STS, 24 de Septiembre de 1997

Ponente:D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS
Número de Recurso:2523/1993
Procedimiento:RECURSO DE CASACIÓN
Fecha de Resolución:24 de Septiembre de 1997
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

"RETRACTO LEGAL DE COLINDANTES. El art. 1.618 un precepto que establece una serie de requisitos para ""dar curso"" a una demanda de retracto, por lo que su cumplimiento ha de ser observado por el órgano judicial. Si éste, sin recurso de la parte afectada, no lo hace o lo hace negligentemente y el juicio de retracto se tramite en todas sus fases, no se puede por economía procesal sacar a relucir el punto 2 del citado precepto en la sentencia de apelación. Se estima la demanda formulada por Eugenia, se declara haber lugar al retracto legal de colindantes interpuesto por el precio real de 6.687.000 ptas. Se estima el recurso de apelación, se decreta no haber lugar al retracto legal de colindantes, con costas. Se estima la casación de Eugenia, se casa y anula, confirmando la sentencia de Instancia. "

 
ÍNDICE
CONTENIDO

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Septiembre de mil novecientos noventa y siete.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de lo Civil de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana de fecha 22 de mayo de 1993, como consecuencia de los autos de retracto seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de esa ciudad; cuyo recurso ha sido interpuesto por Dª Eugenia, representada por el Procurador de los Tribunales D. José de Murga Rodríguez; siendo parte recurrida D. Benjamín, asimismo representado por el Procurador de los Tribunales D. Isacio Calleja García.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Castellón de la Plana, fueron vistos los autos de retracto, instados por Dª Eugeniacontra D. Benjamín.

Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia " dando lugar ala demanda promovida, en la que se declare el derecho de mi representado a retraer la finca a que se refiere el cuerpo de esta demanda, condenando al expresado demandado a que en el breve término que al efecto se le señale ¡, otorgue escritura de venta a favor de mi mandante y en las mismas condiciones en que adquirió la".- Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demandado, su repesentante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "absolviendo a mi mandante de los pedimentos de la demanda e imponiendo las costas de este juicio a la actora, tanto por ser preceptivas como por su temeridad y mala fe".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 20 de septiembre de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que desestimando la excepción de falta de conciliación previa opuesta por la Procuradora Dª Angeles González Coello, en nombre del demandado Benjamín, y estimando la demanda formulada por el Procurador Sanz Yuste, en nombre y representación de Dª Eugenia, debo declarar y declaro haber lugar al retracto legal de colindantes interpuesto por el precio real de 6.687.000 ptas, condenando al demandado a que dentro de los ocho días siguientes al de la firmeza de esta Resolución, y previo abono del actor de la diferencia entre la cantidad de 2.200.000 ptas. consignada y el precio real de 6.687.000 ptas, más los gastos a que se refiere el art. 1.518 del Código Civil, otorgue en favor de aquél la correspondiente escritura de venta, entregándose al demandado la cantidad consignada de 2.200.000 ptas. Firme que sea esta Sentencia, tómese razón en el Registro de la Propiedad número 1 de Castellón de compromiso contraído durante cuatro años, expidiéndose a tal efecto mandamiento por duplicado al Registro, interesando la devolución del ejemplar con la nota de haber quedado cumplido, que se unirá a estos autos, sin hacer especial pronunciamiento en orden a las costas causadas".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Benjamíny tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Segunda de lo Civil de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 1993, con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que desestimando la excepción de falta de conciliación previa formulada por la representación procesal de D. Benjamín, debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. González Coello contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 4 de esta Capital, en autos de retracto de los que este Rollo dimana, revocamos la expresada resolución decretando no haber lugar al retracto legal de colindantes, absolviendo en consecuencia al referido demandado de todos los pronunciamientos dictados en su contra en parte dispositiva de dicha sentencia con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte actora también recurrente permaneciendo invariable el pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia".

TERCERO

El Procurador D. José de Murga Rodríguez, en representación de Dª Eugenia, interpuso recurso contra la anterior sentencia de la Audiencia Provincial, con apoyo en los siguientes motivos: Primero.- Al amparo del art. 1.692.3º LEC. Como normas infringidas se citan el art. 120, de la constitución Española, en relación con el art. 24, 1º del mismo cuerpo legal, y con los artículos 248,3º de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,

todos ellos de acuerdo con su interpretación jurisprudencial.- Segundo: Al amparo del art. 1.692.3º LEC. Las normas infringidas son los arts. 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1.247,1º del Código civil, y no pudo pedirse subsanación de la falta porque la misma se cometieron, precisamente, en la sentencia que recurrimos.- Tercero: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC, concretamente por infracción de lo ordenado por el art. 1.248 C.c.- Cuarto: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC. Las normas infringidas son los artículos 1.225, 1.227, 1.228 y 1.230 del Código civil.- Quinto: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC, concretamente por infracción del art. 1.218 C.c.- Sexto: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC. Las normas infringidas son los artículos 43.3º, 77, 79, 80, 85 y 86 de la Ley del Suelo (Texto refundido aprobado por R.D. 1.346/76, de 9 de abril).- Séptimo: Al amparo del nº 4º del art. º1.692 LEC. La norma infringida es el art. 1.524 C.c., en relación con la doctrina Jurisprudencial de ese Tribunal al que me dirijo relativa a las condiciones de la compraventa que debe conocer el retrayente.- Octavo: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 LEC. Las normas infringidas son los arts. 1.618,, LEC, y 24 de la Constitución Española".

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Isacio Calleja García, en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 16 de septiembre de 1997 en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Son antecedentes necesarios para la resolución del presente recurso de casación los que siguen.

Mediante documento privado fechado el 9 de noviembre de 1.989, en Castellón de la Plana, D. Benjamínvendió a D. Benjamínuna tierra huerta en el término de aquella ciudad, cuya situación y linderos se describía, de una cabida de cinco hanegadas y sesenta brazadas, equivalentes a cuarenta y cuatro áreas, cuatro centiáreas. Se fijó un precio por 1.300.000 ptas por hanegada, a satisfacer en los términos que se pactaron en el referido documento privado, en el cual consta la entrega de la posesión al comprador en ese acto, y la manifestación del vendedor de que, se lee textualmente, "los colindantes de la finca han renunciado a su derecho preferente en esta compra". Se solemnizó tal compraventa en posterior escritura pública de 4 de abril de 1.990, en la que se fijó como precio de venta 2.200.000 ptas, y que fue presentada en el Registro de la Propiedad el 28 de septiembre de 1.990, inscribiéndose a nombre de D. Benjamínel tres de octubre siguiente. Ni del documento privado ni de la escritura se dio conocimiento alguno a la actora.

Con fecha 11 de octubre de 1.990, Dª. Eugeniademanda a D. Benjamín, ejercitando la acción de retracto de colindantes, consignando el precio de 2.200.000 ptas. Opuesto al retracto pretendido el demandado, el Juzgado de 1ª Instancia estimó la demanda por el precio realmente pagado de 6.687.000 ptas. La Audiencia, en grado de apelación, estimó el recurso interpuesto por el demandado, revocando la sentencia apelada, y declarando no haber lugar al retracto legal de colindantes.

Contra la sentencia dictada por la Audiencia ha interpuesto recurso de casación la actora por los motivos que se pasan a examinar.

SEGUNDO

El motivo primero, al amparo del art. 1.692.3º LEC, denuncia motivación insuficiente de la sentencia en lo que se refiere a los aspectos fácticos, e incongruencia en uno de los puntos esenciales del litigio, a saber, la calificación como rústica o como urbana de la finca cuyo retracto se pretende, pues la califica como suelo "urbanizable no protegido" sin que en ningún momento indique cómo ha llegado a esta conclusión, siendo así que todos los certificados expedidos por el Ayuntamiento de Castellón obrantes en autos especifican que, según el Plan de Ordenación Urbana de dicha localidad, se trata de suelo no urbanizable no protegido, o, lo que es lo mismo, de suelo rústico.

El motivo se desestima. Basta con una lectura atenta de la sentencia recurrida para apercibirse de que los hechos a los que aplica el razonamiento jurídico pertinente a efectos de juzgar sobre la acción de retracto están claramente recogidos, y que la incongruencia denunciada no existe, pues la sentencia dice expresamente que esa es la calificación del suelo (urbanizable no protegido) que le corresponde con arreglo al Plan General de Ordenación Urbana de Castellón de la Plana. Que sea o no correcta tal calificación no tiene nada que ver con una incongruencia de la sentencia, que señala la fuente de donde obtiene la tan repetida calificación urbanística.

En consecuencia, se rechaza la alegada infracción de los artículos 120.3 de la Constitución; 24.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 248.3 de la misma Ley y 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO

El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.3º LEC, combate la estimación del resultado de la prueba pericial que hace la Audiencia, porque los testigos no han dado razón de su ciencia y además son inhábiles por disposición de ley al tener interés directo en el pleito, como agentes de la propiedad inmobiliaria que intervinieron en la compraventa de la finca, lógicamente mediante remuneración. A continuación, expone la recurrente el nulo valor efectivo de las declaraciones testificales en que se apoya la Audiencia para sostener que la actora, hoy recurrente, renunció al ejercicio del derecho de adquisición preferente por habérselo manifestado así a los susodichos testigos.

El motivo se desestima porque trata de eludir el resultado de la prueba testifical cuando no se puso ninguna tacha legal en el período probatorio del pleito, que era el momento adecuado, no en un recurso de casación. Por tanto, se rechaza la acusación de haberse infringido los arts. 659 LEC y 1.247.1º C.c.

CUARTO

El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, aduce infracción del art. 1.248 C.c. en cuanto que la sentencia recurrida entiende que hubo renuncia por la actora al ejercicio del derecho de adquisición preferente por la declaración de los agentes que intervinieron en la venta, cuando lo normal es comunicar a través de un medio fehaciente, o, como mínimo, por escrito si se va a vender la finca sobre la que hay posibilidad de que alguien ejercite el derecho de retracto, no a través de terceras personas.

El motivo, en la misma línea de ataque que el anterior a la prueba testifical, se desestima, pues la casación no es una tercera instancia en la que esta Sala pueda volver a valorar nuevamente las pruebas practicadas, teniendo en cuenta que el art. 1.248 no para de ser una admonición al juzgador, no un mandato imperativo. Por otra parte, no es infrecuente o inusual la manifestación de propósitos negociales por medio de terceras personas, mucho más si éstas -como en el caso de autos- son las encargadas de vender la finca.

QUINTO

El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.4º LEC, impugna la sentencia recurrida en cuanto que da por probado que la actora tuvo conocimiento de la transmisión de la finca con mucha autoridad a los nueve días de plazo legal para el ejercicio del derecho de retracto de colindantes, antes de firmarse el documento privado de 9 de noviembre de 1.989 y después de su suscripción. Se fundamenta la Audiencia en que el vendedor dijo en él que los colindantes habían renunciado al derecho preferente, porque así le constaba por habérselo comunicado los corredores de fincas a quienes había encomendado la gestión de la venta, lo que quedó corroborado en la prueba testifical al declarar como testigos la realidad del ofrecimiento para adquirir y la renuncia. Dado que todo ello es producto de declaraciones de terceros y de uno de los autores del documento, vertidas en uno de carácter privado al cual es ajeno la recurrente, considera infringidos los arts. 1.225, 1.227, 1.228 y 1.230 del Código civil.

El motivo vuelve a negar eficacia a las declaraciones testificales de los actores, ahora bajo otros pretextos legales, y deben de seguir quedando incólumes aquí porque no pueden perder efecto por el hecho de que, afectando a terceros, hayan quedado recogidas en un documento privado. Se trata de declaraciones testificales efectuadas a presencia judicial con repreguntas de la parte contraria, que han sido valoradas en sentido que no interesa a la recurrente. Así pues, el hecho de que se consignasen antes en un documento privado es complemente indiferente.

SEXTO

El motivo séptimo, que debió en buena lógica discursiva formulase a continuación del anterior, al amparo del art. 1.692.4º LEC acusa infracción del art. 1.524 C.c., ya que la sentencia recurrida sienta que la acción se interpuso fuera del plazo legal, dado el conocimiento que tenía la actora de la transmisión, y que no se consignó el precio real. Dice la recurrente que la sentencia no declara en absoluto que conociera todos y cada uno de los elementos de la transmisión realmente efectuada entre las partes como exige la jurisprudencia de esta Sala para que a partir de ese conocimiento entrase en juego el art. 1.524 C.c. También expone que consignó el único precio que conocía, plasmado en la escritura pública.

El motivo ha de ser aceptado en lo referente al plazo de caducidad, como propio de una acción de retracto, dejándose fuera del mismo el segundo tema (precio a consignar), que nada tiene que ver con el art. 1.524 C.c. Efectivamente, la jurisprudencia de esta Sala es constante en el sentido de que los nueve días se han de contar desde que el retrayente tuviere conocimiento de la venta antes de la inscripción registral, salvo que ese conocimiento fuese posterior a tal inscripción (Sentencias de 30 de octubre de 1.990 y 21 de julio de 1.993, y las citadas en ellas). Pero también ha declarado que el conocimiento ha de ser cabal y completo no sólo de la venta sino de sus condiciones, sin que basta la noticia de haberse efectuado (Sentencias de 21 de marzo de 1.990 y 20 de mayo de 1.991). No basta la mera noticia de la transmisión, ni menos aún de simples circunstancias presumibles posibilitadoras de conocimiento, a causa de que éste, a los fines retractuales, ha de ser claro, preciso y sin aspectos dudosos, ni por tanto con precisión de que el retrayente tenga que acudir a indagaciones que legalmente no le vienen impuestas (Sentencia de 28 de febrero de 1992).

Aplicando la doctrina expuesta a las declaraciones testificales que han sido acogidas por la Audiencia, lo cierto es que antes de perfeccionarse el negocio transmisivo (y consumarse por la entrega de posesión) en el documento privado, los agentes encargados de la venta ofrecieron la finca a la actora por el precio de 1.300.000 ptas la hanegada, y que no le interesó, pero no se ve que ninguna otra condición de la venta se le comunicase (por citar un ejemplo, la forma pactada de pago aplazado de precio). Además, es de destacar que todavía no existía venta alguna consumada que diera lugar al nacimiento del derecho de retracto según el art. 1.521 del Código civil. Así las cosas, lo que la actora hizo fue aceptar un mero ofrecimiento de venta, y ello no equivale a una renuncia anticipada al retracto para cuando naciera, pues no sabía más que el precio exigido por el vendedor, ninguna otra condición de la venta más. Difícilmente se puede renunciar anticipadamente a algo que no se conoce. La renuncia anticipada al ejercicio de un derecho tiene eficacia jurídica, no prohibiéndola la ley, cuando el renunciante tiene presente todas y cada una de las circunstancias que van a darse posteriormente, salvo que haya renunciado con expresión clara e indudable de que no le importa cuáles fuesen éstas. Por otra parte, la renuncia no puede ser objeto de deducciones o interpretaciones de palabras o actos equívocos, y en esta situación está el deducir de un mero ofrecimiento de venta no aceptado una renuncia al derecho a retraer en el futuro.

SÉPTIMO

Los motivos quinto y sexto, al amparo del art. 1.692 se dedican a refutar el precio en que la finca se valoró en realidad por las partes vendedora y compradora, que no fue el de consignado en la escritura pública, sino el de 6.687.000 ptas. A estos fines invoca como infringido el art. 1.218 del Código civil, al haberse desconocido el valor y eficacia de las certificaciones oficiales del Ayuntamiento, según las cuales la susodicha finca es "suelo no urbanizable no protegido" con arreglo al Plan General de Ordenación Urbana, mientras que para la Audiencia es "suelo urbanizable no protegido". Esta calificación se impugna además por inexistente en el motivo sexto, glosando los arts. 43. 3º, 77, 79, 80, 85 y 86 de la Ley del Suelo, texto refundido aprobado por R. D. 1.346/76, de 9 de abril.

Los motivos no se estiman. Es ostensible el error de la sentencia recurrida al calificar el terreno que, con arreglo a los certificados oficiales, tiene naturaleza "no urbanizable no protegido". Pero también se dice en ellos que cabe una construcción de vivienda unifamiliar en parcela mínima de dos hanegadas de regadío y cinco de secano, con unas restricciones por lindar con vía pública (folio 43 del rollo de Audiencia). Por tanto, las expectativas urbanística son reales y efectivas, no potenciales o meramente especulativas, y que sean acertadas las siguientes declaraciones de la Audiencia: "dichos terrenos tienen un valor de mercado muy superior a las fincas agrícolas que aún cualitativamente iguales, carecen de aquellas ventajas urbanísticas, estas consideraciones unidas o sumadas a las del entorno de la zona en la que se halla ubicada la finca llevan a la Sala a mantener la convicción de la realidad y procedencia del precio consignado en el documento privado de la compraventa".

OCTAVO

El motivo octavo, al amparo del art. 1.692.4º LEC, cita como infringidos los arts. 1.618.2º LEC y 24 de la Constitución. En su fundamentación se expone que la recurrente consignó en su demanda el precio que le era conocido por la escritura pública (2.200.000), no el del documento privado (6.687.000) porque éste no se le había comunicado, y tal documento no tiene fecha auténtica frente a terceros hasta que se presentó a liquidación fiscal el 11 de enero de 1.991 después de interponerse la demanda.

El motivo se estima en concordancia con la ignorancia por la recurrente de las condiciones en que se hizo la transmisión. A ella ciertamente que se le ofreció antes la finca por un precio de 1.300.000 ptas hanegada, pero no se le hizo saber la venta posterior, que en escritura pública dice efectuarse por un precio total de 2.200.000 ptas. Por lo tanto, hasta que la sentencia firme determine cuál fue el precio pagado (art. 1.521 C.c.), en nada puede perjudicar al retrayente la simulación entre comprador y vendedor llevada a cabo en escritura pública. El art. 1.618 un precepto que establece una serie de requisitos para "dar curso" a una demanda de retracto, por lo que su cumplimiento ha de ser observado por el órgano judicial. Si éste, sin recurso de la parte afectada, no lo hace o lo hace negligentemente y el juicio de retracto se tramite en todas sus fases, no se puede por economía procesal sacar a relucir el punto 2 del citado precepto en la sentencia de apelación. Además, dicho punto se refiere exclusivamente a los supuestos en que el precio de la transmisión es conocido o no lo es, no abarca la simulación o falsedad en perjuicio del retrayente del precio pagado. Si existiesen esos vicios, la consignación procede del precio declarado, y queda pendiente el pago del verdadero de lo que la sentencia firme establezca sobre el particular.

NOVENO

La estimación de los motivos séptimo y octavo del recurso obligan a casar y anular la sentencia recurrida, confirmando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia.

Sin condena en costas en primera instancia y apelación ni en este recurso (art. 1.715.2 LEC).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR al recurso interpuesto por Dª Eugeniacontra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de lo Civil de la Audiencia Provincial de Castellón de fecha 22 de mayo de 1993, la cual casamos y anulamos, confirmando la sentencia de fecha 20 de septiembre de 1991 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Castellón. Sin condena en costas a ninguna de las partes en primera instancia, apelación y en este recurso. Sin hacer declaración sobre el depósito por no haberse constituido. Comuníquese esta sentencia a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Antonio Gullón Ballesteros.- Eduardo Fernández- Cid de Temes.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.