STS 751/1998, 24 de Julio de 1998

Ponente:D. FRANCISCO MORALES MORALES
Número de Recurso:1162/1994
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Número de Resolución:751/1998
Fecha de Resolución:24 de Julio de 1998
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

TRATOS PRELIMINARES. El contrato es un título constitutivo y por lo tanto una estructura normativa autonomizable, intelectualmente, de las obligaciones que origina, en cuanto se sitúa como elemento apriorístico y por lo tanto diferenciable de cada uno de sus productos. Este carácter de fuente obligacional o título constitutivo es el elemento vacío del conjunto obligacional, que impide compartir la correspondencia entre condición y obligación que efectúa el demandante. Cuando las partes emplean una fórmula como la de 'entrar en vigor' es porque fueron conscientes de que el objeto de su reserva, no era una específica obligación, sino el propio vínculo contractual. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Julio de mil novecientos noventa y ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Veinte de Madrid, sobre incumplimiento de contrato preliminar; cuyo recurso ha sido interpuesto por SERVIFILMS, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Cruz María Sobrino García y defendida por el Letrado D. Pedro Cerracín Cañas; siendo parte recurrida IVARTE, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. José-Luis Ortiz Cañavate y Puig Mauri y asistido por el Letrado cuya firma es elegible. ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

La Procuradora de los Tribunales Dª Cruz María Sobrino García, en nombre y representación de SERVIFILMS, S.L. formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número veinte de los de Madrid, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra IVARTE, S.A. sobre incumplimiento de contrato preliminar, alegó los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia condenándola al pago de la cantidad que se determine en ejecución de sentencia como indemnización de perjuicios por incumplimiento de "pactum in contrahendo", dejando para el período de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para su liquidación y "quantum" a tenor del valor del 50% de inmueble citado en el contrato objeto de este pleito, vendido por "IVARTE, S.A." a "PASAJE MONTERA EN REMODELACION, S.A." y del 50% del valor que se estime del negocio cuyo nacimiento ha impedido la demandada con su incumplimiento, una vez deducido el importe que se acredite parcialmente del coste de la edificación de las salas de cine que correspondía hacer a su representado, y demás criterios que proceda conforme a Derecho, con expresa condena en costas a la demandada.

SEGUNDO

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador D. José-Luis Ortiz Cañavate y Puig Mauri en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que desestime el suplico impetrado de contrario, en reclamación de indemnización de perjuicios y, en consecuencia, absuelva a su representada de todos los pedimentos en aquél contenido, con expresa imposición de las costas procesales a la actora.

TERCERO

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

CUARTO

El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia, dictó sentencia en fecha cinco de Febrero mil novecientos noventa y dos, cuyo fallo es el siguiente: "No dar lugar a la demanda formulada por la Procuradora Dª Cruz Mª Sobrino García, en nombre y representación de Servifilms, S.L., contra Ivarte, S.A. que ha estado representada en estos autos por el Procurador D. José Luis Ortiz Cañavate y Puig Mauri, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos formulados por la actora, a la que se condena al abono de las costas causadas en este procedimiento".

QUINTO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia en fecha seis de Abril de mil novecientos noventa y tres, cuya parte dispositiva, a tenor literal es la siguiente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Sobrino García en nombre y representación de Servifilms S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Veinte de los de Madrid, en autos de juicio de Menor Cuantía Número 1316/88, con fecha cinco de febrero de mil novecientos noventa y dos, debemos revocar en parte dicha resolución, dejando sin efecto la condena en costas, declarando que no procede especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, manteniendo el pronunciamiento desestimatorio de la demanda.- No se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación".

SEXTO

La Procuradora Dª Cruz Mª Sobrino García en nombre y representación de, de SERVIFILMS, S.L. interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Se basa este motivo en la infracción de la sentencia recurrida del art. 1261 del C.c. conforme autoriza el nº 4 del art. 1692 de la L.E.C. SEGUNDO.- Por infracción del art. 1256 del C.c. en relación con los arts. 1254, 1258 y 1278 del mismo Cuerpo legal, que recoge el nº 4 del art. 1692 de la Ley Procesal. TERCERO.- Por infracción del art. 1101 del C.c. conforme autoriza el art. 1692, de la L.E.C.

SEPTIMO

Admitido el recurso por auto de fecha treinta de Enero de mil novecientos noventa y cinco, se entregó copia del escrito a la parte recurrida, conforme al art. 1710.2 de la L.E.C. para que en el plazo de 20 días pudieran impugnarlo.

OCTAVO

El Procurador D. José-Luis Ortiz-Cañavate y Puig-Mauri en nombre y representación de IVARTE, S.A., presentó escrito de impugnación al recurso de casación y tras alegar los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que desestime los motivos de casación articulados, con expresa imposición de costas al recurrente.

NOVENO

No habiendo solicitado las partes personadas la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día nueve de Julio del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MORALES MORALES

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Los presupuestos previos que, para la adecuada comprensión de la cuestión litigiosa planteada, han de ser aquí consignados, son los siguientes: 1º Con fecha 23 de Mayo de 1980, las entidades mercantiles "Ivarte, S.A." (representada por D. Juan-Antonio Ivars Ivars) y "Servifilms, S.L." (representada por D. José-Luis Madrid de la Viña) redactaron y suscribieron un documento privado, en el que EXPONEN lo siguiente: "a) Que IVARTE, S.A. es propietaria del local sito en el Pasaje del Comercio, con entrada por la calle de la Montera nº (espacio en blanco) y calle de Tres Cruces Nº (espacio en blanco), cuya descripción es la siguiente: DESCRIPCION DEL LOCAL: Se hace en documento anexo.- b) Que el Sr. Madrid, está interesado en asociarse con Ivarte, S.A. al objeto de instalar en dicho local, previos los trámites legales pertinentes, cuatro salas de exhibición cinematográfica de las denominadas 'minicines' ".- A continuación de dicho expositivo (que ha sido transcrito literal e íntegramente), en el referido documento privado, las partes contratantes hacen constar lo siguiente: "Y en base a lo cual, ACUERDAN: Primero. El Sr. Madrid, previos los trámites legales pertinentes, construirá en dicho local a ser posible, cuatro salas de exhibiciones cinematográficas, de las denominadas 'minicines', todo ello con arreglo a lo que los Organismos Oficiales pertinentes dictaminen, a cuya decisión, las partes expresamente se someten en la más amplia extensión de la palabra, aceptando cuantas modificaciones ordenen estos Organismos, en cuanto al número de salas que puedan construirse o cualesquiera otro concepto relacionado con los mismos.- Segundo, Que dichas salas deberán tener una calidad media aceptable, para lo que se considera un cine de estreno, y en todo caso, serán de una calidad similar a los cines Oxford y ABC Park de Madrid, en cuanto a decoración y maquinaria se refiere. No obstante, el proyecto definitivo deberá ser aprobado por IVARTE, S.A..- Tercero. Que ambas partes están de acuerdo en que será el Sr. Rosendo, a su absoluto criterio dentro de las limitaciones acordadas en la cláusula anterior, quien realice las obras e instalaciones y decoración de dichas salas, así como que gestione todos los permisos necesarios hasta la apertura de las mismas, corriendo con todos los gastos que de ello se deriven. No incluye esta obligación el pago de Licencia de Apertura del Ayuntamiento ni el Impuesto de Radicación, por entenderse que ellos son gastos de funcionamiento, los cuales serán abonados al 50% entre las partes, así como cualesquiera otro gasto que se produzca a partir de la apertura de las salas que lógicamente será también al 50% entre ambos.- Cuarto. Correrá también de cuenta Don. Rosendo, la parte proporcional del arreglo del pasaje que no podrá ser superior en su totalidad a 1.000.000 de ptas. y la demolición del local objeto de este contrato.- Quinto. Es por tanto el ESPIRITU de este contrato que, cada parte sea propietaria del 50% del local y negocio y, a tal efecto, cuando las partes lo consideren conveniente o necesario, constituirán una sociedad anónima, cuyas acciones se repartirán al 50% entre ambas.- Sexto. La programación de las salas, será llevada directamente por Don. Rosendoo persona designada por él, sin que por ello perciba remuneración alguna, a lo que en beneficio del negocio, renuncia expresamente Don. Rosendo.- Séptimo. El local objeto de este contrato se aporta por Ivarte totalmente libre de cualesquiera carga o gravamen, sean de la índole que sean y totalmente libre de inquilinos. Por este motivo el presente convenio no entrará en vigor hasta que IVARTE, S.A. haya conseguido dejar libre de inquilinos el local que nos ocupa.- Octavo. Si por alguna razón Oficial o de fuerza mayor no fuese posible construir o explotar salas de cine en dicho local, el presente convenio quedaría nulo de pleno derecho, debiendo abonar al 50% las partes los gastos que hasta ese momento se hubieran producido.- Noveno. Para cualquier cuestión que pudiera surgir de la interpretación del presente convenio, las partes, acuerdan expresamente someterse a la Competencia de los Juzgados y Tribunales de Madrid, renunciando a cualquier otra que pudiera corresponderles por fuero propio.- Décimo. A partir del momento en que según la cláusula séptima este contrato entre en vigor, Don. Rosendotendrá un plazo de 18 meses para concluir las obras e instalaciones que se compromete a realizar por su cuenta en este contrato. Transcurrido dicho plazo sin que las obras hayan terminado, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho, recuperando IVARTE, S.A. la plena disponibilidad del local y haciendo suyas sin indemnización alguna todas las obras que en aquél momento estuvieran ya realizadas".- 2º (de los presupuestos previos que aquí estamos relatando) El que en el referido documento privado se define como un sólo local, en la realidad física estaba integrado por varios locales comerciales (tres o cuatro), todos los cuales se hallaban arrendados y ocupados por sus respectivos arrendatarios.- 3º Seis años después de la celebración del antes referido contrato de fecha 23 de Mayo de 1980, los aludidos locales comerciales aún continuaban arrendados y ocupados por sus respectivos arrendatarios.- 4º Mediante sendas escrituras públicas de compraventa, de fecha (todas ellas) de 11 de Junio de 1986, la entidad mercantil "Ivarte, S.A." vendió a la también mercantil "Pasaje Montera en Remodelación, S.A." los referidos locales comerciales, los cuales todavía continuaban arrendados y ocupados por sus respectivos arrendatarios, como así se hizo constar expresamente en las aludidas escrituras públicas de compraventa.

SEGUNDO

Por considerar que mediante el documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 (que ha sido transcrito literal e íntegramente en el apartado 1º del Fundamento jurídico anterior de esta resolución) las partes habían celebrado un contrato preliminar o "pactum de contrahendo" (según se dice textualmente en la demanda a la que seguidamente nos referiremos) y por entender que el mismo había sido incumplido por "Ivarte, S.A.", en Noviembre de 1988 la entidad mercantil "Servifilms, S.L.", formuló demanda contra la referida "Ivarte, S.A.", promoviendo el juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia (según se dice textualmente en el "petitum" de dicha demanda) "condenándola al pago de la cantidad que se determine en ejecución de sentencia como indemnización de perjuicios por incumplimiento de 'pactum in contrahendo', dejando para el período de ejecución de sentencia el establecimiento de las bases para su liquidación y 'quantum' a tenor del valor del 50% del inmueble citado en el contrato objeto de este pleito, vendido por 'IVARTE, S.A.' a 'PASAJE MONTERA EN REMODELACION, S.A.' y del 50% del valor que se estime del negocio cuyo nacimiento ha impedido la demandada con su incumplimiento, una vez deducido el importe que se acredite parcialmente del coste de la edificación de las salas de cine que correspondía hacer a su representado, y demás criterios que proceda conforme a Derecho".

En dicho proceso, en su grado de apelación, la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia por la que, confirmando (salvo en materia de costas) la de primera instancia, desestima totalmente la demanda y absuelve de todos los pedimentos de la misma a la demandada entidad "Ivarte, S.A.".

Contra la referida sentencia de la Audiencia, la demandante entidad mercantil "Servifilms, S.L." ha interpuesto el presente recurso de casación a través de tres motivos, todos los cuales los incardina en el cauce procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que en lo sucesivo, al examinar los mismos, ya no volveremos a hacer referencia a dicho extremo.

TERCERO

Dada la muy compleja y prácticamente ininteligible argumentación jurídica en que la sentencia recurrida basa su pronunciamiento desestimatorio de la demanda, que impide que se pueda hacer aquí una comprensible exposición sintética de la misma, nos vemos forzados a transcribirla literal e íntegramente. Dice así: "La consideración de la acción indemnizatoria que se ejercita en la demanda, presupone el análisis de la obligación que se reputa infringida por la demandada y en especial la valoración jurídica de la cláusula 7ª del pacto concertado entre los litigantes el 23-5-80, en virtud del cual sustancialmente convenían la constitución y explotación conjunta de un negocio de exhibición cinematográfica, en la modalidad denominada 'minicines' aportando el demandado el local y comprometiéndose el actor a la realización de 'las obras e instalaciones y decoración de dichas salas, reservándose Ivarte la aprobación del proyecto definitivo, corriendo de su cuenta también 'la parte proporcional del arreglo del pasaje que no podrá ser superior en su totalidad a un millón de pesetas y la demolición del local 'debiendo llevar además la programación de las salas directamente, sin remuneración alguna, siendo en definitiva el objetivo que cada contratante se hiciera propietario del 50% del local y del negocio. Se trata pues de un acuerdo de núcleo obligacional complejo al estar estructurado su contenido no con una técnica de reciprocidad simultánea, sino de tracto sucesivo. La cláusula 7ª, a la que hemos aludido reza así: 'El local objeto de este contrato se aporta por Ivarte totalmente libre de cualquier carga o gravamen, sean de la índole que sean y totalmente libre de inquilinos. Por este motivo el presente convenio no entrará en vigor hasta que Ivarte haya conseguido dejar libre de inquilinos el local que nos ocupa'. El actor entiende que Ivarte ha incumplido sus obligaciones 'precontractuales' al haber vendido, el 26-3-87 el edificio a otra S.A. por lo que pide el 50% del valor hipotecario del proyectado negocio. La transmisión referida se llevó a efecto, enajenando los locales sin extinguir los arriendos (4) conforme refleja el cotejo de las escrituras públicas" (Fundamento jurídico segundo de la sentencia aquí recurrida). Dicha sentencia prosigue su argumentación jurídica en los siguientes términos: "La cláusula que refiere el acuerdo 7ª no podemos entenderla como tipificadora de una obligación condicional. La lectura consistente en entender que a su través se pacta una condición de la obligación de aportación del local, de modo suspensivo, no da cuenta de su naturaleza al no existir una correspondencia entre la obligación de Ivarte y la liberación del local de inquilinos, sino que este último hecho se sitúa frente al núcleo contractual entero. Es el 'convenio' el objeto directo del hecho suspensivo -o sea el propio contrato- y no una obligación concreta. Y condicionar un contrato no equivale a condicionar una obligación individual, pues el vínculo contractual se diferencia de la mera suma de sus obligaciones, en cuanto como complejo, integra una organización prestacional, una estructura conjuntiva y gestaltica (sic), que conlleva un plus sobre la mera enumeración de sus elementos porque contiene un componente vacío -la propia abstracción del vínculo- que impide configurarlo como una pluralidad de vínculos en función correspondiente a una pluralidad de prestaciones. El contrato es un título constitutivo y por lo tanto una estructura normativa autonomizable, intelectualmente, de las obligaciones que origina, en cuanto se sitúa como elemento apriorístico y por lo tanto diferenciable de cada uno de sus productos. Este carácter de fuente obligacional o título constitutivo es el elemento vacío del conjunto obligacional, que impide compartir la correspondencia entre condición y obligación que efectúa el demandante. Cuando las partes emplean una fórmula como la de 'entrar en vigor' es porque fueron conscientes de que el objeto de su reserva, no era una específica obligación, sino el propio vínculo contractual. No identificamos aquí a un precontrato, puesto que no se trata de un convenio dirigido al otorgamiento de un contrato futuro. En el precontrato precisamente el vínculo abstracto, vacío, no queda condicionado. El precontrato deja, en su caso, imprecisas o incompletas las prestaciones obligacionales pero no el título contractual. En cambio en el presente caso es este el que se condiciona. No ha nacido por ello la reclamación jurídica, en cuanto su norma constitutiva no ha entrado en vigor. Por eso, porque no hay una obligación condicionada, la propia descripción de los hechos constitutivos se deja imprecisa. No hay plazo de cumplimiento, ni es posible fijarlo en cuanto los inquilinos tienen un derecho de prórroga ilimitado y ello pese a que el propio tenor de ciertas obligaciones es incompatible con una duración indefinida, en cuanto se efectúan cuantificaciones precisas tanto crematísticas (cláusula 4ª) cuanto arquitectónicas (cláusula 2ª), que el mero transcurso del tiempo marchitaría y se eluden las expresiones imperativas o admonitorias que acompaña de ordinario la asunción o imposición de obligaciones. Se describe la condictio 'iuris' como una cuestión ajena a la contraparte como un hecho objetivo, independiente de las conductas o vías de producción del mismo. La expresión en efecto 'hasta que.... haya conseguido' es meramente narrativa y carece de naturaleza coercitiva. Contrasta su asepsia con la cláusula 8ª que contempla el supuesto de imposibilidad de cumplimiento de alguna de las prestaciones tipificadas, cuyo objeto -abono del 50% de los gastos- es muy inferior -pese a presuponer ya nacido el vínculo- al que se pretende en este pleito por el actor. El transcurso además de un período temporal tan dilatado entre la firma y la demanda, período durante el cual los contratos de arrendamiento han continuado en vigor impide considerar la demanda, que como hemos dicho incide en el error de configurar más intensa la relación de expectativa contractual que la precontractual estrictu (sic) sensu. Recapitulando debemos distinguir una relación precontractual, en que el objeto es con carácter general, modular o fijar unas prestaciones -o un núcleo obligacional- que por su mayor o menor imprecisión, necesita una especificación que se realiza a través de una nueva convención, dentro del marco establecido, adquiriendo el contrato el valor de prestación del precontrato, y la relación previa, en la que hay sólo una expectativa jurídica. El pacto litigioso tiene el carácter de un proyecto contractual, para el que los firmantes preveen (sic) tres fases sucesivas ordenadas procedimentalmente y con distinta consideración jurídica, independientemente de la unidad documental. A) Una fase previa, que refiere la cláusula 7ª. B) Una fase precontractual en que se describen tanto las directrices generales de los posteriores contratos -así la cláusula 2ª en cuanto establece ciertas características de la obra proyectada, que exigirá en todo caso la redacción y aprobación posterior- cuanto sus efectos en caso de imposibilidad -cláusula 8ª- (en realidad el pacto de 23-5-80 es fundamentalmente precontractual) y C) Una fase posterior propiamente contractual. El demandante exige el cumplimiento de una obligación previa a la entrada en vigor del contrato y la tal obligación la entendemos imposible de calificar como tal. En esa fase el actor en todo caso tendría que acreditar la existencia de una mala fe en el demandado -que no puede presumirse- y accionar en base a la infracción de deberes más generales ante la falta de tipicidad de la obligación que invoca, que intenta por lo tanto fijar en este litigio. No puede presumirse incumplimiento alguno. No se acredita ni quiera (sic) que los inquilinos estuvieran dispuestos a resolver sus contratos y que el demandado se hubiese opuesto a ello. Esto además tampoco podría conllevar un resarcimiento como el que se impetra sino a lo sumo una compensación de gastos, que ademas, no se acreditan ni alegan. En corolario procede confirmar la sentencia de instancia, si bien, dada la complejidad jurídica de la temática litigiosa se entiende improcedente la condena en costas de la primera instancia, al resultar de aplicación la excepción que prevee (sic) el artículo 523. La revocación parcial de la sentencia, al estimarse el recurso en cuanto a las costas, obliga a no hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación" (Fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida).

CUARTO

En el motivo primero se denuncia infracción del artículo 1261 del Código Civil y, en su alegato, se aduce que "tanto la sentencia de la Audiencia Provincial, como la del Juzgado de Primera Instancia nº 20, establecen que no nos encontramos ante un precontrato, sino ante unos tratos preliminares, lo que evidentemente no se ajusta a Derecho", pues lo celebrado mediante el documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980, dice la recurrente, fue un verdadero precontrato cuyo objeto es "la realización de la sociedad prometida para construir y explotar las salas de minicines cuando se resuelva la condición circunstancial establecida", agregando también textualmente en dicho alegato que "el precontrato citado tiene el consentimiento de ambas partes contratantes y firmantes, tiene el objeto cierto que ha sido citado y causa lícita que es la entrega por un lado del inmueble y la construcción de las salas de cine y su explotación técnica por otro. Por ello la sentencia recurrida infringe el art. 1261, ya que en modo alguno se puede hablar en el presente caso de simples contactos preliminares, pues se ha constituido un verdadero contrato, en el que constan todas las condiciones que regulan las relaciones de las partes".

En el motivo segundo se denuncia "infracción del artículo 1256 del Código Civil, en relación con los arts. 1254, 1258 y 1278 del mismo Cuerpo legal". En el alegato integrador de su desarrollo, en el que comienza diciendo que dicho motivo está "supeditado al éxito del primer motivo de casación", después de reiterar que lo celebrado entre las partes fue un precontrato, aduce la recurrente que el mismo ha sido incumplido por la demandada entidad "Ivarte, S.A.", al haber vendido a un tercero el local que había sido objeto de dicho precontrato.

El examen de esos dos motivos ha de hacerse conjuntamente, dada la íntima conexión existente entre ellos, como seguidamente se verá, aunque las cuestiones que cada uno plantea serán examinadas y resuelta adecuadamente.

Las referidas cuestiones se reducen a las dos siguientes: 1ª Verdadera calificación que corresponde al convenio celebrado entre las partes mediante el documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 (que ha sido transcrito literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución).- 2ª Determinar si la entidad demandada "Ivarte, S.A." ha incurrido en incumplimiento del mismo, cualquiera que sea su calificación.

Antes de entrar en el examen de esos dos motivos (con las dos aludidas cuestiones que los mismos plantean) ha de dejarse sentada, aunque luego la volvamos a repetir, la premisa trascendental y básica de que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe estimar el recurso (o el motivo correspondiente) cuando haya de mantenerse subsistente el pronunciamiento o "fallo" de la sentencia recurrida, aunque sea por otros fundamentos jurídicos distintos de los que ésta tuvo en cuenta (Sentencias de 20 de Diciembre de 1988, 22 de Diciembre de 1989, 9 de Septiembre de 1991, 11 de Julio de 1992, 9 de Mayo de 1994, 24 de Octubre de 1995, entre otras muchas).

En lo que atañe a la verdadera calificación que corresponde al convenio estipulado entre las partes mediante el documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 (que es el tema nuclear que plantea el motivo primero, aunque sin invocar, como supuestamente infringido, ningún precepto regulador de la interpretación de los contratos, pues solamente cita el artículo 1261 del Código Civil), en lo que respecta, repetimos, a dicho tema impugnatorio, ha de tenerse en cuenta que también es reiterada y notoria doctrina de esta Sala la de que si bien la calificación o interpretación de los contratos es, en principio, función propia de los juzgadores de la instancia, el resultado exegético por ellos obtenido puede ser sometido a revisión casacional, cuando el mismo sea totalmente ilógico, absurdo o irracional, conforme a las normas reguladoras de la hermenéutica contractual.

Sobre la base de dicha doctrina jurisprudencial, y partiendo del supuesto de que la calificación del convenio litigioso como meros tratos preliminares, sin valor contractual alguno (si es esa, como afirma la recurrente en el motivo primero, la que le atribuye la sentencia recurrida, a través de su compleja y prácticamente ininteligible motivación jurídica que ha sido literalmente transcrita en el Fundamento tercero de esta resolución) ha de ser rotundamente rechazada por absurda, ya que dicho convenio reúne todos los requisitos esenciales (consentimiento, objeto y causa) que determinan la existencia de un contrato, partiendo de ello, decimos, corresponde a esta Sala realizar la calificación de dicho convenio, en cuanto ello integra una "quaestio iuris", que, conforme al principio "iura novit curia", puede y debe ser resuelta en esta vía casacional, en el sentido de determinar ya de manera definitiva cuál sea la verdadera naturaleza jurídica que corresponde al convenio pactado entre las partes mediante el documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 (que ha sido literal e íntegramente transcrito en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución).

La esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse".

Dicha calificación, que es la que preconiza la entidad actora, aquí recurrente, no corresponde, desde luego, al convenio litigioso, pues basta realizar una detenida y seria lectura del documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 (que, repetimos, ha sido transcrito literal e íntegramente en el Fundamento jurídico primero de esta resolución) para llegar a la conclusión de que, mediante el mismo, las partes contratantes celebraron un contrato definitivo, por virtud del cual se asociaron o constituyeron entre ellos una sociedad irregular (susceptible de ser transformada posteriormente, con carácter opcional, en sociedad anónima; véase la cláusula 5ª de dicho documento privado), a la que la entidad mercantil "Ivarte, S.A." se obligaba ya a aportar el local (o locales) de su propiedad, que se describe en el referido documento privado, y Don. Rosendo(suponemos que sería la entidad "Servifilms, S.L.", representada por él) también se obligaba "in actu" a sufragar los gastos necesarios para transformar dicho local (o locales) en cuatro salas cinematrográficas, de las denominadas "minicines" y a costear también el arreglo del pasaje en cantidad no superior a un millón de pesetas, con lo cual el referido negocio de "minicines" (incluido el local o locales sobre los que aquéllos fueran construidos) pasaban a pertenecer en copropiedad, por mitad (al 50%) a las dos referidas partes contratantes. Lo que ocurre es que también pactaron una condición suspensiva, a la que después nos referiremos, pero el mero hecho de que la eficacia de un contrato definitivo se supedite al cumplimiento de una condición suspensiva no transforma, en modo alguno, dicho contrato definitivo en un simple precontrato, como parece entender la entidad actora, aquí recurrente, aparte de que aún cuando, a efectos meramente dialécticos, admitiéramos que lo pactado por las partes en el tantas veces repetido documento privado de fecha 23 de Mayo de 1980 fué un precontrato no dejaría, por serlo, de estar también sometida su eficacia a dicha condición suspensiva, de la que pasamos a ocuparnos.

La misma fué establecida en la cláusula SEPTIMA del contrato litigioso, en la que las partes estipularon lo siguiente: "El local objeto de este contrato se aporta por Ivarte totalmente libre de cualesquiera carga o gravamen, sean de la índole que sean y totalmente libre de inquilinos. Por este motivo el presente convenio no entrará en vigor hasta que IVARTE, S.A. haya conseguido dejar libre de inquilinos el local que nos ocupa".

Siendo indudable la naturaleza de condición suspensiva que corresponde a la pactada en la transcrita cláusula séptima, por cuanto, mediante ella, las partes supeditaron la eficacia del contrato ("no entrará en vigor", se dice textualmente) a que el local (o locales) objeto del mismo quedaran libres de arrendatarios ("inquilinos" se les llama incorrectamente en dicha cláusula), y habiendo la entidad actora, aquí recurrente, basado la acción que ejercita en este proceso en un supuesto incumplimiento del contrato (precontrato le llama ella) por haber la entidad demandada vendido el referido local (o locales) a un tercero, correspóndenos ahora examinar si se ha producido o no el referido incumplimiento contractual, con lo que ya comenzamos a referirnos al contenido impugnatorio del segundo de los motivos casacionales, que aquí estamos examinando.

La validez de la referida condición suspensiva es innegable, ya que el cumplimiento de la misma (quedar los locales libres de arrendatarios) no dependía de la exclusiva voluntad de la arrendadora "Ivarte, S.A." (artículo 1115 del Código Civil), pues al hallarse los respectivos arrendamientos ya vigentes en la fecha de celebración del contrato litigioso (23 de Mayo de 1980) y ser, por tanto, anteriores al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, sobre Medidas de Política Económica, los arrendatarios tenían un innegable derecho a la prórroga forzosa de sus respectivos arrendamientos (artículo 57 de la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964, que era la aplicable), así como, en caso de fallecimiento del arrendatario, su heredero tenía también derecho a sucederle en el arrendamiento (artículo 60 de la citada Ley locativa). Avanzando un poco más en nuestro "iter" discursivo, ha de tenerse en cuenta, por un lado, que la pactada condición suspensiva es de carácter positivo (quedar el local -o locales- libres de arrendatarios) y, por otro, que las partes no pactaron (ni en la referida cláusula séptima, ni en ninguna otra) plazo alguno para el cumplimiento de la misma. Ello nos plantea el problema de determinar el momento en que puede considerarse o tenerse por incumplida dicha condición, dado el carácter positivo de la misma, volvemos a decir, y la no fijación por las partes de tiempo alguno para su cumplimiento, cuyo supuesto, a diferencia de lo que ocurre con las condiciones negativas (artículo 1118.2 del Código Civil), no se halla expresamente regulado por dicho Cuerpo legal. El referido problema, sin embargo, ya fué resuelto por esta Sala, en su sentencia de 5 de Octubre de 1996, en la que se declara lo siguiente: "... pues al constituir una verdadera laguna legal el supuesto de que para la condición positiva no se hubiese fijado plazo de cumplimiento, dicha laguna legal, según el criterio de la más moderna y prácticamente uniforme doctrina científica, que es el que esta Sala aquí acepta y consagra, debe llenarse acudiendo al párrafo segundo del artículo 1118 del Código Civil, que ha de considerarse aplicable a todo tipo de condiciones (con la obvia variación terminológica de tenerla por no cumplida, si es positiva, y por cumplida, si es negativa) que se hallen en el supuesto de indeterminación temporal aquí contemplado, ante el cual la condición (positiva, en este caso) debe considerarse o tenerse por no cumplida si transcurre el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación, sin que se produzca el acontecimiento futuro e incierto del que aquélla se hizo depender".

Teniendo en cuenta que el contrato litigioso fué celebrado en el año 1980 (23 de Mayo) y que seis años más tarde (año 1986) aún continuaban ocupados los locales por sus respectivos arrendatarios y que en esa misma situación arrendaticia, en el aludido año 1986, la entidad "Ivarte, S.A." los vendió a un tercero, según se dice expresamente en las respectivas escrituras públicas de venta (sin que ni siquiera haya constancia en autos de que los referidos locales hayan quedado ya libres de sus respectivos arrendatarios), ha de considerarse que el referido plazo de seis años es muy superior al que verosímilmente hubiesen querido señalar las partes para el cumplimiento de la pactada condición suspensiva y, en consecuencia, con base en la antes transcrita doctrina que sienta la sentencia de esta Sala de fecha 5 de Octubre de 1996, que aquí se reitera y confirma, ha de considerarse o tenerse por no cumplida la repetida condición suspensiva positiva y, por ende, sin eficacia alguna el contrato litigioso, por lo que la demandada entidad "Ivarte, S.A." no incurrió en incumplimiento alguno del mismo, al vender, en 1986, los referidos locales cuando todavía los mismos se hallaban ocupados por sus respectivos arrendatarios, ni, por tanto, la entidad actora, aquí recurrente, tiene derecho a indemnización por ese supuesto y no producido incumplimiento contractual.

Con base en los razonamientos jurídicos que aquí han sido expuestos, y no en los prácticamente ininteligibles de la sentencia recurrida, ha de ser mantenido subsistente el "fallo" de dicha sentencia, por el que desestima totalmente la demanda, y, en consecuencia, han de ser desestimados los dos motivos (primero y segundo) que aquí hemos venido examinando de acuerdo con la reiterada y uniforme doctrina de esta Sala, que ya expusimos en la primera parte de este Fundamento jurídico y que aquí volvemos a repetir, con arreglo a la cual no cabe estimar el recurso (o el motivo o motivos correspondientes) cuando haya de mantenerse subsistente el pronunciamiento o "fallo" de la sentencia recurrida, aunque sea por otros fundamentos jurídicos distintos de los que ésta tuvo en cuenta.

QUINTO

El motivo tercero, con su encabezamiento y alegato, aparece literal e íntegramente formulado así: "Por infracción del art. 1101 del Código Civil, conforme autoriza el art. 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Nos remitimos a todo lo expresado en los motivos anteriores, en el sentido de que admitida la naturaleza jurídica de precontrato y el incumplimiento del mismo por la contraparte, se ha de aplicar el art. 1101, del que se deriva la obligación de indemnizar".

El expresado motivo también ha de ser desestimado, ya que si, como extensamente se ha razonado al desestimar los dos motivos anteriores, la entidad demandada no ha incurrido en el denunciado incumplimiento contractual (o precontractual), es evidente que no tiene obligación alguna de indemnizar a la actora, aquí recurrente.

SEXTO

El decaimiento de los tres motivos aducidos ha de llevar aparejada la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la entidad recurrente y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que le corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por la Procuradora Dª Cruz- María Sobrino García, en nombre y representación de la entidad mercantil "Servifilms, S.L.", contra la sentencia de fecha seis de Abril de mil novecientos noventa y tres, dictada por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 1316/88 del Juzgado de Primera Instancia número Veinte de dicha capital), con expresa imposición a la entidad recurrente de las costas del referido recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que le corresponda; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Pedro González Poveda.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.