STS, 27 de Noviembre de 2001

Ponente:MARTINEZ-PEREDA RODRIGUEZ, JOSE MANUEL
Número de Recurso:2310/1996
Procedimiento:CIVIL - 01
Fecha de Resolución:27 de Noviembre de 2001
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

RETRACTO ARREDANTICIA. El art. 25,7 de la siguiente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es contundente al señalar que no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, precepto que el art. 31, referido a los arrendamientos para uso distinto de vivienda hace aplicable al caso en virtud de lo dispuesto en la citada Disposición Transitoria Primera 2 de la citada Ley. El retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no resulte posible el derecho de retracto -sentencia de 24 de mayo de 1982- y en igual sentido se ha señalado que vendida la totalidad de la finca como unidad, no puede pretenderse el retracto por el inquilino de uno de los pisos -sentencia de 30 de abril de 1985-. Así se repite en otras resoluciones de esta Sala de 236 de mayo de 1988. Incluso la más moderna sentencia de 8 de octubre de 1998 recoge al respecto la procedencia de la desestimación de la demanda, porque la venta se había efectuado de la totalidad del inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo y cita al respecto las precedentes resoluciones de 30 de abril de 1985, 31 de enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril de 1995. En primera instancia se estima la demanda. Se estima la apelación. Se desestima la casación.

 
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CONTENIDO

D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODILD. LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZD. JOSE MANUEL MARTINEZ-PEREDA RODRIGUEZ

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Noviembre de dos mil uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén de fecha 18 de junio de 1996, como consecuencia del juicio declarativo de menor cuantía seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Ubeda sobre retracto, interpuesto por Don Lucía y Don Leticia , representados por la Procuradora, Dña. Mª Victoria Perez-Mulet Diez-Picazo, siendo parte recurrida, Dña. María , representada por el Procurador, D. Jose Luís Martín Jaureguibeitia.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ubeda, Don Lucía y Don Leticia , promovieron demanda de juicio de retracto de finca urbana contra Dña. María sobre un local comercial en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvieron por conveniente, terminaron suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "Se declare haber lugar al retracto de la parte comercial y demás dependencias a ella unida fijadas por contrato de arrendamiento, de la que son los únicos arrendatarios mis representados, condenándose a la demandada a otorgar escritura de venta del local y dependencias antes referidas a favor de mi representado, con arreglo al precio que a lo largo del procedimiento se fije del mismo y gastos cuyo legítimo abono se justifiquen, con el apercibimiento de que si así no lo verifica será otorgada escritura de oficio, condenando a la demandada al pago de las costas."

Admitida a trámite la demanda y comparecida la demandada, su defensa y representación legal la contestó, oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se absuelva a mi representada de los pedimentos que se contienen en la demanda interpuesta en su contra, declarando, por tanto, no haber lugar al retracto, y condenando a los actores al pago de las costas causadas."

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 6 de noviembre de 1995, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, D. Juan Arias García, en la representación ostentada de D. Lucía y de D. Leticia frente a Doña María , debo declarar y declaro haber lugar al retracto de la parte comercial y dependencias a ella unidas especificadas en el contrato de arrendamiento de fecha 30-5-10987 (apartado 1º del fundamento de Derecho 3º de la presente resolución), de la que son arrendatarios los actores, condenando a la demandada a otorgar escritura de venta de dichas partes a favor de los actores con arreglo al precio que se determine en ejecución de sentencia y gastos cuyo legítimo abono se determine, condenando a la demandada al pago de las costas procesales."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén dictó sentencia en fecha 18 de junio de 1996, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ubeda con fecha 6 de noviembre de 1995 en autos de Juicio de Retracto seguidos en dicho Juzgado con el nº 170/95, debemos revocar y revocamos la citada resolución y en su lugar, desestimando íntegramente la demanda deducida en nombre de D. Lucía y D. Leticia contra Dª María , debemos absolver y absolvemos a ésta de los pedimentos de la misma declarando no haber lugar al retracto arrendaticio solicitado, con imposición a los actores de las costas devengadas en primera instancia sin hacer expreso pronunciamiento de las causas en esta apelación."

TERCERO

Por la Procuradora de los Tribunales, Dña. Mª Victoria Perez-Mulet Diez-Picazo, en nombre y representación de Don Lucía y Don Leticia , se formalizó recurso de casación que fundó en el siguiente motivo: Unico.- Con amparo en el art. 1692, de la LEC., por considerar infringido el art. 48 y siguientes de la LAU, aprobada por Decreto 4104/1964, art. 31 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, y jurisprudencia que desarrolla dicho precepto.

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, la representación de la parte recurrida, presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 13 de noviembre y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARTÍNEZ-PEREDA RODRÍGUEZ

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La parte actora ha formulado recurso de casación contra la sentencia dictada en apelación por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén que, revocando la resolución de primer grado, desestimó íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a la parte demandada de los pedimentos del escrito inicial y declarando no haber lugar al retracto arrendaticio urbano, con imposición de las costas de primera instancia a la parte promoviente.

El recurso de casación interpuesto consta de un motivo único, que se ampara en el nº 4º del art. 1692 de la LEC. considerando infringida la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre la naturaleza y características del contrato vitalicio o de alimentos a título oneroso, así como los artículos 48 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, así como el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y de la jurisprudencia dictada en desarrollo de tal precepto.

Para la adecuada comprensión del tema suscitado por el recurso extraordinario de casación, conviene partir aquí de los hechos declarados probados en la instancia -el fundamento jurídico tercero de la sentencia del Juzgado es aceptado por el Tribunal de apelación, al igual que otras, excepto el quinto, así como recogido en el fundamento jurídico segundo de la sentencia de alzada- y cuyos hechos probados pueden sintetizarse así: 1º) El 30 de mayo de 1987, Doña María Esther y los hermanos, Don Lucía y Don Leticia ; aquella en su condición de propietaria y éstos como locatarios, concertaron un contrato de arrendamiento, cuya documentación obra al folio 9 de los autos. 2º) Que dicho contrato de arrendamiento se refería a las siguientes piezas del inmueble sito en el nº NUM000 (anterior NUM001 ) de la calle DIRECCION000 : La parte comercial del portal de entrada al inmueble, las habitaciones contiguas ubicadas a la izquierda de la puerta de entrada según se accede a la casa; la porción de patio que linda con dichas habitaciones, limitado por una línea oblicua que une a ambos lados derecho de las puertas que dan acceso a dicho patio por el portal y cuadro posterior al fondo; la nave que se sitúa al fondo de la casa y la mitad de las cámaras sitas en la planta elevada del inmueble. 3º) Doña María , demandada en estos autos y recurrida en esta vía casacional, adquirió la nuda propiedad de dicho inmueble, por cesión realizada por Doña María Esther , de la totalidad de la finca NUM002 , sita en el nº NUM001 de la calle de DIRECCION000 , reservándose la cedente, Doña María Esther , el usufructo vitalicio, mediante escritura otorgada el 10 de agosto de 1992 en Torreperegil. 4º) Tal transmisión de la nuda propiedad, a consolidar en pleno dominio tras la muerte de la usufructuaria, obligaba a la demandada a vivir en compañía de su pariente, la cedente, Doña María Esther , cuidándola y asistiéndola en todas sus necesidades hasta su fallecimiento y prestándole alimentos en toda la extensión señalada en los artículos 142 y siguientes del Código Civil. 5º) Producido el fallecimiento de Doña María Esther , Doña María , por medio del Notario, Sr. Vera Tovar, requirió a los hermanos Don Lucía y Don Leticia , como arrendatarios del local comercial para que al vencimiento del contrato de 30 de mayo de 1987 la entregasen el local de su propiedad, bajo comercial sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 (hoy NUM001 ) y 6º. No consta acreditado que Doña María notificase a los citados arrendatarios las condiciones en que se efectuó la transmisión en el plazo legalmente establecido ni de forma fehaciente.

SEGUNDO

El motivo único del recurso de casación interpuesto, y al que se ha hecho ya mención en el anterior ordinal de esta resolución, parte de la naturaleza del contrato vitalicio y cita al respecto las sentencias de este Tribunal de 2 de julio de 1992, 13 de julio de 1985, 30 de noviembre de 1987 y 3 de noviembre de 1988 y sostiene la falta de asimilación del contrato celebrado entre la arrendadora y anterior propietaria del inmueble y la demandada recurrida. Sostiene que no se trata de un contrato gratuito, sino sujeto a contraprestación y asimismo que la sentencia a quo infringe lo establecido en el art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre) y por ello es apto el ejercicio del retracto y cita al respecto las sentencias de 10 de enero de 1983 y 8 de mayo de 1992. Se añade que los recurrentes son arrendatarios, han desconocido la transmisión por lo cual no han podido consignar la cuantía y concurre, a juicio de los recurrentes, de tratarse de un local con entrada independiente.

El motivo no puede ser acogido. Con relación a la cuestión de distinción entre el contrato de renta vitalicia y el denominado contrato vitalicio, si bién la doctrina científica y la mayor parte de las resoluciones jurisprudenciales de esta Sala separan ambas figuras y estiman que no son aplicables al contrato vitalicio las reglas que establece el Código Civil para la renta vitalicia (arts. 1802 a 1808), existen dos sentencias, la de 1 de julio de 1982 y la muy reciente en el contexto de tales resoluciones, la de 1 de julio de 1998, que estiman el vitalicio como una modalidad de la renta vitalicia, pero, en todo caso, tal cuestión aparece irrelevante, pues aunque se aceptase cuanto pretende el motivo en este aspecto, que es punto de partida de la argumentación del único motivo del recurso extraordinario de casación, ello no haría eficaz la pretensión del retracto legal que el motivo propugna. Porque, establecido en la Disposición Transitoria Primera , 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, continuaran rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en su art. 25 se refiere a "venta de vivienda arrendada", "compraventa", "vivienda vendida" e igualmente se repite en el art. 47 "venta", "vender o ceder solutoriamente" e incluso se recoge que "se ha de consignar en la escritura el precio señalado a cada vivienda". Si se pasa al Código Civil, el art. 1521 se refiere a "compra o dación en pago" con referencia al retracto legal y "enajenarse" en el art. 1522 y en el propio retracto convencional se refiere a "cosa vendida", a "vendedor" -arts. 1507, 1509, 1510, 1512 y 1518- y al "comprador" -arts. 1511, 1513, 1515, 1516, 1517 y 1518-. La Ley es la primera fuente normativa, según el art. 1º del Código Civil y resulta de una claridad meridiana que ha de existir un precio cierto y determinado en dinero.

Por ello, no puede aceptarse que pueda pretenderse por unos arrendatarios de local de negocio un retracto legal frente al contrato celebrado por la demandada con su pariente, en que ésta titular dominical del inmueble transmitió a la hoy recurrida la nuda propiedad de la finca y con asunción por parte de la cesionaria de la obligación de vivir en compañía de su tía, cuidándola en todas sus necesidades hasta su fallecimiento y prestándole alimentos en la extensión señalada en los arts. 142 y siguientes del Código Civil y asimismo asumió la obligación de satisfacer a su cargo cuantas obras y reparaciones que fueran necesarias en el inmueble. Si Doña María no cumpliera las obligaciones señaladas y fuera requerida para ello y a partir de un mes se resolvería el contrato, volvía la finca a Doña María Esther y sin que tuviera que abonar a su pariente cantidad alguna por lo recibido hasta el momento. Ello patentiza que no se constituyó un contrato conmutativo, sino aleatorio, y que muchas de las obligaciones asumidas por la demandada recurrente son personalísimas y que no son valorables cuantitativamente, y que se han impuesto intuitu personae y no son sustituibles por cualquiera. Ello hace repudiar el motivo.

Mas, no sólo ésta es la única causa que desencadena la desestimación. Al no existir compraventa o dación en pago, o sea, al no existir precio en dinero o signo que lo represente, tampoco se cumple en este caso el que las retrayentes sean ocupantes del total de la casa a retraer. Ninguna de las sentencias que se citan en el motivo resultan aplicables porque no se trata de unas partes independientes del resto del inmueble. El art. 25,7 de la siguiente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es contundente al señalar que no habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, precepto que el art. 31, referido a los arrendamientos para uso distinto de vivienda hace aplicable al caso en virtud de lo dispuesto en la citada Disposición Transitoria Primera 2 de la citada Ley. El retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no resulte posible el derecho de retracto -sentencia de 24 de mayo de 1982- y en igual sentido se ha señalado que vendida la totalidad de la finca como unidad, no puede pretenderse el retracto por el inquilino de uno de los pisos -sentencia de 30 de abril de 1985-. Así se repite en otras resoluciones de esta Sala de 236 de mayo de 1988. Incluso la más moderna sentencia de 8 de octubre de 1998 recoge al respecto la procedencia de la desestimación de la demanda, porque la venta se había efectuado de la totalidad del inmueble siendo el recurrente arrendatario del local bajo y cita al respecto las precedentes resoluciones de 30 de abril de 1985, 31 de enero de 1992, 4 de febrero, 25 de abril y 24 de junio de 1994 y 6 de abril de 1995. El motivo y recurso tiene que perecer por ello.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la Procuradoar de los Tribunales, Dña. Mª Victoria Perez-Mulet Diez-Picazo en nombre y representación legal de Don Lucía y Don Leticia , frente a la sentencia pronunciada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Jaén de fecha 18 de junio de 1996, en autos de juicio de retracto arrendaticio tramitados en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ubeda 170/95, condenando a los recurrentes al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Y en su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL.- LUIS MARTINEZ-CALCERRADA Y GOMEZ.-JOSE MANUEL MARTINEZ-PEREDA RODRIGUEZ.- Firmado y Rubreicado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Manuel Martínez-Pereda Rodríguez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.