STS 281/2008, 22 de Abril de 2008

Ponente:XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Número de Recurso:365/2001
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:281/2008
Fecha de Resolución:22 de Abril de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

RETRACTO VOLUNTARIO. Calificamos el pacto contenido en el contrato de compraventa de retracto voluntario y que el plazo de caducidad de tres meses comienza, como dies a quo, el día del conocimiento de la enajenación. Partiendo de ello, se advierte, conforme a la prueba tal como ha valorado la sentencia de primera instancia, que el retrayente (demandante en la instancia) ha dejado transcurrir el plazo de caducidad de tres meses desde que, probadamente, tuvo conocimiento de la enajenación que daba lugar al retracto. Se estima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintidós de Abril de dos mil ocho.

Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Vitoria, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vitoria, cuyos recursos fueron interpuestos por la Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de D. Jose Daniel y por la Procuradora Dª Sofia Guardía del Barrio, en nombre y representación de Promotora Badaya, S.A., defendida por el Letrado D. Carlos Romero Moreno.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- El Procurador D. Javier Silva Verastegui, en nombre y representación de D. Jose Daniel, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra Promotora Badaya, S.A. y Sociedad de Transformación Agraria BEY ONAK, S.A. DE RESPONSABILIDAD LIMITADA y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia en la que tras los trámites oportunos al amparo de los artículos 1507 y siguientes del Código civil, con referencia al contrato documento nº 1 de los acompañados a la demanda se declare con carácter principal el derecho de mi patrocinado a retraer la finca a que se refiere el hecho primero de la presente demanda, recibiendo en el acto el precio que se consigna sin necesidad de sufragar los gastos del contrato ni de los demás pagos legítimos efectuados para la venta, obligando paralelamente a la demandada promotora Badaya, S.A. a entregar la finca libre de toda carga o hipoteca, con condena de las costas procesales caso de oponerse ésta a la precedente demanda.

  1. - La Procuradora Dª Regina Aniel-Quiroga Ortiz de Zuñiga, en nombre y representación de Promotora Badaya, S.A., contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y formuló demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que estimando la excepción de falta de legitimación activa del demandante, o, subsidiariamente, y apreciando la excepción de caducidad en el ejercicio de la acción de retracto, o, en caso de ser desestimadas las excepciones planteadas, desestimando el retracto por garantizar únicamente el precio escriturado, a pesar de conocer el precio real de la transmisión, con imposición de las costas al demandante.

  2. - El codemandado Sociedad de Transformación Agraria BEY ONAK, S.A. DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, fue declarado en rebeldía por haber transcurrido el plazo sin haber comparecido en autos.

  3. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus respectivos escritos. La Iltma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Vitoria, dictó sentencia con fecha 30 de marzo de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Silva en representación de D. Jose Daniel contra Sociedad de Transformación Agraria BEY ONAK, S.A. DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, en rebeldía procesal y PROMOTORA BADAYA, S.A. debo absolver a éstos de todos los pedimentos contra ellos formulados. Todo ello con imposición de costas al demandante.

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de D. Jose Daniel, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Vitoria, dictó sentencia con fecha 15 de noviembre del 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimar el recurso interpuesto por don Jose Daniel representado por el Procurador Señor Verástegui contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Vitoria en el procedimiento de menor cuantía nº 238/99, revocando la misma, y, en consecuencia, estimando la demanda interpuesta por don Jose Daniel debemos declarar y declaramos el derecho del actor a retraer la finca a que se refiere el hecho primero de la demanda debiendo entregar a Promotora Badaya, S.A. el precio fijado en escritura y que asciende a 50.000.000 ptas. (cincuenta millones )además de los gastos del contrato por cuantía de 3.590.000 pesetas; más los intereses legales establecidos en el fundamento jurídico tercero de esta resolución y costas de primera instancia; sin hacer expresa imposición de las de este recurso.

TERCERO

1.- La Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de D. Jose Daniel, interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley Enjuiciamiento civil, el fallo infringe por aplicación indebida lo preceptuado en el artículo 1518 del Código civil en relación con los arts. 1091 y 1255 del mismo texto legal, todo ello con referencia a la estipulación IV apartado c) del contrato de 12 de mayo de 1986. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, párrafo 4º de La Ley de Enjuiciamiento Civil, el fallo infringe por aplicación indebida lo preceptuado en el artículo 1214 del Código civil en relación con el artículo 1518 del mismo texto legal

  1. - La Procuradora Dª Sofía Guardia del Barrio, en nombre y representación de Promotora Badaya, S.A., interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del artículo 1692.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia, en concreto del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. SEGUNDO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley Enjuiciamiento civil, ex-artículo 1507 del Código civil resulta de aplicación el artículo 1508 de la Ley de Enjuiciamiento Civil citado, que establece, a falta de pacto expreso, un plazo de cuatro años. TERCERO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1281 del Código civil y jurisprudencia de esta Sala. CUARTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo nuevamente 1281 del Código civil. QUINTO.- Al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por aplicación indebida del artículo 1518 del Código civil y jurisprudencia de aplicación.

  2. - Admitidos los recursos y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de D. Jose Daniel y el Procurador D. Isacio Calleja García, en nombre y representación de Promotora Badaya, S.A., presentaron sendos escritos de impugnación a los interpuestos de contrario.

  3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 14 de abril del 2008, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

De las tres clases de retracto que se admiten en nuestro ordenamiento, el convencional previsto en los artículos 1507 y siguientes del Código civil, el legal que establecen tanto el Código civil como diversas leyes especiales y el llamado voluntario, éste es el que se presenta en el presente caso. Es el procedente de la voluntad de las partes y se constituye como derecho real, inscribible en el Registro de la Propiedad que da poder a su titular (retrayente) para adquirir la cosa (retraída) en caso de que su propietario la haya transmitido onerosamente a un tercero (retraído). Es, por tanto, un derecho de adquisición preferente, con identidad de ejercicio con el retracto legal y distinto al retracto convencional que es fruto del pacto de retro. Ha sido estudiado por la doctrina, aplicado en la práctica y reconocido jurisprudencialmente en sentencia de 29 de abril de 2005, como dice, literalmente, "derecho tiene carácter real y es oponible erga omnes dado lo dispuesto en los artículos 2, números 1º y 2º y 37. 3º de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento de la Ley Hipotecaria en cuanto permiten su inscripción registral".

Su constitución inter partes tuvo lugar en contrato de compraventa de un inmueble en fecha 12 de mayo 1986 entre D. Cosme como vendedor (padre del demandante) y la sociedad agraria de transformación BEY-ONAK como compradora (demandada y declarada en rebeldía); en este contrato se establecía en la estipulación cuarta lo siguiente: "punto b): el dueño de la finca objeto de venta está obligado a notificar fehacientemente la enajenación que proyecte al titular del derecho de tanteo (que es la parte vendedora) con treinta días de antelación a la fecha en que se proponga otorgar la escritura, pudiendo este último durante dicho plazo ejercitar su derecho; c) si la enajenación se realiza sin la notificación prevenida en la regla anterior, el tanteo se convertirá en retracto ejercitable durante el plazo de tres meses contados desde que el titular del derecho de tanteo tuviese conocimiento de la misma, y serán de cuenta del dueño de la finca gravada los mayores gastos que por esta causa se irrogaren a aquel".

En fecha 5 de noviembre de 1997 aquella compradora vendió el inmueble a PROMOTORA BADAYA, S.A. (demandada y recurrente en casación) y no practicó la notificación fehaciente que se prevé para el tanteo. El problema, pues, se plantea respecto al retracto.

El Juzgado de Primera Instancia número tres de Vitoria-Gazteiz, en su sentencia de 30 de marzo de 2000 calificó correctamente el retracto voluntario y, a la luz de la prueba practicada, apreció que se había ejercitado mucho después de los tres meses desde que tuviese conocimiento de la misma (transmisión a terceros), por lo que desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de la misma ciudad, en sentencia de 15 de noviembre de 2000, revocó la anterior, dice que ésta "confunde retracto convencional con derecho de adquisición preferente" siendo así que todo tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente y entiende, también insólitamente, que "las partes pactaron un retracto convencional conforme a lo establecido en el artículo 1507 del Código civil ", lo cual no es así, como igualmente dice que "no habiendo cumplido lo establecido en el contrato, el tanteo se convertía de forma automática en retracto", lo que es cierto y no lo es el que este retracto fuera, no el voluntario pactado, sino el convencional del Código civil no pactado (con el pacto de retro); da lugar a la demanda de retracto.

Contra esta sentencia ha formulado recurso de casación el demandante, retrayente, por los gastos del contrato, que debe reintegrar. La codemandada retraída ha formulado también recurso de casación insistiendo en su pretensión de desestimación del retracto voluntario.

SEGUNDO

De lo anterior se desprende que se ha dado en el presente caso un retracto voluntario pactado por las partes y regulado por las mismas, lejos del retracto convencional que se halla en el Código civil (artículos 1507 y siguientes) y dentro de lo pactado se halla un plazo, breve, de tres meses y un dies a quo perfectamente señalado, el conocimiento de la enajenación.

Por ello, se debe estimar el recurso de casación que ha formulado la entidad retraída PROMOTORA BADAYA, S.A. y el motivo que plantea el tema esencial de fondo es el tercero. Se formula al amparo del nº 4º del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1281 del Código civil relativo a la interpretación del contrato (de compraventa en el que se pactó el retracto) que la sentencia recurrida considera que se pactó un retracto convencional del artículo 1507 del Código civil con su plazo de caducidad (aplicando interpretación intencional) en contra de lo expresado literalmente en contrato (interpretación literal) que establecía un distinto retracto, el llamado voluntario con su plazo pactado.

Pese a que la interpretación y calificación de los contratos es función, en principio, propia del Tribunal de instancia, siempre la jurisprudencia ha mantenido que es revisable en casación cuando es ilógica, absurda o contraria a Ley (así, el supuesto de la sentencia de 20 de enero de 2000 ). Este es el caso presente, en que la sentencia recurrida cae en un error que le lleva a la calificación fuera de toda lógica, llega a la arbitrariedad y es contraria a derecho. Este error es ignorar la existencia de retracto voluntario; decir que la sentencia del Juzgado "confunde retracto convencional con derecho de adquisición preferente", es absurdo ya que el derecho de retracto es un tipo de derecho real de adquisición preferente (salvo el legal que es un límite a la propiedad); afirmar que "no cabe duda que las partes pactaron un retracto convencional conforme a lo establecido en el artículo 1507 del Código civil ", es ilógico puesto que no hubo pacto de retro que fundamenta aquél, sino un retracto pactado, o sea, voluntario; y, finalmente, entender que el dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad del retracto es la notificación fehaciente, es absurdo pues ésta era el día a quo para el tanteo pero no para el retracto, que era el conocimiento de la enajenación, porque así se pactó. El que hubiera una notificación notarial en una fecha muy posterior no cambia el acuerdo, sino que responde a la exigencia, harto discutible, que impuso el Registro de la Propiedad para inscribir la enajenación.

En definitiva, se debe acoger este motivo tercero, fundado en el número 4º del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo que implica que esta Sala asume la instancia y resolverá lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, como dice el artículo 1715.1. 3º de la misma Ley

TERCERO

Al estimar este motivo del recurso que ha formulado la demandada PROMOTORA BADAYA, S.A., se hace innecesario, por falta de interés, el análisis de los restantes motivos.

Al asumir la instancia, calificamos el pacto contenido en el contrato de compraventa de retracto voluntario y que el plazo de caducidad de tres meses comienza, como dies a quo, el día del conocimiento de la enajenación. Partiendo de ello, se advierte, conforme a la prueba tal como ha valorado la sentencia de primera instancia, que el retrayente (demandante en la instancia) ha dejado transcurrir el plazo de caducidad de tres meses desde que, probadamente, tuvo conocimiento de la enajenación que daba lugar al retracto. Por lo tanto, siendo verdaderamente titular del derecho de retracto voluntario, ha dejado caducarlo y débese desestimar, por ello, su demanda. Todo ello, conforme con lo que había resuelto la juzgadora de primera instancia, en sentencia de 30 de marzo de 2000.

Lo cual conlleva, necesariamente, la desestimación del recurso de casación del demandante, retrayente, que fundado en el artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegaba en sus dos únicos motivos, la infracción del artículo 1518 del Código civil en relación con los gastos del contrato a cuyo pago le había obligado la sentencia de la Audiencia Provincial al entender aplicable dicha norma por tratarse (equivocadamente) de un retracto convencional.

Al haber estimado el recurso de casación de la parte demandada, retraída y declarar que no ha lugar al retracto por razón de caducidad, carece de contenido el recurso del retrayente que discute los gastos del contrato que está obligado a pagar.

Y respecto a las costas, se aplicarán las normas respecto a las causadas en la instancia y el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las de los dos cursos de casación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por PROMOTORA BADAYA, S.A., contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Vitoria, en fecha 15 de noviembre del 2000, que CASAMOS y ANULAMOS.

  2. - En su lugar, confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Vitoria-Gaztei en fecha 30 de marzo de 2000 en autos de menor cuantía 238/99, desestimatoria de la acción de retracto.

  3. - QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por la Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de D. Jose Daniel contra la misma sentencia.

  4. - En cuanto a las costas, se imponen las de primera instancia a la parte demandante. No se hace condena en las costas de segunda instancia. En los recursos de casación, no se hace condena en las costas causadas por el primero de ellos y se condena en las mismas, en el segundo, a la parte recurrente.

  5. - Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- JUAN ANTONIO XIOL RIOS.-XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.-ANTONIO SALAS CARCELLER.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.