STS 1185/2008, 18 de Diciembre de 2008

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:2269/2003
Procedimiento:CIVIL
Número de Resolución:1185/2008
Fecha de Resolución:18 de Diciembre de 2008
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA: A promotora-constructora para edificación de viviendas, previéndose la subrogación de los compradores y estableciéndose determinadas garantías para que la promotora pudiera ir disponiendo del dinero prestado. Disposición de más dinero del permitido, según tales condiciones, en virtud de acuerdos posteriores entre la promotora y el Banco prestamista. Abandono de las obras por la promotora sin terminar las viviendas, subrogación de sus compradores y terminación por éstos de sus respectivas viviendas merced a otro préstamo del mismo Banco garantizado con segunda hipoteca. Responsabilidad contractual del Banco frente a los adquirentes subrogados: no se aprecia porque ocupan la posición del deudor y sólo pueden reclamar daños causados a éste por el Banco, no al Banco por la promotora ni por ésta a aquéllos.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a dieciocho de Diciembre de dos mil ocho.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por D. Jesús y Dª Lucía, D. Vicente y Dª María Angeles, D. Luis Francisco y Dª Concepción, D. Alfredo y Dª Magdalena, D. Ernesto y D. Joaquín y Dª María Dolores, representados ante esta Sala por el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, contra la sentencia dictada con fecha 23 de junio de 2003 por la Sección 20ª bis de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 250/02 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 711/98 del Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid, sobre indemnización de daños y perjuicios por culpa contractual. Ha sido parte recurrida la Caja de Ahorros del Mediterráneo (antes la entidad demandada Abbey National Bank S.A.E), representada por el Procurador D. Joaquín Fanjul de Antonio.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 30 de septiembre de 1998 se presentó demanda interpuesta por los demandantes ya mencionados en el encabezamiento contra la entidad Abbey National Bank S.A.E. solicitando se dictara sentencia por la que se condenara a esta demandada: "A) Al pago a mis poderdantes de la cantidad de cuarenta y nueve millones ciento setenta y dos mil ciento veintidós (49.172.122 pesetas), más los intereses legales de la misma.

  1. La cantidad que en periodo de ejecución de sentencia se determine por los conceptos siguientes:

  1. - Las cantidades pagadas por cada propietario, en concepto de intereses cobrados indebidamente por el Banco del primer préstamo hipotecario que se constituyó sobre sus viviendas.

  2. - Los intereses pagados por cada propietario al Banco a partir del 28 de febrero de 1998, del segundo préstamo hipotecario de cinco millones de pesetas que se constituyó sobre sus viviendas.

  3. - Los intereses dejados de percibir desde el 28 de febrero de 1998, por D. Vicente, de la cantidad de 4.685.162 ptas., cifra a la que quedó reducida la de 5.000.000 de ptas. entregados en su día al Banco, una vez deducida la cantidad que éste le devolvió.

y C) Al pago de los intereses y costas del juicio."

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 62 de Madrid, dando lugar a los autos nº 711/98 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación con expresa imposición de costas a la parte actora.

TERCERO

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 31 de marzo de 2000 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que desestimando la demanda presentada por el procurador Sr. Olmos Gómiz en representación de D. Jesús, Dª Lucía, D. Vicente, Dª María Angeles, D. Luis Francisco, Dª Concepción, D. Alfredo, Dª Magdalena, D. Ernesto, D. Joaquín y Dª María Dolores contra ABBEY NATIONAL BANK (CAJA DE AHORROS DEL MEDITERRÁNEO) debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo a la demandante el pago de las costas procesales causadas."

CUARTO

Interpuesto por la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 250/02 de la Sección 20ª bis de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho tribunal dictó sentencia en fecha 23 de junio de 2003 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la parte recurrente las costas de la apelación.

QUINTO

Anunciado recurso de casación por la parte actora-apelante contra la sentencia de apelación, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado al amparo del art. 477.2-2º LEC de 2000 y a continuación dicha parte lo interpuso por error ante esta Sala pero dentro de plazo, razón por la cual el tribunal de apelación dictó auto el 24 de noviembre de 2003 dejando sin efecto el de 28 de octubre anterior por el que se había declarado desierto el recurso de casación.

SEXTO

Dicho recurso se estructura en un solo motivo, fundado en infracción de los arts. 1101 CC y 118 LH, aunque en su alegato se razona por separado sobre la infracción de cada uno de tales preceptos.

SÉPTIMO

Personada ante esta Sala como parte recurrida la Caja de Ahorros del Mediterráneo, como sucesora de la demandada, por medio del Procurador D. Joaquín Fanjul de Antonio, por auto de esta Sala de 17 de abril de 2007 se acordó la admisión del recurso, a continuación de lo cual dicha parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con imposición de costas a la parte recurrente.

OCTAVO

Por providencia de 7 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 26 de noviembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La cuestión que plantea el presente recurso de casación consiste en si el Banco demandado, que había concedido un préstamo hipotecario a una promotora-constructora para la edificación de viviendas unifamiliares destinadas a la venta, previéndose en la propia escritura pública del préstamo con garantía hipotecaria que los futuros adquirentes de las viviendas se subrogarían sin novación en el préstamo hipotecario correspondiente a la respectiva vivienda asumiendo las obligaciones personales garantizadas con la hipoteca, debe o no responder contractualmente frente a los adquirentes de seis de esas viviendas, los demandantes ya subrogados, por no haberse atenido a las condiciones pactadas en su día entre Banco y promotora-constructora para que ésta pudiera ir disponiendo del dinero prestado, ya que dicha promotora-constructora, no demandada, abandonó la obra sin terminar las viviendas y los demandantes tuvieron que pedir a su vez un préstamo al mismo Banco, garantizado con una segunda hipoteca sobre sus respectivas viviendas, para poder terminarlas. En definitiva, se considera por los demandantes, compradores de las viviendas en su día mediante sendos documentos privados en los que también se preveía como forma de pago la subrogación en el préstamo hipotecario a solicitar por la promotora, que si el Banco hubiera cumplido estrictamente aquellas condiciones ellos no habrían tenido que pedir otro préstamo para terminar sus viviendas porque en la cuenta habilitada al efecto habría quedado dinero bastante para completar la construcción, reprochándose al Banco una negligencia o culpa contractual determinante de su obligación de indemnizar.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando que el único compromiso contraído por el Banco demandado al contratar el préstamo fue el de admitir las subrogaciones, que los demandantes se habían subrogado sabiendo que sus viviendas no estaban terminadas, que el único responsable frente a éstos era la promotora y, en fin, que no cabía apreciar ocultación alguna por parte del Banco demandado porque "cuando los compradores acudieron a la firma de la escritura pública todos eran conscientes de la desaparición de la empresa promotora-ocurrida seis meses antes- ante lo cual bien pudieron haberse interesado por el estado de la hipoteca", pese a lo cual no exigieron informe y extracto de todos los movimientos de la cuenta del préstamo original hasta "dos años y tres meses después de subrogarse".

Interpuesto recurso de apelación por los demandantes, el tribunal de segunda instancia lo desestimó asumiendo expresamente los fundamentos de la sentencia apelada y subrayando otra vez que el Banco no había contraído obligación alguna frente a unos compradores a los que ni siquiera conocía y que se subrogaron en los derechos y obligaciones de la promotora prestataria con las modificaciones que ésta hubiera podido pactar libremente con el Banco antes de la subrogación, de suerte que "ni contractual ni legalmente la entidad demandada estaba obligada a adoptar precaución alguna frente a las subrogaciones que en su momento hicieran los compradores, porque su única obligación era admitir las subrogaciones".

SEGUNDO

Pese a la considerable extensión del recurso, su tesis o planteamiento esencial puede resumirse en que el párrafo primero del art. 118 LH, aplicable a la subrogación no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca sino también en la obligación personal con ella garantizada, determina, al no producirse una novación, "una relación contractual clara entre la entidad hipotecante y el subrogado en el crédito hipotecario", con retroacción de sus efectos al momento de la constitución de la hipoteca; mientras que el art. 1101 CC, aplicable a la responsabilidad contractual como en este caso sería la del Banco según los recurrentes, determina que aquel debe indemnizar a éstos porque "el principal derecho" de los mismos "es tener garantizado que habrá dinero suficiente para construir las viviendas, que es la finalidad esencial para la que nace el préstamo", concurriendo claramente el nexo causal entre la negligencia del Banco, al permitir a la promotora disponer del dinero del préstamo sin las garantías establecidas en la escritura pública, y los daños y perjuicios sufridos por los recurrentes, consistentes en los intereses indebidos del préstamo originario, los intereses del segundo préstamo hipotecario que hubo de solicitarse para poder terminar las viviendas y los intereses dejados de percibir por uno de los recurrentes respecto de una determinada cantidad entregada por él al Banco, porque "si el Banco no hubiera actuado con negligencia, no habría surgido el problema, dado que cuando abandonó la obra la promotora, tenía que haber habido en la cuenta del préstamo dinero suficiente para poder terminarla, y no hubieran tenido mis representados daños de ninguna naturaleza de los que se les han ocasionado".

Pues bien, semejante planteamiento no puede ser acogido porque, precisamente por la subrogación de los recurrentes en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada, sólo podrían reclamar por daños causados por el Banco al deudor en cuya posición se subrogaron, es decir la promotora, y claro está que a quien podían perjudicar los pactos de ésta con el Banco para disponer del dinero del préstamo sin todas las garantías exigidas en principio por este último era al propio Banco, no a la promotora, que al fin y a la postre conseguía una mayor liquidez de la inicialmente prevista. En este mismo sentido se pronunció la sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2004 (rec. 1826/98 ) sobre un caso muy similar al ahora examinado, aclarando que el objeto de la publicidad registral es la finca y el derecho real inmobiliario, no las condiciones para que el prestatario pueda ir disponiendo del dinero prestado, y que no hay actuación antijurídica del Banco apreciable retroactivamente si éste cumplió su obligación de entregar el dinero a quien efectivamente era el prestatario.

Indiscutida, por tanto, la responsabilidad contractual de la promotora no demandada, que era la jurídicamente vinculada a los recurrentes mientras se disponía del dinero del préstamo, no cabe superponer a esa responsabilidad contractual frente a los recurrentes la del Banco sí demandado, tesis que es la del recurso como en su día fue la de la demanda, y por ello el recurso debe ser desestimado porque la cuestión litigiosa no se ha planteado desde otras posibles perspectivas como sería la de la responsabilidad extracontractual de los sujetos de un contrato frente a terceros.

TERCERO

Al desestimarse el recurso procede confirmar la sentencia impugnada, como dispone el art. 487.2 LEC de 2000, e imponer las costas a la parte recurrente, según se desprende del art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la misma ley

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por los codemandantes mencionados en el encabezamiento, representados ante esta Sala por el Procurador D. Carmelo Olmos Gómez, contra la sentencia dictada con fecha 23 de junio de 2003 por la Sección 20ª bis de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 250/02.

  2. - CONFIRMAR la sentencia recurrida.

  3. - E imponer las costas a la parte recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Francisco Marín Castán.-José Ramón Ferrándiz Gabriel.- Encarnación Roca Trías.- FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.