicos condueños (asistidos de sus respectivas esposas) no celebraron ningún precontrato, ni concedieron opción de compra alguna (que siempre exige la intervención de un optante, que en el referido documento no existe), sino que, con naturaleza o esencia contractual plenamente autónoma, y como medio legalmente hábil e idóneo, como antes se ha dicho, de poner fin a la comunidad de bienes (condominio ordinario) entre ellos existente, adoptaron por unanimidad, exigible para todo acto dispositivo de un bien común en su totalidad (artículo 397 del Código Civil), el acuerdo de vender los ya referidos inmuebles, de forma conjunta o separadamente (pacto segundo de dicho convenio), para lo que señalaron en ese mismo pacto el precio mínimo en que habían de ser vendidos, con señalamiento, incluso, del incremento porcentual de dicho precio por años, si no se encontraba un comprador en el primer año (pacto tercero), el cumplimiento de cuyo convenio es lo que exigen los dos condueños actores (y sus respectivas esposas) del condueño disidente (y la suya), al haber encontrado aquéllos un comprador (el cual, obviamente, no es parte en este proceso, al ser totalmente ajeno a las relaciones internas entre los condueños, única cuestión aquí debatida) que está dispuesto a pagar el precio correspondiente, a lo que, indudablemente, no puede ahora oponerse el condueño demandado, dado el convenio o acuerdo que tiene concertado con los otros dos condueños y cuya efectividad sólo podría negar si no se hubiera encontrado ningún comprador dispuesto a pagar el referidoprecio o si hubiera probado la existencia de otros posibles compradores decididos a pagar un precio mayor, cuya prueba no sólo no se ha producido, sino que ni siquiera se ha intentado hacer. Las mismas razones antes expuestas han de llevar al fenecimiento del motivo tercero por el que, denunciando ahora infracción, también por inaplicación, de la doctrina jurisprudencial que cita acerca de la promesa de venta u opción de compra, los recurrentes vienen a reproducir la misma cuestión ya examinada, pues el convenio celebrado entre los tres condueños (y sus respectivas esposas) mediante el repetido documento privado de fecha 14 de Junio de 1989, como acaba de decirse y ha de reiterarse, no es ningún precontrato, ni contiene opción de compra alguna (que ineludiblemente exige un optante, que aquí no existe), sino que instrumenta, con fisonomía y naturaleza contractual autónoma, el acuerdo unánime adoptado por los tres condueños (y sus respectivas esposas) de proceder a la venta, en las condiciones ya dichas, de los tres inmuebles que les pertenecen en proindiviso, como medio de poner fin a la comunidad de bienes entre ellos existente, cuyo cumplimiento pretenden los dos condueños actores y a lo que, sin justificación alguna, tratan de negarse ahora el condueño demandado y su esposa.

Por el motivo cuarto, con la misma sede procesal que los anteriores, se acusa a la sentencia recurrida de infracción, por aplicación errónea, del artículo 1253 del Código Civil, por haber alcanzado la conclusión de que el recurrente Sr. Jose Ignacio conoció que los Sres. Julián y Eduardo , en Junio de 1990, habían encontrado un comprador de los inmuebles y el precio que éste ofrecía por los mismos. El motivo ha de ser desestimado, ya que es doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 25 de Enero y 11 de Marzo de 1988, 16 de Febrero y 13 de Diciembre de 1989, 20 de Noviembre de 1991, entre otras) la de que el juicio lógico del Tribunal "a quo" sólo es censurable en casación cuando notoriamente falte el enlace preciso y directo entre el hecho demostrado y el que se trata de deducir, según las reglas del criterio humano, que no son otras que las del raciocinio lógico, lo que en el caso que nos ocupa noes predicable de la deducción obtenida por la sentencia recurrida, pues partiendo de los hechos-base, plenamente probados, de que el día 22 de Junio de 1990 (recuérdese que el documento litigioso es de fecha 14 de

Junio de 1989) el Sr. Jose Ignacio , en el despacho de un Letrado, se

reunió con los Sres. Julián y Eduardo , en donde se trató

de la venta de los inmuebles, contestando el Sr. Jose Ignacio que "tenía que pensarlo" y que cuatro días después (el 26 de Junio) se volvió a celebrar otra reunión en el mismo despacho, a la que, además de los Sres. Julián y Eduardo , asistió el hijo del Sr. Jose Ignacio para tratar

nuevamente de la venta de los inmuebles, contestando igualmente que su padre "tenía que pensarlo," partiendo, repetimos, de dichos hechos

probados, es plenamente lógica y concorde con las reglas del criterio humano la conclusión obtenida por la Sala de instancia de que, a través de

dichas reuniones, el Sr. Jose Ignacio conoció que los Sres. Julián y Eduardo habían encontrado un comprador de los

inmuebles y el precio que ofrecía, pues no siendo así, no se concibe qué es

lo que, acerca de ello, tuviera que pensar el Sr. Jose Ignacio , cuando ya en el repetido documento privado de fecha 14 de Junio de 1989, por acuerdo unánime con los otros dos condueños, se había obligado a vender los referidos inmuebles siempre que por ellos se obtuviera, como mínimo, el precio por ellos mismo señalado y al que ya nos hemos referido.

El motivo quinto y último, con la misma apoyatura

procesal que los anteriores, denuncia infracción por aplicación errónea del artículo 1283 del Código Civil, para lo que, en el alegato que integra su

desarrollo, los recurrentes aducen, en esencia, que la sentencia recurrida ha interpretado erróneamente el documento privado de fecha 14 de Junio de

1989, al condenar a la codemandada Dª Milagros (esposa del

demandado D. Jose Ignacio ) a suscribir los documentos que sean precisos para la consumación de la compraventa, cuando en el referido

documento la Sra. Milagros , dicen los recurrentes, lo único que hizo fue renunciar a su derecho expectante de viudedad foral aragonesa. El mismo tratamiento desestimatorio ha de corresponder al expresado motivo, no sóloporque con el mismo se viene a plantear una cuestión nueva no debatida en las instancias, sino también porque la interpretación de los contratos, como ya se dijo al estudiar el motivo primero y aquí nos vemos forzados a

reiterar, es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido en casación, salvo que el mismo llegue a conclusiones ilógicas, desorbitadas, erróneas o conculcadoras de algún precepto legal, nada de lo cual ocurre en el presente caso, pues la intervención de la Sra. Milagros (esposa del Sr. Jose Ignacio ) en el repetido documento privado de fecha 14 de Junio de 1989, en el que, como ya se tiene

dicho, los tres condueños de los inmuebles acordaron la venta de los mismos y en el que ella, en función de dicha venta, renunció a su derecho expectante de viudedad foral aragonesa (artículo 76.2 de la Compilación de Derecho Civil de Aragón) es indudable que prestó su consentimiento a la expresada venta que, al referirse a bienes comunes del matrimonio (número 1º del artículo 37 de dicha Compilación), requiere que la consientan ambos cónyuges conjuntamente (artículo 48 de la citada Compilación), por lo que, obviamente, habrá de intervenir en los documentos precisos para la consumación de la misma, como acertadamente ha entendido la sentencia

recurrida.

El decaimiento de los cinco motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a los recurrentes, sin que haya lugar a acordar la pérdida del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español