STS 716/2013, 28 de Noviembre de 2013

Por escrito registrado, por el Juzgado Decano de Barcelona, el seis de octubre de dos mil ocho, la Procurador de los Tribunales doña Laura Espada Losada, obrando en representación de Industrial Can Singla, SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Bouygues Inmobiliaria, SA.

En la mencionada demanda, la representación procesal de Industrial Can Singla, SL alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, que el veintidós de diciembre de dos mil cinco, dicha sociedad celebró con la demandada un contrato de promesa de compraventa de un solar edificable, con frente a la calle Pau Font de Esparreguera y una superficie de mil trescientos cincuenta y ocho metros cuadrados, con una edificabilidad asignada de cinco mil trescientos cincuenta y un metros cuadrados construidos, lo que demostraba el documento aportado con el número 1.

Que del contrato debían destacarse las cláusulas 1.1 - " [p]or medio del presente el vendedor se obliga a vender y transmitir al comprador, que se obliga a comprar y adquirir, la finca adjudicada indicada en el expositivo IV anterior [...] " -, 2.1 - " [e]l vendedor realizará a su cargo todos los trámites necesarios a los efectos de que la finca adjudicada se inscriba en el Registro de la propiedad con anterioridad a la finalización del plazo previsto para la formalización de la escritura de compraventa sobre la misma conforme a lo previsto en este contrato " -, 2.2 - " [p]ara ello el vendedor deberá realizar todos los trámites urbanísticos necesarios, entre los que destacan los siguientes: (i) tramitación de la reparcelación voluntaria pretendida sobre el PAU 03, redactando y tramitando hasta su aprobación definitiva el proyecto de reparcelación... " - y 5.1 - " [l]as partes se obligan a formalizar la escritura pública de compraventa sobre la finca adjudicada dentro de los 30 días hábiles siguientes al momento en que quede inscrita en el Registro de la Propiedad a todos los efectos la finca adjudicada como finca independiente... Para ello, el vendedor realizará todos sus esfuerzos para obtener la indicada inscripción registral dentro de los 18 meses siguientes a la fecha de hoy ".

Que, en particular, las partes sometieron la relación contractual a determinadas condiciones resolutorias, a las que, especialmente, se referían las cláusulas 7.1 - " [l]a compraventa... queda sometida al cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones resolutorias dentro de los dieciocho meses siguientes a la formalización del presente contrato: (a) que no se aprueben definitivamente los instrumentos del planeamiento urbanístico indicados en la cláusula tercera anterior (proyecto de reparcelación y proyecto de compensación). (b) Que no quede inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente la finca adjudicada conforme a su descripción, características y delimitación contenidos en este contrato y sus anexos, como finca independiente a nombre del vendedor " -, 7.2 - " [e]llo no obstante, en el caso de que dentro del indicado plazo de dieciocho meses no se hubiera aprobado con carácter definitivo los instrumentos del planteamiento urbanístico y/o no se hubiera inscrito la finca adjudicada en el Registro de la Propiedad conforme lo previsto, el comprador podrá prorrogar unilateralmente el presente contrato por un periodo adicional de 6 meses suplementarios para conseguir dichos hitos... " - y 7.3 - " [e]n consecuencia, si secumpliera cualquiera de las dos anteriores condiciones resolutorias dentro del plazo inicial o su prórroga, en su caso,el comprador podrá resolver el presente contrato, sin más trámite que el de así comunicarlo al vendedor dentro de los 15 días siguientes al cumplimiento de los indicados plazos. Producida dicha comunicación el vendedor deberá restituir al comprador la totalidad del precio adelantado junto con el impuesto sobre el valor añadido recibidos del comprador, contra la restitución por dicho comprador del aval indicado en la cláusula 4.5 anterior, y sin que proceda ninguna indemnización y/o penalización entre las partes... "-.

Añadió que el régimen del precio quedó establecido en las cláusulas 4.1 - " [e]l precio a pagar por el comprador al vendedor por la transmisión a favor del primero de la finca adjudicada se establece en cinco millones quinientas once mil euros (5 511 000 €)... " - y 4.3.1 - " [c]omo máximo el dieciséis de enero de dos mil seis el comprador pagará al vendedor dos millones de euros (2 000 000 €) en concepto de precio adelantado, más el impuesto sobre el valor añadido... " -.

También alegó que la demandante inició la actividad para obtener la adjudicación como resultado del proceso urbanístico y encargó a un arquitecto la redacción del proyecto de reparcelación. Que el Ayuntamiento exigió la cesión de suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento urbanístico del sector, con lo que situó las cosas en un panorama distinto. Que, por ello, las partes iniciaron negociaciones para llegar a un acuerdo de adaptación del contenido del proyecto de reparcelación, que dieron lugar a que el Ayuntamiento aceptase una compensación económica de cuatrocientos catorce mil ciento veinticuatro euros con sesenta y cuatro céntimos (414 124,64 €), en sustitución de la cesión y la demandada abonar como mayor precio la suma de trescientas cincuenta y nueve setecientos noventa y un euros con cuarenta y nueve céntimos (359 791,49 €), según demostraba el documento aportado con el número 10.

Igualmente alegó que la escritura de reparcelación se otorgó el doce de abril de dos mil siete y que cinco días después, el diecisiete de abril del mismo año, se presentó ante el Ayuntamiento la petición de la aprobación del proyecto de reparcelación, como demostraba el documento aportado con el número 11.

Que, por esos hechos y por carta de veinticuatro de mayo de dos mil siete, la compradora, basándose en la cláusula 7.2 del contrato, amplió unilateralmente el plazo de cumplimiento de las condiciones hasta el veintidós de diciembre de dos mil siete, como demostraba el documento número 12, del que resulta la voluntad de la compradora de excluir la condición resolutoria referida a la inscripción registral de la finca en determinado plazo.

Que el proyecto de urbanización requería una participación activa de la compradora en el desarrollo urbanístico y que el Ayuntamiento lo aprobó, definitivamente, por acuerdo de la Junta de Gobierno el diecinueve de noviembre de dos mil siete.

Que la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación se produjo el once de diciembre de dos mil siete y se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de diecinueve de diciembre de dos mil siete.

Que el doce de diciembre de dos mil siete, diez días antes de vencer el plazo, presentó en el Registro de la Propiedad, la escritura de reparcelación voluntaria con el certificado del secretario del Ayuntamiento sobre la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación. Que el asiento de presentación se extendió el doce de diciembre de dos mil siete, como demostraba el documento aportado con el número 39.

Que, pese a ello, la compradora no atendió sus requerimientos de la actuación precisa para la preparación y otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sino que el diecisiete de enero de dos mil ocho le reiteró que había resuelto el contrato y que, incluso, ejecutó el aval.

Que, por lo daños sufridos, la compradora le debía indemnizar por las obligaciones adicionales asumidas ante el Ayuntamiento por la vendedora, por importe de trescientos cincuenta y nueve mil setecientos noventa y un euros, con cuarenta y nueve céntimos (359 791,49 €), equivalente al aprovechamiento medio. Y también dos millones de euros (2 000 000 €) como indemnización prevista contractualmente.

En el suplico de la demanda, la representación procesal de Industrial Can Singla, SL interesó del Juzgado de Primera Instancia competente una sentencia por la " se declare y disponga: 1) La resolución del contrato de compromiso privado de compraventa de una parcela del Polígono de Actuación Urbanística (Pau O3) de Esparreguera SA, otorgado entre Industrial Can Singla, SL y Bouygues Inmobiliaria, SA en fecha veintidós de diciembre de dos mil cinco. 2) Se condene a la empresa Bouygues Inmobiliaria, SA a pagar a Industrial Can Singla, SL la suma de dos millones de euros (2 000 000,00 €) en concepto de indemnización prevista contractualmente por no consumación de la compraventa debido a un incumplimiento de dicha sociedad respecto del contrato de compromiso privado de compraventa de una parcela del Polígono de Actuación Urbanística (Pau 03) de Esparreguera 3) Se condene a la demandada Bouygues Inmobiliaria, SA a satisfacer a la demandante Industrial Can Singla, SL, la cantidad de trescientos cincuenta y nueve mil setecientos noventa y un euros con cuarenta y nueve céntimos (359 791,49 €) en concepto de indemnización correspondiente a la suma que de igual importe que Industrial Con Singla, SL, debe satisfacer en concepto de equivalente económico del aprovechamiento medio del sector, cuyo efectivo pago por parte d la demandada deberá tener lugar en el momento en que la administración pública recabe de la sociedad demandante el pago de dicho importe; 4) Se condene a Bouygues Inmobiliaria, SA, al pago de los intereses legales de las antedichas cuantías; y 5) se impongan a la demandada las costas causadas en este juicio".

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número treinta y ocho de Barcelona, que la admitió a trámite conforme a las reglas del juicio ordinario, por auto de seis de octubre de dos mil ocho, con el número 1049/2008 .

Bouygues Inmobiliaria, SA fue emplazada y se personó en las actuaciones, representada por el Procurador de los Tribunales don Angel Quemada Cuatrecasas, el cual, en ejercicio de su poder, contestó la demanda.

En el escrito de contestación, la representación procesal de Bouygues Inmobiliaria, SA alegó, en síntesis y en lo que importa para la decisión del conflicto, como hecho previo, que lo que se discutía entre las partes no era la resolución del contrato, querida por ambas, sino la causa de la misma y sus consecuencias.

Que la demandante se dedicaba a la compraventa de inmuebles y, también, a la promoción inmobiliaria por cuenta propia. Que la demandada era una promotora de construcciones.

Que, ciertamente, el veintidós de diciembre de dos mil cinco suscribió con la demandante el llamado " compromiso privado de compraventa ", por el que pactaron dos condiciones resolutorias - cláusula 7.1 - , en el caso de que no se cumplieran " dentro de los dieciocho meses siguientes a la formalización del presente contrato: (a) que no se aprueben definitivamente los instrumentos del planeamiento urbanístico indicados en la cláusula tercera anterior (proyecto de reparcelación y proyecto de compensación) (b) que no quede inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente la finca adjudicada conforme a su descripción, características y delimitación contenidos en este contrato y sus anexos, como finca independiente a nombre del vendedor ".

Que, para el caso de que se cumpliera cualquiera de esas condiciones resolutorias, " el comprador podrá resolver el presente contrato, sin más trámite que el de así comunicarlo al vendedor dentro de los quince días siguientes al cumplimiento de los indicados plazos. Producida dicha comunicación el vendedor deberá restituir al comprador la totalidad del precio adelantado junto con el impuesto sobre el valor añadido recibidos del comprador, contra la restitución por dicho comprador del aval indicado en la cláusula 4.5 anterior, y sin que proceda ninguna indemnización y/o penalización entre las partes... ".

Que, cuando se suscribió el contrato, la finca no existía, por lo que la vendedora se obligó a realizar "a su cargo todos los trámites necesarios a los efectos de que la finca adjudicada se inscriba en el Registro de la propiedad con anterioridad la finalización del plazo previsto para la formalización de la escritura de compraventa" - cláusula 2.1 - y a " realizar todos los trámites urbanísticos necesarios " - cláusula 2.2 -. Que era esencial la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad y el cumplimiento de los plazos de ejecución de los instrumentos urbanísticos, así como de la inscripción. Que, según la cláusula 5.1, las partes se obligaron " a formalizar la escritura pública de compraventa sobre la finca adjudicada dentro de los treinta días hábiles siguientes al momento en que quede inscrita en el Registro de la Propiedad a todos los efectos la finca adjudicada como finca independiente... ".

Que los dieciocho meses de cumplimiento de las condiciones resolutorias los podía prorrogar la compradora por seis adicionales, cosa que ella hizo - hasta el veintidós de diciembre de dos mil siete -, como demostraba el documento aportado con el número 12.

Añadió que aceptó un aumento del precio, a consecuencia de haber exigido el Ayuntamiento de Esparreguera la cesión del diez por ciento del aprovechamiento urbanístico del sector - de conformidad con la legalidad imperante -, lo que hizo para desbloquear la situación.

Que, finalmente, la finca no fue inscrita antes del veintidós de diciembre de dos mil siete. Que, según certificación registral, las fincas no eran registrales independientes ya que sólo se presentó parte de la documentación necesaria. Que el certificado del Secretario del Ayuntamiento declarando el carácter definitivo, no firme, de la aprobación del proyecto de reparcelación no se presentó hasta el nueve de enero de dos mil ocho, esto es, quince días después de expirado el plazo pactado.

Que, además, era necesaria la firmeza, a cuyo efecto se presentó la certificación de que lo fue el veintinueve de enero de dos mil ocho.

Que el asiento de presentación se extendió el doce de enero de dos mil siete y que el artículo 24 de la Ley Hipotecaria no fue tomado en consideración por las partes, que expresamente hablaron de fecha de la inscripción, no del asiento de presentación.

Que, en definitiva, por haberse cumplido la condición, por carta de veintisiete de diciembre de dos mil siete, notificó a la vendedora que optaba por resolver el contrato, como demostrada el documento aportado con el número 6.

En el suplico del escrito de contestación, la representación procesal de Bouygues Inmobiliaria, SA interesó del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y ocho de Barcelona, una sentencia " mediante la que se desestimen la totalidad de las pretensiones de la actora, absolviendo de ellas a mi representada, con expresa imposición de las costas a la actora ".

El Juzgado de Primera Instancia número Treinta y ocho de Barcelona, celebrados los actos de audiencia previa y del juicio, practicada la prueba que, propuesta, había sido admitida, dictó sentencia el once de mayo de dos mil nueve con la siguiente parte dispositiva: " Fallo. Que desestimando la demanda interpuesta por la Procurador doña Laura Espada Losada, en nombre y representación de Industrial Can Singla, SL, debo absolver y absuelvo a la empresa Bouygues Inmobiliaria, SA de todos los pedimentos hechos en su contra, sin imposición de las costas a ninguna de las partes ".

La representación procesal de Industrial Can Singla, SL recurrió en apelación la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y ocho de Barcelona de once de mayo de dos mil nueve , la cual fue impugnada por la representación procesal de Bouygues Inmobiliaria, SA.

Las actuaciones se elevaron a la Audiencia Provincial de Barcelona, en la que se turnaron a la Sección Decimonovena de la misma, que tramitó el recurso de apelación con el número 634/2009 y dictó sentencia con fecha dieciséis de abril de dos mil diez , con la siguiente parte dispositiva: " Fallamos. Desestimar los recursos de apelación interpuestos por parte de la representación de Industrial Can Singla, SL - actora - y Bouygues Inmobiliaria, SA - demandada -, contra la sentencia dictada el día once de mayo de dos mil nueve por el Juzgado de Primera Instancia número Treinta y ocho de Barcelona en el juicio ordinario número 1049/2008, que se confirma íntegramente con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes ".

La representación procesal de Industrial Can Singla, SL preparó e interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el rollo de apelación número 634/2009, con fecha dieciséis de abril de dos mil diez .

Las actuaciones se elevaron a la Sala Primera del Tribunal Supremo, la cual, por auto de seis de marzo de dos mil doce , decidió. " Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Industrial Can Singla, SL contra la sentencia dictada, en fecha dieciséis de abril de dos mil diez, por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección Decimonovena), en el rollo de apelación número 634/2009 , dimanante de los autos de juicio ordinario número 1049/2008 del Juzgado de Primera Instancia número Treinta y ocho ".

El recurso de casación interpuesto, por la representación procesal de Industrial Can Singla, SL, contra la sentencia de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el rollo de apelación número 634/2009, de dieciséis de abril de dos mil diez , se compone de dos motivos, en los que la recurrente, con apoyo en la norma segunda del apartado 2 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia:

La infracción de los artículos 7 , 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil .

La infracción del artículo 24 de la Ley Hipotecaria .

Evacuado el traslado conferido al respecto, la Procurador de los Tribunales doña Laura Espada Losada, en nombre y representación de Industrial Can Singla, SL, impugnó el recurso, solicitando se declarase no haber lugar al mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló como día para votación y fallo del recurso el treinta y uno de octubre de dos mil trece, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel,

Resumen de los antecedentes.

1. Se han enfrentado en el proceso las posiciones de las dos partes de una promesa bilateral de compraventa de una finca, por no estar de acuerdo, no en que el vínculo hubiera quedado extinguido por resolución - lo que ambas afirman -, sino en cual fue la causa de dicha sobrevenida derogación de la regulación contractual, determinante de unas consecuencias económicas totalmente distintas según los planteamientos de cada una de aquellas.

   Industrial Can Singla, SL, obligada a vender, tomó la iniciativa procesal y pretendió en la demanda la declaración de que la relación jurídica había quedado resuelta por no haber estado dispuesta la obligada a comprar, Bouygues Inmobiliaria, SA, a documentar públicamente la compraventa en la fecha prevista en el contrato, así como la condena de dicha demandada a sufrir, como incumplidora, las consecuencias económicas previstas por ambas para tal caso.

   Bouygues Inmobiliaria, SA se opuso a las pretensiones deducidas en la demanda, con el argumento de que las partes hicieron depender la extinción del vínculo de una condición resolutoria consistente en que un acontecimiento determinado no se produjera en el plazo establecido y en la efectiva ocurrencia de dicho evento negativo, que derogó la reglamentación negocial hasta entonces vigente.

   Las sentencias de las dos instancias desestimaron la demanda, por haber entendido los respectivos Tribunales que el cumplimiento de la condición resolutoria pactada había provocado la sobrevenida extinción de la relación y, por ello, que no cabía imputar a Bouygues Inmobiliaria, SA incumplimiento alguno.

   Contra la sentencia de apelación interpuso recurso de casación Industrial Can Singla, SL, por dos motivos, que examinamos seguidamente, tras exponer los aspectos fundamentales de la relación jurídica litigiosa.

2. El veintidós de diciembre de dos mil cinco, Industrial Can Singla, SL - propietaria de siete fincas registrales que formaban parte, con otras, del polígono de actuación urbanística 03 (PAU 3) del entonces vigente plan de ordenación urbanística de Esparreguera - y Bouygues Inmobiliaria, SA - dedicada a la promoción de construcciones - celebraron un precontrato por el que, la primera, tras manifestar que tenía intención de iniciar los trámites para la reparcelación voluntaria del referido polígono, de la que resultaría la finca adjudicada, quedó obligada - cláusula 1.1 - "a vender y transmitir al comprador, [...] la finca adjudicada indicada en el expositivo IV anterior... ", con el compromiso - cláusula 2.1 - de realizar " a su cargo todos los trámites necesarios a los efectos de que la finca adjudicada se inscriba en el Registro de la propiedad con anterioridad a la finalización del plazo previsto para la formalización de la escritura de compraventa sobre la misma conforme a lo previsto en este contrato ", así como - cláusula 2.2 - " todos los trámites urbanísticos necesarios, entre los que destacan los siguientes: (i) tramitación de la reparcelación voluntaria pretendida sobre el PAU 03, redactando y tramitando hasta su aprobación definitiva el proyecto de reparcelación... ".

   Por su parte, Bouygues Inmobiliaria, SA se obligó - cláusula 1.1 - " [...] a comprar y adquirir [...] " la finca mencionada y - cláusula 4.1 - a pagar " por la transmisión [...] cinco millones quinientos once mil euros (5 511 000 €) ", de los que - cláusula 4.3.1 - debía entregar, antes del dieciséis de enero de dos mil seis, " dos millones de euros (2 000 000 €) en concepto de precio adelantado, más el impuesto sobre el valor añadido [...] ", con una garantía de su devolución en caso de resolución de la relación - cláusula 4.4 -.

   Los planteamientos de las partes se apoyan en determinadas cláusulas.

   1. Industrial Can Singla, SL lo hizo en la cláusula 5.1, por la que las partes señalaron un plazo para " formalizar la escritura pública de compraventa sobre la finca adjudicada ", que vencía a " los treinta días hábiles siguientes al momento en que quede inscrita en el Registro de la Propiedad a todos los efectos la finca adjudicada como finca independiente ", a cuyo efecto convinieron en que " el vendedor realizará todos sus esfuerzos para obtener la indicada inscripción registral dentro de los dieciocho meses siguientes a la fecha de hoy ".

      Ésta de otorgamiento oportuno de la documentación pública es la obligación que en la demanda se señaló como omitida por Bouygues Inmobiliaria, SA y su incumplimiento como causa de la resolución.

   2. Bouygues Inmobiliaria, SA se basó en la cláusula 7.1, según la que " [l]a compraventa... queda sometida al cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones resolutorias dentro de los dieciocho meses siguientes a la formalización del presente contrato: (a) que no se aprueben definitivamente los instrumentos del planeamiento urbanístico indicados en la cláusula tercera anterior (proyecto de reparcelación y proyecto de compensación). (b) Que no quede inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente la finca adjudicada conforme a su descripción, características y delimitación contenidos en este contrato y sus anexos, como finca independiente a nombre del vendedor ".

      También lo hizo en las complementarias cláusulas 7-2, conforme a la que " [e]llo no obstante, en el caso de que dentro del indicado plazo de dieciocho meses no se hubiera aprobado con carácter definitivo los instrumentos del planteamiento urbanístico y/o no se hubiera inscrito la finca adjudicada en el Registro de la Propiedad conforme lo previsto, el comprador podrá prorrogar unilateralmente el presente contrato por un periodo adicional de seis meses suplementarios para conseguir dichos hitos [...] "; y 7.3.- a cuyo tenor " [e]n consecuencia, si secumpliera cualquiera de las dos anteriores condiciones resolutorias dentro del plazo inicial o su prórroga, en su caso,el comprador podrá resolver el presente contrato, sin más trámite que el de así comunicarlo al vendedor dentro de los 15 días siguientes al cumplimiento de los indicados plazos. Producida dicha comunicación el vendedor deberá restituir al comprador la totalidad del precio adelantado junto con el impuesto sobre el valor añadido recibidos del comprador, contra la restitución por dicho comprador del aval indicado en la cláusula 4.5 anterior, y sin que proceda ninguna indemnización y/o penalización entre las partes... ".

      La referida cláusula 7.1.b del precontrato describe la condición resolutoria cuya realización, según Bouygues Inmobiliaria, SA, había derogado la regulación contractual y liberado a las partes de las obligaciones convenidas, entre ellas, la que Industrial Can Singla, SL señaló como incumplida y causante de la resolución del vínculo por aplicación del artículo 1124 del Código Civil .

Enunciado y fundamento del primero de los motivos del recurso de casación de la demandante.

Denuncia Industrial Can Singla, SL la infracción de los artículos 7 , 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil .

En este motivo - con tan heterogénea y a la vez genérica referencia normativa - plantea la recurrente diversas cuestiones, todas ellas conducentes a la conclusión, por ella sostenida, de que la condición resolutoria prevista en la cláusula 7.1.b) del precontrato nunca fue cumplida.

Afirma que la sentencia de apelación había simplificado dicha cuestión, al extremo de prescindir de ciertos factores, imprevisibles para ella, que tuvieron influencia en el retraso en la inscripción registral, imputables tanto a la demandada, como a terceros - en concreto, el registrador de la propiedad -, que impidieron que se hubiera practicado a tiempo.

En primer término, menciona el comportamiento de la demandada compradora, porque también intervino en la tramitación de los instrumentos urbanísticos - así lo declara la sentencia de primera instancia y no lo desautoriza la de la segunda - y porque, al menos al principio, existió una colaboración de los técnicos de las dos partes.

Razón por la que considera que no cabe atribuirle sólo a ella el retraso de unas semanas en la inscripción, siendo que la compradora también participó en las gestiones a la misma conducentes.

Finalmente, se refirió a la aportación causal al retraso por parte del propio registrador de la propiedad, cuya calificación negativa por falta subsanable considera errónea - afirma que la reparcelación voluntaria tiene lugar cuando todos los propietarios afectados dan su conformidad y, a diferencia de la reparcelación ordinaria, no exige la firmeza del acto administrativo -, razón por la que cuando, el doce de diciembre de dos mil siete, ella presentó en el Registro de la propiedad la escritura de reparcelación, junto con la certificación del secretario municipal, estaban cumplidos los requisitos para la inscripción registral - de acuerdo con el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio -.

En función de ello relata que, el once de diciembre de dos mil siete, el Ayuntamiento de Esparreguera procedió a la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación voluntaria; que el día siguiente presentó en el Registro de la propiedad la escritura de reparcelación, junto con la certificación del secretario municipal; y que el asiento de presentación se extendió el veintitrés de diciembre de dos mil siete - documento número 39 de la demanda -, porque el Registrador de la propiedad esperó a su firmeza, que no era necesaria.

Desestimación del motivo.

1. La decisión del motivo ha de partir de que el recurso de casación no abre una tercera instancia, pues no permite revisar la valoración de la prueba efectuada por el Tribunal de la segunda - sobre ello, sentencia 797/2011, de 18 de noviembre -, sino que - como precisaron, entre otras muchas, las sentencias 532/2008, de 18 de julio , 142/2010, de 22 de marzo , y 153/2.010, de 16 de marzo -cumple la función de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento sustantivo a la cuestión de hecho, pero no a la reconstruida por el recurrente, sino a la que se hubiera declarado probada en la sentencia recurrida, como resultado de la valoración, por el Tribunal que la dictó, de los medios de prueba practicados.

   Dichas consideraciones se han expuesto para explicar que procede respetar los hechos declarados probados por el Tribunal de apelación y que llevaron al mismo a declarar que la previsión hipotética del evento futuro e incierto convertido por las contratantes en condición resolutoria de la relación jurídica - " que no quede inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente " en el tiempo establecido - quedó cumplida.

   Propiamente, el control en casación queda limitado a aquellos conceptos y juicios de valor que sean necesarios para subsumir los hechos probados en el supuesto de las normas finalmente aplicadas - básicamente, las de los artículos 1114 y 1118 del Código Civil -.

2. Realmente, si en el caso enjuiciado hay que respetar los hechos declarados probados, no quedan más juicios de valor susceptibles de ser revisados, vistas las circunstancias, que los propios de la interpretación de las reglas contractuales - por cierto, regida por unas normas que nadie ha dicho infringidas -.

   1. Ninguna referencia contiene la sentencia recurrida a comportamiento de Bouygues Inmobiliaria, SA que pudiera ser calificado como impeditivo o retardatorio de la inscripción. Por lo que hay que concluir entendiendo que, al respecto, actuó correctamente el Tribunal de apelación al considerar que era bastante, para decidir el conflicto, con la interpretación literal de las cláusulas de la promesa numeradas como 2.1 - según la que " [e]l vendedor realizará a su cargo todos los trámites necesarios a los efectos de que la finca adjudicada se inscriba en el Registro de la propiedad con anterioridad a la finalización del plazo previsto para la formalización de la escritura de compraventa sobre la misma [...] " - y 7.1 - " [l]a compraventa... queda sometida al cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones resolutorias dentro de los dieciocho meses siguientes a la formalización del presente contrato: [...] (b) Que no quede inscrita en el Registro de la propiedad correspondiente la finca adjudicada conforme a su descripción, características y delimitación contenidos en este contrato y sus anexos, como finca independiente a nombre del vendedor " - y llegar a la conclusión desestimatoria de la demanda.

   2. El supuesto error que al registrador de la propiedad atribuye la recurrente, al exigir para la inscripción del proyecto de reparcelación PAU 03 de Esparreguera la certificación de la firmeza del acuerdo de su aprobación, no permite llegar a conclusión distinta de la afirmada en la sentencia recurrida, por razón de que, en un sistema registral de desenvolvimiento técnico, como es el español - en el que los asientos producen efectos sustantivos, además de los propiamente registrales y en el que, una vez practicados, dichos asientos quedan bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todas sus consecuencias mientras no se declare la inexactitud: artículo 1 de la Ley Hipotecaria -, impera el principio de legalidad, excluyente de la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y válidos, material y formalmente, el cual se protege mediante el trámite depurador en qué consiste la calificación, esto es, el examen de los títulos presentados que ha de realizar el registrador para decidir si procede la inscripción o, por el contrario, la denegación o la suspensión de la misma - artículo 18 de la Ley hipotecaria -.

   Por ello, no puede pretender la recurrente prescindir de la calificación, mediante la mera alegación de que el registrador se equivocó al exigir un requisito que ella entiende inexigible.

Enunciado y fundamento del segundo de los motivos del recurso de casación de la demandante.

En este segundo motivo, denuncia Industrial Can Singla, SL la infracción del artículo 24 de la Ley Hipotecaria .

Alega la recurrente que, conforme a dicha norma, la fecha de la inscripción es, a todos los efectos, la del asiento de presentación y, en consecuencia, que habiéndose practicado éste el doce de diciembre de dos mil siete, dentro del tiempo determinado para la práctica de aquel, había que concluir entendiendo que la hipótesis negativa pactada como condición resolutoria no se había finalmente cumplido, por más que la inscripción definitiva hubiera tenido lugar después de vencido dicho plazo.

Desestimación del motivo.

El de presentación es un asiento preliminar, de duración limitada, que prueba que el documento se ha presentado y sirve de medio o instrumento de la pretensión del presentante, así como de punto de inicio del procedimiento registral.

Produce los efectos de cerrar el Registro a los títulos contradictorios y, como destaca la recurrente, de dar prioridad a los títulos compatibles - artículos 17 , 24 y 25 de la Ley Hipotecaria -.

El de inscripción tiene una naturaleza distinta, pues constituye un asiento principal y definitivo que se practica en el libro de inscripciones y en el que se hace constar de un modo completo la constitución, modificación o transmisión de un derecho real inmobiliario.

Se trata de dos asientos diferentes, por más que la fecha del primero sea la del segundo, para todos los efectos registrales que éste deba producir.

Ello, sin embargo, no significa que cuando los interesados, en lícito ejercicio de su potencialidad normativa creadora, vinculan la resolución de una relación contractual a la ocurrencia del evento hipotético futuro y negativo consistente en la falta de inscripción de un título en determinado plazo, haya que entender que el evento previsto no es la ausencia de aquel asiento sino la del de presentación, pese a no haberlo querido así y sólo porque lo disponga, a los mencionados efectos de la prioridad registral, el artículo 24 de la Ley Hipotecaria .

Antes bien, a efectos distintos de los regulados por dicha norma, se trata de una cuestión dependiente de la voluntad de los contratantes y, por ello, sometida a las reglas de la interpretación, que, como se dijo antes, no han sido denunciadas como infringidas.

Régimen de las costas.

La desestimación del recurso de casación, conforme a lo que ha quedado expuesto, determina la imposición de las costas a la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución.