STS 1026/2004, 29 de Octubre de 2004

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola del Vallés, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía , instados por D. Juan Ramón y Dª. Nieves, contra Dª Victoria y D. Jose Manuel.

Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "dicte sentencia estimando la demanda, declarando el derecho de propiedad de los actores, por mitad y en proindiviso, sobre la finca objeto de la demanda y descrita en el contrato y como inscripción 1ª de la finca nº NUM000, folio NUM001 del tomo NUM002, libro NUM003 de Cerdanyola, Registro de la Propiedad nº 1 de los de Cerdanyola del Vallés, por título de compraventa otorgado en contrato privado por la demandada Dª. Victoria el 31 de julio de 1990 (documento nº 1 de la demanda); condenar a ambos demandados a estar y pasar por esta declaración y a la demandada Dª. Victoria a que se avenga a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de la finca, con sujeción a las cláusulas y estipulaciones del contrato privado de 31 de julio de 1.990, teniendo por cumplido en cuanto a la forma de pago del precio el pacto 2-a) y 2-c) en su totalidad, y parcialmente el pacto 2-b) es decir el pago de 3.994.250 ptas, por lo que al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa los compradores deberán pagar a la vendedora y a presencial notarial o, en su caso, judicial, salvo error u omisión, la cantidad de 8.005.750 ptas restantes de precio aplazado, más las cantidades e importes que la demandada acredite haber pagado a la Administración en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles devengado a partir de la fecha del contrato privado, bajo apercibimiento todo ello de que no hacerlo en el improrrogable plazo prudencia de 15 días que el Juzgado le conceda se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la escritura pública de compraventa, y con los demás pronunciamientos precisos para conseguir la inscripción registral; con expresa imposición de las costas a la parte demandada que se opusiere a esta demanda".- Admitida a trámite la demanda y emplazadas las mencionadas partes demandada, su representante legal la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, asimismo, formularon reconvención en base a los hechos y fundamentos que creyeron convenientes, "para terminar suplicando se dice sentencia por la que: Con carácter previo, se admita la excepción de falta de legitimación de D. Jose Manuel, declarando que no puede ser parte en el objeto de la relación contractual.- Se desestimen las pretensiones formuladas en la demanda, absolviendo de las mismas a los demandados, con expresa imposición de costas a los demandantes.- Se declare expresamente por este Juzgado y en virtud de la demanda reconvencional, lo siguiente: Resuelto por incumplimiento de los compradores D. Juan Ramón y Dª. Nieves, de forma unilateral, de lo convenido en el pacto segundo, apartado letra B), del contrato privado de compraventa suscrito el 31 de julio de 1.990 con Dª. Victoria y con efectos desde el 31 de julio de 1.992, todo ello de conformidad con lo acordado en el pacto séptimo del mencionado contrato privado, con pérdida por parte de los compradores de las cantidades satisfechas hasta dicha fecha, o sea, a la de la suma de 2.400.000 ptas, las cuales quedarán a favor de la Sra. Victoria por los daños y perjuicios causados por incumplimiento de aquellos de su obligación de pago.- Que la relación que une a mi representada, Dª Victoria, con la parte adversa, es una relación de carácter arrendaticio sobre la finca y terreno sito en la CALLE000, nº NUM004 de Cerdanyola del Vallés.- Se condene a D. Juan Ramón y a Dª. Nieves y en virtud de la demanda reconvencional, a que de forma solidaria abonen a la demandada y actora reconvencional la cantidad de 819.000 ptas en concepto de las rentas arrendaticias adeudadas, suma que podrá incrementarse si continuaran dejándose de abonar dichas rentas en ejecución de sentencia.- Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora por su temeridad o mala fe".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 16 de mayo de 1.996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. José Pozo Artacho, en nombre y representación de D. Juan Ramón y Dª. Nieves, y en consecuencia, debo declarar y declaro el derecho de propiedad de los actores por mitad y en proindiviso sobre la finca "vivienda y terreno ubicada en la CALLE000, nº NUM004, inscripción 1ª de la finca nº NUM000 folio NUM001 del tomo NUM002 libro NUM003 de Cerdanyola, Registro de la Propiedad nº 1 de los de Cerdanyola del Vallés, por título de compraventa otorgado en contrato privado por la demandada, Dª Victoria, el 31 de julio de 1.990, que asimismo debo condenar y condeno a la demandada, Dª Victoria, a estar y pasar por esta declaración y a que se avenga a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de la finca con sujeción a la cláusulas y estipulaciones del contrato privado de 31 de julio de 1.990 teniendo por cumplida en cuanto a la forma de pago del precio el pacto 2-a) y 2-c) en su totalidad, y parcialmente el pacto 2-b), es decir, el pago de TRES MILLONES NOVECIENTAS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTAS CINCUENTA PESETAS (3.994.250 ptas), por lo que al tiempo del otorgamiento de la escritura de compraventa, los compradores deberán pagar a la vendedora y a presencia notarial o, en su caso judicial salvo error u omisión, la cantidad de OCHO MILLONES CINCO MIL SETECIENTAS CINCUENTA PESETAS (8.005.750 ptas) restantes del precio aplazado, más las cantidades e importes que la demandada Dª Victoria acredite haber pagado a la administración en concepto sobre Impuesto sobre Bienes Inmuebles devengados a partir de la fecha del contrato privado, bajo apercibimiento todo ello que de no hacerlo en el improrrogable plazo prudencial de quince días se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombre la escritura pública de compraventa con los demás pronunciamientos precisos para conseguir la inscripción registral.- Con respecto al codemandado D. Jose Manuel , debo admitir y admito la excepción de falta de legitimación pasiva del mismo, declarando que no puede ser parte en el presente procedimiento por no ostentar derecho real alguno sobre la finca objeto de la relación contractual.- En cuanto a la demanda, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Juan Ramón y Dª. Nieves y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha 14 de mayo de 1.998, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Ramón y Dª. Nieves contra la sentencia dictada el día dieciséis de mayo de 1.996, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola en los autos de que dimana este rollo debemos confirmar y confirmamos la resolución en el único extremo objeto de apelación; y que estimando el interpuesto por Dª. Victoria contra la misma resolución debemos revocarla y la revocamos y en consecuencia, debemos desestimar y desestimamos la demanda formulada por aquellos contra Dª. Victoria absolviéndola de todas las pretensiones contra ella formuladas; y que estimando la demanda por ella formulada con carácter reconvencional contra aquellos debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa de 31 de julio de 1.990 (folios 15 a 17) con efectos 31 de julio de 1.992, quedando en poder de la vendedora las cantidades percibidas hasta aquella fecha, así como ser de arrendamiento el contrato en cuya virtud los demandados reconvencionales ocupa el local de autos, condenándoles expresamente a que en forma solidaria paguen a la actora las rentas devengadas desde 1 de junio de 1.994, a razón de 68.500 pesetas mensuales, hasta que, en ejecución de sentencia, se acredite su restitución a la propiedad; y finalmente, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Manuel revocamos la sentencia apelada, imponiendo a los actores principales las costas de primera instancia devengadas por la demanda que contra él formularon. Se imponen a los actores principales las costas de primera instancia (acción y reconvención) devengadas por la Sra. Victoria; confirmándose los restantes pronunciamientos de la sentencia apelada en cuanto desestima la demanda interpuesta contra D. Jose Manuel y desestimándose la formulada por este contra los actores principales imponiéndole las costas a la demanda reconvencional. Sin especial declaración sobre las costas de esta alzada respecto a los recurso de apelación interpuesto por la Sra. Victoria y la Sr. Jose Manuel, imponiéndo a D. Juan Ramón y a Dª Nieves las costas del recurso por ellos interpuesto".

El Procurador de los Tribunales D. José Ramón Rego Rodríguez, en nombre y representación de D. Juan Ramón y Dª. Nieves, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha 14 de mayo de 1.998, con apoyo en los siguientes: "El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.204 Cód. civ. y de la jurisprudencia que se cita.- El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.253 en relación con el art. 1.204, ambos del Código civil.- El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.233 Cód. civ.- El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.225 en relación con el art. 1.218 y con el art. 1.232 todos del Código civil.- El motivo quinto, al amparo del art. 1.692.4º, acusa infracción de la doctrina que prohíbe ir contra los actos propios.

El motivo sexto, al amparo del art. 1.692. LEC., acusa infracción del art. 359 de la misma Ley, así como de los arts. 24 y 120.3 CE.- El séptimo al amparo del art. 1.692.3º LEC, acusa infracción del art. 359 de la misma Ley, y art. 24 CE.- El motivo séptimo, al amparo del ordinal 3º del art. 1.692 LEC, por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de la sentencia recurrida el primer párrafo del art. 359 LEC y por incongruencia extrapetita, así como el art. 24 de la Constitución, con alcance también constitucional por violación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva , y jurisprudencia aplicable.- El motivo octavo, amparado en el art. 1.692.4º LEC, al infringir las sentencias de ambas instancias la doctrina legal de la eficacia de los actos propios y jurisprudencia aplicable.- El motivo noveno, formulado al amparo del art. 1.692.4º LEC , por infracción del art. 533.4º LEC, por errónea interpretación, y jurisprudencia aplicable".

Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador l D. José Granda Molero; la Procuradora de los Tribunales Dª. Montserrat Sorribes Calle, en sus respectivas representaciones de las partes recurridas presentaron sendos escritos con oposición al mismo.

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 13 de octubre de 2.004, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS

El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.204 Cód. civ. y de la jurisprudencia que se cita. En su extensa fundamentación se exponen frases de sentencias de esta Sala (no ratio decidendi del fallo) sobre la novación modificativa y extintiva, argumentándose, contra lo afirmado por la Audiencia, que el primitivo contrato de compraventa no quedó novado por el arrendamiento de la misma cosa comprada; sino que hubo una alteración en la forma de pago del precio aplazado, que no es más que modificación, no extinción de la obligación contraída.

Para juzgar este motivo hay que atender ante todo a los siguientes presupuestos fácticos: 1º. Los recurrentes, actores y reconvenidos en su día, adquirieron por documento privado el 31 de julio de 1.990 de la demandada y reconviniente la vivienda y terreno ubicado en la CALLE000 nº NUM004 de Cerdanyola. 2º. Los actores pagaron a la firma del contrato la cantidad de 100.000 pesetas del precio, que se fijó en 12.000.000 de pesetas. 3º. Se aplazó el pago del resto, conviniendo en que los compradores pagasen mensualmente hasta el 31 de julio de 1.992 (por error se escribió 1.990) la cantidad de 100.000 ptas a partir del 1 de septiembre de 1.990, y el resto (9.600.000 ptas) antes del 31 de julio de 1.992, fecha en que se formalizaría la escritura pública. 4º. Los compradores entraron en posesión de la vivienda y terreno adquirido; pagaron las mensualidades, pero no los 9.600.000 ptas. 5º. A partir de la fecha en que debían de cumplir su obligación de pago, pagan mensualmente la cantidad de 65.000 ptas, elevada a 68.250 ptas. 6º. El 22 de diciembre de 1.994 los compradores requirieron notarialmente a la demandada para el otorgamiento de la escritura pública, en cuyo acto recibirán el resto del precio aplazado, deducidas las cantidades satisfechas desde que debieron pagar los 9.600.000 ptas. (precio aplazado). 7º La vendedora contestó al requerimiento manifestando que el contrato de compraventa había quedado resuelto por incumplimiento de los requirentes, y que por mutuo acuerdo se había sustituido por un arriendo mensual de 65.000 ptas, que se revalorizó con el IPC en el mes de septiembre de 1.993, pasando a ser la renta de 68.250 ptas mensuales, reconociendo que, hasta el mes de junio de 1.994, los compradores habían pagado las rentas, dejándolo de hacer desde ese mes, por lo que se las reclamaba.

Como se deduce claramente de lo expuesto, la cuestión litigiosa se centra en determinar el carácter de los pagos realizados por los recurrentes desde que incumplieron la obligación de abono de los aplazados 9.600.000 ptas. Mientras que los mismos sostienen que fueron hechos a cuenta de ese precio, la vendedora, en su contestación al requerimiento notarial antedicho, dice que concertó con ellos un arrendamiento de la vivienda y terreno, y que el pago era de la renta pactada.

La sentencia recurrida, tras el análisis de las pruebas practicadas, dice en el fundamento de derecho quinto que por el incumplimiento de los compradores, "los contratantes resolvieron la venta, creando una nueva relación jurídica incompatible con ella cual es el arrendamiento, sin que esta resolución haya implicado un enriquecimiento injusto a la propiedad al disfrutar los actores del local arrendado. Los demandados reconvencionales (reconvinientes en realidad) ocuparon, pues, el local en concepto de arrendatarios a partir del 1 de septiembre de 1.992, por lo que vienen obligados al pago de la renta convenida por el importe de la última no controvertida (68.250 ptas mensuales) desde junio de 1.994 hasta el día en que quedó o quede a disposición de la propiedad".

En este texto conviene distinguir dos cuestiones: la calificación de la relación que une a las partes a partir del incumplimiento de la obligación de pago del precio aplazado, que siguen no obstante en el disfrute del local, y la incidencia novatoria de la nueva relación en la primitiva de compraventa.

La calificación como arrendamiento de la situación jurídica en que se hallan las partes desde el incumplimiento pertenece a la soberanía de la instancia, que en la casación ha de mantenerse mientras no se demuestre que el ilógica o vulneradora de preceptos legales, según ha dicho y repetido esta Sala en innumerables sentencias.

En cambio, está fuera de un correcto razonamiento jurídico entender que las partes resolvieron la compraventa creando una nueva relación jurídica incompatible con ella cual es el arrendamiento, porque la novación nunca tiene efectos resolutorios de la relación anterior, sino extintivos o modificativos (aunque estos últimos se discuten si pueden compatibilizarse con la figura de la novación). Además, si las partes resolvieron la venta, como declara la Audiencia, no tiene mucho sentido acudir a la figura de la novación extintiva, que supone siempre un fenómeno de sustitución de relaciones por incompatibilidad de las mismas o declaración terminante de las partes (arts. 1.204 Cód. civ.). Si la relación de compraventa se extinguió por acuerdo, no hay lugar a aplicar el concepto de novación extintiva; habrá existido simplemente una extinción de la relación de compraventa y una creación de una relación de arrendamiento sobre el mismo objeto. Pero todo ello son particularidades doctrinales para explicar con corrección jurídica lo que las partes han querido; el arrendamiento una vez que no se ha pagado el precio aplazado, pero se sigue en el goce y disfrute de lo que se había comprado.

A la vista de lo expuesto carece de todo apoyo la tesis del recurso, de que se está ante una modificación de la obligación de pagar el precio aplazado de compraventa. No es racional suponerlo siquiera, pues no se comprende que se disminuyese la cantidad mensual fijada como pago del precio aplazado; que así se fuera haciendo hasta su completa satisfacción, cuando antes se había fijado un plazo en el que se harían pagos mensuales a cuenta, nunca la totalidad; y que los compradores aceptasen una actualización de la cantidad mensual por el IPC, que es normal en el arrendamiento y extraña en pagos parciales de precio de una compraventa.

Por todo ello el motivo se desestima.

El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.253 en relación con el art. 1.204, ambos del Código civil. Se sustenta en el fondo la tesis de que la Audiencia ha aplicado la prueba de presunciones, encubriéndola con una valoración conjunta de la prueba, y que aquéllas no son lógicas o racionales.

De nuevo el motivo se pierde en los meandros del análisis de las palabras, pero sin apercibirse de su sinrazón, pues mucho más ilógica es la postura de que mensualmente se satisfagan cantidades sin demostrar lo más mínimo a qué obedecen en la realidad. Mucho más lógico y congruente con la realidad es la posición de la Audiencia de que se deben a la nueva relación jurídica (arrendamiento) creada.

Por todo ello se desestima.

El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.233 Cód. civ., al haber dividido la confesión judicial prestada por el actor SR. Juan Ramón.

El motivo se desestima. Ninguna infracción ha habido en que se valore en un determinado sentido (que el actor era sabedor de que pagaba mensualmente por arriendo) la confesión judicial en su totalidad prestada por la parte litigante.

El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.4º LEC, acusa infracción del art. 1.225 en relación con el art. 1.218 y con el art. 1.232 todos del Código civil. La queja casacional es textualmente la siguiente: "Basta con examinar el referido documento nº 51 acompañado con la demanda y darle la virtualidad y eficacia que le confiere el propio autor del documento, el codemandado Sr. Jose Manuel, en confesión judicial al absolver de manera afirmativa, escueta y tajantemente, la posición 5ª, para concluir de manera absolutamente contraria y con absoluto rigor. Contesta afirmando el codemandado ser cierto "que en septiembre de 1994 y para otorgar al SR. Juan Ramón la escritura pública de compraventa de la casa Vd. le exigía la cantidad de 10.473.875 pesetas, según escrito de su puño y letra acompañado a la demanda de documento núm. 51, documento cuya autenticidad admite el confesante en su escrito de contestación a la demanda, hecho 5º, párrafo 8º (ruego al Juzgado exhiba al confesante dicho documento), y que dicha cantidad era la suma de 9.600.000 ptas, en concepto de pago aplazado convenido en el contrato como apartado b) del pacto segundo, más 100.875 pesetas en concepto de impuestos de la casa correspondiente a los ejercicios de 1991, 92, 93 y 94, más 273.000 pesetas correspondientes a los recibos a por Vd. denominados "lloguer" correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 1.994, más 500.000 pesetas que Vd. calculaba en concepto de "quebrantos".

El motivo se desestima, pues es absolutamente normal que un arrendador esté dispuesto a vender la cosa arrendada a su arrendatario. Que el precio se fijase tomando como base el primitivo de la compraventa extinguida no supone que ésta se siga manteniendo, que no hubo tal extinción, pues tal precio es libre, las partes lo pueden fijar como estimen conveniente.

El motivo quinto, al amparo del art. 1.692.4º, acusa infracción de la doctrina que prohíbe ir contra los actos propios. Se fundamenta en que la Audiencia, al acoger la reconvención de los demandados, declara la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento al mismo tiempo que accede a declarar la novación extintiva del mismo.

El motivo carece de toda base. En la "súplica de la reconvención" se pedía por los demandados reconvinientes la declaración de resolución de la compraventa por incumplimiento y además la de la creación de un contrato nuevo de arrendamiento. Estas peticiones son estimadas por la Audiencia. Que en la fundamentación de la misma se explique la sucesión de contratos recurriendo a la novación extintiva, es un punto de vista conceptual que esta Sala estima erróneo, pero no la realidad que subyace bajo esa concepción, y el desacierto en la calificación o etiqueta jurídica que se le pone, en modo alguno tiene consecuencias en pugna con lo sucedido y pedido en autos.

El motivo sexto, al amparo del art. 1.692. LEC., acusa infracción del art. 359 de la misma Ley, así como de los arts. 24 y 120.3 CE. Se fundamenta en que la sentencia recurrida no se motiva la declaración de que los vendedores pueden hacer suyas las cantidades pagadas a cuenta del precio aplazado. Se dice al efecto: "Sería congruente que desde que la sentencia recurrida considera novado el contrato (a lo que nos oponemos) se le deba a la propiedad los importes en concepto de renta y a razón de 68.250 pesetas mensuales (lo que tampoco se acepta y por ello se acude a esta casación), pero lo que resulta incongruente y ausente de motivación, con alcance incluso constitucional por violación del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución, es que la propiedad se quede con el mayor importe (100.000 pesetas mensuales) recibidos en concepto de pago a cuenta del precio, máxime si la renta media de mercado la cifran los propios demandantes reconvencionales en ese importe de 68.250 pesetas mensuales".

El motivo se desestima por su manifiesta falta de razón. Es de suyo que si los compradores, antes de pagar el precio aplazado, disfrutan de la finca, abonen por ello un precio que entrará a formar parte del pagado a cuenta del total, según se pactó. Si el mismo es superior al de un arriendo es cuestión irrelevante, pues aquí se trata del precio libre de una compraventa, y si se considera que hay un exceso en el enriquecimiento de los vendedores los compradores, debieron hacer las oportunas reservas al pasar a disfrutar por título de arrendatarios extinguiendo la anterior compraventa. Nada de esto hicieron, dando por buena la apropiación de lo pagado mensualmente hasta entonces por el disfrute. Venir ahora contra sus propios actos es inadmisible. Además de todo ello, lo tratado es una cuestión nueva en casación, pues no fue ni siquiera abordada por lo recurrentes en su escrito de contestación a la reconvención de los demandados, en que se pedía que se declarase que pertenecía a los mismos las cantidades entregadas mensualmente por los compradores hasta julio de 1.992, como así se convino en el contrato. Es harto sabido que la jurisprudencia de esta Sala veda que tales cuestiones se planteen en casación por la indefensión que pueden producir en la contraparte; su lugar es el pertinente escrito expositivo del pleito.

El séptimo al amparo del art. 1.692.3º LEC, acusa infracción del art. 359 de la misma Ley, y art. 24 CE. Sostienen los recurrentes que el fallo es incongruente con las peticiones de la demanda reconvencional, en la que se solicitaba que se declarase resuelto el contrato por incumplimiento de los compradores de forma unilateral, pero no por mutuo acuerdo y novación extintiva.

El motivo desestima porque carece de razón en su planteamiento. La sentencia declara en su fallo "resuelto el contrato", sin alusión alguna al mutuo acuerdo y a la novación extintiva. Por otra parte es doctrina reiteradísima de esta Sala la de que el fallo no ha de ser reproducción literal de lo pedido, sino que ha de adecuarse racionalmente a ello y a lo probado en el pleito (Ss. 20 abril y 29 junio 1.983, 4 enero 1.989, 8 mayo 1.990, 15 junio 1.995 y 25 noviembre y 16 diciembre 1.996). Por lo demás, han de darse por reproducidas las argumentaciones contra la inadmisión de los motivos anteriores al que se juzga.

Los motivos octavo y noveno se dirigen contra la absolución del codemandado D. Jose Manuel, esposo de Dª. Victoria, y han de desestimarse porque están ayunos de la demostración de un error en la apreciación probatoria, que condujo a su absolución en la primera instancia confirmada en este punto en la apelación. Tal apreciación consiste en que carece el SR. Jose Manuel de legitimación pasiva porque no se ha demostrado que tenga ningún derecho sobre la finca vendida, de la cual es propietaria su esposa por herencia. Otra cosa distinta es que de hecho administrase sus asuntos, y aquí no se le pide ninguna responsabilidad por su carácter de gestor.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español