STS 997/2005, 14 de Diciembre de 2005
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 997/2005 |
| Fecha | 14 Diciembre 2005 |
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANAANTONIO SALAS CARCELLERIGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a catorce de Diciembre de dos mil cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto por "CONSTRUCTORA SOCAS FUENTES, S.A.", representado por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillén, contra la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 27 de marzo de 1999 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dimanante del juicio de menor cuantía seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Santa Cruz de Tenerife. Es parte recurrida en el presente recurso DIRECCION000", representada por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Blanco Fernández.
El Juzgado de Primera Instancia Número 6 de los de Santa Cruz de Tenerife, conoció el juicio de menor cuantía 226/97, seguido a instancia de la DIRECCION000" contra la entidad mercantil "Constructora Socas Fuentes, S.A.", sobre.
Por la representación procesal de la DIRECCION000" se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "...dicte, en su día, sentencia, en virtud de la cual, declare la nulidad de pleno derecho de la norma novena incluida dentro de las normas fundamentales de regulación de la Comunidad de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, a la cual se remiten los sucesivos documentos privados y escrituras públicas firmados por los distintos compradores en la DIRECCION000, y todas aquellas que sean consecuencia, desarrollo o ejecución de la misma, condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración, y, como consecuencia de todo ello declare y condene a la demandada a que contribuya al pago de las cuotas de la Comunidad en función de su porcentaje de participación conforme al título constitutivo, sin privilegio de clase alguna, todo ello con efectos desde la fecha de la constitución de la Comunidad, y con expresa imposición de las costas del presente proceso si se opusieren a la presente demanda.".
Admitida a trámite la demanda, por la representación procesal de la parte demandada "Constructora Socas Fuentes, S.A.", se contestó la misma, en la que terminaba suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación: "...dicte sentencia por la que estimando las excepciones planteadas o, en su defecto, por las razones de fondo alegadas, se desestime la demanda por lo que respecta a las pretensiones ejercitadas contra mi representada y se absuelva de ellas a "Constructora Socas Fuentes, S.A." con expresa imposición de costas a la parte actora.".
Con fecha 27 de marzo de 1998, el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Carmen Blanca Orive Rodríguez en nombre de la DIRECCION000", debo absolver y absuelvo a la demandada Constructora Socas Fuentes, S.A. de las pretensiones formuladas en su contra y con condena en costas al actor".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia en fecha 27 de marzo de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Por todo lo anteriormente expuesto, y vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación, la Sala Decide: Estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia recurrida. Estimar la demanda y declarar la nulidad de pleno derecho de la Norma Novena incluida dentro de las Normas Fundamentales de Regulación de la Comunidad de la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, a la cual se remiten los sucesivos documentos privados y escrituras públicas firmados por los distintos compradores en la DIRECCION000, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración, y como consecuencia de todo ello, condenarla a que contribuya al pago de las cuotas de la Comunidad en función de su porcentaje de participación conforme al título constitutivo, sin privilegio de clase alguna, todo ello con efecto desde la fecha de constitución de la comunidad. Imponer el pago d de las costas de primera instancia a la parte demandada y no hacer especial pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada.".
Por el Procurador Sr. Vázquez Guillén, en nombre y representación de "Constructora Socas Fuentes, S.A.", se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo, con apoyo procesal en los siguientes motivos:
"Al amparo del artículo 1692-4 de la L.E.C. por aplicación indebida del artículo 10 de la Ley de Consumidores y Usuarios, y en especial lo dispuesto en el número 2 del mismo". Segundo: "Al amparo del artículo 1692-4 de la L.E.C. por no aplicación, o aplicación indebida, del artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia interpretativa del mismo". Tercero: "Al amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por vulneración del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia interpretativa del mismo". Cuarto: "Al amparo del artículo 1692-4º de la L.E.C. por vulneración del artículo 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia interpretativa del mismo".
Por Auto de esta Sala de fecha 17 de abril de 2002, se admite a trámite el recurso y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal del recurrido, se presentó escrito de impugnación al mismo.
No habiéndose solicitado, por todas las partes personadas, la celebración de vista pública, por la Sala se acordó señalar, para la votación y fallo del presente recurso, el día treinta de noviembre del año en curso, en el que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
El primer motivo del actual recurso de casación lo basa la parte recurrente en el artículo 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que en la sentencia recurrida, según afirmación de dicha parte, se ha infringido el artículo 10 de la Ley de Consumidores y Usuarios, y, en especial, lo dispuesto en el número dos del mismo.
Este motivo debe ser estimado.
Ante todo, y antes de justificar el anterior aserto, es necesario traer a colación el núcleo del actual recurso y, por ende, el de la presente contienda judicial.
Dicho "sustratum" parte de la base de la petición que formula la DIRECCION000" -partes antes demandante y ahora recurrida-, para que se declare nula la norma novena de las denominadas "Normas Fundamentales de regulación de la Comunidad" por la que se estableció el régimen jurídico de la DIRECCION000", contenida en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, otorgada por la demandada "Constructora Socas Fuentes S.A.", como entidad promotora y a la vez constructora, en virtud de la cual las fincas privativas o plazas de garaje, propiedad de tal entidad mercantil, contribuirán al sostenimiento de los gastos comunes en un veinticinco por ciento del que correspondería a su cuota en la Comunidad en función de la menor utilización o aprovechamiento de los elementos comunes, debiendo sufragar la diferencia los demás copropietarios a prorrata de su participación en el total.
Dicho lo anterior es necesario precisar, que la venta de una vivienda no supone la venta de un producto u objeto vendido en régimen de monopolio y a través de un contrato absoluto de adhesión; ya que hoy por hoy, en el mercado inmobiliario se encuentran numerosísimas ocasiones de compra de inmuebles y en condiciones muy diversas.
Pero ello, no significa que, con carácter general, no pueda ser aplicada la Ley de defensa de Consumidores y Usuarios a las cláusulas de los estatutos de propiedad horizontal cuando su contenido haya sido presupuesto por el promotor y se imponen a los adquirentes de viviendas, como así se desprende de moderna doctrina científica española y alemana.
Pero en el presente caso hay que concretar que la norma novena cuya nulidad se pretende establece que las fincas privativas de la entidad "Constructora Socas Fuentes, S.A." cuando se encuentren desocupadas y previo el cumplimiento de unos requisitos formales para con la Comunidad, contribuirán al sostenimiento de los gastos comunes en un 25% del que correspondería a su cuota en la Comunidad, de ello se deriva que esa rebaja no es en todo caso, pues en ausencia de los requisitos exigidos para ello la contribución será al 100%. Por ello no se puede hablar, en este caso concreto, de abuso o de cláusula abusiva.
Esta última razón es suficiente para que no pueda entrar en juego el artículo 10-2 de la Ley 26/1984, de 19 de julio -norma vigente en el momento de los hechos- ya que no se puede hablar como exige tal precepto -de la existencia de un desequilibrio grave y permanente entre las partes de esta contienda judicial
El segundo motivo del actual recurso de casación también lo residencia la parte recurrente en el artículo 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que en la sentencia recurrida, según opinión de dicha parte, se ha infringido el artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la jurisprudencia interpretativa del mismo.
Este motivo también debe ser estimado.
En efecto, es forma habitual que el Promotor o Constructor redacte y otorgue la escritura de propiedad horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, plaza de garaje o local, y desde luego el artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal le permite el establecimiento de contribuciones designadas, en determinadas circunstancias, para cuotas iguales, y así se especifica en la sentencia de esta Sala, de 2 de febrero de 1991 -que recoge el sentido de otras muchas, cuando en ella se dice "El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -sentencias de 16 de febrero de 1971, 5 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de octubre de 1978, 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989-. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.".
Después de lo dicho, y por razones obvias, se establece que no será necesario entrar en el estudio de los otros dos motivos del actual recurso de casación; pero si será preciso asumir la instancia y se hará en el mismo sentido que la sentencia de la primera instancia que se acepta plenamente.
En materia de costas procesales se impondrán las de la primera instancia a la parte actora y ahora recurrida en casación, a través del cauce de la técnica del vencimiento establecida en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; sin que se haga declaración alguna en relación a la apelación y a las de este recurso, a tenor de lo dispuesto en los artículos 710 y 1715 de dicha Ley procesal.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos acordar lo siguiente:
-
- Estimar el recurso de casación interpuesto por la firma "CONSTRUCTORA SOCAS FUENTES, S.A.", frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de fecha 27 de marzo de 1.999.
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- Casar y anular la misma, y dictar otra por lo que desestimando la demanda interpuesta por la "DIRECCION000" frente a la "Constructora Socas Fuentes, S.A." debía absolver a esta empresa de la misma; imponiendo las costas procesales de la instancia a dicha parte actora.
-
- No hacer expresa declaración de imposición de costas procesales relativas a la apelación y a este recurso de casación.
Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- José Antonio Seijas Quintana.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Firmado.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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