STS 275/, 18 de Marzo de 1992

El Juzgado de Primera Instancia número dos de Arrecife,

tramitó los autos de juicio de desahucio de local de negocio (Número

146/88), en razón a la demanda planteada y admitida por don Lucio, que contiene los siguientes Hechos:

""1.- Mi representado convino con la demandada el 29 de Abril del pasado

año, la novación de un contrato de arrendamiento de local de negocios que

hasta entonces había existido con la misma, cuyos actos notarios fueron: a)

incrementar en cinco mil pesetas la renta establecida mensualmente, que

habría de ser en lo sucesivo de 65.000 Pts, y b) establecer como término

para tal novación un año más de arrendamiento.(Doc.2) 2.- El 18 de abril

próximo pasado, mi representado comunicó por medio de requerimiento

notarial que acompaño con nº 3, que se le denegaba la tácita reconducción o

prórroga y que debía entregar la demandada el local, vacio, libre y

expedito, el 29 de abril inmediatamente siguiente. 3.- En la forma que aparece en la contestación al requerimiento, la demandada pretendió faltar

a su pacto, atribuyendo de paso las gratuitas descalificaciones que constan

en el mismo. Hasta la fecha no ha entregado el local, lo que hace necesario

este procedimiento.""

Alegó la fundamentación jurídica que tuvo por conveniente y

suplicó al Juzgado: ""Que teniendo por presentado este escrito y los documentos adjuntos, números 1,2 y 3, tenga por instado el desahucio por constitución en

precario de la demandada al haber expirado el término contractual, disponga

su trámite, recibiendo el juicio a prueba, y en su día dicte sentencia

declarando haber lugar al desahucio, condenando al desalojo del local a la

demandada, con el apercibimiento de lanzamiento, para el caso de que no

desalojare dentro del término legalmente prevenido, y al pago de las costas

causadas, disponiendo los demás trámites de Ley. Es conforme a Derecho lo

que pido a los dieciocho días de Mayo de mil novecientos ochenta y ocho."

La demandada doña Luzse

personó en el proceso y aportó contestación con la base fáctica siguiente:

""1.- Para oponernos a la demanda de la parte actora por su falta de

consistencia y seriedad tanto lógico como jurídico, que acreditan una

paupérrima interpretación de la norma jurídica aplicable. 2.- El contrato

que une a las partes es de 29 de abril de 1985, y se le quiere aplicar una

norma jurídica que entró en vigor posteriormente, con olvido de que todos

los contratos anteriores a esa fecha, a la de la entrada en vigor del

Decreto de referencia, han de regirse por la normativa anterior, que no es

otra que la recogida en el artículo 57 de la LAU, en su redacción anterior,

que habla de la prórroga forzosa para el arrendador y voluntaria para el

inquilino. Y es claro, que actualmente el contrato que une a las partes se

encuentra en prórroga forzosa. Y en este sentido la parte actora debe

recordar que la prórroga legal era irrenunciable, como establecía una larga jurisprudencia, y en ese sentido la sentencia de 21.2.64; R. 1081, a cuyo

tenor "La prórroga legal no puede ser modificada por la voluntad de las

partes y cualquier estipulación contractual que trate de regir la prórroga

de los contratos de forma distinta de la establecida por la Ley, ha de ser

rechazada y cualquier renuncia hecha por el arrendatario a tan beneficio es

nula, y en el mismo sentido la de 16.11.73, R.4117. 3.- Y es claro que la

intención de los contratantes era y no podía ser otra ya que no se sabía

nada de la Ley posterior, sujetarse a la prórroga legal por: 1. la manera

en que está redactada la estipulación tercera de contrario, pues

actualmente sólamente se habla de la duración sin expresar ninguna

prórroga; 2. Anteriormente, pese a la prórroga legal se hablaba de duración

determinada pero lo era sólamente a los efectos de modificar la renta, tal

como allí consta, y era la intención. Es decir, se pactaba dos años sin

modificar la renta pero al tercer año la renta se modificaba según las fluctuaciones del índice del coste de la vida y 3. Porque la renovación o

claúsula adicional que se esgrime de contrario lo era sólamente a los

efectos de incrementar la renta en 5.000 Pts, continuando todo lo demás

vigente. Y no podía ser menos, pues mi representada conociendo sus

derechos, no iba a hacer dejación de ellos, poniendo en peligro su negocio,

su ánimo era simplemente continuar modificando la renta, tal como se pactó.

4.- Lo único cierto de la demanda de referencia es que existía un contrato

y que mi representada no lo ha desalojado, todo lo demás es falso y

gratuito.""

Hizo relación de la normativa jurídica de aplicación y suplicó:

""Que habiendo por presentado este escrito, tenga por contestada la demanda

y previos los trámites legales oportunos, dictar sentencia desestimando la

demanda, con expresa condena en costas al actor por su mala fe. Es de

justicia.""

El Juez de Primera Instancia, titular del Juzgado de

Primera Instancia número dos de Arrecife, dictó sentencia en fecha 6 de octubre de 1988, la que contiene el siguiente FALLO: "" Que desestimando la

demanda presentada por la Procuradora Dª Manuela Cabrera de la Cruz, en

nombre y representación de D. Lucio, contra Dª Luz, absolviendo a la demandada e imponiendo al actor

las costas procesales.""

Contra la referida resolución decisoria del litigio,

interpuso recurso de apelación el actor del pleito,don Lucio, ante la Audiencia Provincial de Las Palmas (Rollo nº 745/88),

cuya Sección Cuarta pronunció sentencia el 27 de octubre de 1989, con la

siguiente parte dispositiva: ""FALLAMOS: Que desestimando el recurso de

apelación interpuesto por la representación de Don Lucio

contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Arrecife

de 6 de octubre de 1.988, confirmamos la expresada resolución, sin hacer

expresa imposición de las costas del recurso.""

El Procurador don Francisco Alvarez del Valle García, en nombre y representación de don Lucio, formuló ante esta

Sala recurso de casación, que basó en las motivaciones siguientes:

Motivo Primero.- Al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la Ley de

Enjuicimiento Civil, por error en la apreciación de la prueba.

Motivo Segundo.- Por la vía del nº 5 del artículo 1692 de la Ley Procesal

Civil, infracción del artículo 1203-1º del Código Civil.

Motivo Tercero.- Con apoyo en la misma vía procesal, infracción del

artículo 1204 del Código Civil. Motivo Cuarto.- Al amparo en el precepto procesal referido, infracción del artículo 1255 del Código Civil.

Evacuado el trámite de instrucción a las partes, se señaló

par a la vista oral y pública del recurso el pasado día nueve, la que se

celebró.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

El recurrente don Lucioarrendó a doña Luz, a medio de documento privado de 29 de

abril de 1.985, un local en Playa DIRECCION000, carretera DIRECCION001NUM000, en el

término municipal de Yaiza, por la cantidad mensual de 60.000 pts (claúsula

2. ). estableciéndose como plazo de duración,el de dos años (claúsula 3ª) y

"llegada la fecha del vencimiento, caso de prórroga la renta pactada se

modificará en conformidad con las fluctuaciones del índice del coste de la

vida, según datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística"

En fecha 29 de abril de 1987, los referidos interesados insertaron

en el contrato de arriendo referido una claúsula adicional, en virtud de la

cual mantuvieron el convenio por un año más y elevaron la renta.

Tanto la sentencia de primera instancia como la dictada en

apelación que confirmó a aquella, no acogieron las pretensiones del

recurrente de que se procediera al desahucio del local arrendado por expiración del término contractual.

El primer motivo de los aportados al recurso, con apoyo

en el número cuatro del artículo 1692 de la Ley Procesal Civil, denunció

error en la apreciación de la prueba, refiriendo, a tal efecto, la claúsula

adicional añadida al contrato locativo que relaciona a las partes,

argumentándose que la Sala de Apelación no la interpretó en forma adecuada

como un contrato nuevo, que extinguió y sustituyó al anterior y sujeto a la

normativa del Decreto-Ley de 3 0 de abril de 1.985.

El motivo no puede ser acogido, pues rebasa el cauce procesal por

el que se adujo, para adentrarse en la crítica e impugnación de los

resultados interpretativos que se explicitan en la sentencia atacada, que

tuvo en cuenta el referido instrumento, sin que de su literalidad surja el

error denunciado.

La conclusión decisoria a que llegó el Tribunal de la instancia

fué por consecuencia de la actividad juzgadora interpretativa que realizó

sobre el documento controvertido, lo que no cabe ser impugnado como error en la apreciación de la prueba (Sentencias de 2 y 8 de marzo de 1989 y 25

de enero de 1991). Y lo mismo resulta respecto al problema estrictamente

jurídico de si se produjo o no novación extintiva del contrato arrendaticio

urbano de 29 de abril de 1.985; por entrañar cuestión de calificación

jurídica, denunciable sólo por el cauce adjetivo del nº 5 del artículo 1692

de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los motivos segundo y cuarto argumentados conforme al nº

5 d el artículo 1692 de la Ley de Procedimiento Civil, procede ser

analizados conjuntamente, por la relación y proyección unitaria que

presentan en cuanto se refieren a violación de los artículos 1203-1º y 1255

del Código Civil.

Ha de partirse de que el contrato de arriendo de 29 de abril de

1.985, si bien en su clausurado se incluyó como término de su duración el

de dos años, tal pacto no ha de reputarse válido y carece de eficacia en el

particular, ya que el convenio estaba afectado de la prórroga obligatoria para el arrendador, establecida como derecho irrenunciable en el artículo

57 y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos y así lo ha declarado

reiteradamente la Jurisprudencia de esta Sala.

En consecuencia el arriendo no finalizaba el 29 de abril de 1.987

y tampoco estaba sometido al régimen de libertad temporal que instaló en

nuestro Ordenamiento Jurídico el artículo 9 del Decreto-Ley de 30 de abril

de 1.985, sobre Medidas de Política Económica, ya que entró en vigor el dia

de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, (Disposición final),

que correspondió al 9 de mayo de 1.985, disciplinándo los arrendamientos

conforme a las leyes del mercado.

La claúsula adicional, fechada el 29 de abril de 1.987 e inserta

en el mismo cuerpo documental del contrato, contiene con respecto a éste,

dos variaciones expresamente convenidas. Una que corresponde a la elevación

de la renta en 5.000 pts, pasando de 60.000 pts a 65.000 pts mensuales y es

consecuencia del pacto revisorio sobre actualización del precio del arriendo, que expresa la claúsula segunda del contrato de 29 de abril de

1.985. Otro acuerdo fué el de renovación de la locación por un año más.

A dicha claúsula adicional el recurrente pretende atribuirle

naturaleza y eficacia de convenio nuevo que extingue y sustituye al

anterior preexistente y todo su esfuerzo de impugnación en el recurso se

concreta a combatir la interpretación del Tribunal de Apelación en cuanto

apreció que no se había producido una novación extintiva del arriendo sino

no sólo meramente modificativa.

A este respecto ha de tenerse en cuenta que los elementos

esenciales sobre los que se proyectan los contratos de arrendamientos

urbanos, son la cosa que se cede y el precio que se percibe por ello,

(Artículos 1543 y 1546 del Código Civil), si bien este puede sufrir

alteraciones por las incidencias de las claúsulas estabilizadoras, que, en

la dinámica del contrato, suelen llegar a representar variaciones muy

apreciables para los precios que inicialmente se concertaron.

La discutida claúsula adicional evidentemente introdujo

variaciones en el contrato relacionante, por lo que procede analizar el

alcance de la misma a efectos de si se ha producido una efectiva novación

extintiva de aquel convenio inicial y surgió otro nuevo, con distintas

vinculaciones y efectos.

La institución de la novación representa en términos generales un

cambio en la relación negocial obligatoria, que cuando es esencial y de

manera muy primordial, porque así expresamente se recoja en el nuevo

convenio el "animus novandi" de las partes interesadas que lo introducen,

tiene consideración de extintiva (Artículos 1203, 1204 y 1207 del Código

Civil), la que en todo caso han de declarar expresamente los otorgantes

como condición indispensable para que tal novación sea operativa conforme

establece el artículo 1204 del Código Civil.

Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de

interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declarase en virtud de sólo presunciones por muy

razonables que se presenten éstas (Sentencias de 24 de febrero de 1964, 11

de febrero de 1965, 2 de junio de 1968 y 25 de enero de 1991). La referida

claúsula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato

que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece

exteriorizada, sólo contiene la alteración apreciable de la actualización

convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año

más al arriendo, está viciada de nulidad, al regir para el mismo el

régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida. Así mismo el

elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y

similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la

renta no determina necesariamente la renovación del contrato (Sentencias de

27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991).

En razón a lo expuesto ha de tenerse novado de modo sólo modificativo, no por extinción objetiva, el contrato de 29 de abril de

1.985, que continúa subsistente y vinculante para las partes que lo

suscribieron, sin más que el aumento de el precio de renta mensual conforme

se pactó y recoge dicho acuerdo, que es sólo complementario del pacto

inicial, en cuanto lo actualiza a efectos económicos.

Decae la tesis del recurrente de que dicha claúsula adicional, al

representar un nuevo contrato arrendaticio, independiente y distinto del

anterior, estaba acogido al Decreto-Ley de 30 de abril de 1.985 con la

duración de sólo un año. La referida disposición legal si bien en forma

relativamente aparatosa se encabeza como "supresión de la prórroga forzosa

en los contratos de arrendamientos urbanos", determina una meditada

interpretación para cada caso concreto, pues las normas han de ser

racionalizadas en su aplicación, y precisamente el adverbio "forzosamente",

que contiene el Decreto, da paso a dos regímenes de contratos arrendaticios: a) El que se rige por el Decreto-Ley citado y con libertad

de estipulación en su duración y b) El general y limitativo de los derechos

del arrendador, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que en todo

caso se mantiene y no ha sido objeto de derogación si expresamente se

pacta, es decir que el Decreto-Ley no suprime la prórroga forzosa para los

arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las

voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto

de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia

temporal, que líbremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado,

conforme a los principios generales de la contratación (Artículos 1254,

1255, 1258 y 1281 y concordantes del Código Civil). De esta manera surgen

arriendos sin sujección a prórroga forzosa, que tienen una vida de

realización fuera del ámbito de la duración obligatoria que mantiene la Ley

de Arrendamientos Urbanos, pues, en todo caso, el Decreto-Ley de referencia no prohibe expresamente que puedan celebrarse contratos al amparo de la

citada Ley especial y por ello sometidos a prórroga forzosa.

Lo precedentemente expuesto determina la improsperabilidad

de l tercer motivo, que residenciado en el nº 5 del artículo 1692 de la Ley

de Enjuiciamiento Civil, argumentó infracción del artículo 1204 del Código

Civil.

Este precepto prevé la posibilidad de novación en forma tácita,

fundada en la incompatibilidad de obligaciones, de tal manera que la nueva

contrarie a la anterior de forma terminante o se produzca una variación muy

acusada de las condiciones principales, atendiéndose en cada caso concreto

a las circunstancias concurrentes y conductas de los obligados.

Tal novación no es concurrente en el supuesto enjuciado, pues el

contrato está sometido al régimen de prorrogación obligatoria y resulta

inoperante el pacto de duración de un año que contiene la claúsula

adicional, pues el arriendo a la fecha de redacción del convenio no se había extinguido.

Corresponde a los Tribunales de la instancia decretar si se da la

incompatibilidad que establece el referido artículo 1204 del Código Civil

(Sentencias de 24 de enero de 1957, 24 de enero de 1962, 9 de mayo de 1963,

27 de junio de 1970 y 16 de febrero de 1983), así como todas las cuestiones

relativas a la existencia de los hechos determinantes de novación

(Sentencias de 23 de abril de 1962, 31 de mayo de 1963, 20 de febrero de

1976, 20 de octubre de 1985 y 26 de enero de 1988), cuyo criterio ha de

respetarse cuando, como sucede en el presente asunto, ha sido lógico y el

procedente conforme a la Ley.

Desestimado el recurso procede la imposición de las costas

de l mismo por lo dispuesto en el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil, en relación al 149 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y ASI LO DESESTIMAMOS, EL RECURSO DE

CASACION interpuesto por don Lucio, contra la sentencia

de fecha 27 de octubre de 1.989, dictada por la Audiencia Provincial de Las

Palmas de Gran Canaria -Sección Cuarta-, en las actuaciones procedimentales

de referencia, con imposición a dicho recurrente de las costas de esta

casación y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino

legal.

Remítase certificación de la presente con los autos originales y

rollo de apelación al Tribunal de procedencia que acusará recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.