STS 679/2008, 16 de Julio de 2008

PonenteROMAN GARCIA VARELA
ECLIES:TS:2008:3814
Número de Recurso2780/2001
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución679/2008
Fecha de Resolución16 de Julio de 2008
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciséis de Julio de dos mil ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente recurso de casación interpuesto por don David, don Juan Pedro, doña Amanda y doña Estefanía, representados por el Procurador don Carlos Mairata Laviña, contra la sentencia dictada en grado de apelación -rollo nº 95/2001-, por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Salamanca, en fecha 5 de abril de 2001, dimanante de autos de juicio de cognición sobre resolución de contrato de arrendamiento de viviendas y locales de negocio, seguidos con el número 253/00 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca.

Ha sido parte recurrida "NUEVA ALDEALENGUA, S.L.", representada por la Procuradora doña María Asunción Sánchez González.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1º.- La Procuradora doña María Ángeles Pérez Rojo, en nombre y representación de "NUEVA ALDEALENGUA, S.L.", promovió demanda de juicio de cognición, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca, contra don David, don Juan Pedro, doña Amanda y doña Estefanía, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "En su día dicte sentencia por la que, estimando la demanda, declare la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos por don David, don Juan Pedro, doña Amanda y doña Estefanía, sobre las viviendas y locales sitos en el edificio sito en DIRECCION000 número NUM000 de Salamanca y que se han reseñado en el hecho 2º de la demanda, condenando a los demandados a estar y pasar por la anterior declaración y a que desalojen en el plazo que establece la Ley las respectivas viviendas y locales que ocupan, con apercibimiento de que serán lanzados de las mismas si no lo efectuaran en el plazo legalmente señalado, haciendo expresa imposición de la totalidad de las costas procesales a la parte demandada".

  1. - Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, la Procuradora doña Laura Nieto Estella, en su representación, se opuso a la misma y, suplicó al Juzgado que Decrete la improcedencia de la acción resolutoria invocada de adverso, desestimando en consecuencia íntegramente la demanda y condenando a la parte actora al pago de todas las costas procesales.

  2. - El Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca dictó sentencia, en fecha 8 de febrero de 2001, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Desestimando la demanda de juicio de cognición presentada por la Procuradora doña María Ángeles Pérez Rojo, en nombre y representación de "NUEVA ALDEALENGUA, S.L." contra don David, don Juan Pedro, doña Estefanía y doña Estefanía, representados por la Procuradora doña Laura Nieto Estrella, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las peticiones formuladas en la demanda, debiendo satisfacer las costas a la parte actora".

  3. - Apelada la sentencia de primera instancia y sustanciada la alzada la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Salamanca dictó sentencia, en fecha 5 de abril de 2001, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Revocamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia nº 7 de Salamanca, con fecha 8 de febrero de 2001, en los autos originales de que el presente rollo dimana para, en definitiva, estimando la demanda formulada por "NUEVA ALDEALENGUA, S.L." declarar la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos por don Juan Pedro, doña Estefanía, doña Estefanía y don David sobre las viviendas y locales del inmueble señalado de nº NUM000 de la DIRECCION000 de esta ciudad reseñados en aquélla, condenando a dichos demandados a estar y pasar por tal declaración y a desalojar las viviendas y locales que ocupan en el plazo legalmente establecido, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, sin expresa imposición a las partes de las costas causadas en ambas instancias".

SEGUNDO

1º.- Por la representación procesal de don Juan Pedro, doña Estefanía, doña Estefanía y don David, se ha interpuesto recurso de casación, previamente preparado, contra la sentencia dictada, en fecha 5 de abril de 2001, por la Audiencia Provincial de Salamanca, por el siguiente motivo: Al amparo del artículo 477.2,3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 118.2 del Decreto 4104/1964, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, terminó suplicando a la Sala, se sirva dictar sentencia por la que, considerando fundado el recurso, case la resolución impugnada y confirme íntegramente el fallo de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa imposición de costas a la parte recurrida.

  1. - Mediante providencia de 18 de julio de 2001 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los Procuradores de las partes el día 19 siguiente.

  2. - El Procurador don Carlos Mairata Laviña, en nombre y representación de don Juan Pedro, doña Estefanía, doña Estefanía y don David, presentó escrito con fecha 25 de julio de 2001, personándose en concepto de parte recurrente. Por su parte, "NUEVA ALDEALENGUA, S.L.", representada por la Procuradora doña María Asunción Sánchez González, se personó, a través de escrito con entrada en este Organo Jurisdiccional el 31 del mismo mes y año en concepto de parte recurrida.

  3. - La Sala dictó auto de fecha 13 de septiembre de 2005, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º) ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de don Juan Pedro, Dª. Estefanía, doña Estefanía y don David, contra la sentencia dictada, en fecha 5 de abril de 2001, por la Audiencia Provincial de Salamanca. 2º) Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que formalicen su oposición por escrito en el plazo de VEINTE DÍAS, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría.

TERCERO

Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doña María Asunción Sánchez González, en nombre y representación de "NUEVA ALDEALENGUA, S.L.", formuló escrito de oposición en fecha 17 de octubre de 2005, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que declare no haber lugar al recurso de casación interpuesto, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, número 160/2001 de fecha 5 de abril de 2001, condenando a los recurrentes al pago de las costas de este recurso así como a la pérdida del depósito constituido".

CUARTO

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 25 de junio de 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La entidad "NUEVA ALDEALENGUA, S.L." demandó por los trámites del juicio de cognición a don David, don Juan Pedro, doña Estefanía y doña Estefanía, e interesó que la declaración de la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos por dichos demandados, sobre las viviendas y locales del edificio sito en la DIRECCION000 número NUM000 de Salamanca, con la condena a que los desalojaran en el plazo establecido por la Ley, con el apercibimiento de que, si no lo efectuaran, serán lanzados de las mismas.

En la demanda, la actora ha interesado la resolución de los contratos de arrendamiento vigentes en la finca de su propiedad, sita en el número NUM000 de la DIRECCION000 de Salamanca, con base en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por ascender, según informe técnico acompañado a la misma, el valor de reparación del inmueble a 25.930.759 pesetas y el de reposición del mismo a 24.202.664 pesetas; acción a la que se opone la parte demandada al encontrarse, de acuerdo con el informe técnico aportado con la contestación al escrito inicial, todos los locales objeto de arriendo en buenas condiciones de uso, habitabilidad y estabilidad, no sin reconocer la necesidad de realizar obras de conservación y mantenimiento de la cubierta, la existencia de grietas y fisuras en el encuentro de muros y techos, el riesgo de desplome de los elementos de cubrición, el incremento de los problemas de humedades existentes, así como la posibilidad de producción de cortocircuitos provocados por el encharcamiento de las conducciones eléctricas que discurren por los falsos techos.

El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que acogió las pretensiones del escrito inicial.

Los demandados han interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda instancia, que fue admitido por auto de esta Sala de 13 de septiembre de 2005, al haberse justificado "prima facie" el presupuesto de recurribilidad previsto en el artículo 477.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 y concurrir los requisitos legalmente exigidos en los artículos 479.1 y 4 y 481 de la misma Ley Procesal.

SEGUNDO

El motivo del recurso -por infracción del artículo 118.2 del Decreto 4104/1964, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada vulnera el citado precepto, se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 7 de septiembre de 1994 y 15 de febrero de 1996 y resuelve cuestiones sobre las que existe doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales en sentencias de 12 de diciembre de 1995 (Audiencia Provincial de Soria); 5 de septiembre de 1995 (Audiencia Provincial de Palma de Mallorca); 23 de enero de 1993 y 20 de abril de 1994 (Audiencia Provincial de Oviedo); 1 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 (Audiencia Provincial de Salamanca); 19 de abril de 1990 (Audiencia Provincial de Castellón ) - se desestima por las razones que se dicen seguidamente.

  1. - La sentencia recurrida integra los argumentos que se exponen seguidamente:

    En su fundamento de derecho tercero: "En exclusivo apoyo de sus respectivos intereses y apoyos procesales, las partes interesaron la práctica de sendas pruebas periciales, en las que cada una de ellas designó unilateralmente a su perito, coincidiendo el de la parte demandada con él que había informado extrajudicialmente a su instancia, sin que la actora interesara formalmente su recusación pese a incidir en causa para ello -artículos 620 y 621.3 de la LEC-, respondiendo consecuentemente cada uno de los informes a las distintas cuestiones interesadas unilateralmente por cada una de las partes, como es de ver de los respectivos escritos de proposición a f. 239 a 246 de los autos, comprensivos resumidamente, las de la actora, en la obtención del coste de reparación del inmueble en relación con el de reposición de la construcción, y las de la demandada, en el coste de reparación de necesaria acometida en cada una de las viviendas o locales objeto de arriendo, incrementado con el que le correspondería a cada una de ellas en función a sus respectivas cuotas de participación en la reparación de los elementos comunes, pudiendo así ambos peritos dar cumplida satisfacción a sus proponentes, pues en tanto para el primero, partiendo del contenido de la Ley 5/99 de Urbanismo de Castilla y León que estima ruina total o parcial de un inmueble cuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad y estabilidad del mismo excede de la mitad del coste de la reposición del bien -excluido el valor del suelo- resulta manifiesta su ruina, al alcanzar la mitad del valor de reposición un coste de 13.376.600 pesetas siendo el coste de las obras de reparación el de 22.140.000 pesetas, para la segunda, las viviendas y locales objeto de arriendo apenas necesitan obras de reparación, por lo que aún con la repercusión de su cuota de participación en las obras necesarias a realizar en los elementos comunes, para las que arbitra un coste real de 7.618.975 pesetas, resultan inferiores al 50% de reposición de la construcción".

    En su fundamento de derecho cuarto: "La diferencia real entre ambos peritajes descansa en que uno atiende a la realidad del inmueble y el otro exclusivamente al objeto arrendado y a la esencialidad de reparación de los elementos comunes, y así, en tanto la Arquitecto designada por la parte demandada estima el coste de reparación de aquél en 739.635 pesetas (112.230 + 131.595 + 495.720) y el de éstos en 7.618.975 pesetas, el Arquitecto nombrado por la parte actora estima el presupuesto de ejecución de las obras necesarias de reparación y consolidación de los 1.230 metros cuadrados de superficie total del inmueble, a razón de 1.800 pesetas metro cuadrado, en un total de 22.140.000 pesetas, en cuanto encuentra fisuras en los encuentros entre la fachada y la tabiquería del edificio, mal estado de las redes de fontanería y saneamiento, entrada de agua por el lucernario superior y humedades en planta baja por capilaridad, oxidaciones en estructuras metálicas, falsos techos agrietados y agujereados, mal estado de las redes de fontanería y saneamiento, mal estado de todas las carpinterías exteriores de madera, fachadas deterioradas, enfoscado suelto y estado peligroso del balconaje de primera planta con riesgo para los viandantes, instalación eléctrica con cableado visto sin ningún tipo de protección, y putrefacción generalizada del entablado de la cubierta con necesidad de reposición inmediata; deficiencias tan graves y extensas en cuya vista aún parece escaso el <> de reparación estimado".

    Y en su fundamento de derecho quinto: "Al ajustarse tanto a la realidad fáctica como a la jurídica estimable -a juicio de la Sala- el informe emitido por el Arquitecto de la actora, este será -dentro de las facultades que a la misma competen para aceptar entre varios dictámenes las apreciaciones de uno u otro o llegar a conclusiones derivadas de su estudio conjunto o comparativo -al que la Sala habrá de atenerse, máxime, al conducir a la inaplicabilidad del precepto el criterio mantenido por las Audiencias en que se apoya la parte demandada, al no poder alcanzarse nunca en la práctica con tal teoría la declaración de ruina de una finca, y, devenir plenamente incongruente la pretensión de existencia de uno o varios contratos de arrendamiento sobre una parte de un edificio que técnicamente ha desaparecido como tal por necesitar reparaciones de gran envergadura, como asimismo la ejecución por el arrendador de obras cuyo importe excede del 50% del valor del inmueble, al resultar de todo punto improcedente en tales circunstancias -de acuerdo con reiterada jurisprudencia- -exigir de la propiedad el cumplimiento de la obligación que la impone el artículo 107 de la L.A.U., con la inevitable, por más de antijurídica, consecuencia de subsistencia".

    La parte recurrente denuncia que la actora ha ejercitado formalmente la acción resolutoria establecida en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero fundamentaba su petición en la acción del artículo 114.10 de esta Ley, la cual exige una tramitación administrativa y contradictoria previa, que finaliza con la construcción de un nuevo edificio y otorga a los inquilinos el derecho de retorno.

    La argumentación de la sentencia de instancia ha seguido la doctrina jurisprudencial mayoritaria, con mención a que, a diferencia del artículo 114.10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la ruina declarada por la autoridad administrativa, en que esa situación se refiere a la finca en su totalidad, mientras el artículo 118, por pérdida técnica basada en la desproporción económica existente entre el resultado perseguido y su coste de producción, la hace recaer sobre la concreta vivienda o local de negocio objetos del arrendamiento con abstracción del resto del inmueble; y recoge también la posición jurisprudencial que se indica en el párrafo siguiente.

    Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias (SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica (SSTS de 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 ).

    Desde una perspectiva lógica-jurídica, no se comprende la defensa exteriorizada por la parte recurrente con apoyo en que las viviendas y locales objeto del arriendo se encuentran en buenas condiciones de uso, habitabilidad y estabilidad, y, al mismo tiempo, se reconozca la necesidad de realizar obras de conservación y mantenimiento de la cubierta del edificio, la existencia de grietas y fisuras en el encuentro de muros y techos, el riesgo de desplome de los elementos de cubrición, el incremento de los problemas de humedades existentes, así como la posibilidad de producción de cortocircuitos provocados por el encharcamiento de las conducciones eléctricas que discurren por los falsos techos.

    En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes señalados en el párrafo cuarto de este fundamento de derecho, habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el artículo 118, ni ha confundido la acción de este precepto con la del artículo 114.10.

  2. - La parte recurrente se refiere a la carga de la prueba y la valoración de las pruebas pericial y testifical, pero, como proclama la STS de 24 de junio de 1998, corresponde insistir en la reiteradísima doctrina jurisprudencial de que la casación no es una tercera instancia, ni permite volver a valorar la prueba y tampoco revisar los hechos: así, la STS de 25 de noviembre de 1997 resume esta doctrina: "el recurso de casación no es una tercera instancia y en el mismo no cabe volver a valorar el material probatorio (STS de 13 de mayo de 1997 ) ni revisar nuevamente la prueba, ni sustituir el criterio objetivo e independiente de la Audiencia por el subjetivo e interesado de la parte (STS de 5 de mayo de 1997 ) y en definitiva, los hechos declarados acreditados en la instancia no son alterables en casación (STS de 5 de mayo de 1997 )"; y las de 28 de enero y 2 de diciembre de 1997 insisten en que "la discusión sobre los hechos que estima acreditados la sentencia de instancia es algo vedado en casación como es sustituir al Tribunal de instancia en su función valorativa de la prueba, para obtener conclusiones distintas, haciendo de la casación una instancia (...)".

  3. - El motivo censura que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial representada por las SSTS de 7 de septiembre de 1994 y 15 de febrero de 1996, y sobre dicho particular, consideramos válida la posición de esta sentencia, que ratifica la de apelación, en este recurso de casación por interés casacional, y, asimismo, rechazamos los criterios de las sentencias de las Audiencias Provinciales que contravienen lo aquí sostenido.

TERCERO

La desestimación del recurso produce la declaración de la confirmación de la sentencia recurrida, sin que corresponda la imposición de costas, pues, al ser discutible jurídicamente la solución del caso, se debe apreciar la incidencia de serias dudas de derecho y es de aplicación la regla que atenúa el principio de vencimiento objetivo del inciso final del artículo 394.1, al que remite para la casación el artículo 398.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan Pedro, doña Estefanía, doña Estefanía y don David contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Salamanca en fecha de cinco de abril de dos mil uno.

No hacemos expresa imposición de las costas causadas en este recurso de casación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

13 sentencias
  • STSJ País Vasco 196/2012, 20 de Marzo de 2012
    • España
    • 20 Marzo 2012
    ...de contrario, lo que contraría la doctrina de que el cálculo debe prever no sólo lo realizado sino todo lo que se debe realizar ( STS 679/2008 ); No es riguroso el cálculo de coste de reparación y reposición a nuevo efectuado de contrario, porque aplica la ordenanza de Bilbao, frente a su v......
  • SAP Madrid 497/2019, 17 de Diciembre de 2019
    • España
    • Audiencia Provincial de Madrid, seccion 21 (civil)
    • 17 Diciembre 2019
    ...de enero de 1984 [ RJ 1984, 392], 17 de julio de 1992 [RJ 1992, 6434] y 15 de febrero de 1996 [RJ 1996, 1255]-. Igualmente, para la STS de 16 de julio de 2008, para la determinación de la ruina técnica de un edif‌icio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparacio......
  • SAP Barcelona 417/2022, 23 de Septiembre de 2022
    • España
    • Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 13 (civil)
    • 23 Septiembre 2022
    ...especial relevancia en la controversia planteada en este procedimiento, ha de traerse a colación la STS 22.7.2009, que con cita de las SSTS de 16.7.2008 y 6.7.2009, declara: "Para la determinación de la ruina técnica de un edif‌icio, amén de la valoración individualizada, es preciso computa......
  • ATS, 18 de Diciembre de 2019
    • España
    • 18 Diciembre 2019
    ...de responsabilidad de la demandada en este supuesto de ruina por falta de conservación y mantenimiento. Cita como infringidas las SSTS de 16 de julio de 2008, 20 de julio de 2011 en materia de ruina económica y la STS de 21 de junio de 1995, que al parecer contempla un supuesto idéntico y s......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos
1 artículos doctrinales
  • Sentencias
    • España
    • Anuario de Derecho Civil Núm. LXIII-4, Octubre 2010
    • 1 Octubre 2010
    ...(ssTs de 18 de noviembre de 1972; 30 de enero de 1984; 17 de julio de 1992; 7 de septiembre de 1994; 15 de febrero de 1996; 16 de julio de 2008 y 6 de julio de 2009) entiende que para la deter-minación de la ruina técnica, además de la valoración individualizada, es preciso computar las rep......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR