STS 932/2007, 14 de Septiembre de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad Ibiza MM22, S.L. contra doña Isabel y la entidad Betacar, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... sentencia por la que: 1) Se declare que mi representado adquirió a la demandada Dª Isabel la finca descrita en el hecho Primero de la demanda, con los pactos y condiciones del contrato de fecha 23 de Abril de 1.998, y por ello la demandada viene obligada a recibir el resto del precio y a otorgar la escritura pública a favor de mi mandante.- 2) Se declare que la segunda venta realizada por la Sra. Isabel a favor de Betacar S.A. mediante escritura de fecha 14 de Septiembre de 1.998, es inexistente por falta de objeto o venta de cosa ajena o, alternativamente, se declare la preferencia de la compraventa realizada a favor de mi principal respecto de esta segunda venta, acordando, en cualquier caso, que mi poderdante debe ser mantenido en el uso y posesión de la finca y la cancelación de los asientos registrales que la segunda venta hubiese causado en el Registro de la Propiedad.- 3) Se declare que la demandada Sra. Isabel debe indemnizar a mi representado por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato y, en consecuencia, que se le condene a pagar los gastos del aval que se ha tenido que constituir para la interposición de la demanda y los intereses legales de las cantidades que tiene recibidas a cuenta. Los gastos serán cuantificados en ejecución de sentencia, debiendo establecerse en la misma las bases sobre lo antes indicado.- 4) De forma subsidiaria, y para el improbable supuesto de no estimarse las peticiones principales, se declare que la Sra. Isabel incumplió el contrato de compraventa concertado con mi principal y por ello, condene a restituir todo cuanto hubiese percibido de mi poderdante, con los intereses legales, así como otra cantidad equivalente a la recibida por la demandada y entregada por mi mandante, de acuerdo con el pacto Séptimo del contrato de compraventa.- Y condenar a las demandadas a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a su cumplimiento, así como al pago de las costas."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la entidad Betacar, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, se "... dicte en su día Sentencia en la que se desestime la demanda, imponiendo las costas a la parte actora." La representación procesal de doña Isabel contestó asimismo la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación suplicó al Juzgado "... se sirva dictar sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta por la entidad IBIZA MM22, S.L. en todos y cada uno de sus pedimentos, todo ello con expresa imposición de las costas judiciales a la entidad actora ..."

3. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 3 de junio de 1999, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Alemany Morey en nombre y representación de Ibiza MM22, S.L. contra doña Isabel y Betacar, S.A., 1) debo declarar y declaro que la actora adquirió a la demandada doña Isabel la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Palma, inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, con los pactos y condiciones del contrato de fecha 23 de abril de 1998, y por ello la demandada viene obligada a recibir el resto del precio y a otorgar la escritura pública a favor de la demandante, - 2) debo declarar y declaro la preferencia de la compraventa realizada a favor de la actora respecto de la segunda venta realizada por la Sra. Isabel a favor de Betacar, S.A. mediante escritura de fecha 14 de septiembre de 1998, acordando, que la actora debe ser mantenida en el uso y posesión de la finca y la cancelación de los asientos registrales que la segunda venta hubiera causado en el Registro de la Propiedad.- 3) Debo declarar y declaro que la demandada Sra. Isabel debe indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato y, en consecuencia, se le condena a pagar los intereses legales de las cantidades que tiene recibidas a cuenta, comenzando el cómputo de dichos intereses el 30 de septiembre de 1998, hasta el otorgamiento de la escritura pública.- 4) Debo condenar y condeno a las demandadas a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a su cumplimiento, así como al pago de las costas."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la entidad Betacar, S.A., y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 18 de julio de 2000 cuyo Fallo es como sigue: "DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a Sr./Sra. MIGUEL SOCIAS ROSELLO en nombre y representación de la entidad BETACAR, SA. contra el/a sentencia de fecha 3-VI-99, dictado/a por el Juzgado de Primera Instancia Nº 14 de Palma en los autos del Juicio de menor cuantía nº 1165/98 de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAR la meritada resolución.- Se imponen las COSTAS de esta alzada a la parte apelante",

El Procurador de los Tribunales, don José Alberto Azpeitía Sánchez, en nombre y representación de la entidad Betacar, S.A, interpuso recurso de casación fundado en los siguientes motivos:

1. Al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre los mismos.

2. Al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando infracción del principio jurídico de la buena fe con residencia en el artículo 7.1 del Código Civil, en relación con el artículo 1.473-2º del mismo código y artículo 34 de la Ley Hipotecaria, así como de la jurisprudencia.

3. Al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, por vulneración de lo dispuesto en los artículos 1.473-2º del mismo código y artículo 34 de la Ley Hipotecaria ; y

4. Al amparo del nº 4º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando infracción del artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario, en relación con el artículo 175 del Reglamento Notarial en su redacción dada por R.D. de 29 de diciembre de 1994 .

Dado traslado del recurso a la parte contraria, la entidad Ibiza MM22 S.L., se opuso al mismo por escrito y, al no haber solicitado ambas partes la celebración de vista, se señaló para votación y fallo el día 3 de septiembre de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

Constituyen hechos básicos de la controversia, recogidos por el Juzgado en el fundamento jurídico primero de su sentencia, de los que igualmente parte la dictada por la Audiencia, los siguientes: A) Mediante contrato formalizado en documento privado de fecha 23 de abril de 1998, doña Isabel vendió a Ibiza MM22 S.L. la siguiente finca: "Porción de tierra, que tiene una cabida de cincuenta y seis áreas ochenta centiáreas y ochenta y cinco decímetros cuadrados. Linda al norte, con carretera acequia de Llucmajor; al sur con la finca denominada " DIRECCION000 ". Dicha finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Palma, al tomo 4472, libro NUM002, folio NUM003, inscripción 2ª; B) En dicho contrato se establecieron, entre otras, las siguientes estipulaciones: se fija el precio total en 7.250.000 pesetas, de las que se pagaría un millón de pesetas a la firma del contrato, otro millón de pesetas el día 1 de junio de 1998; un millón quinientas mil pesetas el día 1 de julio siguiente y el resto, o sea 3.750.000 pesetas, en efectivo en el momento de la firma de la escritura pública; C) Las partes se comprometieron a otorgar escritura pública de venta dentro de los ciento sesenta días siguientes a la fecha de suscripción del documento privado, finalizando dicho plazo el 30 de septiembre de 1998; momento en que el comprador recibiría la posesión de la finca; D) En caso de incumplimiento del contrato por la parte compradora, la vendedora retendría la cantidad ya entregada en concepto de daños y perjuicios; y si el incumplimiento fuere por la vendedora ésta tendría que devolver el duplo de la cantidad entregada; E) Los pagos se efectuaban a través de la empresa Expert-Balle S.L., que actuaba como mediadora entre los contratantes, y así, además del millón de pesetas entregado a la firma del contrato, se pagó por este conducto la cantidad de un millón de pesetas fijada para el día 1 de junio de 1998; F) El día 8 de julio de 1998, la vendedora doña Isabel compareció ante Notario a fin de que requiriera de resolución a la entidad compradora al amparo de lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil por falta de pago de la parte de precio que había de satisfacerse el día 1 de julio anterior. Dicho requerimiento se practicó el día 14 de julio en la persona de un vecino de don Romeo, legal representante de Ibiza MM22 S.L. El 16 de julio este último contestó a tal requerimiento oponiéndose al mismo y manifestando que la cantidad correspondiente había sido entregada a Expert-Balle S.L. y, al no haber sido retirada por la vendedora, se consignó notarialmente la misma el día 14 de julio. Ofrecida que fue a la vendedora, rechazó recibirla alegando que se había incumplido el plazo y que ya había formulado el requerimiento resolutorio; G) El día 7 de septiembre el representante de la compradora compareció ante Notario para que citase a la Sra. Isabel para que compareciera el siguiente día 24 a efectos de otorgamiento de la escritura y recepción de la parte pendiente del precio, sin que compareciera la misma para tal finalidad; H) Consta que mediante escritura pública de fecha 14 de septiembre de 1998, doña Isabel vendió la citada finca por precio de 7.500.000 pesetas a Betacar S.A., que inscribió la adquisición en el Registro de al Propiedad el 5 de octubre siguiente, siendo así que Betacar S.A. tenía conocimiento de la existencia del contrato privado de compraventa de 23 de abril de 1998 celebrado entre doña Isabel e Ibiza MM22 S.L. cuando suscribió el contrato de compraventa de 14 de septiembre de 1998.

Con tales antecedentes, la entidad Ibiza MM22 S.L. interpuso la demanda que ha dado origen al presente proceso la que dirigió contra doña Isabel y Betacar S.A., interesando que se dictara sentencia por la que: 1º) Se declare que la actora adquirió de la demandada Sra. Isabel la finca anteriormente descrita, con los pactos y condiciones fijados en el contrato de fecha 23 de abril de 1998, y por ello la demandada viene obligada a recibir el resto del precio y a otorgar la escritura pública a favor de la actora; 2º) Se declare que la segunda venta realizada por la Sra. Isabel a favor de Betacar S.A. mediante escritura de fecha 14 de septiembre de 1998 es inexistente por falta de objeto o venta de cosa ajena o, alternativamente, se declare la preferencia de la venta realizada a la actora, acordando en cualquier caso que ésta ha de ser mantenida en el uso y posesión de la finca y la cancelación de los asientos registrales que la segunda venta hubiese causado en el Registro de la Propiedad; 3º) Se declare que la demandada Sra. Isabel debe indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato y, en consecuencia, que se le condene a pagar los gastos del aval que se ha tenido que constituir para la interposición de la demanda y los intereses legales de las cantidades que tiene recibidas a cuenta, todo ello a cuantificar en ejecución de sentencia; 4º) De forma subsidiaria, de no admitirse lo anterior, se declare que la Sra. Isabel incumplió el contrato de compraventa concertado con la demandante y se le condene a restituir todo lo percibido con los intereses legales, más una cantidad equivalente a la percibida de acuerdo con lo establecido en el contrato de compraventa; y 5º) Que se condene a las demandadas al pago de las costas.

Ambas demandadas se opusieron a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca dictó sentencia que fue estimatoria en parte de la demanda acogiendo los pedimentos principales de la misma a excepción del referido a la indemnización por el importe del aval prestado por la actora, que se consideró innecesario, condenando a las demandadas al pago de las costas. Contra dicha resolución recurrió en apelación Betacar SA. y la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Quinta) dictó nueva sentencia por la que desestimó el recurso e impuso las costas del mismo a la parte recurrente. Contra esta última resolución ha interpuesto dicha parte el presente recurso de casación cuyos motivos aparecen amparados todos ellos en el nº 4º del artículo 1.692 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de norma jurídica y de la jurisprudencia.

El primero de los motivos denuncia vulneración de las normas sobre interpretación de los contratos, concretamente de los artículos 1.281 y 1.282 del Código Civil y de la jurisprudencia. Se afirma por la parte recurrente que la Audiencia ha vulnerado tales normas al no tener en cuenta la cláusula del contrato de compraventa celebrado entre la actora y la demandada Sra. Isabel en fecha 23 de abril de 1998 según la cual «el comprador recibirá la posesión en el momento en que se firme al escritura pública». Pero, al razonar así, desconoce la parte cuál es la verdadera "ratio decidendi" de la sentencia impugnada, pues no se basa la misma en el hecho de que la actora Ibiza MM22 S.L. hubiera recibido la posesión de la finca comprada, adquiriendo así la propiedad y consumándose la venta, sino en la aplicación de la preferencia establecida por el artículo 1.473-2º del Código Civil para los supuestos de doble venta de cosa inmueble que, si bien en principio cabría atribuir a la demandada Betacar S.A. al ser la primera que inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad, dicha preferencia no es reconocida por considerar la Audiencia, como ya lo hizo el Juzgado, que faltaba para ello el requisito de la buena fe en el segundo adquirente que se halla implícito en la norma y cuya exigencia ha sido reiterada por esta Sala que, entre otras muchas, en sentencia de 8 de febrero de 2001, señala que «el artículo 1473 del Código Civil exige para su aplicación la buena fe, que, como ha señalado la sentencia de esta Sala de16 de febrero de 1981 y reiteran las de 23 de enero de 1989, 11 de mayo de 1992, 12 de julio y 27 de septiembre de 1996, entre otras, no es estado de conducta sino de conocimiento (...) Estamos en un caso que desemboca en una doble venta y quien colaboró en la maniobra torticera, o al menos la conoció, no merece protección, como recogieron las añejas resoluciones de 30 de noviembre de 1967, 31 de diciembre de 1969 y 30 de abril de 1974, precisándose la buena fe en el comprador y la ignorancia sobre la venta anterior "sentencias de 17 de diciembre de 1984 y 3 de mayo de 1985 "».

Por todo ello el motivo no puede ser estimado.

El siguiente motivo denuncia la infracción del principio jurídico de la buena fe (artículo 7.1 del Código Civil ) en relación con las disposiciones de los artículos 1.473-2º del mismo código y 34 de la Ley Hipotecaria y la jurisprudencia con cita de las sentencias de esta Sala de 5 de julio de 1985, 14 de julio de 1988 y 8 de marzo de 1999 .

La más reciente jurisprudencia de esta Sala acerca de la cuestión de la buena fe y la impugnación en casación de lo resuelto al respecto en la instancia viene sintetizada en la sentencia de 27 de noviembre de 2006, según la cual «la buena fe, como ha señalado esta Sala, forma parte de la normalidad de las cosas, no ha de ser probada, sino que ha de presumirse (Sentencias de 29 de noviembre de 1985, 8 de junio de 1994, 6 de junio de 2002, 29 de enero de 2004, etc.) en tanto no sea declarada judicialmente su inexistencia, que se ha de probar, lo que envuelve una cuestión de hecho, pero es también un concepto jurídico que se apoya en la valoración de una conducta deducida de unos hechos (Sentencias de 5 de junio de 1999, 17 de enero, 10 de julio y 18 de diciembre de 2001, 28 de junio de 2002, 6 de febrero de 2003, etc.). No basta, pues, que el recurrente se limite a invocar la inexistencia de buena fe en un determinado comportamiento, sin ulterior precisión, que ha de realizarse, por una parte, señalando el error en la valoración de la prueba que haya podido sufrir la Sala de instancia, o el supuesto de arbitrariedad, irrazonabilidad o error patente en que se haya podido encontrar ....».

En el caso presente no se combate adecuadamente la valoración probatoria llevada a cabo por la Audiencia, pues no se articula un motivo que denuncie error de derecho en la valoración de la prueba, debiendo reconducirse lo alegado a la disconformidad del recurrente con las conclusiones que a partir de unos determinados hechos -ahora intangibles- ha obtenido el tribunal para determinar que no concurrió en la demandada el requisito de la buena fe. Y sobre ello no cabe sino ratificar lo resuelto en la instancia pues de la valoración probatoria -fundamentalmente la testifical y la documental- se infiere razonablemente el conocimiento por parte de Betacar S.A. de que la finca litigiosa había sido transmitida con anterioridad por la misma vendedora que a ella le transmitió. Se ha basado para ello la Audiencia, como elemento coadyuvante, en la existencia un cartel en la propia finca que publicaba su adquisición por la actora para su destino a aparcamiento y, singularmente, en la declaración testifical de don Victor Manuel de donde, como expresamente reflejó la sentencia de primera instancia y asumió la Audiencia, se desprende que don Romeo (legal representante de la actora) cedió el uso temporal del terreno a la empresa vecina Es Fogueró para que lo utilizase como aparcamiento de clientes durante el verano, realizando esta última labores de acondicionamiento y limpieza del solar a estos efectos y solicitando a Betacar S.A. -propietaria de un solar colindante- que les dejaran poner unos focos para iluminar la explanada, a lo que se les contestó por esta entidad en sentido negativo "por ser de la competencia". Esto último pone de manifiesto un conocimiento efectivo de la disposición efectuada sobre la finca por su anterior propietaria a una empresa de la "competencia" lo que además queda constatado por la propia explanación y uso dado a la finca durante el verano de 1998.

En consecuencia no cabe considerar que la conclusión acerca del conocimiento por la segunda compradora de la existencia de una transmisión anterior -lo que comporta la ausencia de buena fe por su parte- sea arbitraria, ilógica o absurda ya que, por el contrario, constituye una deducción lógica y adecuada a la realidad de los hechos probados.

Por ello no se ha infringido el principio jurídico relativo a la buena fe ni la doctrina jurisprudencial expresada en las sentencias que se citan, de las cuales la primera (sentencia de 5 de julio de 1985 ) se limita a señalar la forma en que la discusión acerca de la buena o mala fe puede tener acceso a casación y las restantes (sentencias de 14 de julio de 1988 y 8 de marzo de 199 ) se refieren a las condiciones que determinan su apreciación.

De ahí que haya de ser desestimado el anterior motivo, así como el tercero en cuanto, presuponiendo la buena fe del segundo adquirente, Betacar S.A. denuncia directamente la vulneración de los artículos 1.473-2º del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto afirman la preferencia derivada de la inscripción registral siempre que concurra el requisito de la buena fe; el cual, negada su concurrencia, no puede operar a favor de quien no actuó de tal modo, incurriéndose en realidad en el defecto casacional de hacer supuesto de la cuestión en cuanto se parte para denunciar la infracción legal de conclusiones distintas de las obtenidas por la sentencia de instancia, que ahora han sido ratificadas, lo que de por sí hace que claudique el motivo (sentencias, entre las más recientes, de 27 de noviembre y 19 de diciembre de 2006; 24 de enero y 5 de febrero de 2007 ).

Igual suerte desestimatoria ha de correr el último motivo del recurso -cuarto- que denuncia la vulneración de lo establecido en los artículos 354 a) del Reglamento Hipotecario y 175 del Reglamento Notarial, que se refieren a la forma en que han de ser preparadas y otorgadas las escrituras públicas en atención a la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, que la sentencia impugnada no niega que se hubieran cumplido en el caso presente.

El motivo se desestima, en primer lugar, porque no cabe en casación fundamentar un motivo con la sola cita de preceptos reglamentarios (así, sentencias de 7 de abril de 2000, 22 de abril de 2002, 4 de octubre de 2002 y 5 de diciembre de 2003 ) que, según otras sentencias, como las de 1 de diciembre de 1982, 9 de mayo de 1988 y 8 de enero de 2007, se limitan a los aspectos de competencia y forma de las escrituras públicas pero no alcanzan a regular el valor y eficacia última de los actos o contratos a que se refieren pues tal materia incumbe a los tribunales; y, en segundo lugar, porque nada tiene que ver el cumplimiento de los requisitos de carácter reglamentario y la efectiva adopción de las precauciones reglamentarias ordenadas a preservar la seguridad en las transmisiones inmobiliarias con el hecho -cuya apreciación no incumbe al Notario- de que la adquisición se produzca sin obrar el adquirente de buena fe, que es lo sucedido en el supuesto enjuiciado.

SÉXTO.- Procede por ello la desestimación del presente recurso con imposición de costas a la parte recurrente y pérdida del depósito constituido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español