STS, 3 de Mayo de 2007

Ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Santa Cruz de Tenerife, se ha seguido el recurso número 1349/2001, promovido por la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCON y en el que ha sido parte demandada el AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE, la GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE, INVERSIONES LAS TERESITAS, S. L. y la JUNTA DE COMPENSACIÓN LAS TERESITAS, sobre Plan Parcial.

Dicho Tribunal dictó sentencia con fecha 28 de abril de 2003, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLO: Declaramos la inadmisibilidad del presente recurso 1349/07 por ser el acto recurrido un acto de trámite. Sin costas".

Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCÓN, se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado en providencia de la Sala de instancia de fecha 19 de mayo de 2003, al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR EL RINCÓN compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que formuló en fecha 24 de junio de 2003 el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer los motivos de impugnación que consideró oportunos, solicitó se dictara sentencia por la que "estimando los motivos de este recurso case y anule la sentencia recurrida, resolviendo, igualmente, la controversia a que se refiere el recurso contencioso-administrativo 1349/2001, en el que aquella tuvo lugar, acordando la nulidad del convenio urbanístico de acuerdo con el suplico de nuestra demanda".

El recurso de casación fue admitido por providencia de fecha 8 de octubre de 2004, ordenándose también, por providencia de 13 de diciembre de 2004, entregar copia del escrito de formalización del recurso a la parte comparecida como recurrida a fin de que en el plazo de treinta días pudiera oponerse al recurso, lo que hizo el AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE en escrito presentado en fecha 4 de enero de 2005, en el que expuso los razonamientos que creyó oportunos y solicitó se dictase sentencia por la que "se desestime el recurso de casación por sus trámites, en su día, dicte Sentencia por la que se desestime el recurso de casación deducido".

Por la representación de la GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERIFE se presentó escrito en fecha 4 de febrero de 2005 oponiéndose al recurso de casación, y tras exponer los razonamientos que creyó convenientes terminó suplicando a la Sala dictara sentencia con el siguiente tenor: "

1. Inadmisión del recurso por infracción del artículo 86.4 LJCA al ser la cuestión principal, la determinación si los actos objeto de recurso eran o no definitivos, dependientes de la legislación autonómica.

2. Alternativamente, de desestimación de la totalidad del recurso presentado por la Asociación Ecologista y Cultural "EL RINCÓN", confirmado en la misma resolución el sentido de la Sentencia impugnada, por falta de concurrencia de los motivos que se aducen por los recurrentes.

3. En todo caso, desestime los demás motivos de impugnación presentadas contra los actos impugnados en instancia, y confirmando, en consecuencia, su adecuación a Derecho.

4. Y, condene a los recurrentes al pago de las costas del presente recurso.

Por providencia de fecha 8 de noviembre de 2006 se señaló para votación y fallo de este recurso de casación el día 19 de diciembre de 2006, habiendo continuado la deliberación de la Sala hasta el día 24 de abril de 2007 .

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde, Magistrado de Sala

Por la ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR "EL RINCÓN" se interpone recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo, con sede en Santa Cruz de Tenerife, del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en fecha de 28 de abril de 2003, por la que se declaró la inadmisibilidad del Recurso Contencioso Administrativo 1349/2001, interpuesto por la propia Asociación recurrente contra el Acuerdo, adoptado en su sesión de 23 de julio de 2001 por el Pleno del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, por el que queda enterado y presta su conformidad al texto aprobado por el Consejo de Administración de la Gerencia de Urbanismo del citado Ayuntamiento ---en su sesión de 18 de julio de 2001 anterior--- del "Convenio Urbanístico para la Reordenación del ámbito del Plan Parcial de Las Teresitas y para viabilizar su desarrollo entre el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y la Gerencia Municipal de Urbanismo, de una parte, y de otra la Junta de Compensación `Playa de Las Teresitas# y la entidad mercantil `Inversiones Las Teresitas, S. L.#" (en adelante Convenio).

Como decimos, la Sala de instancia declaró la inadmisibilidad del recurso, y se basó para ello, en síntesis, y por lo que aquí interesa, en la siguiente argumentación:

1. Con carácter previo la sentencia de instancia procede a concretar "el acto objeto de impugnación", a la vista de lo señalado por la parte actora "en su escrito de interposición y según se desprende del contenido de su demanda"; concretando el mismo, según se expresa, en "el Convenio Urbanístico de fecha 18 de septiembre del año 2001 cuyo texto se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de fecha 12 de octubre del año 2001".

   Además de lo anterior la Sala de instancia lleva a cabo una doble especificación:

   1. Rechaza que sean objeto del recurso "otros actos" cuya nulidad también se interesa en el suplico de la demanda, y que antes hemos reseñado, considerando los mismos "como una reiteración, habida cuenta que el acuerdo de 18 de julio del año 2001 y el de 23 de julio del año 2001 no tienen ninguna sustantividad propia sino en relación con el texto del Convenio Urbanístico". Y,

   2. Dentro del Convenio, la Sala de instancia concreta el exacto objeto de impugnación, ya que, según expresa, "no es objeto de impugnación la totalidad del convenio sino única y exclusivamente aquellas disposiciones que afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de las parcelas llamadas de Frente de Playa (Estipulación Sexta)".

2. Que ---en relación con el mencionado contenido--- se expone que "el convenio suscrito en fecha 23 de julio del año 2001 no contiene un texto definitivo sino que por el contrario es el texto que se somete a información pública en los términos que indican los artículos 236 a 239 del Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo que aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

   Y ello se comprueba en primer lugar por lo dispuesto en la estipulación novena del citado Convenio, así como por lo que acuerda el mismo al indicar, en su parte final, que la publicación del texto es a los efectos previstos en el artículo 237.1 de la citada norma, que prevee el trámite de información pública, poniendo a disposición general el expediente.

   Será por lo tanto tras este trámite, cuando en su caso se apruebe el Convenio de manera definitiva y pueda en ese momento impugnarse"..

3. Que, además, se añade "el actor limita su recurso a la compraventa por parte del Ayuntamiento de unas parcelas, considerando que tal adquisición se lleva a cabo en el citado convenio.

   Sin embargo, ello no es así, por cuanto ya se ha indicado que el mismo no ha sido aprobado definitivamente sino que se ha sometido a información pública para posterior aprobación, en su caso; y por otro lado, se indica en el propio Convenio, al final de su estipulación sexta, folio 11 de las actuaciones, que la adquisición se tramitará de conformidad con la legislación aplicable.

   Por lo tanto, el Convenio recoge el compromiso del Ayuntamiento de adquirir unas parcelas en determinadas condiciones, pero no adquiere las mismas, sino que remite al correspondiente procedimiento y de hecho en fecha 22 de marzo del año 2002 se otorgó la escritura pública de adquisición de esas parcelas.

   Es verdad que en fecha 23 de julio del año 2001 el Ayuntamiento adoptó dos acuerdos, que aun cuando sean de la misma fecha son diferentes, puesto que por un lado quedó enterado del texto del Convenio y prestó su conformidad al mismo (y de ahí su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia en fecha 12 de octubre del año 2001); y, por otro, aceptó la oferta para adquirir las parcelas de Frente de Playa.

   Ahora bien, tal distinción no la hace el actor que recurre el Convenio, considerando que por el mismo se adquieren las indicadas parcelas cuando, como se ha dicho no es así, en vez de recurrir el acto por el que en verdad se adquieren las mismas"..

4. Y, en conclusión "el artículo 25 de la Ley Jurisdiccional limita el objeto del recurso contencioso administrativo a aquellos actos que pongan fin a la vía administrativa sean definitivos o de trámite, si estos deciden directa o indirectamente el fondo del asunto, impiden la continuación de procedimiento o causan indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos y es obvio que ninguna de estas circunstancias concurren en el presente caso por lo que debe de declararse la inadmisibilidad del recurso".

Contra la citada sentencia ha interpuesto recurso de casación la citada ASOCIACIÓN COORDINADORA ECOLOGISTA POPULAR "EL RINCÓN", en el cual se esgrimen dos motivos de impugnación, articulado el primero al amparo del artículo 88.1.c) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA), por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia; y, el segundo, al amparo del artículo 88.1.d) de la citada LRJCA, por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate.

En el primer motivo se consideran infringidas las normas esenciales sobre el contenido de las sentencias de los artículos 67 a 73 de la LRJCA, 209 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), así como el contenido esencial del derecho a la tutela judicial efectiva, previsto en el artículo 24 de la Constitución Española y la jurisprudencia que los interpreta.

En concreto, expone la Asociación recurrente, la sentencia impugnada quiebra las garantías legalmente establecidas como consecuencia de su falta de motivación y de congruencia. La citada falta de motivación de la sentencia la enlaza la recurrente, en primer lugar, con el que califica de "error manifiesto y patente" de la misma, cual es el considerarse, por parte de la mencionada sentencia de instancia, que la adquisición de unas parcelas ---prevista en la estipulaciones sexta y novena del Convenio Urbanístico--- se llevó a cabo mediante Escritura Pública de 22 de marzo de 2002, lo cual es negado por la recurrente. Y añade, a continuación, el que considera un segundo error de la sentencia de instancia, consistente, según expresa, en confundir la cláusula sexta con la novena y en alterar su contenido, que pasa de ser un mandato para formalizar e inscribir la compra de las parcelas a convertirse en remisión a la legislación específica de la adquisición, sin ninguna explicación sobre este particular, que el posterior otorgamiento de escritura pública desvirtúa por completo, quedando, pues, la resolución judicial inmotivada. Y, en relación con el también denunciado vicio de incongruencia omisiva, la recurrente imputa a la sentencia de instancia el haber limitado el ámbito y alcance del recurso en su Fundamento Primero "sin audiencia alguna y sin mayor explicación". En concreto, centra su queja en la decisión de la Sala de instancia de haber limitado el recurso solo al Convenio Urbanístico, y no en su totalidad, sino ---como dice la sentencia--- "única y exclusivamente (a) aquellas disposiciones que afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de las parcelas llamadas de Frente de Playa"; así como en la circunstancia de no haber valorado determinados hechos probados, como son la anotaciones registrales de octubre de 2001.

Pues bien, este primer motivo, desde su doble perspectiva de falta de motivación y de ausencia de incongruencia, debe de ser rechazado por la Sala.

Es cierto, y así hay que reconocerlo, que la Sala de instancia incurre en un evidente error, que a continuación concretaremos, pero, también lo es que a tal error le induce el planteamiento --- también erróneo--- de la parte recurrente.

Si examinamos el suplico de la demanda deducida en la Sala de instancia por la Asociación recurrente son tres "actos" cuya nulidad se solicita:

1. El Acuerdo de la Gerencia Municipal de Urbanismo de 18 de julio de 2001, por el que ---según se expresa--- se aprueba el Convenio de referencia.

2. El Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 23 de julio de 2001 por el que se "acordó quedar por enterado y prestar su conformidad al citado Convenio Urbanístico".

3. El mismo Convenio Urbanístico de referencia.

   La Sala de instancia, por su parte, como hemos recogido en el Fundamento Segundo anterior, limita el expresado ámbito de la impugnación a este tercer aspecto ---esto es, al Convenio--- y, además, no en su integridad, pues, dentro del mismo se limita y concreta "única y exclusivamente (a) aquellas disposiciones que afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de las parcelas llamadas de Frente de Playa (Estipulación Sexta)", justificando la exclusión de los otros dos actos (de la Gerencia y del Pleno) con base en que "no tienen ninguna sustantividad propia sino en relación con el texto del Convenio Urbanístico".

   Sin embargo, es el propio escrito de demanda el que parte de un evidente error, que luego va a repercutir e incidir en todo el planteamiento que se realiza en la referida demanda. Si bien se observa, la primera argumentación de la Asociación recurrente destinada a la declaración de nulidad de los tres actos de referencia, es que la información pública ---llevada a cabo en la tramitación del Convenio--- es posterior a la aprobación y suscripción del mismo, con lo cual, se habría producido ---desde su perspectiva--- una omisión en el procedimiento establecido, siendo por ello nulos tanto el acuerdo aprobatorio como el mismo Convenio.

   Tal planteamiento ---erróneo--- tiene una explicación, consistente en considerar, la parte recurrente, que con el Acuerdo Plenario de 23 de julio de 2001 el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife estaba aprobando definitivamente el Convenio; y ello, no es cierto.

   La cuestión no es nueva para esta Sala, pues ya tuvo la oportunidad de enfrentarse a la misma en la STS de 20 de octubre de 2005 (RC 3400/2003 ), con un planteamiento similar al de autos; esto es, considerando el Convenio definitivamente aprobado en el Pleno de 23 de julio de 2001 . Los hechos, antes de reproducir nuestra respuesta de entonces, en realidad, fueron los siguientes:

1. Con fecha de 18 de julio de 2001 el Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife 18 de julio de 2001 se aprueba el Convenio de referencia; todo ello tras una serie de negociaciones con las dos entidades que firmarían el mismo, y, como consecuencia de una denominada "Propuesta Marco de colaboración entre el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife (Gerencia Municipal de Urbanismo) y la Junta de Compensación Polígono de Las Teresitas para la viabilización del desarrollo urbanístico del Plan Parcial Las Teresitas", que el Pleno del Ayuntamiento había aprobado en su anterior sesión de 19 de enero de 2000.

   (Estamos en presencia de lo que sería la aprobación de una propuesta de convenio para ante el órgano competente para su aprobación: el Pleno del Ayuntamiento; si se quiere, ante una "aprobación inicial").

2. Con fecha de 23 de julio de 2001 el Pleno del Ayuntamiento adoptó dos acuerdos; en el que, aquí y ahora, nos interesa acordó "quedar enterado y prestar conformidad al texto del Convenio, aprobado por el Consejo de Administración de la Gerencia con fecha de 18 de julio de 2001 ". En este Acuerdo se ordena que ---una vez suscrito el convenio con las entidades interesadas--- se procediera a la publicación de su texto; esto es, que se sometiera a información pública durante un plazo de veinte días a los efectos de que pudieren formularse las alegaciones que se considerasen oportunas por los interesados en el mismo. De hecho, tales alegaciones constan en el expediente remitido con los autos, aunque no el Acuerdo de aprobación definitiva.

   (No estamos, pues, todavía, ante la aprobación definitiva del Convenio; si se quiere, y por analogía con otros instrumentos de planeamiento, estaríamos ante una "aprobación provisional").

3. Siguiendo, pues, con el Convenio, con fecha de 18 de septiembre de 2001 se procedió a la suscripción del mismo (de una parte, por el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y su Gerencia Municipal de Urbanismo, y, de otra, por la Junta de Compensación Playa de Las Teresitas y la entidad mercantil Inversiones Las Teresitas, S. L.).

4. Con fecha de 12 de octubre de 2001 se procedió a la publicación del texto del Convenio en el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Cruz de Tenerife, iniciándose, así, el trámite de información pública.

5. Con fecha de 22 de marzo de 2002 el Pleno del Ayuntamiento, tras la prestación de conformidad a la desestimación de alegaciones llevada a cabo por la Gerencia Municipal, procedió a la aprobación definitiva del Convenio.

   (Este es, el Acuerdo definitivo que pone fin al procedimiento aprobatorio del Convenio).

   Partiendo de esto datos, las alegaciones de falta de motivación, así como de incongruencia, no podemos acogerlas, pues, las mismas han sido respondidas por la Sala de instancia, y, aunque, en parte, su contenido no haya sido correcto, como hemos señalado, sin embargo, tal respuesta, en gran medida, ha derivado del error de planteamiento de la propia recurrente. El error, en concreto, de la Sala de instancia ---en el sentido de que fue en fecha de 22 de marzo de 2002, cuando se otorga la Escritura de compraventa de las parcelas por parte del Ayuntamiento de Santa Cruz---, es cierto, sin duda, porque la Escritura fue suscrita en fecha de 18 de septiembre de 2001, encontrándose la misma unida a las actuaciones; sin embargo, tal dato es irrelevante en relación con la inadmisión que se declara por la Sala de instancia, sin perjuicio de las observaciones que luego hagamos en relación con los efectos de la misma y de la compraventa que, en principio, materializa.

   Lo cierto, ahora, es que tal error no conduce a un defecto de motivación determinante de la nulidad de la sentencia y, por otra parte, la respuesta de la Sala ---en función del planteamiento que se le realizaba--- no implica una ausencia de respuesta con entidad para significar un vicio de incongruencia, ya que, al margen de otros aspectos, no es expresiva de indefensión alguna.

En el segundo motivo (88.1.d de la citada LRJCA) se consideran infringidos los artículos 25 de la misma LRJCA y 97 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (LRJPA), así como la jurisprudencia que se cita en el desarrollo del motivo (fundamentalmente la STS de 15 de marzo de 1999 ).

En síntesis, la Asociación recurrente considera que el acto de aprobación del Convenio (según ella, mediante Acuerdo plenario de 23 de julio de 2001 ) debe de ser considerado como un acto definitivo, y, en consecuencia, ejecutivo e impugnable; por ello la recurrente insiste en su crítica a la sentencia de instancia, que consideró al mismo como acto de trámite, y que, por ello mismo, decretó la indamisibilidad del recurso. Apoya tal planteamiento, fundamentalmente, en los efectos que considera producidos como consecuencia de tal acto; en concreto, la recurrente entiende que, al haber posibilitado el referido acto la compraventa de las parcelas (formalizada en Escritura Pública de 18 de septiembre de 2001, y que tuvo acceso al Registro de la Propiedad en fecha de 17 de octubre de 2001 siguiente), tal acto produjo unos efectos manifiestos, y, en consecuencia, por ello, no puede ser un mero acto de trámite ordinario.

Por otra parte, la recurrente critica el planteamiento de la Sala de instancia expresivo de que, en realidad, hubo dos actos (aspecto que antes hemos reseñado) en la misma fecha ---y Pleno--- de 23 de julio de 2001: el uno, por el que se queda enterado y se presta su conformidad al Convenio, y, el otro, el acto por el que se acepta la oferta de adquisición de las parcelas del Frente de la Playa, considerando ---la recurrente, según expone la sentencia de instancia--- que la compraventa deriva del primero de los actos ---esto es, del Convenio---, cuando en realidad lo es del segundo . Esto es ---y frente a la tesis de la Sala de instancia---, se entiende por la Asociación recurrente que la compraventa se produce con el convenio, que tal distinción de la Sala no se sostiene, y que la interrelación entre ambos actos es patente, citando al efecto la cláusula sexta del convenio que se remite, para tal adquisición, a la legislación específica aplicable y en la que expresamente se señala que "el Ayuntamiento ... adquiere las parcelas", rechazando, pues, el planteamiento del doble acto de la Sala de instancia ---así como el de simple acto de trámite--- e insistiendo en que el convenio aprobado el 23 de julio de 2001 produjo efectos inmediatos: esto es, la adquisición de las parcelas con cargo a los fondos públicos que se mencionan en la cláusula sexta del convenio, su protocolización en escritura pública y su inscripción registral.

Por todo ello, se considera que se está en presencia de un acto finalizador del procedimiento, obligatorio y ejecutivo, esto es, de un acto definitivo perfectamente impugnable, de conformidad con el procedimiento establecido para la aprobación de los convenios urbanísticos en el artículo 237 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Ley de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo (en adelante LOTENCAN).

Para dar respuesta a este segundo motivo debemos realizar una distinción que deriva, y es aceptada, tanto por las partes como por la Sala de instancia: que existe una clara autonomía entre el convenio y la compraventa; esto es, que estamos en presencia de dos actos, que, aunque relacionados entre sí, cuentan con plena viabilidad y eficacia jurídica:

1. Así consta en el propio Convenio en el que, en su cláusula sexta ("Adquisición de las parcelas del Frente de Playa") se expresa que "el Ayuntamiento ... adquiere las parcelas de dicha Unidad A, propiedad de la entidad mercantil Inversiones Las Teresitas S. L., parcelas 1 a 11, ambas inclusive" fijándose a continuación su precio y forma de pago, resultando significativo el inciso final de dicha cláusula sexta del Convenio: "Esta adquisición, una vez perfeccionada, no está sujeta a condición alguna que limite las facultades del Ayuntamiento en cuanto a su ordenación urbanística o a cualquier otra competencia municipal".

   Y, a mayor abundamiento, en su cláusula novena se regula el "Procedimiento y perfeccionamiento del convenio", significándose ---como no podía ser de otra forma--- su simple "carácter de preparatorio de las resoluciones procedentes con respecto a las resoluciones procedentes con respecto a las modificaciones del planeamiento". Pues bien, lo que aquí nos interesa destacar es que, tras citar las normas autonómicas reguladoras de los convenios urbanísticos, se deja al margen la cuestión relativa a la compraventa de las parcelas señalándose que "El presente convenio, a efectos de la formalización e inscripción de la adquisición de las fincas señaladas en la estipulación sexta, será tramitado de conformidad con la legislación aplicable".

2. Dicha autonomía entre el Convenio y la compraventa igualmente se expresa en la Escritura de compraventa de 18 de septiembre de 2001, al concretar en su Estipulación Primera su exclusivo objeto trasmisivo de las parcelas, y, al añadir las cláusulas C, D y E de la Estipulación Segunda, que reproducimos:

   "C) La adquisición no está sujeta a condición alguna que limite las facultades del Ayuntamiento en cuanto a su ordenación urbanística o cualquier otra competencia municipal.

   D) La adquisición tiene carácter propio y sustantivo, con independencia de la relación que guarde con las estipulaciones del Convenio Urbanístico del que queda hecha mención en el apartado Expositivo II de esta escritura.

   E) La adquisición se perfecciona por la firma de esta escritura, sin que exista reserva de dominio, ni condición resolutoria ni ninguna otra garantía real o personal a favor de la parte vendedora, por la existencia de un precio aplazado ascendente al treinta y cinco por ciento del precio de compra".

3. Tal autonomía es aceptada por el propio Ayuntamiento al contestar a la demanda --- reiterándolo en sus conclusiones--- al poner de manifiesta que "la operación de adquisición, aunque incluida en el Convenio y guardando relación directa con el objeto del mismo de promover el desarrollo urbanístico del Plan Parcial Playa de Las Teresitas, tiene sustantividad propia". Y, añadiendo que se trata de una "formulación intencionalmente separada, con el fin de darle consistencia propia y una relativa separación de las vicisitudes que en su día pueda experimentar el Convenio".

   Igualmente así lo expresa el Secretario del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en su sesión de 18 de julio de 2001, ratificándolo el Interventor, a pregunta de uno de los Consejeros presentes: "asimismo resalta la cierta autonomía y singularidad de la adquisición de las parcelas respecto de las estipulaciones de contenido urbanístico, en concreto considera que conviene diferenciar la mencionada adquisición de las parcelas que se adquieren, así como su pacífica posesión y, además, facilitar su instrumentación ante Notario y Registrador de la Propiedad, para ello en expediente desglosado se acordará la adquisición mencionada".

4. Y, por último, así ha sido considerado por la Sala de instancia ---con independencia de las conclusiones que la misma luego haya alcanzado--- al concretar en el primero de los Fundamentos de la sentencia, como antes hemos trascrito, el exacto objeto de las pretensiones de la demanda: "única y exclusivamente aquellas disposiciones que afectan a la adquisición por parte del Excmo. Ayuntamiento de esta capital de las parcelas llamadas de Frente de Playa (Estipulación Sexta)".

   Y, obviamente, dicha concreción del objeto de las pretensiones del recurso, no ha sido discutido en esta casación por ninguna de las partes.

Partiendo, pues, de dicha autonomía entre convenio y compraventa, el motivo formulado por la recurrente ha de ser acogido, aunque solo en parte: Efectivamente, ratificando nuestra anterior doctrina, la aprobación del convenio ha de ser considerado, en el momento y trámite en el que se impugna, como un acto de trámite, pero la compraventa de las parcelas --- autónoma respecto del Convenio--- no puede contar con tal naturaleza procesal.

Por tanto, y en relación exclusivamente con el convenio, hemos de comenzar reiterando la doctrina que, al respecto, pusimos de manifiesto en nuestra STS de 20 de octubre de 2005 (resolviendo el Recurso de Casación 3400/2003, formulado contra los Autos dictados por la Sala de lo Contencioso Administrativo, con sede en Santa Cruz de Tenerife, del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, de fecha 24 de julio de 2002 y 14 de marzo de 2003, inadmitiendo el Recurso Contencioso Administrativo 1105/2001, interpuesto contra el mismo Acuerdo de 23 de julio de 2001 ). Con ella, ratificamos la consideración que de acto de trámite ---inimpugnable--- había puesto de manifiesto la Sala de instancia, apoyando la inadmisión del recurso.

Decíamos entonces:

"Aparece unida a las actuaciones Acta de la sesión del Pleno del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife de fecha 22 de marzo de 2002 de la que, con claridad, puede deducirse que fue en ésta sesión en la que, definitivamente, fue aprobado el Convenio de referencia, y, al mismo tiempo, que el acto que en el recurso se impugna ---aprobado en la anterior sesión de 23 de julio de 2001--- tuvo la simple consideración de acto de trámite.

Tratando de seguir un cierto paralelismo con el procedimiento de aprobación de determinados instrumentos de planeamiento, en la aprobación de los convenios urbanísticos también podemos encontrar tres trámites esenciales en la legislación autonómica de precedente cita:

1. Una "aprobación inicial" por parte del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo, a quien, entre otros extremos, y según el artículo 2.2 .e) de sus Estatutos (aprobados en la sesión del Pleno del Ayuntamiento de 8 de noviembre de 1991 y publicados en el BOP de Santa Cruz de Tenerife de 14 de febrero de 1992), corresponde "la tramitación de los instrumentos de planeamiento y ordenación".

   Tal acuerdo fue adoptado por la Gerencia en fecha de 18 de julio de 2001.

2. Una especie de "aprobación provisional" por parte ---en este caso--- del Pleno del Ayuntamiento en cumplimiento de lo previsto en el apartado 1 del (artículo 237 de ) la LOTENCAN, ... ; esto es, "una vez negociados y suscritos los convenios sustitutorios de resoluciones" por parte de la Gerencia Municipal de Urbanismo, y elevados por la misma al Pleno del Ayuntamiento, por éste se acuerda el correspondiente trámite de "información pública por un período mínimo de veinte días", información pública que se llevará a cabo "mediante anuncio publicado en el `Boletín Oficial de la Comunidad" o en el de la Provincia, según proceda, y en al menos uno de los periódicos de mayor difusión en ésta".

   Tal decisión ---que es la impugnada en el supuesto de autos---, fue adoptada por el pleno municipal de 23 de julio de 2001. Si examinamos el texto del Acuerdo adoptado en la posterior sesión de 22 de marzo de 2002, podemos observar como "el Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el 23 de julio de 2001, acordó quedar enterado y prestar conformidad al texto del Convenio, aprobado por el Consejo de Administración de la Gerencia con fecha de 18 de julio de 2001 ". Si bien se observa, a continuación, en el mismo texto del Acuerdo de 22 de marzo de 2002, se relata como, a tal efecto de información pública, el convenio ---una vez suscrito el 18 de septiembre de 2001, provisionalmente, se entiende--- fue publicado en el BOP de 12 de octubre de 2001.

3. Por último, tras la información pública, se produce la "aprobación definitiva" del convenio. Siguiendo con el texto del Acuerdo de 22 de marzo de 2002, en el mismo se expresa el resultado del trámite de la información pública especificando las alegaciones formuladas, la prestación de conformidad a la desestimación de alegaciones llevada a cabo por la Gerencia y la aprobación definitiva.

   En concreto, el texto del Acuerdo adoptado es el siguiente: "Quedar enterado y prestar conformidad a la desestimación por el Consejo de Administración de la totalidad de las alegaciones formuladas al Convenio Urbanístico para la Reordenación del ámbito del Plan parcial Playa de Las Teresitas y para viabilizar su desarrollo, suscrito entre el Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife ---Gerencia Municipal de Urbanismo---, de una parte, y de otra la Junta de Compensación Playa de Las Teresitas y la entidad mercantil Inversiones Las Teresitas, S. L., que se eleva a definitivo y se incorpora a la tramitación del procedimiento del instrumento urbanístico de planeamiento".

   Debemos, pues rechazar el motivo, en cuanto en el mismo se denunciaba la infracción del artículo 237.4 de la LOTENCAN, que dispone que "los convenios se perfeccionan y obligan desde su firma, en su caso tras la aprobación de su texto definitivo en la forma dispuesta en el número anterior". Ello es, justamente, lo que acontece en el supuesto de autos en el que el Acuerdo justifica la ausencia del trámite ---anterior a la aprobación--- previsto en el nº 3 del artículo 237 : "elaborar una propuesta de texto definitivo del convenio, de la que se dará vista a la persona o las personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial". Efectivamente, en el mismo texto del Acuerdo se expresa que "adoptados dichos acuerdos, no parece necesaria la audiencia de los privados firmantes del Convenio prevista en la Ley, pudiendo sustituirse la formalización del convenio por una addenda al ya suscrito en la que se recoja el texto de los acuerdos adoptados elevándolo a definitivo y la firma de las partes".

La novedad que en este recurso se presenta, en relación con el anterior citado, viene determinada, como ya hemos anticipado, por una doble circunstancia que en el anterior recurso desconocíamos: (1) La adopción de dos Acuerdos en relación con la cuestión que nos ocupa ---que ya hemos concretado--- por parte del Pleno del Ayuntamiento en su sesión de 23 de julio de 2001, y (2) los efectos derivados, en principio, de ambos actos ---directa e intrínsecamente relacionados--- reflejados en la Escritura Pública de 18 de septiembre de 2001, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad en fecha de 17 de octubre de 2001 siguiente, antes, pues, a la aprobación definitiva del Convenio; o, dicho de otra forma, con la simple aprobación provisional del mismo.

En su planteamiento la Asociación recurrente ignora el acto posterior de aprobación definitiva del Convenio ---esto es, no lo impugna, siendo un acto ajeno a este proceso---, entendiendo que la compraventa de las parcelas (que es contra lo que, realmente, encamina sus pretensiones y argumentos anulatorios) se ha producido como consecuencia del Acuerdo aprobatorio del Convenio de 23 de julio de 2001 (entendiendo que se trata de la aprobación definitiva del mismo y considerando que el período de información pública se ha producido con posterioridad a tal aprobación).

Tal planteamiento de la recurrente no deja de tener su lógica, pues, se requiere una explicación razonable para mantener que el acto impugnado lo es meramente de trámite ---y en consecuencia todavía inimpugnable, como ha decidido la Sala de instancia--- cuando sus concretos efectos están claramente a la vista y reflejados en un documento público notarial que ha tenido acceso al Registro de la Propiedad. Por ello, desde esta Jurisdicción, no podemos afrontar, al menos ahora (esto es, cuando el Acuerdo definitivo del Convenio no ha sido impugnado), de una forma directa y con el carácter de definitivo, la cuestión relativa a la legalidad del Convenio, pero ---insistimos--- dada la autonomía, aceptada por las partes y establecida en la propia sentencia, nada impedía a la Sala de instancia conocer del objeto de las pretensiones que la misma sentencia concretaba, esto es, de las dirigidas contra la compraventa públicamente formalizada de las parcelas del Frente de la Playa.

Por ello, la sentencia de instancia debe de ser anulada en cuanto, tras concretar el objeto de las pretensiones deducidas (esto es, la compraventa de las parcelas), sin embargo, con manifiesta contradicción, hace extensivo a este objeto su tesis del acto de trámite, que solo es aplicable al Convenio, aun no aprobado definitivamente.

En consecuencia, debemos ratificar ---exclusivamente en cuanto al convenio--- el carácter de acto de trámite, y por tanto de inimpugnable del Acuerdo de 23 de julio de 2001, tomando en consideración lo que ya dijimos en nuestra STS, citada, de 20 de octubre de 2005, resolviendo un recurso de casación formulado contra los Autos que, en otro recurso seguido en la instancia, apreciaron las alegaciones previas por el mismo motivo aquí planteado. En concreto, decíamos:

"Sin embargo, a pesar de la expresada proyección legal y jurisprudencial en relación con los actos de trámite, por las razones ya apuntadas en el Fundamento anterior, es evidente que, en el supuesto de autos, no nos encontramos ante un acto de trámite sin las características de los que acabamos de describir, por lo que resulta adecuada la decisión de la Sala de instancia de proceder a la aplicación del artículo 51.1.c) LRJCA, y decretar, en consecuencia, la inadmisibilidad del recurso. Esto es, con la inicial aprobación del convenio (1) no se decide directamente o indirectamente en fondo del litigio, ya que la decisión definitiva solo será adoptada tras el consiguiente trámite de audiencia e información pública ---que antes hemos expuesto--- que otorga publicidad y transparencia al acuerdo provisional inicialmente suscrito en el convenio; tampoco (2) impide continuar el procedimiento, ya que justamente, como tal acto de trámite, lo que posibilita es la continuación e impulso del procedimiento para poder decidir sobre su definitiva aprobación; y, por supuesto, tampoco se ha alegado por la recurrente ---y la Sala tampoco lo observa--- que con tal aprobación provisional se haya producido (3) indefensión o (4) perjuicio alguno irreparable a los derechos e intereses de los recurrentes".

Casada, pues, la sentencia de instancia estamos obligados a resolver el recurso contencioso-administrativo, de conformidad con lo establecido en el artículo 95.2.d) de la LRJCA, esto es, en los términos en los que apareciera planteado el debate, y concretados, pues, a la legalidad de la compraventa de la parcelas.

Las partes están de acuerdo en que estamos en presencia de un contrato privado de compraventa, llevado a cabo por una Administración pública (artículo 5.3 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio ), y que, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 9.1, "en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas (se regirá), por la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo y en cuanto a sus efectos y extinción, por las normas de derecho privado". Refiriéndose, en concreto, el precepto, entre otros similares, al contrato de compraventa sobre bienes inmuebles para señalar que "se les aplicarán, en primer lugar, en cuanto a su preparación y adjudicación, las normas de la legislación patrimonial de la correspondientes Administraciones públicas".

Partiendo de esta circunstancia y teniendo en cuenta el aspecto concreto del contrato que luego analizaremos ---existencia de previo informe para la fijación del precio---, la cuestión suscitada es de evidente carácter administrativo, por lo que esta Jurisdicción debe de ser considerada competente.

Es cierto que antes hemos puesto de manifiesto que en el Pleno del Ayuntamiento de 23 de julio de 2001 se adoptaron dos Acuerdos distintos: El uno, aceptando la oferta de venta formulada de las parcelas, y el otro, quedando enterado y prestado su conformidad al Convenio aprobado por el Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo el día 18 de julio anterior. Convenio suscrito ---con la provisionalidad que el mismo contaba---, justamente, en la misma fecha (de 18 de septiembre de 2001 ) en que se firmaba la Escritura de compraventa. Resulta significativo que el fedatario público solo anexa a la Escritura de compraventa testimonio del primero de los Acuerdos Plenarios de 23 de julio de 2001 (el de aceptación de la compraventa), y testimonio del convenio al que se presta su conformidad en el otro Acuerdo, pero no del propio Acuerdo. Incorporado, pues, al cuerpo de la Escritura de compraventa ---que materializa el objeto de las pretensiones del recurso--- el primero de los Acuerdos mencionados, nada nos impide conocer de la legalidad del mismo.

Obviamente, en el análisis del mencionado contrato de compraventa hemos de limitarnos al planteamiento que realiza la Asociación recurrente a través de sus alegaciones, las cuales han sido contestadas por las demás partes personadas.

Desde esta perspectiva cuatro son las argumentaciones que constan en la demanda:

1. Que la información pública es posterior a la aprobación y suscripción del convenio.

   No podemos conocer de la misma. Al margen de que se trata de una impugnación relacionada exclusivamente con el Convenio, y no con la compraventa, ya hemos señalado que tal planteamiento deriva del error de la recurrente de entender el Convenio definitivamente aprobado en fecha de 23 de julio de 2001

   , cuando, como sabemos, en Acuerdo de dicha fecha solo fue aprobado provisionalmente, dando lugar a su información pública.

2. Que el convenio carece de causa de interés general previamente definida normativamente, de lo que hace derivar su nulidad de pleno derecho al haberse dictado por órgano manifiestamente incompetente por falta de apoderamiento expreso.

   Tampoco podemos analizar la argumentación al estar la misma relacionada con el Convenio.

3. Que los convenios urbanísticos no pueden canalizar adquisiciones de bienes fuera del supuesto expreso previsto en el artículo 236.4 de la LOTENCA (transferencia de aprovechamiento urbanístico).

   Al margen de ser otro aspecto relacionado con el convenio, el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas proclama la libertad de las Administraciones públicas para "concertar los contratos, pactos y condiciones que tengan por conveniente" (principio de libertad de pactos), refiriéndose, además, en su artículo 6 a los contratos mixtos. En términos similares, artículo 111 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local, aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril . 4ª y 5ª. Son las dos únicas alegaciones con incidencia directa sobre el contrato de compraventa, y que, dada su íntima relación, podemos analizar de forma conjunta.

En la alegación se considera infringido el artículo 11 del Reglamento de Bienes de las

Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de julio ; precepto que señala:

"La adquisición de bienes a título oneroso exigirá el cumplimiento de los requisitos contemplados en la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales. Tratándose de inmuebles se exigirá, además, informe previo pericial ...".

En concreto, se señala por la recurrente que este requisito del informe previo pericial no se considera cumplido con el Informe conjuntamente emitido por la Secretario Delegado de la Gerencia Municipal de Urbanismo y el Responsable del Área Económica del Ayuntamiento, imputándosele al mismo los siguiente vicios:

1. Falta de idoneidad y competencia de los expresados técnicos para la emisión del Informe.

2. El Informe infringe los principios de objetividad e imparcialidad.

3. El Informe se acomoda a las exigencias de la parte vendedora.

Por otra parte la recurrente señala, complementado la anterior argumentación, la falta de proporcionalidad del precio pactado, en relación con el precio fijado para la totalidad del parcelario en 1998

(5.500 millones de pesetas) frente al establecido en el actual contrato de 2001 (8.750 millones de pesetas, solo por once parcelas del total, de las que, además, el Convenio contempla transferir su aprovechamiento urbanístico a las parcelas que conserva la vendedora).

Las anteriores alegaciones han de ser acogidas, y, en consecuencia, la compraventa ha de ser anulada.

Del examen del expediente, en síntesis, debemos destacar los siguientes aspectos:

1. - En el texto del Convenio ---cláusula sexta --- se especifica como ha sido determinado el precio de la compraventa y cual es sus cuantía: "El precio de adquisición de las citadas parcelas y el del aprovechamiento urbanístico correspondiente, se ha determinado de común acuerdo a partir de las tasaciones económicas y previo informe de los servicios municipales, que obran en el expediente administrativo correspondiente ... ascendiendo a la cantidad de ocho mil setecientos cincuenta millones (8.750.000.000) de pesetas, equivalentes a 52.588.559,134 euros".

2. - Por otra parte, en el Acta de la sesión del Consejo de Administración de la Gerencia Municipal de Urbanismo celebrada el 18 de julio de 2001, en la que se aprueba la propuesta de Convenio, se especifica el origen de las tres valoraciones de los terrenos:

   1. La efectuada por el Centro de Política de Suelo y Valoración de la Universidad Politécnica de Cataluña, aportada por la Junta de Compensación y la sociedad vendedora de las parcelas: Importe

      12.740.000.000 pesetas.

   2. La llevada a cabo por Tasaciones Inmobiliarias, S. A. (TINSA) a petición de la Caja General de Ahorros de Canarias, de quien la solicitó la Gerencia Municipal: Importe 10.550.063.200 pesetas.

   3. La realizada, por directo encargo de la propia Gerencia, por la Sociedad de Tasación, S. A.: Importe

      7.789.000.000 pesetas.

      En el mismo Acta se especifica que "a la vista de dichas valoraciones y el acuerdo alcanzado por la partes respecto al precio de 8.750.000.000 de pesetas (52.588.156,85 euros) ha sido evacuado informe conjunto de valoración por los servicios municipales de fecha 16 de julio de 2001, el cual concluye que la valoración aportada por TINSA resulta adecuada y suficiente por cuanto se ajusta al valor de mercado de las once parcelas cuya adquisición se contempla en el convenio urbanístico".

3. - Dicho Informe de Valoración (folio 287 del expediente) ---emitido, efectivamente, el 16 de julio de 2001--- es posterior a la determinación del precio, pues el citado importe ya consta en el denominado Informe Preceptivo sobre el expediente relativo al Convenio urbanístico, emitido en fecha de 11 de julio anterior por el Secretario Delegado de la Gerencia Municipal (folio 274 del expediente); informe, este, en el que, de forma extraña, y a pesar de su fecha (11 de julio), ya se indica la evacuación del Informe que nos ocupa evacuado por los servicios municipales en la posterior fecha 16 de julio de 2001. Pero centrándonos en el Informe de Valoración, en el mismo se expresa que su objeto es "determinar si el precio pactado por las partes se adecua al mercado y que además cumple con el principio de buena administración, considerando la esencia del negocio jurídico bilateral de que se trata y con apoyo en las valoraciones periciales de parte".

   Sin embargo tal Informe de Valoración no es un estudio comparativo de la tres tasaciones que obran en el expediente, sino, mas bien, una ratificación del informe emitido por la entidad TINSA, sin referencia alguna a las otras dos valoraciones, teniendo, además, en cuenta la diferencia de 5.000 millones de pesetas entre dos de las tasaciones; según el mismo Informe expresa, parece que la elección de tal valoración ---aportada, a petición de la Gerencia, por la entidad Caja General de Ahorros de Canarias--- viene determinada por cuanto, según se expresa, la misma "ya ha sido contrastada en la medida en que ha servido de base para la operación crediticia concertada en su momento por la parte vendedora". En la demanda se expresa que tal operación había sido la adquisición por la entidad Inversiones Las Teresitas, S. L. de la totalidad del parcelario de la Junta de Compensación en 1998 por importe de 5.500.000.000 pesetas, con base en crédito hipotecario por aquella concedido a esta.

4. - En el Informe del Secretario General, emitido el 11 de julio de 2001, se expresa que "el precio de compra ha sido fijado libremente por parte vendedora"; posiblemente se trate de un lapsus, como se expresa en la contestación a la demanda de la Gerencia de Urbanismo, como también lo sería la referencia que en el mismo Informe se hace al Informe del Área Económica, que solo sería emitido el día 16 de julio siguiente.

5. - En esta misma fecha del 16 de julio de 2001 sería emitido el Informe de la Intervención del Ayuntamiento, sin duda el de mayor rigor jurídico y económico de los examinados, como enseguida veremos, por cuanto:

   1. Analiza que la compraventa de las parcelas va unida a la futura modificación del planeamiento, con la finalidad de alterar sus vigentes determinaciones urbanísticas, señalando que "ese nudo de compromisos podría convertirse, en una carga modal adherida al contrato de compraventa, de forma que, en caso de incumplimiento como consecuencia de una modificación posterior del planeamiento en el ejercicio de las potestades administrativas que ostenta el Ayuntamiento, podría dar lugar a la activación por parte de alguno de los particulares intervinientes en el Convenio de su derecho de reversión por incumplimiento de la carga modal". No obstante el Informe rechaza tal posibilidad con base en las consideraciones que realiza.

   2. Desde una perspectiva genérica, y en relación con el informe pericial al que se refiere el artículo 11 del Reglamento de Bienes, pone de manifiesto el carácter preceptivo del mismo; su reserva a personal funcionario conforme al artículo 15 de la Ley 30/1984, de 2 de agosto ; su emisión por un experto con especiales conocimientos y título adecuado en relación con la materia sobre la que se ha de dictaminar (inclinándose en el supuesto de autos por un arquitecto o por un equipo multidisciplinar experto en valoraciones y tasaciones); la exigencia de su exactitud en la base fáctica y el rigor en su razonamiento técnico; la adecuación del valor real al valor del mercado, así como su relación con el aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su clasificación y calificación del suelo y su situación, según los usos e intensidades susceptibles de aplicación.

   3. Analizando las tres valoraciones efectuadas señala: Que la efectuada por la Sociedad de Tasación,

      S. A. por encargo de la Gerencia es la que considera mas completa, cuyo resultado (7.789.000.000 pesetas) queda por debajo del precio de la compraventa con una diferencia de 961.000.000 pesetas, lo que representaría una desviación, de fijarse este precio, a favor del Ayuntamiento comprador del 12,33%; que, sin embargo, tanto esta tasación, como la efectuada por TINSA están sujetas a una serie de hipótesis o salvedades de naturaleza urbanística advirtiendo por ello sobre la modificación de la valoraciones, en caso de incorrección de los supuestos de que parte.

   4. Por último, y en relación, en concreto, con el Informe de Valoración de la misma fecha, aunque señala que puede entenderse que con el mismo se ha cumplido el requisito formal del artículo 11 del Reglamento de Bienes, se añade que "hubiera sido mas correcto desde el punto de vista de la idoneidad que dicho informe estuviera suscrito por un arquitecto de la Administración urbanística (bien en exclusiva, o mejor, conjuntamente, con los profesionales que rubrican el presente informe), lo fundamental es que se trate de expertos en relación del área de conocimientos sobre el que informan, determinación que se deduce en la medida en que la Administración les ha encomendado su elaboración".

De tal proceder hemos de deducir que el mencionado requisito del informe pericial, exigido en el artículo 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, dadas la circunstancias concurrentes en el supuesto de autos, no ha resultado cumplido: 1º.- Los tres informes emitidos adolecen de inconcreción y generalidad, estando condicionados por una serie de parámetros sobre cuyo cumplimiento no existe seguridad.

2. - El que sirve de base al Informe de Valoración de los Servicios Municipales, emitido por la entidad TINSA, fue encargado por la Caja General de Ahorros de Canarias ---y remitido a la Gerencia de Urbanismo, a solicitud de esta---, siendo esta una entidad relacionada e interesada en la operación, por cuanto tenía hipotecadas las parcelas, como consecuencia de concesión de crédito hipotecario para la anterior compraventa de 1998 por parte de la luego vendedora. Del examen de la Escritura de compraventa se deduce la necesidad de la previa cancelación del anterior crédito hipotecario.

3. - El emitido por la Sociedad de Tasación, S. A., directamente por encargo de la Gerencia, ofrece un resultado que queda por debajo del precio de la compraventa, con una diferencia de 961.000.000 pesetas, sin que se motive en el Informe de Valoración la razón de porqué, al menos, no se ha exigido en las negociaciones con los vendedores el expresado importe, mas beneficioso para el Ayuntamiento, cuando ---además--- el Informe de la Intervención considera a dicho informe el mas completo.

4. - Desde una perspectiva subjetiva tampoco se especifica ---como destaca el Informe de la Intervención--- la razón por la que el Informe de Valoración es emitido por el Secretario Delegado de la Gerencia (jurista) y el Responsable del Área Económica (economista), sin tomar, además, en consideración, otro informe de valoración, al parecer emitido por Arquitecto Municipal de la propia Gerencia, según ponen de manifiesto varias de las alegaciones al Convenio que figuran en el expediente. Tal informe, al que varios de los que formulan alegaciones se refieren no consta unido al expediente de autos y tampoco ha sido, como decimos, tomado en consideración en el Informe de Valoración.

5. - Tampoco existe explicación alguna que motive el precio que se indica, en comparación con el de la anterior compraventa, llevada a cabo tres años antes ---por importe de 5.500.000.000, según se expresa en el escrito de demanda---, siendo, además, aquella del total parcelario de la Junta de Compensación, mientras que las once parcelas de la actual compraventa suponen una extensión del 62,33 % del total.

6. - Por último, y quizá los mas significativo, debe recordase que se está en presencia de la venta de unas parcelas que se valoran en función de las determinaciones y aprovechamientos urbanísticos vigentes, pero para las que se contempla ---y así se pacta en el Convenio--- otro diferente. Esto es, se está procediendo a la compra de las parcelas en función de su actual valoración urbanística, si bien teniendo en cuenta la futura alteración de dichas determinaciones a través del correspondiente instrumento de planeamiento. Sin embargo, tal modificación dependerá del libre ejercicio de la potestad de planeamiento ---cuyo simple proyecto consta en el Convenio---; por ello, llama la atención que ---para alcanzar un correcto precio en la compraventa---no se incluya en el Informe de Valoración estudio comparativo alguno entre el valor actual de la parte del parcelario que no se vende y su futuro incremento de valor como consecuencia de los desplazamientos de aprovechamiento que en el Convenio se contemplan, por cuanto dichos parámetros tendrían un influencia decisiva en la correcta fijación del precio.

Por todas estas circunstancias el precio de la compraventa no ha contado con el soporte (informe pericial) exigido por el precepto que se cita como infringido en la demanda (11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de julio ), ni con un sistema de fijación que acredite la corrección de mismo de modo fehaciente (artículo 118 del mismo Reglamento ) por lo que, en consecuencia, no resulta cumplido el principio de buena administración, exigido por el artículo 4 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio . Por las razones expresadas, el Informe de Valoración que hemos analizado no cuenta con las exigencias necesarias para constituir un elemento objetivo de control administrativo en el trámite de determinación del precio de la compraventa que nos vemos obligados a anular.

Procede, pues, la estimación ---en parte--- del recurso de casación y, casada la sentencia de instancia, la estimación del recurso contencioso administrativo formulado, con la inmediata consecuencia de la anulación de la Compraventa llevada a cabo por el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, en fecha de 18 de septiembre de 2001 (Escritura Pública nº 3.299 del protocolo del Sr. Quintana Plasencia), de las once fincas descritas en la misma Escritura Pública con su correspondiente aprovechamiento urbanístico; contrato de compraventa que declaramos contrario al Ordenamiento jurídico.

Al declararse ---aun parcialmente--- haber lugar al recurso de casación, así como a la estimación del recurso contencioso administrativo, procede que cada parte satisfaga las causadas a su instancia, en el presente recurso de casación, sin que se aprecien, por otra parte, motivos para la imposición de las causadas en la instancia a ninguna de las partes intervinientes (artículo 139 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, LRJCA).

VISTOS los preceptos y jurisprudencia citados y demás de pertinente aplicación.

Por todo ello, en nombre de S. M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos concede la Constitución.