STS, 21 de Marzo de 2007

Ponente:IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Número de Recurso:335/2000
Procedimiento:CIVIL
Fecha de Resolución:21 de Marzo de 2007
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

RECURSO DE CASACIÓN. PROPIEDAD HORIZONTAL. NULIDAD DE NORMA ESTATUITARIA. La parte actora solicitó la nulidad de la cláusula de los Estatutos, de cada una de las diez Comunidades constituidas en los diez bloques o edificios del conjunto inmobiliario, la sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda, recurrida en apelación se desestima la demanda por considerar que existen actos anteriores de los adquirentes que acreditan el previo conocimiento por los mismos de las normas que habían de regir las comunidades, frente a ello interpone el presente recurso. La firma del contrato privado por los actores supuso la aceptación del reglamento de la comunidad que habría de regir las relaciones entre los propietarios de las viviendas, y sería recogido en los Estatutos de la Comunidad que acompañasen a la Declaración de Obra Nueva, lo que determina que los propios compradores por tanto admitieron ab initio que fuese la parte hoy demandada y apelante la encargada de la confección del título constitutivo de la Comunidad.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Marzo de dos mil siete.

Visto por la Sala Primera de este Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de Juicio Declarativo Ordinario de Menor Cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de dicha capital, cuyo recurso fue interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS BLOQUES NUM000, NUM001, NUM002

, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, Bilbao, representada por el Procurador D. Luis Pozas Osset. Es parte recurrida la entidad "ORMAK EGIN CONSTRUCCIONES, S.A.", representada por la Procuradora Dª. Beatriz Ruano Casanova.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS BLOQUES NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, Bilbao, formuló demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, en ejercicio de acciones que se concretan en el suplico de este escrito, contra la mercantil "Ormak Egin Construcciones, S.A.", en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictase sentencia por la que se declare la nulidad del artículo 13 de los Estatutos de la Comunidad en lo referente a la acción negatoria de servidumbre que se ejercita y, en consecuencia, que "Ormak Egin Construcciones, S.A." no pueda ejercitar el derecho reservado ene l artículo 13 de los Estatutos de cada comunidad, más intereses legales, gastos y costas.

  1. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció el Procurador D. Francisco Ramón Atela Arana, en representación de "OMAK EGIN CONSTRUCCIONES, S.A.", contestó la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se desestimen íntegramente los pedimentos y pretensiones contenidas en el escrito de demanda promovido de contrario por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 Bloque nº NUM000 de Zorroza- Bilbao y otras, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante".

  2. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. La Juez de Primera Instancia Número Dos de Bilbao, dictó Sentencia con fecha 28 de octubre de 1.997, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Teresa Martínez Sánchez, en nombre y representación de las Comunidades del Conjunto Residencial " DIRECCION000 ", bloques NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de la DIRECCION000 de Bilbao, contra la mercantil "Ormak Egin Construcciones S.A." representada por el procurador Sr. Francisco Ramón Atela Arana, debo declarar y declaro la nulidad del artículo 13 de los Estatutos de cada comunidad, con imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución, por la representación de la mercantil "ORMAK EGIN CONSTRUCCIONES S.A.", la Audiencia Provincial de Bilbao, Sección Tercera, dictó Sentencia con fecha 1 de diciembre de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la MERCANTIL "ORMAK EGIN CONSTRUCCIONES S.A." contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Bilbao en autos de juicio de menor cuantía nº 124/97 de fecha 28 de octubre de 1.997, debemos revocar como revocamos dicha resolución dictando otra en su lugar por la que desestimando la demanda interpuesta por las Comunidades de Propietarios de los Bloques NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza contra la mercantil "Ormak Egin Construcciones S.A.", debemos absolver como absolvemos a dicha parte demandada de las pretensiones contenidas en aquélla con imposición a la parte actora de las costas de la instancia y sin expresa declaración en cuanto a las de esta alzada".

TERCERO

1.- El Procurador D. Luis Pozas Osett, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de los Bloques NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, Bilbao, interpuso recurso de casación respecto la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Bilbao, Sección Tercera, de fecha 1 de diciembre de 1999, con apoyo en el siguiente motivo

Único: Al amparo del nº 4º del art. 1.692 de la LEC de 1.881, se alega infracción por inaplicación del art. 10 de la Ley de Consumidores y Usuarios de 1984 Bajo el mismo ordinal se alega infracción por inaplicación de los artículos 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 .

CUARTO

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª. Beatriz ruano Casanova, en representación de "Ormak Egin Construcciones S.A.", presentó escrito de impugnación al recurso formulado de contrario.

QUINTO

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día siete de marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Para un lógico entendimiento del actual recurso de casación es preciso tener en cuenta los siguientes datos.

La parte actora solicitó la nulidad de la cláusula número 13 de los Estatutos, de cada una de las diez Comunidades constituidas en los diez bloques o edificios del conjunto inmobiliario denominado " DIRECCION000 ", promovido y construido por la recurrente "Ormak Egin Construcciones, S.A.". En dicha estipulación expresamente constaba: "Reserva de derechos: Ormak Egin Construcciones, S.A., se reserva, sin obligación de satisfacer contraprestación de clase alguna y sin necesidad de la aprobación o autorización de las Juntas de Propietarios, los siguientes derechos y facultades, que podrá ceder en todo o en parte a terceras personas, ya sean naturales o jurídicas. A) Instalar en las zonas de terreno libres de edificación, en cubierta de cada bloque y en cualquiera de sus fachadas por las partes ciegas letreros o anuncios, incluso luminosos, para lo cual podrá servirse de las instalaciones de servicio eléctrico de cada Bloque o de cualquiera de sus portales o escaleras, o crear una nueva para su uso exclusivo, cuyos letreros o anuncios, serán y quedarán de propiedad de dicha sociedad, que los podrá retirar cuando quiera, reservándose dicha sociedad el derecho de los elementos comunes de acceso al tejado, tales como portales, escaleras, etcétera, etcétera, así como la propia cubierta par a la reparación, reforma, transformación, mejora, o retirada de tales letreros o anuncios, sin pagar por ello, renta, canon ni cuota alguna. También podrá instalar dicha entidad los andamios necesarios para las reparaciones o retiradas de tales letreros o su colocación. B) En tanto conserve la propiedad de alguna parte privativa del Polígono, podrá aclarar o rectificar en cualquier extremo la descripción del mismo, siempre que la aclaración o rectificación no afecte a las partes privativas de la finca ya enajenada".

La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda interpuesta por las referidas comunidades, declarando la nulidad de la cláusula estatutaria controvertida, conforme al artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio de Defensa de Consumidores y Usuarios, considerando probada una posición preponderante de la promotora-constructora por la imposibilidad de los adquirentes de las viviendas de participar en la redacción de los Estatutos, su desconocimiento del contenido de los mismos en el momento de suscripción de la escritura pública de compraventa, y la satisfacción previa de parte del precio de venta.

Recurrida en apelación, la sentencia de la Audiencia consideró en cambio que existen actos anteriores de los adquirentes que acreditan el previo conocimiento por los mismos de las normas que habían de regir las comunidades, desestimando, por ello la demanda. Para resolver las cuestiones de fondo planteadas la sentencia recurrida, declaró probados los siguientes hechos:

A.- A la fecha de la firma de los contratos privados de compraventa de cada piso o local de la promoción, que comenzó en 1995, en los mismos expresamente se estipulaba que la firma del contrato suponía la aceptación del Reglamento de la Comunidad que habría de regir las relaciones entre los propietarios de las viviendas y que sería recogido en los Estatutos de la Comunidad que acompañasen a la Declaración de Obra Nueva, extremo reconocido en confesión judicial por los actores.

B.- Que la escritura pública de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y establecimiento de Normas de la Comunidad, se formalizó por la promotora- constructora "ORMAK EGIN CONSTRUCCIONES, S.A.", en la Notaría de D. Juan Ignacio Gomeza Villa con fecha de 8 de agosto de 1996.

C.- La referida escritura en unión de otra aclaratoria de fecha 30 de agosto de 1996, fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Bilbao nº 2, con fecha de 2 de septiembre de 1996, y que ambas escrituras fueron ratificadas por la Administración de la Comunidad Autónoma del País Vasco, al ser viviendas de protección oficial, en virtud de escritura de fecha 13 de septiembre de 1996.

D.- El 3 de octubre de 1996, comenzó la formalización de las ventas de la promoción, hallándose los estatutos de la Comunidad de Propietarios a disposición de los compradores para su examen antes de proceder a la firma de las escrituras.

Por la parte demandante Comunidades de Propietarios de los Bloques NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, Bilbao se ha formulado contra esta sentencia de segunda instancia recurso de casación al que se ha opuesto la entidad demandada.

SEGUNDO

El primer y único motivo del recurso se formula al amparo del artículo 1692, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por inaplicación, del artículo 10 de la Ley 26/84, de 19 de julio, de Consumidores y Usuarios. Los recurrentes alegan que la cláusula cuya nulidad se solicita es abusiva, con arreglo al precepto citado, porque los propietarios afectados no tuvieron en ningún momento posibilidad de participar en su redacción, ni tuvieron conocimiento antes de firmar las escrituras de compraventa de las denominadas "Normas Fundamentales de la Comunidad" por la que se estableció el régimen jurídico de las Comunidades de Propietarios de los Bloques NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004

, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, contenida en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, otorgada por la demandada "ORMARK EGIN CONSTRUCCIONES, S.A.", como entidad promotora y a la vez constructora, y en virtud de la cual se establecía la disposición estatutaria controvertida, habiendo suscrito los respectivos compradores las distintas escrituras de compraventa desconociendo los referidos Estatutos y una vez se había satisfecho parte del precio. Además, señalan que la resolución infringe las normas imperativas contenidas en los artículos 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y la doctrina de esta Sala que los interpreta, pero sin explicar cómo resultan infringidos éstos últimos preceptos y doctrina jurisprudencial.

El motivo debe ser desestimado.

No se acomoda a las exigencias técnicas del recurso de casación pretender alterar el "factum" de la sentencia recurrida, bajo pretexto de una incorrecta apreciación de la prueba, al tiempo que se denuncia la infracción de la norma sustantiva que, además, en la argumentación de los recurrentes, no está correctamente invocada pues la definición y requisitos de las cláusulas abusivas no se contiene en el invocado artículo 10 de la Ley 26/84, sino en el siguiente artículo 10 bis, y cuando la interpretación errónea que de ella se predica no encierra más que un desacuerdo con la valoración de la prueba efectuada en la instancia. Efectivamente, la Audiencia, ante todo, consideró acreditado que los compradores conocían o podían conocer, con carácter previo a la firma notarial de la escritura de compraventa la disposición estatutaria, cuya nulidad se pretende, y la apreciación de este presupuesto constituye una cuestión de hecho que incumbe resolver a los órganos de instancia, después de valorar la prueba de autos, cuyo resultado debe permanecer incólume en este sede de no haber sido oportuna y eficazmente combatido y desvirtuado por el vía del error de derecho en la valoración probatoria, siempre con la cita de la norma que contenga la regla legal de prueba que se considere vulnerada, y con la exposición de la nueva resultancia probatoria, lo que no se ha efectuado por la recurrente. A este respecto debe significarse que, cuando la Audiencia ha estimado suficientemente acreditado el conocimiento de la disposición estatutaria cuya nulidad se pretende, lo ha hecho después de examinar no sólo la documental aportada, y en concreto los contratos privados de compraventa y las respuestas remitidas por el Notario ante el que se formalizó la escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y establecimiento de Normas de Comunidad del Grupo, y muy especialmente las propias escrituras de compraventa, en las que se reconoce su previo conocimiento, sino además, las declaraciones manifestadas en prueba de confesión por los propios recurrentes, de donde extrae la conclusión de que hubo conocimiento de la disposición estatutaria por los compradores en el momento de la firma.

Por último, respecto de la denuncia de la infracción de los artículos 5 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, aparte de no explicar en absoluto cómo los mismos son infringidos, se trata de preceptos que nada tiene que ver con las cuestiones objeto de debate, ni, en rigor, con los argumentos de los que se sirven los recurrentes para construir el motivo de impugnación, por más que con su cita se pretenda poner de relieve la pretendida necesidad de intervención de la totalidad de los compradores en la elaboración de las normas que en adelante regirán la vida de la comunidad, careciendo de aplicación al presente supuesto porque la sentencia impugnada declara probado, y no es discutido por los recurrentes, que "la firma del contrato privado, doc. 2 de la demanda por los actores supuso la aceptación del reglamento de la comunidad que habría de regir las relaciones entre los propietarios de las viviendas, y sería recogido en los Estatutos de la Comunidad que acompañasen a la Declaración de Obra Nueva, ...lo que determina que los propios compradores por tanto admitieron ab initio que fuese la parte hoy demandada y apelante la encargada de la confección del título constitutivo de la Comunidad".

TERCERO

En materia de costas procesales y en esta clase de recursos se seguirá la teoría del vencimiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1715-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; por lo que en el presente caso las mismas se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos acordar lo siguiente:

  1. - No haber lugar al recurso de casación interpuesto por La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LOS BLOQUES NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007

    , NUM008 Y NUM009 de DIRECCION000 de Zorroza, Bilbao frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Bilbao, de fecha 1 de diciembre de 1999 .

  2. - Imponer las costas procesales de este recurso a dicha parte recurrente.

    Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Román García Varela.- José Antonio Seijas Quintana.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.