STS 38/2008, 25 de Enero de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarrasa fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía 178/97 promovidos a instancia de Don Jose Augusto, contra las sociedades PIGASSA S.L. y FONT DE LA TARTRANA S.A., sobre nulidad de segunda compraventa, elevación a público del primer contrato privado, o subsidiariamente, indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al primer comprador. Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho:

se dicte en su día Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda se efectúen los siguientes pronunciamientos:

1º) Se declare la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre las dos sociedades demandadas en escritura otorgada ante el notario de Barcelona Don José Luis Mezquita del Cacho en fecha 28 de noviembre de 1996 y en relación a la finca número 5472, inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Terrassa, al tomo 2485, del libro 86 de Matadepera, folio 108 vuelto, inscripción 3ª, ordenando la cancelación de dicha inscripción registral y librando para ello el correspondiente mandamiento a dicho Registro de la Propiedad.

2º) Se condene a las dos demandadas a estar y pasar por la anterior declaración.

3º) Se condene a "PIGASA, S.L." a otorgar escritura pública a favor de mi mandante, elevando a público el contrato privado de compraventa en relación a la finca indicada, en cuyo momento el actor deberá satisfacer el resto del precio pactado consistente en TREINTA Y SIETE MILLONES DE PESETAS.

4º) Que con carácter subsidiario, de no resultar posibles los anteriores pronunciamientos, se condene a "PIGASA, S.L." a indemnizar a mi mandante con la diferencia entre el importe de cuarenta millones de pesetas, pactado en el contrato privado de compraventa, y el valor actual de mercado de la finca, el cual deberá determinarse en ejecución de sentencia, declarando expresamente la mala fe de la demandada.

5º) Que se impongan a los demandados las costas de este procedimiento

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Admitida a trámite la demanda, FONT DE LA TARTRANA S.A. que compareció en forma a través del Procurador Don Jaime Paloma Carretero, contestó oponiéndose a las pretensiones formuladas de contrario, alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos, principalmente los relativos a su condición de tercero protegido por la fe pública registral, con titularidad dominical preferente a la que se aducía por el actor, suplicando finalmente al Juzgado:

dictar sentencia desestimando la demanda formulada contra mi principal y absolviendo por tanto a FONT DE LA TARTRANA S.A. de todas las peticiones formuladas contra ella en la demanda, con condena en costas al actor, no pronunciándose en cuanto a la acción subsidiaria por cuanto en la misma no se solicita mención alguna con respecto a mi principal FONT DE LA TARTRANA S.A.

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Por su parte la codemandada PIGASSA S.L. compareció representada por la misma Procuradora, Sr. Paloma Carretero, y se opuso también a las pretensiones contenidas en la demanda, alegando, en síntesis, que el contrato privado que servía de título al actor no fue compraventa sino arras, que dicho contrato además no surtió efectos al no llegar a cumplirse la condición de la que dependía su eficacia, y que el celebrado al día siguiente era igualmente ineficaz por ser resultado del engaño sufrido por el vendedor, suplicando al Juzgado

dictar Sentencia por la que se desestimen los pedimentos de la demanda, con expresa condena en costas por imperativo legal, y por su manifiesta temeridad y mala fe

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El Juzgado dictó sentencia el 25 de noviembre de 1998, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por D. Jaume Izquierdo Colomer, en representación de D. Jose Augusto, DECLARO la nulidad del contrato de compra y venta suscrito por PIGASSA, S.L., como vendedora, y por Font de la Tartrana, S.A., como compradora, documentada en escritura otorgada ante el Notario de Barcelona D. José Luis Mezquita de Cacho, en fecha de veintiocho de noviembre de mil novecientos noventa y seis, y que tenía por objeto la siguiente finca:

"Parte de la segregación de la finca urbana consistente en una heredad llamada Solá de la Font, y también Solá del Recó, sita en el término municipal de Matadepera, con una casa de campo señalada con el número tres, que ocupa una extensión de nueve mil metros cuadrados";

linda al este con Font de la Tartrana, S.A.; al oeste, con urbanización de Sant Llorenç dels Pins y escaleras; y al norte, con resto de la finca cedida al Ayuntamiento de Matadepera;

(inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de los de Terrassa como finca número 5472, obrante al tomo 2485, del libro 86 de Matadepera, folio 108 vuelto);

y en consecuencia, declaro la nulidad de la inscripción tercera relativa a la expresada finca registral y ordeno su cancelación, y

CONDENO

a Pigassa, S.L., y a Font de la Tartrana S.A., a estar y pasar por la anterior declaración;

y a Pigassa, S.L., a concurrir al otorgamiento de escritura en que se eleve a público el contrato de compra y venta de la finca antes descrita, cuyos pactos constan en el documento número dos de la demanda, momento en que D. Jose Augusto deberá satisfacer el resto del precio pendiente, de treinta y siete millones de pesetas, y todo ello con imposición a los demandados de las costas del juicio

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Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por las sociedades demandadas, que fue admitido en ambos efectos y, tras ser sustanciado con el número de rollo 1425/98, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimocuarta, dictó sentencia con fecha 21 de julio de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue:

FALLAMOS:

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por las demandadas contra la sentencia dictada en fecha 25 de noviembre de 1998, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Terrassa, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, con condena en costas a las codemandadas

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El Procurador de los Tribunales Don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de la parte demandada y apelante, FONT DE LA TARTRANA S.A., formalizó ante esta Sala Primera recurso de casación que funda en TRES motivos, con el siguiente tenor literal:

I. AMPARADO EN EL NÚMERO 3 DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, FUNDADO EN LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 359 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

II. AMPARADO EN EL MOTIVO CUARTO DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, FUNDADO EN LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 1253 DEL CÓDIGO CIVIL

III. AMPARADO EN EL MOTIVO CUARTO DEL ARTÍCULO 1692 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL, FUNDADO EN LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 1473 DEL CÓDIGO CIVIL

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La Procuradora de los Tribunales Doña Montserrat Sorribes Calle, en representación de la también parte demandada y apelante, PIGASSA, S.L., formalizó ante esta Sala Primera un segundo recurso de casación, articulado en DOS motivos, con apoyo procesal en el ordinal cuarto del artículo 1692 de la LEC, y el siguiente tenor literal:

I.-Falta de Vigencia del contrato cuya validez reconoce la Sentencia recurrida, por infracción de las siguientes normas: a) los artículos 1281 a 1289 del Código Civil relativos a la interpretación de los contratos, y en especial de los artículos 1281, 1282, 1288 y 1289 ; b) infracción del artículo 1255 del Código Civil, que consagra el principio de autonomía de voluntad; c) infracción de los artículos 1114, 1115 y 1117 del Código Civil, reguladoras de las obligaciones condicionales; d) artículo 1256 del Código Civil ; e) artículos 1248 del Código Civil y artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; f) artículo 1214 del Código Civil ; g) artículo 1504 del Código Civil

II.- Validez de la venta que se declara nula en la Sentencia recurrida, a FONT DE LA TARTRANA, S.L. por ser real y no ser cierta la connivencia entre vendedora y compradora. Designamos como infringidos: a) los artículos 1248 del Código Civil, en relación con el artículo 659 de la LEC, b) artículos 1249 y 1253 del Código Civil ; c) el artículo 1214 y 1218 del Código Civil

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Admitidos los recurso formulados, y evacuado el traslado previsto, el Procurador Don Juan Ignacio Valverde Cánovas, en representación de la parte recurrida, Don Jose Augusto, presentó escrito de impugnación en el que terminaba suplicando a esta Sala

se dicte en su día sentencia por la que se desestimen íntegramente ambos recursos, confirmando la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas procesales a las recurrentes

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No habiéndose solicitado la celebración de vista pública por todas las partes personadas, se señaló para votación y fallo el día 17 de enero de 2007, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

Mediante sendos recursos de casación, las entidades PIGASSA, S.A., y FONT DE LA TARTRANA S.L., codemandadas en el pleito del que ambas impugnaciones traen causa, se alzan contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, íntegramente confirmatoria de la recaída en primera instancia, que, acogiendo completamente las pretensiones que se formularon con carácter principal en la demanda interpuesta por el hoy recurrido, Don Jose Augusto, declaraba la nulidad del contrato de compraventa suscrito por las citadas mercantiles en fecha 28 de noviembre de 1996 -con relación a la finca descrita en el antecedente de hecho primero de la presente resolución-, y de la inscripción registral practicada a resultas del mismo, (que se ordenaba cancelar), y condenaba a las codemandadas a estar y pasar por dicha declaración y concretamente a PIGASSA, S.L., a elevar a público el contrato privado de fecha 25 de abril de 1996 del que resultaba la venta de la finca en cuestión al Sr. Jose Augusto.

Se alegaba en la demanda que mediante contrato privado de compraventa de fecha 24 de abril de 1996, PIGASSA, S.L., había acordado con el actor la venta de la finca litigiosa anteriormente descrita, por un precio de 40.000.000 de pesetas, y una entrega a cuenta de 300.000 pesetas, cantidad que, en un segundo documento firmado el día 25 de abril de 1996, se decidió aumentar hasta los 3.000.000 de pesetas, conviniéndose, en ambas ocasiones, que el resto del precio se abonaría por el comprador en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previsto para el 30 de septiembre del mismo año, y también que, antes de esa fecha, la vendedora debía cancelar las cargas que gravaban la finca, obligación que la vendedora no cumplió, y que motivó que se conviniera verbalmente prorrogar el plazo inicial. También decía que, ante la falta de respuesta positiva, el actor había procedido, sin éxito, a requerir notarialmente a Pigassa para que accediera a elevar a público el contrato tal y como se había pactado, y que al informarse de la situación registral de la finca, el actor tuvo conocimiento de que, por escritura pública de 28 de noviembre de 1996, Pigassa había vendido la misma finca a la sociedad Font de la Tartrana, S.A., la cual había inscrito su título en el Registro de la Propiedad. Para el demandante, la vinculación existente entre las sociedades y el menor precio fijado en esta segunda venta (35.000.000 pesetas, frente a los 40.000.000 del contrato precedente) eran, a su juicio, razones suficientes para creer que este segundo contrato era nulo por carecer de causa lícita, en la medida que tales hechos demostraban que su única finalidad era liberar a Pigassa de sus compromisos con el actor, derivados del contrato privado, y al tiempo conceder protección registral al segundo adquirente, para poder lucrarse al transmitir la finca por un precio de mercado, superior al pactado. En su virtud, en el suplico el demandante pedía la nulidad de la segunda compraventa, la cancelación registral de las inscripciones a que hubiera dado lugar y también, que se condenara a Pigassa a otorgar escritura pública a su favor; y con carácter subsidiario, que se condenara a esta última a indemnizarle con la diferencia entre el precio de cuarenta millones, pactado en el contrato privado, y el precio actual de mercado de la referida finca.

Pigassa se opuso a la demanda; al tiempo que reputaba falso el documento número 2 que se acompañaba con aquella (fechado el 25 de abril de 1996), negándole valor contractual, sí admitía en cambio haber suscrito un "documento de compraventa" el 24 de abril de 1996, si bien aducía respecto del mismo, por una parte, que su suscripción tuvo su causa en las presiones de la entidad que intervino como mediadora, Fincas Matadepera, y por otra que, atendiendo a la escasa suma recibida a cuenta (300.000 pesetas), el contrato no era una verdadera compraventa sino más bien un contrato de arras, y, fundamentalmente, como base de su defensa, que dicho contrato no podía servir de título al demandante en la medida que no había llegado a ser eficaz, tanto por depender de una condición (levantamiento de embargos) que no se había cumplido, como, en todo caso, por tratarse de una obligación condicional nula al hacerse depender su cumplimiento exclusivamente de la voluntad del deudor, negando finalmente que la segunda venta respondiera a un fin ilícito o defraudatorio. Es decir, al responder a las dos acciones ejercitadas de modo principal en la demanda (nulidad del contrato de compraventa otorgado por la vendedora a favor de Font de la Tartrana, y condena a otorgar escritura a favor del actor en los términos del contrato privado que servía de título al demandante), Pigassa dedicó un mayor esfuerzo a combatir el título que esgrimía el actor, que reputaba ineficaz y por ende carente de fuerza para obligarle a otorgar instrumento público; y en menor medida defendió la validez de la venta cuya nulidad se pretendía de contrario.

La codemandada, Font de la Tartrana, partiendo de que en nada le afectaban las relaciones anteriores entre los otros litigantes, se centró en defender la validez de la segunda venta, de la que derivaba su condición de tercero hipotecario, protegido por la fe pública, y por ende, ajeno a las reclamaciones del actor contra su vendedor. En un segundo plano, coadyuvó a los argumentos de Pigassa referentes a la ineficacia del título del actor, impugnando la autenticidad del documento 2 de la demanda, negando también cualquier finalidad defraudatoria basada en vínculos entre ambas sociedades, concluyendo finalmente que nada tenía que decir respecto de la acción indemnizatoria ejercitada en forma subsidiaria en la demanda, en la medida que no se dirigía contra ella,sino exclusivamente contra Pigassa.

Como se dijo anteriormente, el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Es preciso señalar, por la importancia que tiene esta cuestión para resolver la controversia casacional, que el Juzgado llevó a cabo una minuciosa labor de fijación del objeto litigioso a la luz de las acciones ejercitadas, concluyendo que la cuestión controvertida no podía abordarse desde la óptica de la existencia de una "doble venta" que obligara a determinar la preferencia entre compradores en la medida que el actor cuestionaba la validez del segundo contrato, interesando su nulidad. En consecuencia, consideró que el objeto del litigio, tal y como se había configurado por los escritos de alegaciones, se centraba en dilucidar si el segundo contrato respondía a una causa lícita, pronunciándose el Juzgado en contra de esta posibilidad, al revelarse el contrato de 28 de noviembre de 1996 como un mero ardid encaminado a sustraer a Pigassa, S.L. del cumplimiento de sus obligaciones para con el demandante, lo que llevó al juez de Primera instancia a estimar la acción de nulidad por simulación absoluta ante la falta de precio.

Los recursos de apelación formulados por las entidades demandadas fueron desestimados. La Audiencia responde a los argumentos impugnatorios de las partes, comenzando por los de Pigassa, dirigidos fundamentalmente, como se dijo, a combatir la eficacia del título del actor, los cuales rechaza ante la falta de prueba de la falsedad que sostenía respecto al contrato privado suscrito el 25 de abril de 1996, y por considerar además que la eficacia obligacional del mismo no estaba sujeta a condición. En cuanto al recurso de Font de la Tartrana, la Audiencia, no obstante ratificar que el precio fue simulado al no acreditarse su efectivo pago, tal y como hizo el juzgador de instancia,al plantear esta apelante la controversia desde la óptica de la doble venta se vió en la necesidad de dar una respuesta a esta cuestión y, tras analizar la prueba obrante, descartó las razones esgrimidas por el apelante, considerando de buena fe al primer comprador, y adquirente de mala fe a la segunda adquirente, que ya conocía la existencia del primer contrato cuando suscribió la escritura de compraventa afectada de nulidad, demostrándose que actuó en connivencia con la sociedad vendedora, con finalidad defraudatoria de los derechos del primer comprador.

Contra esta Sentencia han interpuesto sendos recursos de casación las sociedades demandadas.

Antes de analizar los motivos de ambos recursos, es preciso recordar que dada su naturaleza de medio impugnatorio extraordinario, y el reducido ámbito que caracteriza, por ende, al recurso de casación, una correcta técnica casacional pasa necesariamente por razonar sobre la infracción legal, prescindiendo del cuestionamiento de los hechos probados -por todas, Sentencia de 19 de abril de 2007 -, los cuales resultan incólumes en sede casacional en tanto, como es el caso, no han sido previamente desvirtuados por la vía del error de derecho en la valoración probatoria -Sentencia de 3 de marzo de 2007, entre muchas más-. En atención a lo expuesto, la adecuada respuesta a las cuestiones planteadas en todos y cada uno de los motivos que pasaremos seguidamente a analizar, exige partir del escrupuloso respeto al factum en que se asienta la sentencia impugnada, confirmatoria de la dictada por el Juzgado, procediendo dejar sentados, en lo que interesa para la resolución de los dos recuros, los siguientes extremos:

1. Mediante contrato privado, de fecha 24 de abril de 1996, PIGASSA S.L., representada por su administrador Don Juan Solá Brujas, vendió a Don Jose Augusto la finca descrita como:

   Parte de la segregación de la finca urbana consistente en una heredad llamada Solá de la Font, y también Solá del Recó, sita en el término municipal de Matadepera, con una casa de campo señalada con el número tres, que ocupa una extensión de nueve mil metros cuadrados; linda al este con Font de la Tartrana, S.A., al oeste, con urbanización de Sant Llorenç dels Pins y escaleras, y al norte, con resto de la finca cedida al Ayuntamiento de Matadepera; inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de los de Terrassa como finca número 5472, obrante al tomo 2485, del libro 86 de Matadepera, folio 108 vuelto

   El precio de venta se fijó en la suma de 40.000.000 pesetas, abonándose en el acto, a cuenta del mismo, la suma de 300.000 pesetas, fijándose el pago del resto al otorgamiento de la Escritura Pública, previsto para el 30 de septiembre de 1996, obligándose la parte vendedora a cancelar antes de esa fecha las cargas que gravaban la finca.

2. Al día siguiente, 25 de abril de 1996, entre las mismas partes se redactó un segundo documento privado, suscrito en todas sus hojas por los intervinientes, cuya única diferencia con el precedente radica en la forma de pago del precio, ya que eleva la cantidad entregada a cuenta hasta 3.000.000 de pesetas; en consecuencia este segundo contrato reproduce literalmente los restantes pactos y estipulaciones que figuraban en el precedente, manteniéndose la obligación de la parte vendedora de cancelar las cargas y otorgar escritura antes del 30 de septiembre de ese mismo año.

3. Por Escritura Pública de fecha 28 de noviembre de 1996, PIGASSA S.L. vendió la misma parcela a la sociedad FONT DE LA TARTRANA S.A., quien la inscribió a su nombre en el Registro de la Propiedad, dando lugar a la inscripción 3ª. El precio de compraventa se fijó en la suma de 35.000.000 de pesetas, acordándose retener seis millones para el levantamiento de las cargas que pesaban sobre el inmueble, y el pago de la cantidad restante (29.000.000.- Ptas) mediante la entrega de un cheque del Banco de Sabadell, no existiendo constancia en autos de que el citado importe haya sido abonado por la compradora a la vendedora.

4. Mediante acta notarial del Notario de Barcelona Don José Luis Peire Aguirre de fecha 7 de mayo de 1997, Don Jose Augusto requirió a PIGASSA, S.L., en la persona de su administrador, Sr. Sola Brujas, para que señalase día para el otorgamiento de escritura pública, al haber transcurrido sobradamente el plazo señalado a ese fin en el contrato de 25 de abril de 1996.

   También es preciso significar con caracter previo que, a la luz de las pretensiones formuladas en la demanda, de las que las partes tuvieron la oportunidad de defenderse en los respectivos escritos de contestación, el pleito versó sobre la nulidad radical del segundo contrato de compraventa por simulación absoluta basada en la falta de precio, siendo esta la "causa petendi" a la que hubo de ceñirse el pronunciamiento judicial para no incurrir en incongruencia. Es doctrina constante que «El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir», (SSTS 30 de noviembre, 12 y 18 de diciembre de 2006, 28 de febrero, 16 de marzo, 16 de mayo y 19 de noviembre de 2007, entre las más recientes), y en este caso, de las dos pretensiones formuladas en la demanda con carácter principal, la que ocupa el primer lugar en el suplico se refería a la nulidad absoluta del segundo contrato, y no a dilucidar la prioridad entre adquirentes en caso de dos ventas sucesivas y plenamente válidas, que es la materia objeto de regulación en el artículo 1473 del C.C. Como en ningún momento se instó en la demanda un pronunciamiento dirigido a determinar cuál de los dos adquirentes sucesivos tenía que ser considerado preferente en aplicación de las reglas del artículo 1473 del Código Civil, es obvio que este precepto no resultaba aplicable a la controversia y así lo entendió el Juzgador de Primera Instancia a la vista de las acciones ejercitadas, las cuales condicionaban el devenir del proceso y de la respuesta judicial, no sólo en primera instancia, sino también en apelación, pues debe recordarse que este recurso, dada su naturaleza de recurso ordinario, sitúa al Tribunal de segunda instancia ante la demanda en la misma posición que se hallaba el Juez de primer grado, con «plena competencia, con idénticos poder y amplitud de conocimiento para conocer y resolver todas las pretensiones de las partes»( Sentencia de 12 de junio de 1989 ), «...claro está, dentro de los límites resultantes del recurso» (Sentencia de 5 de julio de 2006, con cita de las de 15 de octubre, 18 de noviembre de 1.991, 10 de marzo, 21 de abril de 1.992, 7 de febrero, 30 de diciembre de 1.994, 7 de febrero de 1.995 y 25 de noviembre de 1.997, entre muchas otras); en su virtud, los límites del recurso pueden suponer que el apelante someta a conocimiento de la Audiencia tan sólo una parte de todo lo que fue objeto de controversia en la instancia, pero en ningún caso puede, a través del recurso, someter a conocimiento cuestiones nuevas, no planteadas hasta ese momento, pues como se ha dicho, el órgano de apelación debe resolver, dentro de los límites del recurso, sobre las pretensiones de las partes, entre las que no se encontraba la necesidad de dilucidar cuál de los adquirentes era prioritario, al cuestionarse directamente la validez de la segunda adquisición. Por esta razón, el hecho de que la Audiencia diese una profusa respuesta a la cuestión de la doble venta, no puede servir a las recurrentes para desviar la impugnación respecto a lo que constituyó la ratio decidendi de ambas sentencias, que no fue otra cosa que la apreciación de simulación absoluta del precio, que lleva a declarar la nulidad de la segunda venta por falta del mismo, careciendo de relevancia casacional los argumentos colaterales, de refuerzo, empleados por la Audiencia para contestar cada uno de los argumentos impugnatorios vertidos por las partes en sus recursos de apelación sobre la doble venta.

   RECURSO DE FONT DE LA TARTRANA S.A.

El primer motivo se funda, al amparo del ordinal 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la infracción del artículo 359 de la misma ley rituaria. Sostiene la sociedad recurrente que en la demanda se ejercitó claramente una acción de nulidad respecto de la segunda compraventa, por reputarse simulada y carente de causa por falta de precio, y que dicho planteamiento inicial condicionó su defensa, y por ende, delimitó la controversia objeto de litigio en ambas instancias, obligando al Juzgado y luego a la Audiencia a ser congruentes con lo pedido y limitarse a examinar si existía o no simulación, dejando al margen la cuestión de la doble venta, en orden a priorizar una adquisición sobre otra, todo lo cual considera que no se ha respetado, pues "pese a ello, tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación, estiman la demanda con fundamento, no en la simulación contractual, acción ejercitada en la demanda y refutada por esta parte, sino acudiendo a un mecanismo distinto, el de la doble venta, que resolvían a favor del actor por entender que FONT DE LA TARTRANA S.A. tenía conocimiento de la venta anterior, y por consiguiente carecía de la indispensable buena fé para que se resolviera a su favor la dualidad de compraventas", llevándose a efecto una alteración no permitida de la causa de pedir.

Visto su planteamiento el motivo no puede prosperar.

En vista de los antecedentes anteriormente expuestos, es evidente que la parte recurrente acierta al situar el objeto del pleito en la cuestión atinante a si la venta instrumentada en escritura pública de 28 de noviembre de 1996 fue o no simulada, pero precisamente por eso es evidente que el pronunciamiento estimatorio de la demanda no descansa en la aplicación del instituto de la doble venta que regula el artículo 1473 del Código Civil. Ya el Juzgado, fundamento jurídico cuarto de la sentencia de Primera Instancia, deja claro que la controversia, según los términos en que resultó planteada en los escritos de alegación, nada tiene que ver con la necesidad de determinar la preferencia de compradores en caso de doble venta, pues para ello sería necesario que ambas ventas fuesen válidas, supuesto que no acontece en el caso de autos desde el instante que, propugnada por el actor la nulidad radical de la segunda, dicha acción resulta estimada, fundamento jurídico séptimo, respetando la causa petendi, fundándose la decisión estimatoria de la acción de nulidad exclusivamente en la probada simulación del contrato suscrito por PIGASSA con la recurrente, contrato que califica literalmente como mero "ardid encaminado a sustraer a Pigassa, S.L. del cumplimiento de sus obligaciones para con el hoy demandante". En idéntico sentido, la sentencia de segunda instancia, en el fundamento jurídico cuarto, in fine, no es ajena a la verdadera cuestión controvertida desde el inicio, referente a la validez del segundo contrato, y por ello se ve en la obligación de abordar la cuestión nuclear de la existencia de precio en la segunda venta, en cuanto que de ser cierto descartaría la simulación y abocaría al fracaso a la nulidad pretendida; pues bien, a la vista de la prueba obrante, y en especial, de la documentación admitida en segunda instancia, termina decantándose por considerar no acreditada su realidad y existencia, toda vez que los cheques aportados sólo prueban que las cantidades a que aluden fueron cargadas en la cuenta de la recurrente, pero no que el "destino de dichas cantidades", fuera en realidad sufragar el precio de la citada venta. En base a este razonamiento la Audiencia declaró que la venta fue nula por simulación del precio, confirmando lo dicho por el juez "a quo" en el sentido de descartar que concurra en el caso de autos el supuesto de hecho previsto por el artículo 1473 del Código Civil para su aplicación, decisión que en ningún caso resulta vulneradora del artículo 359 de la LEC, ni puede tacharse de incongruente pues, como ha quedado dicho, la congruencia «se resume en la correlación que debe existir entre las pretensiones deducidas por las partes y el fallo de la sentencia» (Sentencias de 10 de septiembre de 2007, con cita de la de 10 de noviembre de 2006 ), constando que entre las acciones ejercitadas se encontraba la de nulidad de la segunda venta, no en cambio la dirigida a fijar la prioridad en las adquisiciones a que se refiere el artículo 1473 CC., sin que pueda «confundirse la incongruencia con un supuesto derecho a una resolución conforme a los razonamientos y postulados de las partes» (Sentencias de 12 de junio de 2000 y 10 de septiembre de 2007 ).

Además, los argumentos aportados por la Sala de instancia en torno a la mala fe de la recurrente deben considerarse razonamientos a mayor abundamiento, que se explican como respuesta concreta a los argumentos impugnatorios de las partes; dado que estos se apartan de la verdadera controversia, también lo hace la respuesta relativa a los mismos, que, por ende, ha de quedar al margen de su revisión casacional, en línea con la constante doctrina de esta Sala, plasmada en la reciente Sentencia de de 5 de noviembre de 2007 (Recurso de Casación 4328/2000 ) que afirma que «El recurso de casación sólo se da contra el fallo, o los fundamentos del mismo que constituyan el fundamento decisivo o determinante de aquél, es decir, lo que se denomina con la expresión latina "ratio decidendi", por lo que las diversas consideraciones que puedan hacerse en la resolución y no tengan dicho carácter trascendente para la decisión judicial son casacionalmente irrelevantes».

La desestimación del anterior motivo conlleva la del resto de los motivos del recurso de Font de la Tartrana, que se examinan a continuación de consuno tanto por razones prácticas como por la evidente conexión que presentan a la vista del modo en que han sido formulados.

Así, en el motivo segundo, al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la LEC, se invoca como infringido el artículo 1253 del Código Civil, referido a la prueba de presunciones, mostrándose la recurrente disconforme con el uso que la Audiencia ha hecho de este medio de prueba, pues, en síntesis, la Sala, aplicando el artículo 1473 del Código Civil, posterga a la recurrente en beneficio del actor al considerarla, por vía indiciaria, adquirente de mala fe, lo que no resulta acertado en opinión de la recurrente, para quién, de los indicios obtenidos a través de prueba directa, no es posible establecer un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, con el hecho presunto consistente en que la segunda adquirente tenía en el momento de su adquisición perfecto conocimiento de la anterior venta.

Por su parte, en el tercer y último motivo, por el mismo cauce procesal, se denuncia la infracción del artículo 1473 del Código Civil por haber basado la Audiencia su decisión en la mala fe del segundo adquirente, cuando, según se dice, la literalidad del párrafo segundo de dicho precepto no impone la buena fe en los supuestos de doble venta de inmuebles, residiendo exclusivamente la preferencia del segundo adquirente frente al primer comprador en el hecho de que aquél haya accedido con anterioridad al Registro, como ocurrió en este caso.

Como se ha dicho, la desestimación del primer motivo aboca al fracaso a los dos restantes.

En el segundo, la parte recurrente, formula su discurso cual escrito de alegaciones, prescindiendo de los hechos probados, y ofreciendo a la Sala sus particulares conclusiones sobre la controversia, con la esperanza de que la Sala revise toda la prueba y concluya, en sentido inverso al criterio de la Audiencia, que no existe prueba, ni siquiera indiciaria, de la mala fe de su adquisición, lo que le daría prioridad por inscribir antes su título. Este planteamiento, además de que supondría revisar toda la prueba, lo que no es posible en casación por ser contrario a la técnica casacional «...en tanto que la misma exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos, pudiendo únicamente invocar el error de derecho en la valoración probatoria, razonando sobre la concreta infracción de alguna de las normas legales al respecto, lo que no se ha efectuado en este caso» (SSTS 19 de abril de 2007 entre muchas otras), vuelve a apartarse de la ratio decidendi de la sentencia recurrida, confirmatoria de la dictada en primer grado que, como se dijo anteriormente, basa la estimación de la demanda en que la segunda venta fue simulada por falta de precio, faltando entonces el supuesto de hecho a que alude el artículo 1473 del Código Civil para dilucidar quien de los adquirentes tiene preferencia, razón por la cual, toda vez que dicho precepto no fue aplicado, su cita no puede sustentar un motivo casacional, y no siendo de aplicación al caso la figura de la doble venta, se convierte en irrelevante la polémica a que se contrae este motivo sobre la buena o mala fe del segundo adquirente, por más que la Audiencia haya abordado tal aspecto, dado que lo hizo a mayor abundamiento, y no de forma trascendente para su decisión final. Y tales argumentos valen también para rechazar, sin más, el tercer motivo, que cita de nuevo el artículo 1473 C.C., pese a que se ha dicho ya, reiteradamente, que no es un precepto aplicable a la presente controversia, por lo que su mención por la Sala debe entenderse hecha a efectos dialécticos, para rebatir los argumentos impugnatorios de los apelantes, y dado que no tienen carácter trascendente para la decisión judicial resultan casacionalmente irrelevantes.

RECURSO DE PIGASSA S.L.

Aunque alude a dos únicos motivos, en puridad el recurso de la vendedora agrupa diversas infracciones, de la más variada índole en dos motivos que, en realidad, aparecen como dos "conjuntos de motivos" o bloques de infracciones donde, sin perjuicio de que algún precepto sea citado como infringido en ambos, la razón que se apunta por la parte recurrente para formularlos de manera independiente es la diferente finalidad o el distinto propósito que se busca conseguir con ellos en esta sede, pues mediante el primero, que denominaremos A, se dice que está dirigido a demostrar que el contrato que sirve de título al actor no era válido, mientras que el segundo, que llamaremos B, según la misma parte recurrente estaría encaminado a sostener la validez de la compraventa otorgada a favor de la otra recurrente, rechazando en consecuencia la existencia de simulación.

En concreto:

1. Dentro del primer motivo, que denomina "Falta de vigencia del contrato cuya validez reconoce la sentencia recurrida", cita como infringidos: a) los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, sobre interpretación de los contratos, "en especial los artículos 1281, 1282, 1288 y 1289 "; b) el artículo 1255 del Código Civil, "que consagra el principio de autonomía de voluntad"; c) los artículos 1114, 1115 y 1117 del Código Civil, reguladores de las obligaciones condicionales; d) el artículo 1256 del Código Civil, relativo al carácter bilateral de los contratos; e) el artículo 1248 del Código Civil y el artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre el valor de la prueba testifical; f) el artículo 1214 del Código Civil, respecto a la carga de la prueba; y g) el artículo 1504 del Código Civil, que regula los requisitos de la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles.

2. El segundo motivo, bajo la rúbrica "Validez de la venta que se declara nula en la Sentencia recurrida, a FONT DE LA TARTRANA, S.L. por ser real y no ser cierta la connivencia entre vendedora y compradora", designa como infringidos los siguientes preceptos: a) los artículos 1248 del Código Civil, en relación con el artículo 659 de la LEC, sobre la prueba testifical, b) los artículos 1249 y 1253 del Código Civil, referentes a la prueba de presunciones; c) el artículo 1214, que establece las normas que rigen la carga de la prueba, y el 1218 del Código Civil, sobre el valor probatorio de los documentos públicos.

Al margen de la opción seguida por la entidad recurrente para su formulación, razones prácticas aconsejan ahora abordar su examen de forma conjunta, apareciendo entonces como razones suficientes para rechazar ambos motivos las siguientes:

1. Junto a la cita de preceptos de carácter sustantivo, como sin duda lo son los que se refieren a la resolución de la venta de inmuebles (1504 CC); a la autonomía de la voluntad contractual (1255 del Código Civil); a la eficacia bilateral de los contratos (1256 CC), o a la interpretación de los mismos (1281 a 1289 CC); se citan otros muchos de marcada naturaleza procesal, relativos al alcance y valoración de determinados medios probatorios (1248 CC y 659 LEC sobre prueba testifical; 1249 y 1253 CC sobre presunciones; 1218 CC respecto al valor de los documentos públicos), o directamente atinentes a la carga de la prueba (1214 CC). La disparidad de los preceptos alegados y la falta de relación entre ellos es evidente, lo que hace plenamente aplicable al caso la doctrina constante de esta Sala, plasmada en la reciente Sentencia de 2 de octubre de 2007, que afirma «que no cabe fundamentar un motivo en preceptos heterogéneos (por citar algunas de las más recientes, entre otras muchas, Sentencias de 2 de julio de 2007, recurso núm. 3922/2000, y de 11 de julio de 2007, recurso núm. 2889/2000 ), como tampoco la cita abultada como infringidos de diversos preceptos, pues ello no cabe en casación, en la que se precisa concretar la infracción de norma determinada, y motivar separadamente las vulneraciones normativas invocadas, conforme al artículo 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo citarse como infringidas una amalgama de normas dispersas (Sentencia de 5 de diciembre de 2006, recurso núm. 455/2000 ), pues ello va en contra de las exigencias de claridad y precisión inherentes a la naturaleza extraordinaria del recurso de casación, traduciéndose dichas exigencias para la formulación del recurso de casación en una obligación insoslayable del recurrente, sin que quepa ignorar el rigor formal que es exigible en vía casacional, dado el carácter extraordinario del recurso de casación, e incluso, a tal respecto, ha de señalarse que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, en su sentencia de 19 de diciembre de 1997 (caso Brualla Gómez de la Torre contra España), se pronunció sobre la supuesta violación del Convenio por un Auto de inadmisión de esta Sala, rechazando que tal violación se produjera, y también declarando admisible un especial formalismo del recurso de casación».

2. Por otra parte, tal y como señala la misma Sentencia de 2 de octubre de 2007, «tampoco puede fundarse un motivo de casación en preceptos genéricos, no idóneos a los efectos de revisión casacional, como ocurre cuando se citan como infringidos preceptos tan amplios como el artículo 1255, sobre la autonomía de la voluntad, el 1256... siendo criterio harto reiterado de esta Sala, expresado en Sentencia de 14 de marzo de 2005 (rec. núm. 3368/1999 ) el de que los preceptos genéricos no son aptos para articular la casación, pues se convertiría a este extraordinario recurso en una tercera instancia del pleito en la que pudiese examinarse todo el pleito a modo de revisión general (sentencias, entre otras muchas de 19 y 20 de febrero de 2001, 14 de febrero de 2002 y 4 de febrero de 2004 )».

3. Asimismo, por lo que hace a los argumentos impugnatorios dirigidos a cuestionar la interpretación contractual efectuada por la Sala de instancia, los mismos no pueden prosperar.

   Lo primero que llama la atención es que la parte recurrente plantee el problema interpretativo con relación al contrato de 24 de abril de 1996, único que, prescindiendo de los hechos probados, admite como auténtico, insistiendo, como hizo en las dos instancias, en la ineficacia del suscrito un día después, 25 de abril de 1996, que reputa falso, a pesar de que la Sentencia, tras valorar el conjunto de la prueba, deja claro que ni en vía penal, ni en vía civil, se ha podido acreditar que no fuera suscrito voluntariamente por ambas partes contratantes, ni que estuviera afectado por irregularidad alguna que lo privara de efectividad entre las mismas, constituyéndose por ello en justo título para el actor. Con tal actitud, la parte recurrente incurre en el defecto casacional de hacer supuesto de la cuestión, pues no respeta los hechos probados, y pretende únicamente la revisión del conjunto de la prueba obrante a fin de que el "factum" sea otro más cercano a sus intereses.

   A ello debe añadirse que, mencionándose por la parte recurrente la infracción de los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, es de sobra conocido, en primer lugar, que no es viable citar en bloque los preceptos reguladores de la interpretación contractual (Sentencias de 9 de junio de 2000, 19 de diciembre de 2001 y 16 de septiembre de 2002 ), no sólo porque ello va en contra de la exigencia de claridad y precisión que obliga a concretar la infracción de norma determinada, y motivar separadamente las vulneraciones normativas, sino también porque los artículos 1281 a 1289 C.C., ambos inclusive, contienen normas o reglas interpretativas diferentes, conformando un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1281 CC, de tal manera que, como señala la Sentencia de 15 de diciembre de 2000, «si la claridad de los términos de un contrato no dejan lugar a duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes»; por esta razón, no puede prosperar en casación un motivo basado en la cita conjunta de todos los artículos que regulan la hermenéutica contractual, ni en la cita genérica del artículo 1281 CC, como acontece, ya que, siguiendo a la repetida Sentencia de 2 de octubre de este mismo año, «es también reiterada doctrina de esta Sala que no es admisible la invocación del art. 1281 del CC, sin especificar cuál de sus dos párrafos es el que se considera conculcado por la sentencia recurrida, ya que, dado el criterio interpretativo que en cada uno se sienta es claro que no pueden ser infringidos ambos en el mismo sentido», ni citar al tiempo el artículo 1281, por defenderse la interpretación literal ante la claridad de los términos del contrato, y al mismo tiempo (folio 10 del escrito de interposición), mencionar como infringido el artículo 1282 en base precisamente a lo contrario, a la falta de claridad de los términos y a la necesidad de interpretar al intención de las partes a partir de sus actos coetáneos y posteriores. En segundo lugar, al margen de dichas razones formales, visto el plateamiento de fondo, los argumentos impugnatorios dirigidos a cuestionar la validez del primer contrato y a sostener, al tiempo la validez del segundo, deben rechazarse también toda vez que a lo largo de su exposición la recurrente, lejos de justificar mínimamente que las normas hermenéuticas fueron aplicadas incorrectamente, configura su escrito de interposición como un escrito de alegaciones propio de la instancia, donde, apartándose del factum del que ha de partir necesariamente la actividad interpretativa («no cabe confundir valoración de prueba e interpretación, pues la primera tiene por objeto fijar el "factum" que luego será calificado jurídicamente, momento en que, para indagar y fijar el correcto alcance jurídico de los hechos probados, será preciso acudir a la hermenéutica» Sentencia de 4 de mayo de 2007, con cita de las de 19 de febrero de 2007, y 12 de mayo de 2006 ), procede sin más a formular a la Sala sus propias conclusiones al respecto, con la única intención de sustituir la interpretación de la Audiencia por al suya propia, lo cual excede del ámbito del recurso de casación en materia de interpretación contractual, siendo constante la jurisprudencia que afirma que «la interpretación de los contratos es competencia del Tribunal de instancia y sólo puede ser revisable en casación cuando sea ilógica, absurda o contraria a la Ley, sin que pueda pretenderse sustituir la interpretación efectuada por los Tribunales competentes por el criterio del recurrente, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente» (Sentencia de 2 de octubre de 2007, con cita de las de 5 de junio de 2006, 23 de diciembre de 2003 y 14 de noviembre de 2003 ).

4. Por último, la cita de preceptos referentes a la carga de la prueba y a la valoración de concretos medios de prueba (testifical, documental pública y de presunciones) resulta inane, principalmente porque se incide nuevamente en el defecto de convertir el recurso de casación en una tercera instancia, a fin de revisar el conjunto de la valoración probatoria.

   Además, con relación al artículo 1214 CC, olvida que esta Sala ha reiterado en innumerables ocasiones que no contiene ninguna regla de prueba, sino distributiva de la misma, por lo que su cita en casación, además de excepcional, impide basar en el mismo una alegación de error en la valoración probatoria, de manera que dicho artículo, en cuanto regulador de las consecuencias derivadas de la falta de prueba de un hecho, sólo puede prosperar en los casos en que, ante la absoluta ausencia de prueba sobre un determinado extremo, el juzgador haya invertido las reglas distributivas de su carga, haciendo recaer, indebidamente sobre quien invoca las reglas, las consecuencias de la falta de prueba, pero no cuando dicho hecho ha sido probado a través del conjunto de pruebas admitidas y practicadas (por todas, Sentencias de 23 de julio y 23 de octubre de 2007 ), como acontece en este caso, donde, pese a insistir PIGASSA en que el actor no puede pedir el cumplimiento de la obligación de elevar a público el contrato privado al haber incumplido antes su obligación de pagar el precio en el plazo concedido, cuya prórroga no ha probado que existiera, la Audiencia deduce del conjunto probatorio todo lo contrario, coincidiendo con el juez a quo en que la prueba de la prórroga no es relevante desde el momento que el artículo 1504 CC permite pagar tardíamente mientras, como acontece en este caso, no medie requerimiento resolutorio del vendedor, concluyendo por ello que ningún incumplimiento puede atribuirse al actor, cuya obligación de pagar el resto del precio quedó diferida al momento en que se otorgara escritura por la vendedora.

   Respecto a la cita del artículo 1218 CC, que se invoca para recalcar el superior valor de la escritura pública en que se instrumentó la venta declarada nula, la recurrente parece desconocer que la jurisprudencia de esta Sala tiene sentado (Sentencia de 2 de marzo de 2007 y las que en ella se citan) «que la prueba de documentos públicos no es necesariamente superior a otras y que las declaraciones contenidas en ellos puede ser desvirtuada por prueba en contrario (Sentencias de 25 de junio de 1983, 15 de febrero de 1982, 18 de junio de 1992, 30 de octubre de 1998, 31 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, etc.). Y ha dicho también que el valor o eficacia del documento público no se extiende a su contenido o a las declaraciones que en ellos hagan los otorgantes (Sentencias de 30 de septiembre de 1995, 26 de enero de 2001, 11 de julio de 1996, 27 de marzo de 1991, 4 de octubre de 2004, 27 de enero de 2005, etc.). El artículo 1218 CC no impide, pues, que pueda acreditarse a través de otros elementos probatorios la inveracidad de lo manifestado o declarado en la escritura pública». En este pleito, como en el caso analizado en esta Sentencia de 2 de marzo del presente año, que también declaró la nulidad de una compraventa instrumentada en Escritura Pública por falta de causa (precio), no es que la Sala desconozca el valor probatorio del documento público, sino que se apoya en los restantes medios probatorios para concluir, en contra de lo manifestado en ese documento, que no hubo precio, (es la falta del mismo, causa del contrato, lo que determina la nulidad del mismo, y no las relaciones entre las sociedades, como apunta la recurrente) y esta conclusión contraria a la existencia de causa en la compraventa, en la medida que resulta del conjunto de la prueba libremente valorada, no puede impugnarse en casación mediante la cita del artículo 1218 del CC.

   La cita de los artículos sobre prueba testifical y de presunciones es igualmente fútil, pues la valoración probaria sólo cabe revisarla en casación cuando se basa en la infracción de norma concreta que contenga regla legal de prueba, error patente o arbitrariedad, lo que no acontece pues, por un lado, Pigassa no platea una verdadera infracción normativa, sino que se limita a mostrar su discrepancia con el resultado que se desprende de la valoración efectuada por la Sala de instancia, aludiendo vagamente a la parcialidad de los testigos que depusieron en el pleito, y por otro, prescinde de que las pruebas se apreciaron en conjunto, y pretende la revisión de toda la prueba en base a la cita de un precepto que no contiene norma de prueba legal, habiendo dicho ya esta Sala que «la prueba testifical es de libre valoración por el Juzgador de instancia y, por consiguiente, no es susceptible de ser revisada en casación, ya que el art. 1248 del Código Civil tiene mero carácter admonitivo, y como tal es facultativo -no preceptivo-, por lo que no contiene una regla de prueba legal; y el art. 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al referirse a las reglas de la sana critica, no contiene una pauta de valoración tasada, pues aquéllas no constan en norma jurídica positiva» (Sentencia de 7 de julio de 2004, entre muchas más). También se rechaza la infracción del artículo 1253 del Código Civil, pues la ratio decidendi descansa en la falta de precio, acreditada en autos por la ausencia de prueba de su existencia por la parte a quien correspondía hacerlo, sin que la Sala haya acudido a la vía indiciaria, no siendo posible confundir la prueba indiciaria con las deducciones obtenidas por el tribunal a partir de la prueba obrante, pues como dice la Sentencia de 18 de mayo de 2007, «la actividad intelectual, lógica en toda valoración, que sí conlleva cierta actividad deductiva de modo genérico, no puede confundirse con el enlace preciso de hechos a que se refiere de modo específico el citado artículo 1253 del Código Civil (entre otras muchas, SSTS de 23 de septiembre de 1986 y 27 de marzo de 1991 )».

Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso a las recurrentes, con pérdida de los depósitos constituidos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español