STS 132/1997, 27 de Febrero de 1997
| Ponente | D. LUIS MARTINEZ-CALCERRADA GOMEZ |
| Número de Recurso | 1219/1994 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Número de Resolución | 132/1997 |
| Fecha de Resolución | 27 de Febrero de 1997 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Febrero de mil novecientos noventa y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de Casación contra la Sentencia dictada en grado de Apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada, como consecuencia de autos de Juicio de Incidentes, núm. 45/91, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Ocho de los de dicha Capital, sobre actualización de rentas; cuyo recurso fue interpuesto por DON Juan AntonioY DOÑA Ana María, representados por el Procurador de los Tribunales don Antonio Ángel Sánchez-Jauregui Alcaide; siendo parte recurrida DON Rafael, representado por el Procurador de los Tribunales don José Castillo Ruiz.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Ocho de Granada, fueron vistos los autos, juicio de Incidentes, promovidos a instancia de don Gerardo, contra don Juan Antonioy doña Ana María, sobre actualización de rentas.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que, se declarase que la renta que corresponde pagar a los arrendatarios por la nave reconstruida es la de 309.500 ptas. más el I.V.A., además de la que actualmente vienen pagando por el resto de la finca, y que dicha renta tiene que ser pagada a partir de 1 de junio de 1990 y con imposición de costas.
Admitida a trámite la demanda la representación procesal de los demandados contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando que la renta de la nave reconstruida se determine atendiendo a lo expresado en el cuerpo de la contestación, no accediéndose a lo solicitado en la demanda e imponiendo las costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 9 de abril de 1992, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador don Fabio Sánchez Oliveros en la representación de don Gerardocontra don Juan Antonioy doña Ana María, representados por el Procurador don Norberto del Saz Catalá, debo declarar y declaro que la renta que corresponde pagar a los demandados por la nave reconstruida, a partir del 4 de septiembre de 1990, es la de DOSCIENTAS CINCUENTA Y UNA MIL DOSCIENTAS SESENTA Y SEIS PESETAS, más el I.V.A. correspondiente. No se hace imposición de las costas a ninguna de las partes".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, dictó sentencia con fecha 9 de febrero de 1994, cuyo fallo es como sigue: "Que debemos confirmar íntegramente la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de esta Ciudad, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante"
El Procurador de los Tribunales, don José Sánchez Jauregui, en nombre y representación de DON Juan AntonioY DOÑA Ana María, formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO: "Artículo 108 de la L.A.U., en relación con el artículo anterior. Textualmente dice '...sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá concepto de renta, y si de asimilado a esta, del 50% de la renta anual, el cual se hará efectivo, por recibos complementarios mensuales' ".- SEGUNDO: "Artículo 110 de la L.A.U...".- TERCERO: "Artículo 112 de la L.A.U. Dice este artículo en su apartado primero, que la realización de la mejora autorizará al arrendador para elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario".
Admitido el recurso y evacuado el trámite correspondiente, al no haberse solicitado por todas las partes personadas la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 11 DE FEBRERO DE 1997, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ
El Juzgado de Primera Instancia de Granada dicta Sentencia en 9 de abril de 1992, por la que resuelve el litigio sobre declaración de rentas interpuesto por demanda de don Gerardocontra don Juan Antonioy doña Ana María, en la que por las razones que indican, solicitaron se declarase que la renta actualizada por la nave reconstruida es de 309.500 pesetas, más I.V.A., y que dicha renta deberá ser pagada a partir del 1 de junio de 1990, con imposición de costas; demanda que fue objeto de contestación con las pretensiones de adverso y que tramitado en forma el litigio, se resolvió por la Sentencia estimatoria en parte, cuyo fallo ha quedado transcrito, todo ello, por cuanto se argumenta "...al concertarse el contrato de 1 de enero de 1986, la zona siniestrada presentaba ya dicho estado, por lo que la renta que se le fijó de 87.500 pesetas mensuales lógico es que guardase concordancia con tal situación, y, en segundo término, que la reconstrucción fue pactada por las partes siendo sus líneas generales que fuere costeada por el arrendador, que entre tanto se llevaba a cabo no era exigible el pago de la renta correspondiente a los bienes siniestrados y que, finalmente, al término de la reconstrucción la renta se incrementaría en el doce por ciento del importe de la totalidad de las obras ejecutadas; la incidencia de todas esas circunstancias permite calificar las obras efectuadas cómo de mejora, pues no se trataba de obras para mantener el estado de la cosa arrendada en el modo y forma que tenía al concertarse el contrato, sino de obras de incremento y perfeccionamiento de la cosa arrendada, por lo que deben ampararse en el supuesto del art. 112 y, por ello, que su incidencia sobre el precio del arrendamiento tenga la consideración de renta conforme a dicho precepto", en cuanto al importe de la reconstrucción, se hace constar en el F.J. 5º, que por las razones indicadas, el total de la obra ejecutada por el actor es de 16.376.630 pesetas, por lo cual, procede dictar dicha decisión, la cual fue objeto de recurso de apelación por la demandada, resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, de 9 de febrero de 1994, desestimando el recurso y confirmando la recurrida, por las siguientes consideraciones: en su F.J. 2º se constatan los siguientes hechos probados: "Ha quedado acreditado que las partes convinieron el día 15-7-84 el arrendamiento de la totalidad de las edificaciones y terrenos que componen la Casería Villa Piedad, sita en la Carretera de Armilla, fijándose una renta de 325.000 pesetas mensuales, y para el destino expresado en el fundamento anterior. Poco tiempo después de suscrito se produjo un incendio de alguna de las naves que componían el complejo, por lo que, el día 15-9-84, las partes novaron el contrato estableciendo una condición suspensiva parcial del mismo respecto de la nave incendiada hasta que se realizaron las obras de consolidación y reconstrucción de las zonas afectadas, dejándose señalado ya, que 12% del importe de las obras sería repercutido sobre la renta global. Más tarde, con fecha 1.1.86, actor y demandados, con base en la anterior estipulación, suscriben un nuevo contrato en el que se pacta que de la renta global (350.000 ptas.) se deducirán 87.500 ptas. correspondiente a la nave incendiada y a la parte proporcional de otra también afectada, manifestándose una doble posibilidad: 'en el supuesto de ser las naves reconstruidas o reparadas la renta sería la convenida, incrementada en el 12% del importe de la totalidad de las obras ejecutadas'. En el supuesto de ser demolidas la renta del solar resultante se fijaría de común acuerdo entre las partes. A la vista de estos hechos, es preciso dilucidar las distintas cuestiones planteadas por los demandados. En primer lugar, como las misma partes recogen en el documento de 15-9-84, se produjo una novación modificativa de los efectos del acuerdo primigenio, en virtud de la cual se mantenía la vigencia del contrato sobre las partes de la industria no afectadas por el incendio, sometiendo el arrendamiento de la nave destruida a una condición suspensiva consistente en la reparación o reconstrucción, de un lado, o en la demolición, de otro, fijándose las consecuencias jurídicas de ambas situaciones...", razonando seguidamente la Sala, que las obras de conservación que se basan en el art. 107 L.A.U., no son a las que se refieren las contempladas en la estipulación 3ª del contrato de 1 de enero de 1986, ya que no pueden gozar de tal consideración pues en el mismo documento se contempla ya la existencia de la nave incendiada, sometiendo la ampliación del arriendo a la condición suspensiva de reconstrucción o demolición de la misma: igualmente, que la calificación de tal pacto, es la de ampliación del objeto del arriendo una vez producido el evento en que consistía la condición, por lo que la cantidad convenida del 12% del importe de incremento habrá de recaer sobre la totalidad de las obras ejecutadas y deberá tener la consideración de renta pactada a tenor de lo dispuesto en el art. 97, y por lo tanto, no puede considerarse como asimilada según se especifica en el art. 108 L.A.U; que igualmente, no ha acreditado la demandada, - como le correspondía-, la existencia de pacto alguno que limitara el importe de las obras que se ejecutaron a cantidad alguna, por lo tanto, habrá de estarse -como indica el Juez-, a la valoración llevada a cabo en el informe pericial, esto es, la cifra antes transcrita; haciéndose una serie de consideraciones respecto a que no pueden tenerse en cuenta deducciones por la indemnización cobrada por el actor, por la póliza de seguro ni por otros incentivos económicos, asimismo, debe entenderse que la reconstrucción de la nave fue ultimada según la prueba pericial correspondiente; decisión que es objeto del presente recurso de Casación por la parte demandada, con base a los motivos que a continuación examina la Sala.
En el PRIMER MOTIVO, se denuncia -silenciándose su cobertura procesal-, la infracción del art. 108 L.A.U., haciendo constar que el mismo dice "sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá concepto de renta, y sí de asimilado a ésta del 50% de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios" y, se agrega en el Motivo, que cuando se firma el contrato rescisorio de fecha 15 de diciembre de 1984, "queda bien claro, que la inversión posible en la reconstrucción solamente afectará a una zona del bien alquilado y, en ningún momento a la totalidad del objeto del arrendamiento, dado que el resto no ha padecido ningún mal, sino sobre la nave siniestrada, por lo que posteriormente se firma un nuevo contrato"; es evidente que se recicla en uno sólo donde las condiciones son las mismas, en donde existe una continuación de rescisión parcial del bien afectado por un previo siniestro, y una vez reconstruido, las rentas afectarán a esa determinada zona, pero nunca a la totalidad de la finca arrendada; se hacen una serie de consideraciones sobre el art. 108 L.A.U., para terminar que en consecuencia, el incremento habrá de ser justamente la mitad de la renta estipulada, por cuanto que solo deberá afectar a la reconstrucción del bien siniestrado. El motivo no es de recibo, pues es evidente que no es atendible el alegato de que el incremento por la reparación no tendrá la consideración de renta, como dispone el art. 108 L.A.U., porque las obras a las que se ha referido (según se razona por la Sala), no son las contempladas en el art. 107 L.A.U., esto es, obras de conservación, sino que, por las características de las mismas, tratándose de una ampliación del objeto del arrendamiento, habrá de entenderse como obras de mejora del art. 112, por lo cual, el incremento deberá considerarse a todos los efectos, como concepto de renta; por ello la propia Sala se encarga de razonar su argumentación - F.J. 2º-, cuando efectivamente indica, y se reitera que las obras de reconstrucción no son justamente de conservación, pues en el documento constitutivo del contrato, de 1 de enero de 1986, ya se contempla la existencia de la nave incendiada, sometiendo la ampliación del arriendo o bien a la reconstrucción o reparación de "las naves" o bien a su demolición y, cuyas consecuencias jurídicas de ambas soluciones, no partirán de que se lleve a cabo la conservación de la nave destruida, sino la reconstrucción de la totalidad o "ampliación" del objeto de arrendamiento, y ello con independencia de que hubiese sido una sola la nave siniestrada, (y es que para esa calificación/interpretación del contrato -que ha de prevalecer- como se decía en sentencias entre otras de fechas 21-3-91 y 18-7-96 y las en ellas contenidas, destaca que: 1) el contrato citado de 1.6.86 -ff. 4 y ss. Autos- se suscribe en un acto independiente; 2) se refiere a la totalidad de la finca, nave y terrenos; 3) se afirma que la reducción de la renta de 350.000 pesetas mensuales, menos las 87.500 pesetas, es por la nave siniestrada, 65.000 pesetas y 22.500 pesetas por la afectación de la nave colindante y, 4) sobre todo, que las propias partes en su cl. 3ª, párrafo 5º, acuerdan que si las nave fueran reconstruidas o reparadas, como así fue "La Renta" sería a tenor de lo convenido de 350.000 pesetas, más el 12% del importe total de las obras ejecutadas; y ello para reforzar la afirmación de la Sala, de que se trataba de un nuevo contrato que en cierto modo ampliaba en su caso el anterior, porque en su Expositivo B) se dice que la citada finca que se arrendó, en parte ya está poseída por los inquilinos -los recurrentes- y en el C) se expone, que "estos están interesados en el arrendamiento de la totalidad de la finca, incluidas las naves siniestradas..."), por lo que el motivo ha de rechazarse. En el SEGUNDO MOTIVO se indica, -sin más-, lo dispuesto en el art. 110 L.A.U., aduciéndose que se ha mantenido por esta parte que en ningún momento se ha realizado la obra de las que dice la parte actora de la demanda se ha ejecutado, aludiéndose una serie de elementos que constan en las actuaciones . Tampoco son de recibo, en la idea a que aspira el motivo, sobre que no se ha realizado la obra nueva, y que se ha demostrado que las cifras aportadas en autos coincidan con lo realmente ejecutado, ya que ello son meros juicios parciales sin apoyatura suficiente de la parte recurrente que, en caso alguno, pueden prevalecer sobre la realidad constatada por la Sala sentenciadora, fundamentalmente, en el último razonamiento de su F.J. 2º, en donde se considera que a tenor de la prueba pericial, se llevó a efecto la correspondiente reconstrucción de la obra, en los términos en que lo verifica el profesional Arquitecto Director de la obra a que se contrae dicho fundamento. En el TERCER MOTIVO, se pretende denunciar ex Art. 112 L.A.U., (pues sólo se rubrica su numero), en cuanto especifica "que la realización de la mejora autorizará al arrendador para elevar la renta cuando la efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario"; exponiéndose, que el usufructuario -sic- ha realizado la obra que ha querido, con el correspondiente perjuicio para los intereses de su representado; opinión que no puede prevalecer, puesto que son juicios parciales frente a lo constatado tanto por el F.J. 4º de la primera Sentencia, como por el F.J. 2º, de la segunda, en el sentido de que hubo un acuerdo entre las partes para llevar a cabo las obras correspondientes de reparación del inmueble objeto del arrendamiento; por todo ello, ha de rechazarse el motivo, sin que por lo demás, sean tampoco atendible formalmente, incluso, las peticiones del recurso de Casación, que encierran un planteamiento de derechos de la parte recurrente que, en su caso, debían haber sido objeto de la correspondiente reconvención, por todo ello, procede la DESESTIMACIÓN del recurso, con los efectos derivados; devolviéndose al Procurador don José Castillo Ruiz, su escrito de fecha 4 del presente mes y año, por referirse su contenido a litigio distinto al presente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de Don Juan AntonioY DOÑA Ana María, contra la Sentencia pronunciada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Granada en fecha 9 de febrero de 1994, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso. Y a su tiempo comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de los Autos y Rollo de Sala en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE LUIS ALBACAR LÓPEZ.- LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ.- ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS.- RUBRICADO.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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