STS, 6 de Octubre de 1989

Por el Procurador don Manuel Infante Sánchez, en representación de doña María Rosario Tello Pérez, y al fallecimiento de ésta de su hija y heredera doña María-Inmaculada Cases Tello, se formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de Madrid, demanda de acción de retracto del piso cuarto izquierda del inmueble número 26 de la calle de Sagasta de Madrid, contra don Elias Puras Muñoz, su esposa doña María del Carmen Mallagray Casas, don Vicente Puras Muñoz y su esposa doña Manuela Ripollés Diez, mediante escrito en el que tras relatar cuantos hechos y fundamentos de derecho consideró aplicables, suplicaba al Juzgado dicte sentencia por la que se condene a los demandados a otorgar escritura pública en favor de la demandante del mencionado piso, con expresa condena en costas a los demandados, estimándose esta demanda en todas sus partes.

Admitida la demanda y emplazados los demandados compareció en los autos en representación de don Elias Puras Muñoz y su esposa doña María del Carmen Mallagray Casas, el Procurador don Felipe Ramos Cea, quien contestó a la demanda, oponiéndose a la misma, mediante escrito en el que tras alegar cuantos hechos y fundamentos de derecho consideró convenientes, suplicaba al Juzgado dicte sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, condenando a la demandante a abonar las costas causadas en este procedimiento.

Asimismo, y representados también por el Procurador don Felipe Ramos Cea, comparecieron en los autos don Vicente Puras Muñoz y su esposa doña Manuela Ripollés Diez, quienes se opusieron a la demanda, mediante escrito por el que haciendo suyos todos los extremos y documentos presentados en el escrito de contestación formulado por esa misma representación, daban por reproducido el petitum de dicha contestación.

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Y unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 13 de los de Madrid, don Ángel Falcón Dancausa, dictó sentencia con fecha 5 de julio de 1986, cuya parte dispositiva es como sigue: «Fallo: Desestimo la demanda interpuesta por doña María del Rosario Tello Pérez y continuada, a su fallecimiento, por su hija y heredera doña María Inmaculada Cases Tello, sobre retracto del piso cuarto izquierda de la casa núm. 26 de la calle Sagasta de Madrid, contra don Elias Puras Muñoz y su esposa doña María del Carmen Mallagray Casas y don Vicente Puras Muñoz y su esposa doña Manuela Ripollés Diez, demandados a los que absuelvo de las pretensiones contra ellos formuladas; con expresa condena en las costas del proceso a la parte demandante».Quinto: Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la demandante, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, integrada por los ilustrísimos señores don Alberto Leiva Rey, don Enrique Ruiz Gómez de Bonilla y don José A. de la Campa Cano, dictó sentencia con fecha 19 de noviembre de 1987, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Inmaculada Cases Tello contra la sentencia dictada en estas actuaciones por el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de los de esta capital en fecha 5 de julio de 1986, debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes la citada resolución; sin hacer a ninguno de los litigantes expresa imposición de las costas causadas en esta instancia».

Que previo depósito de 25.000 pesetas, el Procurador don Manuel Infante Sánchez, en representación de doña María-Inmaculada Cases Tello, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos:

Motivo primero: Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos. Amparado en el núm. 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Motivo segundo: Infracción del art. 47.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Amparado en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Motivo tercero: Infracción del art. 48.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Amparado en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Motivo cuarto: Infracción de las normas de la jurisprudencia sobre el ejercicio del derecho de retracto. Las sentencias infringidas son las que cita. Amparado en el núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.Motivo quinto: Infracción del art. 3 del Código Civil, por cuanto es notorio que la sentencia recurrida no ha aplicado la norma legal contenida en el art. 47.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en relación con el art. 47 del mismo cuerpo legal. Amparado en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 19 de septiembre, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Para el adecuado estudio y subsiguiente resolución del presente recurso se estima imprescindible hacer sucinta, pero suficiente, relación de los antecedentes configuradores de la cuestión litigiosa, que son los siguientes: a) La casa marcada con el núm. 26 de la calle Sagasta, de Madrid, cuyo propietario fue don José Granda Conde, constaba y consta de una planta sótano y seis plantas en alto y cada una de éstas tenía y tiene dos viviendas o pisos (uno a la derecha y otro a la izquierda), que venían siendo arrendados. b) Siendo propietario de dicha casa el Sr. Granda Conde, mediante contrato de arrendamiento celebrado con él, con fecha 1 de enero de 1957, don Pascual Tello Ibáñez pasó a ser arrendatario del piso cuarto izquierda de la referida casa. c) En fecha que no consta en autos, pero, desde luego, cuando todavía era propietario de la casa el Sr. Granda Conde, falleció don Pascual Tello Ibáñez, y su hija doña María del Rosario Tello Pérez, por subrogación en los derechos y obligaciones de su padre en el mencionado arrendamiento, pasó a ser la arrendataria del referido piso cuarto izquierda. d) Mediante escritura pública de fecha 30 de noviembre de 1972, don José Granda Conde vendió la referida casa (con sus viviendas o pisos arrendados a diversas personas) a los dos matrimonios formados por don Elias Puras Muñoz y su esposa doña María del Carmen Mallagray Casas y por don Vicente Puras Muñoz y su esposa doña Manuela Ripollés Diez, quienes adquirieron dicha casa para sus respectivas sociedades conyugales, por mitad y proindiviso, después de cuya venta doña María del Rosario Tello Pérez continuó siendo la arrendataria del expresado piso cuarto izquierda. e) Mediante escritura pública de fecha 19 de enero de 1984, los dos matrimonios copropietarios (don Elias Puras Muñoz y su esposa y don Vicente Puras Muñoz y la suya) constituyeron la referida casa en régimen de propiedad horizontal, estando la misma integrada por quince departamentos independientes, tres en la planta sótano y doce en las seis plantas en alto, a razón de dos en cada una de éstas (uno a la derecha y otro a la izquierda), todos cuyos quince departamentos, como fincas separadas e independientes, se los adjudicaron los dos referidos matrimonios, para sus respectivas sociedades conyugales, en la misma forma y proporción anteriormente dicha, o sea, por mitad y proindiviso, y doña María del Rosario Tello Pérez continuó siendo la arrendataria del ya dicho departamento, vivienda o piso cuarto izquierda. f) Mediante escritura pública de fecha 30 de julio de 1984, los dos referidos matrimonios (don Elias y don Vicente Puras Muñoz y sus respectivas esposas) vendieron el piso tercero izquierda, del que eran copropietarios en la proporción ya dicha, a don Primitivo Pascual Rupérez y doña Carlota Núñez Arenas.

Por entender doña María del Rosario Tello Pérez que, como consecuencia de las que acaban de decirse, constitución de la casa en régimen de propiedad horizontal y posterior venta del piso tercero izquierda, había nacido en favor de ella un derecho de retracto arrendaticio urbano con respecto al piso cuarto izquierda del que venía siendo arrendataria, en octubre de 1985 promovió el proceso correspondiente contra los dos matrimonios copropietarios del mismo (don Elias y don Vicente Puras Muñoz y sus respectivas esposas), en el que ejercitó la referida acción de retracto con respecto a dicho piso cuarto izquierda, siendo continuado el expresado proceso, en calidad de actora, por haber fallecido, durante la tramitación del mismo, doña María del Rosario Tello Pérez, por su hija doña María-Inmaculada Cases Tello, por afirmar ésta que era la sucesora de su madre en el arrendamiento de dicho piso. En ese proceso, en grado de apelación, la Sala Tercera de lo Civil de la (entonces) Audiencia Territorial de Madrid dictó Sentencia de fecha 19 de noviembre de 1987 por la que, confirmando íntegramente la del Juez de Primera Instancia, desestimó la acción de retracto ejercitada. Contra dicha sentencia de la Audiencia doña María-Inmaculada Cases Tello interpone el presente recurso de casación, a través de cinco motivos, el primero de los cuales aparece articulado por el cauce procesal del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los cuatro restantes por el del ordinal quinto del mismo precepto.

Prescindiendo de los conceptos y consideraciones de índole jurídica que, aducidos en el motivo primero, extravasan los límites institucionales del mismo, el cual, en cuanto formulado por el cauce del ordinal cuarto ya dicho, sólo permite la denuncia del concreto error de hecho (quaestio jacti) que la sentencia impugnada pueda haber padecido al apreciar la prueba, siempre que dicho error aparezca claramente evidenciado por documentos obrantes en autos sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, con plena abstracción de consideraciones de índole jurídica, que han de quedar reservadas para los motivos adecuados para ello, la primera cuestión que nos plantea el presente recurso es la de descubrir cuál sea el concreto error de hecho que la recurrente pretende denunciar a través de este motivo, pareciendo deducirse que, dentro del confuso y anfibológico desarrollo que hace del mismo, dicha recurrente trata de poner de manifiesto no uno sino tres errores de hecho que, al parecer, son los siguientes: no haber la Sala de apelación considerado probado que los dos matrimonios demandados, aquí recurridos, además del piso tercero izquierda de la casa, han vendido también el sexto derecha de la misma; haber estimado producida la caducidad de la acción de retracto ejercitada y haber considerado probado que los propietarios del piso cuarto izquierda (que es el objeto del retracto aquí ejercitado) son los dos matrimonios demandados, cuando solamente lo es, dice la recurrente, el matrimonio formado por don Elias Puras Muñoz y doña María del Carmen Mallagray Casas. Pese a la defectuosa formulación del motivo, al involucrar confusa y asistemáticamente en el mismo tres supuestos errores de hecho distintos, con cita indiscriminada de una serie de documentos, sin precisar concretamente cuáles son los que evidencian de forma individualizada cada uno de los errores que dice denunciar, lo que, en su momento, podría haber sido causa de la inadmisión del motivo y ahora podría serlo, sin más, de su desestimación, no obstante ello, en evitación de que el derecho fundamental que la recurrente, como cualquier otro ciudadano, tiene a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 de nuestra Constitución) pudiera verse afectado o disminuido como consecuencia del expresado defecto formal, aunque sólo a ella es imputable el mismo, serán tomados en consideración y examinados esos tres supuestos errores de hecho, separadamente uno de otro, como si de tres submotivos, dentro de un único motivo, se tratara.Cuarto: El primero de los aludidos errores de hecho parece hacerlo consistir la recurrente, como ya se ha dicho, en que la sentencia recurrida sólo considera probado que los dos matrimonios demandados, aquí recurridos, han vendido el piso tercero izquierda de la casa, cuando, en realidad, también han vendido el sexto derecha. El motivo (o mejor, submotivo), en lo que a dicho error se refiere, ha de ser desestimado, por superfluo, pues la sentencia recurrida, sin negar que los demandados hayan vendido también el piso sexto derecha, aunque sólo afirma expresamente como vendido el tercero izquierda, lo que viene a sostener es que la venta que los demandados hayan podido hacer de uno o de varios pisos distintos del que se trata de retraer carece en absoluto de relevancia para el nacimiento de la acción de retracto con respecto a un piso (el cuarto izquierda) diferente del vendido o vendidos, por lo cual, aunque aparezca, como aparece, probado que los demandados han vendido también el piso sexto derecha, que la sentencia no niega, aunque tampoco lo afirma, por lo que más que ante un error de hecho probatorio nos encontraríamos ante un supuesto de posible integración del factum por esta Sala, ello es totalmente innecesario, pues para la resolución del tema de si la venta por los demandados de algún piso de la casa (distinto del que se trata de retraer) es o no elemento determinante o constitutivo del nacimiento en favor de la actora, aquí recurrente, de la acción de retracto respecto del piso de que es arrendataria (el cuarto izquierda), lo que será examinado al estudiar los motivos siguientes, resulta totalmente indiferente que los vendidos (distintos, se repite, del que se trata de retraer) sean uno o más de uno.Quinto: Si bien la sentencia de primer grado, por un, tal vez, no bien entendido concepto de la congruencia, no sólo razona y resuelve la no existencia, en este supuesto litigioso, de derecho de retracto alguno en favor de la actora, ahora recurrente, sino que también, pronunciándose sobre la excepción aducida por los demandados, declara caducada la acción de retracto ejercitada, cuando el primer pronunciamiento impedía o, al menos, hacía totalmente innecesario el segundo, o a la inversa, como quiera que la sentencia de apelación, que es la aquí recurrida, aunque parece aceptar, sin más, los razonamientos del Juez acerca de la caducidad, lo que verdaderamente estudia, con detallado y profuso razonamiento, es el tema de fondo relativo a la existencia o no de derecho de retracto en favor de la actora, que resuelve en sentido negativo, parece aconsejable, según las normas de la más estricta y elemental lógica jurídica, que el estudio relativo a esa hipotética caducidad de la acción, que la recurrente somete a la censura de esta Sala a través del mismo primer motivo, con la denuncia del segundo de ios ya dichos tres supuestos errores de hecho que engloba en el mismo, debe ser pospuesto, como así lo hacemos, a la resolución del punto o tema verdaderamente angular o básico sobre el que descansa toda la estructura de este supuesto litigioso, cual es el atinente a la exigencia o no. en el caso que nos ocupa, de -derecho de retracto en favor de la actora, aquí recurrente, que igualmente se somete a la consideración de esta Sala a través de algunos de los motivos siguientes, pues si este esencial tema hubiera de ser resuelto en la misma forma negativa en que lo han hecho las constantes sentencias de la instancia, carecería totalmente de sentido jurídico el entrar a resolver sobre si se había producido o no la caducidad de una acción que ni siquiera había nacido.

El tercero de los supuestos errores de hecho que. dentro todavía del motivo primero, la recurrente parece querer denunciar es, como ya se ha dicho, el de que el piso litigioso (cuarto izquierda) no pertenece a ios dos matrimonios demandados, como entiende la sentencia recurrida, sino solamente a don Elías Puras Muñoz y su esposa, para evidenciar cuyo error, dentro de la indiscriminada mezcla de documentos que invoca en el motivo, parece citar, al objeto indicado, los siguientes: «cinco recibos de ¡a merced arrendaticia del piso objeto de litis, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1985 y enero, febrero y marzo de 1986. donde en todos ellos, firmados por el administrador de los demandados, figura en la parte superior, y con la misma impresión mecánica que el resto de los recibos "don Elias Puras Muñoz"», y la confesión judicial prestada por éste, en la que reconoce que «las obras realizadas en la casa las ha sufragado él, puesto de acuerdo con los vecinos, realizando él personalmente todas las gestiones al efecto». El referido motivo (mejor, submotivo), en lo referente al expresado error, ha de claudicar por su total y palmaria inconsistencia, pues, aparte de tratar de suscitar con el mismo una cuestión nueva no debatida en la litis, aparece plenamente probado en los autos, mediante la certificación del Registro de la Propiedad, en el que consta la inscripción actualmente vigente de la escritura pública de fecha 19 de enero de 1984 por la que se constituyó la casa en régimen de propiedad horizontal, que el piso litigioso (el cuarto izquierda), como todos los demás de la casa (salvo los que posteriormente han sido vendidos: el tercero izquierda y el sexto derecha) pertenece, por mitad y proindiviso, a las sociedades conyugales formadas por don Elias y don Vicente Puras Muñoz y sus respectivas esposas, sin que, como no puede ser más obvio, unos recibos de renta expedidos por el administrador colegiado Sr. Silvano Carro, en cuyo encabezamiento, para identificarlos y distinguirlos de los correspondientes a otras casas por él administradas, pone simplemente «Elias Puras Muñoz/Sagasta, 26». o la manifestación hecha por don Elias Puras Muñoz, en confesión judicial (que tampoco tiene el carácter de documento al objeto de este motivo), en el sentido de que gestionó directamente y pagó los gastos de las obras de reparación y pintura de la casa, puedan en modo alguno tener la eficacia que pretende atribuirles la recurrente para contradecir o desvirtuar la expresada titularidad dominical del piso litigioso.

El derecho de retracto arrendaticio urbano, como cualquier otro retracto legal, en cuanto atributivo de una facultad de subrogación, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de un tercer adquirente, presupone y exige ineludible y esencialmente, como acto constitutivo u originador de su nacimiento en favor del retrayente, la realización de un acto de transmisión onerosa (compra o dación en pago, dice el art. 1.521 del Código Civil; venta o cesión solutoria, afirma el art. 47.1 en relación con el 48.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) de la cosa (vivienda arrendada, en este caso concreto) por su propietario a un tercero, hallándose legalmente equiparada a tal forma de transmisión, a los efectos del retracto arrendaticio que nos ocupa, la adjudicación que de la vivienda arrendada, en el supuesto de que la misma perteneciera a varios copropietarios, se haga a uno de los condueños, por consecuencia de división de cosa común, según establece el párrafo 3 del citado artículo 47 de la Ley arrendaticia, salvo las excepciones que el mismo contempla y que aquí no interesan. En el presente supuesto litigioso, pese al elogiable esfuerzo dialéctico que la recurrente hace para tratar de demostrar lo contrario, no se ha producido tal acto transmisivo a título oneroso de la vivienda arrendada (piso cuarto izquierda), ni siquiera en la expresada forma analógica de adjudicación de la misma a uno de sus condueños como consecuencia de división de cosa común, pues toda la casa de la que forma parte el referido piso cuarto izquierda pertenecía, por mitad y proindiviso, a las sociedades conyugales formadas por los dos matrimonios demandados y al constituir éstos después dicha casa en régimen de propiedad horizontal (que es otra forma, aunque especial, de comunidad o cotitularidad) no han hecho adjudicación concreta e individualizada del referido piso a ninguno de sus expresados condóminos, sino que el mismo (como todos los demás de la casa) siguió y sigue perteneciendo a las dos expresadas sociedades conyugales, en proindivisión y en la misma proporción ya dicha, por lo que no se ha producido cambio alguno, ni siquiera cuantitativo, en la titularidad dominical del repetido piso cuarto izquierda, sin que, por otra parte, el hecho de que dichos copropietarios hayan vendido después dos pisos (el tercero izquierda y el sexto derecha) distintos del que aquí se trata de retraer y respecto de los cuales, obviamente, la recurrente no era, ni es, arrendataria, pueda tener la más mínima incidencia en el nacimiento de ese hipotético e inexistente derecho de retracto que la recurrente pretende ostentar con relación al piso cuarto izquierda.

Los razonamientos que acaban de exponerse en el fundamento anterior son suficientes para producir el fenecimiento de los motivos segundo, cuarto y quinto, todos ellos con sede procesal en el núm. 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por los que la recurrente denuncia infracción del art. 47.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en el segundo), infracción de la doctrina de esta Sala contenida en las numerosas sentencias que cita (en el cuarto) e infracción del art. 3 del Código Civil en relación con la interpretación del art. 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en el quinto), ya que la sentencia recurrida, al declarar, en plena coincidencia con la de primer grado, que en este supuesto litigioso no ha nacido en favor de la actora, aquí recurrente, derecho de retracto alguno con respecto al piso cuarto izquierda del que es arrendataria, no ha incurrido en ninguna infracción de los artículos invocados, sino que los ha interpretado y aplicado correctamente, así como tampoco de la doctrina de esta Sala contenida en las sentencias que cita la recurrente, las cuales se refieren a supuestos distintos del aquí contemplado. La desestimación de los expresados motivos hace necesario el estudio, que pospusimos para este momento, si era procedente, del segundo de los errores de hecho que la recurrente denunció en su motivo primero, así como también del motivo tercero, por el que, por la vía del ordinal quinto, denuncia infracción del art. 48.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, referentes los dos (aquél error de hecho y éste motivo tercero), aunque desde perspectivas distintas, al mismo tema de la caducidad de la acción de retracto ejercitada, ya que, como se dijo en el fundamento de derecho quinto, carece de todo sentido jurídico el plantearse el tema de si se ha producido o no la caducidad de una acción nonata.

El decaimiento de todos los motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del presente recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la recurrente, la que también perderá el depósito constituido, al que deberá darse el destino legal correspondiente.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador don Manuel Infante Sánchez, en nombre y representación de doña María-Inmaculada Cases Tello, contra la Sentencia de fecha 19 de noviembre de 1987, dictada por la Sala Tercera de lo Civil de la (entonces) Audiencia Territorial de Madrid, con expresa imposición de las costas de este recurso a la recurrente y la pérdida del depósito por ella constituido, al que se dará el destino legal correspondiente; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Mariano Martín Granizo. Matías Malpica González-Elipe. Ramón López Vilas. Francisco Morales Morales. Antonio Fernández Rodríguez. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.