STS 784, 31 de Julio de 1993

Para la adecuada comprensión y subsiguiente resolución de

la cuestión litigiosa a que se refiere este recurso, se estima

imprescindible dejar previamente consignados los presupuestos que sirven de

soporte fáctico a la misma, los cuales, en aras de una mayor claridad

expositiva, serán relacionados en éste y en el siguiente Fundamento

jurídico. Mediante documento privado de fecha 29 de Enero de 1988, los

esposos D. Rafaely Dª Antonia, de una

parte, y D. Mariano, de la otra, celebraron un contrato, en el

que literalmente estipularon lo siguiente: "Reconociéndose mutuamente la

capacidad legal necesaria para este documento, MANIFIESTAN: Primero.- Que

D. Rafaely Dª Antoniason propietarios

del terreno sito en Mirasol, Sant Cugat del Vallés, con frente de fachada

a la calle Santander s/n. Inscrito en el Registro de la Propiedad nº NUM000de

Terrassa, al Tomo NUM001, libro NUM002de Sant Cugat del Vallés, folio NUM003, finca

NUM004-N, inscripción 4ª.-Segundo.-Que estando interesado D. Marianoen la compra de la mencionada finca, entrega en este acto a D. Rafaely Dª Antoniala cantidad de DOS MILLONES

CUATROCIENTAS MIL PESETAS (2.400.000'-Ptas), en concepto de paga y señal.

Firmando D. Rafaely Dª Antoniapor este

documento eficaz carta de pago de dicha suma. Tercero.-D. Rafaely Dª Antoniaaplicarán esta paga y señal a

cuenta del total precio pactado por la compraventa, siendo éste la cantidad

de VEINTICUATRO MILLONES DE PESETAS (24.000.000'- Ptas).- Cuarto.- En

cuanto al resto de precio, es decir la cantidad de VEINTIUN MILLONES

SEISCIENTAS MIL PESETAS (21.600.000'-Ptas.), D. Marianolas hará

efectivas en el mismo acto de la firma de la correspondiente escritura

pública de compraventa, que se otorgará como máximo por todo el día 29 de

Febrero de 1988. Plazo de esta paga y señal. Quinto.- Todos los gastos e

impuestos que se devenguen por la elevación a escritura pública de la

presente compraventa hasta su inscripción en el registro de la propiedad,

arbitrio municipal de plus-valía e I.V.A. si se devengaren serán a cargo de

la parte compradora, entregando la parte vendedora la finca libre, vacua y

expedita, al corriente de tributaciones y arbitrios y respondiendo de

evicción y saneamiento con arreglo a derecho.-Y en prueba de conformidad,

firman el presente documento por duplicado y a un solo efecto en papel de

timbre del Estado, clase 8ª, y números OI8518592 el original y OI8518593 la

copia, en la ciudad y fecha al principio indicada.-El plazo de la firma de

escritura en el que consta en esta paga y señal hasta el 29 de Febrero de

1988, queda prorrogado por ambas partes hasta el 30 de Abril de 1988.- Lo

añadido es válido."

Los demás presupuestos integradores del soporte fáctico

de la cuestión litigiosa a que se refiere este recurso (cuya relación, por

razones de claridad expositiva, según hemos anunciado anteriormente, se

continúa en este Fundamento jurídico) son los siguientes: a) El día 25 de

Abril de 1988, D. Mariano(representado por el Abogado D. Jordi

Buxeda Mestre) requirió al Notario de Barcelona D. Wladimiro Gutiérrez

Alvarez, quien extendió Acta de Requerimiento de la citada fecha (número

1356 de su protocolo) para que, a su vez, requiriera a los esposos D.

Rafaely Dª Antoniaconforme al contenido

de una carta, que quedó unida a la matriz correspondiente. El día 29 de

Abril de 1988, el expresado Notario llevó a efecto dicho requerimiento en

la persona de Dª Antonia, a la que entregó copia simple del

requerimiento y fotocopia autenticada de la mencionada carta, cuyo texto

literal es el siguiente: "Sres. D. Rafael. Dª Antonia. c/ DIRECCION000, nº NUM005, ático 2ª.- Barcelona a 25 de Abril de

1988.- Muy Sres. míos: En el contrato suscrito con Vds. en fecha 29 de

Enero de 1988, cuyo objeto lo es la compraventa de la finca propiedad de

Vds. sita en el término municipal de Sant Cugat, en Mirasol, calle

Santander s/n, se convino que el otorgamiento público lo será antes del

próximo día 30 de Abril de 1988, restando escasos días para dicho término.

Como quiera que hasta la actualidad no me han precisado Vds. ante qué

fedatario público debe elevarse a pública la compraventa, a pesar de mis

requerimientos personales, me veo obligado a remitir la presente por

conducto Notarial con fin de que sirvan indicarme el día, hora y Notaría en

la que debe procederse al meritado otorgamiento público de compraventa, en

cuyo acto, de acuerdo con lo pactado, procederé a hacer efectivo el resto

del precio fijado de la transmisión.- En espera de sus noticias, se despide

atentamente, Fdo. Mariano". Al expresado requerimiento, y dentro

de la misma acta notarial antes referida, el día 29 de Abril de 1990, los

referidos esposos contestaron mediante otra carta, del siguiente tenor

literal: "Sr. D. Mariano.- Distinguido Sr.: Contestando su

requerimiento firmado por conducto notarial recibido por nosotros en 29 de

Abril de 1988, debemos comunicarle que: 1.- De acuerdo con el artículo 1454

del Código Civil, si en el contrato hubiese mediado arras o señal podrá

rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor

a devolverlas duplicadas.- 2.- Ya le notificamos personalmente, repetidas

veces, desde principios del pasado Febrero, que nuestro propósito era

rescindir el contrato, cosa que hemos ratificado a través del Notario D.

Enrique Figa Faura y a tal efecto poníamos a su disposición CUATRO MILLONES

OCHOCIENTAS MIL PESETAS, importe de las arras duplicadas. Tome, en

consecuencia, buena nota de que rescindimos el contrato de compraventa y

devolvemos las arras por duplicado en el lugar y forma que Vd. tenga por

conveniente.- Atentamente le saludamos".- 2º Por su parte, el día 26 de

Abril de 1988 los esposos D. Rafaely Dª Antonia(ésta representada por aquél) requirieron al Notario de Barcelona D.

Luis Figa Faura, quien extendió Acta de la fecha citada (número 539 de su

protocolo) para que entregara a D. Marianouna carta que quedó

protocolizada y unida a la matriz correspondiente. El día 27 de Abril de

1988, el expresado Notario llevó a efecto el requerimiento en la persona de

D. Mariano, a quien entregó copia simple del acta, junto con la

referida carta, que es del siguiente tenor literal: " Barcelona, 25 de

Abril de 1988.- Sr. D. Mariano. Pasaje Fontaniellas, 9, 1º, 1ª,

Ciudad.- Muy Sr. nuestro: Nos referimos al documento que suscribimos el

pasado día 29 de enero del presente año, por el que, mostraba Vd. su

interés en adquirir, por compra, nuestra finca sita en la calle Santander,

s/n de San Cugat del Vallés (Mirasol). Dentro del término acordado

notificamos a Vd. que no nos interesa proceder a la venta de la indicada

finca. Lógicamente, ponemos a su disposición la cantidad que, en concepto

de paga y señal, nos entregó; y, de conformidad a lo que dispone el

artículo 1454 del Código Civil estamos dispuestos a indemnizarle,

devolviéndole aquella paga y señal duplicada: es decir, ponemos a su

disposición la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTAS MIL PESETAS

(4.800.000.-Ptas.), cantidad que le entregaremos en la Notaría de D. Luis

Figa Faura, calle Mallorca, 277,4º, de esta ciudad, el próximo día 29 de

Abril, a las 10 horas, esperando su presencia en dicha Notaría para

efectuarle el pago. Atentamente le saludamos".

Con base en los presupuestos fácticos que han sido

expuestos en los dos Fundamentos jurídicos anteriores, D. Mariano

promovió contra los esposos D. Rafaely Dª Antoniael proceso a que este recurso se refiere, en el que postuló

que se dicte sentencia "por la que se condene a los demandados a que, de

acuerdo con lo establecido en el contrato adjunto a este escrito de

documento número dos, procedan a elevar a escritura pública la compraventa

de la finca propiedad de los mismos, sita en Mirasol, en el término

municipal de Sant Cugat del Vallés, calle Santander s/n; y para el supuesto

que se negaren se declare judicialmente la elevación a pública de la

compraventa, con pago por mi mandante, en cualquier caso, de la cantidad de

VEINTIUN MILLONES SEISCIENTAS MIL PESETAS en concepto del resto del

precio". En el referido proceso, en grado de apelación, la Sección Catorce

de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia por la que,

confirmando la de primer grado, desestima la demanda y absuelve de la misma

a los demandados. Contra la referida sentencia de la Audiencia, el

demandante D. Marianointerpone el presente recurso de casación,

que articula a través de cuatro motivos, los dos primeros por el cauce del

ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y los

dos segundos por el del ordinal quinto del mismo precepto (según su

redacción vigente a la fecha de formalización del recurso, anterior a la

reforma llevada a cabo por Ley 10/1992, de 30 de Abril).

Antes de proceder al examen de los expresados motivos, ha

de dejarse constancia de que la sentencia recurrida, sin referirse para

nada a los hechos probados, ni a la cronología del desarrollo de los

mismos, parece basar exclusivamente la "ratio decidendi" de su fallo

desestimatorio de la demanda en que entiende que, al haberse pactado una

fecha última (30 de Abril de 1988) para la elevación a escritura pública

del documento privado de compraventa, el contrato no llegó a

perfeccionarse, como parece desprenderse de su confusa motivación jurídica,

en la que después de hacer una disquisición acerca de la diferencia entre

perfección y consumación del contrato de compraventa y de decir que la

jurisprudencia que interpreta el artículo 1450 del Código Civil "establece

la distinción entre el momento de perfección de un contrato de compraventa

y el de consumación del mismo, momentos que no pueden por tanto

confundirse, ni unificarse", agrega textualmente (y con ello termina su

argumentación jurídica) lo siguiente: "ello comporta y significa que cuando

se ha pactado la existencia de arras, si éstas actúan como confirmatorias,

equivalen a un adelanto, a un anticipo, a una situación que forzosamente

aún siendo parcial comporta y desemboca en el "todo" del contrato; más

cuando como en autos las propias partes, en el contrato suscrito de común

acuerdo, limitan y sitúan en el tiempo los efectos de las arras, que actúan

primero según la cláusula cuarta hasta el día 29 de Febrero de 1988 y luego

en cláusula adicional se amplían a otra fecha posterior, 30 de Abril de

1988, ello, "per se" diluye el concepto confirmatorio del contrato para

configurar una penitencia o previsión de la sanción del desistimiento, ya

que resulta del todo incompatible o mejor dicho inconcebible afirmar una

perfección del vínculo y a la vez irla limitando en el tiempo; todo lo cual

comporta la desestimación del recurso interpuesto, sin necesidad de mayor

argumentación" (Fundamento de Derecho primero y único de la sentencia aquí

recurrida, pues el segundo se refiere exclusivamente a las costas).

Por los motivos primero y segundo, ambos con la sede

procesal ya dicha (ordinal cuarto), el recurrente denuncia error en la

apreciación de la prueba, que hace consistir en que la sentencia recurrida

ha atribuido carácter de arras penitenciales a las que sólo fueron

confirmatorias (en el motivo primero) y en que dicha sentencia declara no

producida la perfección del contrato litigioso, cuando el mismo, dice el

recurrente, quedó incluso consumado mediante la entrega que los

demandados-vendedores le hicieron de la finca vendida (en el motivo

segundo), citando para evidenciar esos supuestos errores probatorios, como

documentos obrantes en autos, el propio contrato litigioso y el acta

notarial de fecha 2 de Mayo de 1988, autorizada por el Notario de Sant

Cugat del Vallés, D. Amador López Balina (número 545 de su protocolo), en

la que se hace constar que la esposa del actor, aquí recurrente, en

presencia del Notario autorizante del acta, entró en la finca vendida,

utilizando las llaves que dice le habían sido entregadas por los

demandados-vendedores, aquí recurridos. Como el punto nodular sobre el que

descansa el "thema decidendi" de esta revisión casacional es el atinente a

la calificación jurídica que haya de corresponder a la "señal" que medió en

el contrato litigioso, en íntima relación con la interpretación de éste, la

cuestión previa (de índole indudablemente fáctica) que ha de quedar

inicialmente concretada es la relativa a determinar si el contrato de

compraventa a que se refiere este proceso quedó o no perfeccionado, bajo

cuya única perspectiva impugnatoria habrán de ser considerados los dos

expresados motivos. Como toda estipulación de arras (cualquiera que sea la

función que a las mismas se atribuya) presupone necesariamente la

existencia de un contrato principal, del que aquéllas (las arras) son un

mero pacto o estipulación accesoria, y como, por otro lado, la sentencia

recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras, parece

negar (en su confusa motivación jurídica) que el contrato hubiera llegado a

perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la

apreciación de la prueba, no sólo por esa patente e insólita contradicción,

sino porque en los autos aparece plenamente probado (basta la simple

lectura del documento privado de fecha 29 de Enero de 1988, que ha sido

transcrito literalmente en el Fundamento jurídico primero de esta

resolución) que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa, pues

hubo pleno consentimiento o acuerdo entre ellas sobre la cosa objeto del

contrato (la finca que en dicho documento se describe) y sobre el precio,

que fue el de veinticuatro millones de pesetas, de las que el comprador, en

el acto de la firma del contrato, entregó dos millones cuatrocientas mil

pesetas, " en concepto de paga y señal", quedando aplazado el pago del

resto (21.600.000 pesetas) para el momento de otorgamiento de la

correspondiente escritura pública, para lo que se señaló como plazo máximo

hasta el 30 de Abril de 1988. Por ello, los expresados motivos han de ser

estimados en el sentido de que ha de considerarse probada la perfección del

contrato de compraventa litigioso, instrumentado mediante el repetido

documento privado de fecha 29 de Enero de 1988, ello con independencia de

la calificación que haya de atribuirse a las arras ("paga y señal" se dice

en el documento) pactadas, lo cual, dada su naturaleza de "quaestio iuris",

en cuanto relacionado con la interpretación del contrato, será examinado

seguidamente.

Los motivos tercero y cuarto, con residencia procesal los

dos en el número quinto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil (según su redacción anterior a la reforma por Ley 10/1992, de 30 de

Abril) y por los que se denuncia "infracción del artículo 1454 del Código

Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión objeto de debate" (en

el segundo) e "infracción del artículo 1153 en relación con los artículos

1454 y 1281 del Código Civil y de la jurisprudencia aplicable a la cuestión

objeto de debate" (en el tercero), han de ser examinados conjuntamente, ya

que ambos tienen un mismo y único designio impugnatorio, cual es el de

combatir la calificación de "arras penitenciales" que la sentencia

recurrida ha atribuido a la entrega de dos millones cuatrocientas mil

pesetas que el demandante-comprador, aquí recurrente, hizo a los

demandados-vendedores, ahora recurridos, "en concepto de paga y señal", al

celebrar el contrato de compraventa de fecha 29 de Enero de 1988. Si bien

la interpretación de los contratos (a cuyo ámbito pertenece la

determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a una

estipulación de arras) es función propia de los juzgadores de la instancia,

dicho principio quiebra y puede ser sometido a rectificación por vía

casacional cuando el resultado exegético por aquéllos obtenido sea

notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de las normas hermenéuticas.

Para comprobar si la sentencia aquí impugnada ha incurrido en alguno de los

expresados supuestos, al interpretar el contrato litigioso, en lo referente

al punto concreto antes apuntado, ha de partirse, por un lado, de que el

pacto arral (como cláusula accesoria de un contrato principal

perfeccionado, generalmente una compraventa) puede desempeñar una de estas

tres funciones (determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de

arras): como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad

entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como

garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se

incumple, pero que no permiten desligarse del mismo: y como arras

penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del

contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que

específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil, y,

por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de

esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra "señal"

exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser

estimada, sin error, como anticipo del precio (Sentencias de 11 de Octubre

de 1927, 5 de Junio de 1945, 20 de Abril de 1955, 15 de Octubre de 1956) y

que el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter

imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga

aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente

constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y

evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención

por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o

abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago

anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional,

que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de

las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que

se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida

sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (Sentencias de 7 de

Febrero de 1966, 20 de Mayo de 1967, 16 de Diciembre de 1970, 10 de

Noviembre de 1983, 10 de Marzo y 12 de Julio de 1986, 30 de Abril de 1988,

9 de Marzo de 1989, 12 de Diciembre de 1991, entre otras muchas). La

doctrina anteriormente expuesta patentiza la errónea e ilógica

interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del contrato litigioso,

en el punto concreto aquí examinado, ya que en el mencionado contrato,

según se advierte con la simple lectura del mismo, no medió pacto alguno,

ni expreso ni tácito, acerca de arras penitenciales, sino que consta

claramente que la entrega que hizo el comprador lo fue en concepto de pago

de parte del precio (arras confirmatorias), como lo evidencian de manera

clara e indubitada las siguientes manifestaciones del contrato: "...

entrega en este acto a D. Rafaely Dª Antoniala cantidad de dos millones cuatrocientas mil pesetas en concepto de

paga y señal. Firmando D. Rafaely Dª Antoniapor este documento eficaz carta de pago de dicha suma" (estipulación

segunda del contrato); "D. Rafaely Dª Antoniaaplicarán esta paga y señal a cuenta del total del precio pactado

por la compraventa, siendo éste la cantidad de veinticuatro millones de

pesetas" (estipulación tercera); "En cuanto al resto del precio, es decir

la cantidad de veintiún millones seiscientas mil pesetas, D. Marianolas hará efectivas..." (estipulación cuarta). En cumplimiento de dicho

contrato, el comprador Sr. Marianoantes del vencimiento del plazo

señalado para ello (30 de Abril de 1988) requirió a los vendedores para que

le otorgaran la correspondiente escritura pública, al mismo tiempo que les

pagaría el resto del precio pactado, a cuyo requerimiento contestaron los

vendedores con la pretensión de desligarse del contrato devolviendo

duplicadas las arras, cuya pretensión es totalmente injustificada e

inadmisible, según se desprende de lo anteriormente dicho, al no aparecer

que en el contrato se estipularan, ni expresa ni tácitamente, unas arras

penitenciales, que le facultaran para ello, por todo lo cual los motivos

han de ser estimados.

El acogimiento de los motivos aducidos con las

consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la

sentencia recurrida, obliga a esta Sala, conforme preceptúa el número

tercero del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a resolver lo

que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate,

lo que ha de hacerse, con base en los razonamientos expuestos en los

Fundamentos jurídicos anteriores, en el sentido de estimar la demanda

formulada por D. Marianoy condenar a los esposos demandados D.

Rafaely Dª Antoniaa que otorguen a favor

del actor la correspondiente escritura pública de venta de la finca a que

se refiere este litigio, en cuyo momento el comprador Sr. Marianoles

hará efectivo el resto del precio ascendente a veintiún millones

seiscientas mil pesetas, cuya escritura pública, si los demandados

vendedores se negasen a otorgarla, será otorgada, en ejecución de

sentencia, por el Juez correspondiente, en representación de dichos

vendedores; por imperativo legal, han de imponerse expresamente las costas

de primera instancia a los demandados D. Rafaely Dª

Antonia; sin expresa imposición de las de apelación, ni de las

de este recurso, debiendo devolverse al recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso interpuesto por la

Procuradora Dª Africa Martín Rico, en nombre y representación de D. Mariano, ha lugar a la total casación y anulación de la sentencia

recurrida de fecha veintiséis de Febrero de mil novecientos noventa,

dictada por la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, y

en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que, estimando la

demanda formulada por D. Marianoen el proceso a que este recurso

se refiere, debemos condenar y condenamos a los esposos demandados D.

Rafaely Dª Antoniaa que otorguen la

correspondiente escritura pública a favor del actor Sr. Mariano,

elevando a público el documento privado de fecha 29 de Enero de 1988, por

el que aquéllos vendieron a éste la finca sita en Mirasol, del término

municipal de San Cugat del Vallés, con frente de fachada a calle Santander

s/n (que en dicho documento privado se describe), por el precio de

veinticuatro millones de pesetas, de las que el comprador ya tiene pagadas

a cuenta dos millones cuatrocientas mil pesetas, debiendo dicho comprador

en el mismo acto del otorgamiento pagar a los vendedores el resto del

precio, por importe de veintiún millones seiscientas mil pesetas, y si los

vendedores se negaren a otorgar la expresada escritura pública de

compraventa, la misma será otorgada, en ejecución de sentencia, por el Juez

en representación de aquéllos; con expresa imposición a los esposos

demandados de las costas de primera instancia; sin expresa imposición de

las de apelación, ni de las del presente recurso; devuélvase al recurrente

el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación

correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION

LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.

Alfonso Villagómez Rodil Eduardo Fernández-Cid de Temes

Francisco Morales Morales

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.

D. FRANCISCO MORALES MORALES, Ponente que ha sido en el trámite de los

presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del

Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,

certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.