STS 777/2005, 17 de Octubre de 2005
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 17 Octubre 2005 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Número de resolución | 777/2005 |
ROMAN GARCIA VARELAVICENTE LUIS MONTES PENADESIGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a diecisiete de Octubre de dos mil cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo integrada por los Magistrados arriba indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en grado de apelación, en fecha 12 de enero de 1999, en el rollo 1035/97-A, por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dimanante de autos de juicio declarativo de menor cuantía sobre nulidad de contrato de compraventa, seguidos con el número 284/96 ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cornellá de Llobregat; recurso que fue interpuesto por don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana, doña Rocío y don Juan Carlos , representados por el Procurador don Enrique Monterroso Rodríguez, siendo recurrida doña Asunción, representada por la Procuradora doña Angustias del Barrio León.
1º.- El Procurador don Miquel Carreras Quirantes, en nombre y representación de doña Asunción, promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre nulidad de contrato de compraventa, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cornellá de Llobregat, contra don Jose Enrique, don Juan Carlos, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana y doña Rocío, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Tras los trámites que sean de rigor se declare: a) La nulidad del contrato de compraventa celebrado entre actora y demandados, condenando a éstos a satisfacer a la demandante la cantidad que corresponda por devolución del precio, o sea la cantidad de diez millones seiscientas mil pesetas (10.600.000 ptas.), más los intereses legales que importe dicha suma, desde la fecha de su abono a la demandante, con indemnización de daños y perjuicios, cuya cifra exacta de la total pretensión se ignora en la actualidad, por lo que ahora se formula la presente petición genérica, reservándose para el período de ejecución de sentencia la correspondiente liquidación; y mediante la efectividad de dichos pagos, asimismo se declare que deberá restituir la demandante la vivienda objeto de la demanda piso tercero, puerta NUM001, en realidad piso NUM000, puerta NUM001, de la RAMBLA000, NUM002, de Cornellá de Llobregat, e imponiendo a los demandados el pago de las costas b) Subsidiariamente y para el improbable caso de no acordarse la nulidad del contrato de compraventa, se acuerde la reducción del precio de la vivienda, en base al menor valor de la misma, condenando a los demandados a la devolución de la cantidad resultante de la reducción a la demandante".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, don Eugenio Teixido Gou, en su representación, la contestó oponiéndose y suplicando al Juzgado: "dictar en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la misma con expresa imposición de costas a la parte demandante".
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- El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cornellá de Llobregat dictó sentencia, en fecha 29 de abril de 1997, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Carreras Quirantes en nombre y representación de doña Asunción contra don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana y don Juan Carlos, debo absolver y absuelvo a éstos de la pretensión formulada contra los mismos con imposición de las costas procesales a la actora".
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- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia, en fecha 12 de enero de 1999, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Estimando el recurso de apelación interpuesto por doña Asunción contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número de Cornellá en fecha 29 de abril de 1997, con revocación total de la misma debemos declarar y declaramos rescindida la compra-venta celebrada el día 20 de junio de 1996 entre la actora y los demandados con los efectos legales inherentes de devolución de la cosa en el estado que se hallaba y del precio, cancelándose las inscripciones registrales pertinentes condenando además a los demandados a abonar a la actora solidariamente los gastos devengados por las escrituras de venta e hipoteca y al pago de los intereses de ésta última desde que la actora los comenzó a abonar hasta que se haga efectiva la resolución, con expresa imposición de las costas de primera instancia sin pronunciamiento respecto a las de esta alzada".
El Procurador don Enrique Monterroso Rodríguez, en nombre y representación de don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana, doña Rocío y don Juan Carlos, interpuso, en fecha 9 de abril de 1999, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 1º) por interpretación errónea del artículo 1484 del Código Civil; 2º) por interpretación errónea del artículo 1486.2 del Código Civil, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) dicte sentencia por la que dando lugar al mismo, casando y anulando la sentencia de la Sala, dicte otra en el sentido de desestimar íntegramente la demanda formulada por doña Asunción contra mis representados, estimando los motivos de casación por el orden formulados".
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, la Procuradora doña Angustias del Barrio León, en nombre y representación de doña Asunción, lo impugnó mediante escrito de fecha 7 de septiembre de 2001, suplicando a la Sala: "(...) dicte sentencia desestimándolo íntegramente, con imposición de costas al recurrente".
La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso el día 5 de octubre de 2005, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA
Son antecedentes necesarios para la resolución de este recurso de casación los siguientes:
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- El 20 de junio de 1996, mediante escritura pública de compraventa, doña Asunción adquirió el piso NUM000, NUM001, de la casa señalada con el numero NUM002 de la RAMBLA000 de Cornellà por el precio de 10.600.000 pesetas, que era el normal o de mercado de los inmuebles de la zona.
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- El precio fue satisfecho a través de una hipoteca constituida en favor de Banca Catalana de 7.500.000 pesetas de capital, más 3.100.000 pesetas del peculio personal de la Sra. Asunción.
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- En la venta intermedió el agente de la propiedad inmobiliaria don Jose Miguel, a través de dos ayudantes.
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- En el año 1993, se había detectado en el inmueble el vicio o defecto conocido con el nombre de construcción con hormigón de "cemento aluminoso", hallándose afectadas de "aluminosis" (oxidación y disgregación del hormigón por haberse humedecido dicho material como consecuencia de filtraciones directas de agua de lluvia por cubierta o fachada o por fugas de las de las instalaciones) determinadas zonas del inmueble (6 de los 17 pisos o locales), si bien toda la estructura de la finca se hallaba construida con dicho material.
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- La Comunidad de Propietarios encargó el correspondiente estudio y acometió las obras de rehabilitación, que consistieron en reforzar la estructura de las zonas afectadas por "aluminosis" mediante la colocación de nuevas viguetas bajo las dañadas para que pudieran absorber las solicitaciones necesarias a fin de garantizar la estabilidad del edificio, más la intervención integral de la cubierta del inmueble, fachadas, claraboyas, cajas de escalera y red de desagüe vertical con objeto de lograr la estanqueidad necesaria y la evitación de humedades; y, además, se solicitaron y obtuvieron las ayudas públicas pertinentes para financiar las obras.
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- Concretamente, en el piso que era propiedad de los demandados se reforzaron 3/4 partes de su estructura, pues se encontraba muy afectado, al hallarse situada la vivienda bajo la cubierta; y, realizadas las obras, la finca no presentaba defectos de estabilidad cuando fue vendida a la actora, a quién no se informó en ningún momento sobre la causa de las recientes reformas de la finca, con la alegación de los demandados de que correspondía manifestarlo por el agente de la propiedad inmobiliaria, y de los mediadores que nada dijeron por desconocer el problema, informando únicamente de que la cubierta y las fachadas había sido recientemente rehabilitadas.
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- Según el dictamen pericial practicado y la declaración testifical del técnico de la Comunidad Sr. Miguel, las patologías de que adolecía el edificio se encuentran subsanadas, y la vivienda objeto del pleito se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, aunque la finca construida con ese material, aún rehabilitada, requiere de un mayor control y cuidado en su mantenimiento, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad, con mayor riesgo en las viviendas situadas bajo el terrado, por lo que es necesario realizar controles técnicos cada cuatro años; de cualquier forma, se trata de un problema no advertible a simple vista, al requerirse para ello de los oportunos análisis.
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- Doña Asunción demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana, doña Rocío y don Juan Carlos, y suplicó que se declarase la nulidad del contrato de compraventa antes aludido, celebrado entre la actora y los demandados, y se condenase a éstos a satisfacer a la demandante la suma de 10.600.000 pesetas, más gastos, intereses legales e indemnización por daños y perjuicios a establecer en ejecución de sentencia, y, para el caso de no aceptarse la nulidad, se acordase la reducción del precio de la vivienda con la imposición a los litigantes pasivos a la devolución de la cantidad resultante.
El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, que acogió parcialmente las peticiones del escrito inicial.
Don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana, doña Rocío y don Juan Carlos han interpuesto recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia por los motivos que se examinan a continuación.
El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea del artículo 1484 del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada declaró la resolución de la compraventa antes reseñada, al apreciar en la finca vendida un vicio oculto, preexistente al contrato y de gravamen suficiente, que encaja en el precepto antes citado y en el artículo 1486 del propio Código, sin embargo, en el caso de autos, nos encontramos ante la existencia en la finca, donde se halla integrada la vivienda de autos, de un elemento constructivo, consistente en vigas de cemento aluminoso, que desarrollaron la patología de la "aluminosis", y que, una vez detectada por los propietarios de los diversos pisos y locales, previos los preceptivos informes técnicos y mediante las ayudas del Departamento de Política Territorial y Obras Publicas de la Generalitat de Catalunya, se procedió al saneamiento, rehabilitación y consolidación tanto de los elementos comunes de toda la finca mediante la intervención integral en estructura, balcones, fachada, bajantes y desagües, terraza de cubrición, escalera, claraboyas y demás especificados en el informe obrante en autos y en documento número 6 de la demanda, como en el proyecto de ejecución y certificaciones de obra acompañados también al escrito de contestación de la demanda como documento número 3; asimismo, en cada uno de los departamentos de la finca, mediante la sustitución funcional de todas y cada una de las vigas afectadas, existentes en los mismos, es decir, las vigas de cemento aluminoso de todos y cada uno de los departamentos que adolecían de dicha patología, fueron sustituidas en su función por otras cuyas características técnicas han sido consideradas óptimas para la solución del problema planteado; en definitiva, la sentencia recurrida ha aplicado erróneamente el citado artículo 1484, al apreciar que por el mero hecho de permanecer determinadas vigas con cemento aluminoso en una cuarta parte de la vivienda vendida, ello era suficiente para la aplicación de este precepto, cuando el criterio jurisprudencial lo encaja como defecto oculto de los previstos en esta norma, en base, entre otros, al peligro potencial que dicha existencia supone para el edificio, lo que aquí no es adecuado, pues dicha potencialidad ha sido prevista y se ha actuado sobre todo el inmueble y en la vivienda de autos con moderna técnica constructiva y con el convencimiento de haber dejado el inmueble perfectamente consolidado, saneado y apto para el tráfico inmobiliario- se desestima por las razones que se dicen seguidamente.
La sentencia de la Audiencia ha argumentado que no se ha procedido a la íntegra subsanación del problema y que, pese a la rehabilitación, éste subsiste aunque sea en menor medida, y persiste el riesgo de que sean precisas nuevas reparaciones con los consiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca; e, igualmente, ha declarado que, conociendo los vendedores la existencia del defecto, nada informaron al respecto a la actora por sí, ni a través de los mediadores, siendo lo cierto que el precio por el que vendieron la finca era el normal de mercado, incluso algo superior, a tenor de la valoración que hizo el perito del Banco antes de la concesión de la hipoteca, cuyo dictamen no tuvo en cuenta la existencia de una estructura realizada con "cemento aluminoso" al constar en el apartado correspondiente la referencia "hormigón armado", y fue el método de valoración utilizado el de "comparación".
La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, unicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" (artículo 1484); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490 del Código Civil).
A partir de los hechos probados, determinados en la resolución de apelación, que son los reseñados en los apartados 1º a 7º, inclusive, del fundamento de derecho primero de esta sentencia, procede declarar que inciden en el caso los presupuestos para el éxito de la acción ejercitada, pues la construcción de toda la estructura de una finca urbana con "cemento aluminoso" supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador, al cual se omitió esta circunstancia, de la que los vendedores tenían completa noticia; y ello aunque las patologías de que adolecía el edificio se encuentren subsanadas, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad.
Como sienta la sentencia recurrida, la finca construida con ese material, aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad, con mayor riesgo en las viviendas situadas bajo el terrado, y de ahí la procedencia de realizar controles técnicos cada cuatro años, de manera que continúa la contingencia de la necesidad de nuevas obras con los subsiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca, cuya argumentación es aceptada por esta Sala.
El motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por interpretación errónea del artículo 1486.2º del Código Civil, puesto que, según denuncia, la sentencia de instancia ha condenado a los vendedores a la indemnización de daños y perjuicios al entender que ha existido mala fe por parte de los mismos al no haber manifestado a la compradora la presencia de vicios ocultos en la vivienda objeto de la compraventa, no obstante doña Asunción no ha probado la existencia de dolo o mala fe en la conducta de los demandados, toda vez que, en confesión en juicio, manifestó que únicamente vió y conoció a éstos el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, amén de la acreditación en las actuaciones de que procedieron a la venta de la vivienda una vez finalizadas las obras de rehabilitación, consolidación y saneamiento del total edificio y de dicha vivienda- se desestima porque el referido artículo 1486.2º contiene una agravación de la responsabilidad del vendedor fundada en la mala fe, y tiene lugar cuando el comprador opta por la rescisión del contrato y requiere que el vendedor conozca los vicios o defectos de la cosa vendida, lo que obra probado en autos.
La desestimación del recurso produce los preceptivos efectos determinados en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Jose Enrique, doña María Antonieta, doña Carolina, doña Juana, doña Rocío y don Juan Carlos contra la sentencia dictada por la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha de doce de enero de mil novecientos noventa y nueve. Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas. Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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