STS, 24 de Abril de 2001

Por Acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Valencia en sesión de 27 de marzo de 1992 y visto el recurso de reposición interpuesto por D. Luis Antonio contra el Acuerdo Plenario de 2 de agosto de 1991, se resuelve: "1º) Dejar sin efecto el Acuerdo Plenario de 2 de agosto de 1991, por el que se acordó enajenar a D. Luis Antonio la vivienda propiedad municipal sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , puerta NUM001 de Chirivella, valorada en 5.102.800 pesetas, aceptando como parte del precio su cuota de participación de 0,497 por ciento sobre el solar sito en la calle José Maestre, al no existir, a la vista del escrito presentado, el acuerdo de voluntades en cuanto al objeto y precio entre la Corporación y D. Luis Antonio , que viene exigido por los artículos 1.261 y 1.262 del Código Civil para que exista contrato de compraventa. 2º) Requerir a D. Luis Antonio para que con carácter inmediato desaloje la vivienda, dejándola libre y a disposición del Ayuntamiento y haciendo entrega de las llaves en el servicio del Patrimonio. 3º) Requerir, igualmente, a D. Luis Antonio para que abone a la Corporación los daños y perjuicios causados por la ocupación indebida de la vivienda sita en la DIRECCION000 . NUM000 , puerta NUM001 , que asciende a 33.895 pesetas mensuales desde mayo de 1990 hasta el efectivo desalojo, cantidad correspondiente a la renta mensual de dicha vivienda, por Resolución de la Alcaldía nº 36-38 H de 27 de abril de 1990, al no haber cumplido con ninguna de las soluciones ofrecidas por la Corporación, ni tan siquiera la inicialmente aceptada, prolongando injustificadamente su ocupación sin pago de canon arrendaticio o merced de clase alguna, apercibiéndole del ejercicio de las acciones legales procedentes".

Constan como antecedentes en este Tribunal la sentencia dictada por la Sala Tercera, Sección Cuarta de 3 de diciembre de 1998, que declara no haber lugar al recurso de casación por razón de cuantía, interpuesto contra el precedente recurso contencioso-administrativo nº 357/91, seguido ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia y la sentencia dictada por la Sala Tercera, Sección Cuarta del Tribunal Supremo, que desestima el recurso de apelación con fecha 28 de octubre de 1991, contra la sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 26 de junio de 1989, que a su vez desestimó el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Patronato de Viviendas para funcionarios del Ayuntamiento de Valencia contra Resolución de 18 de junio de 1985 de la Jefatura del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de la Generalidad Valenciana, que le impone la sanción de 250.000 pesetas, así como la sentencia dictada por la Sala Tercera, Sección Primera de este Tribunal, que desestima el recurso de revisión interpuesto contra la precedente sentencia dictada en recurso de apelación de 28 de octubre de 1991, con fecha 26 de octubre de 1995.

La sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de fecha 13 de febrero de 1995, contenía la siguiente parte dispositiva: "La desestimación del recurso contencioso- administrativo interpuesto por D. Luis Antonio , asistido del Letrado D. Rafael Crespo Azorín-Romeu, contra el Acuerdo de 27 de marzo de 1992 de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Valencia, desestimatorio de recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 2 de agosto de 1991 y la no imposición de las costas causadas en el presente expediente".

Ha interpuesto recurso de casación la representación procesal de D. Luis Antonio y se opone a la prosperabilidad del recurso la representación procesal del Ayuntamiento de Valencia.

Cumplidas las prescripciones legales, se señaló para votación y fallo el día 17 de abril de 2001.

El primero de los motivos de casación se fundamenta, al amparo del artículo 95.1.4 de la LJCA, invocándose como vulnerados los artículos 1.254 y 1.255 del Código Civil y haciendo referencia, igualmente, al artículo 1.565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, significándose que no se puede hablar de precarista en la cuestión examinada, existiendo, a juicio de la parte recurrente, entre el recurrente y el Ayuntamiento de Valencia, un contrato innominado.

Conviene, al analizar el motivo, partir de la determinación de que el recurso extraordinario de casación opera únicamente por motivos tasados, encontrando el Tribunal ad quem limitadas sus facultades, porque es necesario respetar los hechos dados como probados por el Tribunal de instancia, que se reflejan en la certeza de aquéllos por el convencimiento íntimo adquirido por el Tribunal a quo, tras la ponderación y valoración de la prueba y porque el motivo, como razón esencial objetiva de recurrir, queda en el ámbito del recurrente, limitado a aquellas cuestiones a las que debe referirse el recurso de casación siempre que hayan sido planteadas respetando los hechos dados como probados por el Tribunal de instancia, que no son susceptibles de ser discutidos en sede casacional, como reiteradamente ha declarado este Tribunal en sentencias, entre otras, de 21 de enero de 1994, 24 de enero de 1994, 31 de enero de 1994 y 28 de enero de 1997.

En la cuestión planteada se pone de manifiesto como hechos probados por la sentencia impugnada la problemática existente entre las partes a consecuencia de una vivienda litigiosa y relaciones anteriores que reproducen el contenido del primer fundamento jurídico del Auto dictado por la Sala de Valencia de 20 de enero de 1994, que puede resumirse en los siguientes términos:

1. Como consecuencia de la adquisición por el actor al Patronato de Viviendas para funcionarios del Ayuntamiento de Valencia de una vivienda y de la problemática que llevó al Ayuntamiento su demolición, éste cedió en precario al actor la vivienda litigiosa, requiriendo, transcurrido un tiempo, con el fin de regularizar la situación, para que optase entre la compra de la vivienda al precio vigente para Viviendas de Protección Oficial o su arrendamiento, optando aquél por la compra en dicho precio.

2. Posteriormente, cuando el Ayuntamiento le notifica el importe de 5.102.800 pesetas, el actor recurre en reposición entendiendo que en dicho precio debe ser incluido no sólo la vivienda, sino también la cuarta parte del sótano, recurso que fue declarado inadmisible y se le vuelve a requerir para que manifieste si mantiene la opción de compra de la vivienda, ante lo que se manifiesta en sentido positivo, siguiéndose los trámites correspondientes.

3. Ante el acuerdo de venta al actor por el precio señalado, él mismo recurre en reposición que es desestimada, dando lugar a que se deje sin efecto el acuerdo de venta y se le requiera de desalojo de la vivienda, así como para que abone la indemnización por el tiempo de ocupación, contra la que interpone el presente recurso.

4. La Sala de instancia, a la vista de los hechos, concluye que los actos administrativos en torno a la primera vivienda del recurrente, son ajenos a las actuaciones y lo son también las referentes a aquellas actuaciones que han devenido firmes, existiendo una primera resolución de 8 de marzo de 1990 por la que el Ayuntamiento ofreció tres alternativas en torno al destino de la vivienda, resolución no recurrida por el recurrente, por lo que hay que entender que fueron aceptadas en sus propios términos por el actor.

5. Cuando el Ayuntamiento le notifica el precio que se señala, el actor promueve recurso de reposición pretendiendo una cuarta modalidad de oferta que nunca existió, al no incluir el precio, sino el objeto de compraventa, recurso que es declarado inadmisible y en resolución que es consentida por el actor, lo que lleva en última instancia al Ayuntamiento a dictar la resolución objeto de este procedimiento, que es la desestimación del recurso de reposición interpuesto contra la Resolución de 2 de agosto de 1991, por la que se acordó enajenar al actor la vivienda sita en la calle DIRECCION000NUM000 , puerta NUM001 , valorada, en la localidad de Chirivella, en 5.102.800 pesetas, aceptando como parte del precio una cuota de participación de 0,497 por ciento sobre el solar sito en la calle José Maestre.

La sentencia de instancia concluye reconociendo que no existe el acuerdo de voluntades exigidos por los artículos 1.261 y 1.262 del Código Civil para la existencia de la compraventa, que el actor aceptó el objeto y el precio y a la vista de lo dispuesto en los artículos 1.447 y 1.450 del Código Civil, hay que concluir que el contrato se perfeccionó el 30 de abril de 1990 y una vez perfeccionado, es cuando el actor comienza a introducir modificaciones unilateral y extemporáneamente.

En consecuencia, el Ayuntamiento, asumiendo la auténtica voluntad del actor, dictó una resolución y puesto que no existe voluntad de llevar a cabo ninguna de las soluciones ofertadas, requiere el desalojo y por el tiempo transcurrido, la ocupación actual de la vivienda no tiene más que una causa que es la tolerancia por parte de la Administración, sin título legal alguno para el actor, lo que es considerado conforme a lo dispuesto en el artículo 138 del Decreto 2114/68 de 24 de julio, como segunda causa para el desahucio.

La descripción anteriormente expuesta es suficientemente explícita para no entender vulnerado en la cuestión examinada, ni el artículo 1.254 ni el 1.255 del Código Civil, el primero de cuyos preceptos, dentro del ámbito de los contratos civiles, recoge la referencia que el contrato existe desde que una o varias personas consiente en obligarse respecto de otra u otras a la hora de prestar algún servicio, pudiendo establecer, al amparo del segundo, los contratantes aquellos pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral y al orden público.

Se deriva de lo actuado en este procedimiento un claro incumplimiento de la voluntad recíproca, anteriormente manifestada por las partes intervinientes en el proceso, lo que conducen a la ausencia de la estimación de los preceptos que se citan como infringidos, procediendo el desahucio en los términos del artículo 1.561 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca sin pagar merced, circunstancia que concurre en la cuestión examinada, en donde la parte hoy actora dejó de cumplir las condiciones previstas que le son reclamadas por la Corporación municipal y sin que se pueda considerar vulnerada la doctrina jurisprudencial invocada por dicha parte, en especial la sentencia de 20 de marzo de 1978, puesto que en aquel supuesto, al igual que en este caso, las conclusiones que pueden extraerse derivan de los hechos analizados y pruebas practicadas en el proceso de instancia y para nada se refieren al tema de obras por ocupación gratuita prolongada durante quince años, circunstancia que sí concurría en la invocada sentencia de 22 de marzo de 1978 de la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Tampoco la invocada sentencia de la Sala Primera de 19 de mayo de 1982 es determinante de la estimación del motivo, porque acceder a lo pretendido implicaba atribuir en aquel caso al contrato una calificación diferente a la que se acomoda a su verdadera naturaleza, siendo así que en esta cuestión examinada no aparece desvirtuada la naturaleza contractual referida.

Los razonamientos precedentes conducen a la desestimación del motivo.

El segundo de los motivos de casación, al amparo del artículo 95.1.4 de la LJCA, se fundamenta en la aplicación indebida por la sentencia de instancia, a juicio de la parte recurrente, de los artículos 138 y 139 del Decreto 2114/68, al considerar que no se puede ordenar el desalojo de una vivienda y el pago de la cantidad de 33.895 pesetas, como consta en el Acuerdo de la Comisión de Gobierno de 27 de marzo de 1992, debiéndose acudir, a juicio de la parte recurrente, a la demanda de desahucio civil.

Con independencia de lo que se plantee en el motivo, realmente es un problema derivado de defecto en el ejercicio de jurisdicción por entender que sería una cuestión civil y no contencioso-administrativa, aspecto que ya fue ampliamente desestimado por la Sala de instancia, en Auto de 20 de enero de 1994 que desestimó las alegaciones previas y oyó a las partes sobre competencia de la jurisdicción civil, habiéndose declarado en posterior Auto de 11 de marzo de 1994 competente para el conocimiento del asunto, por entender que se trata de una cuestión administrativa, una vez aprobado el Texto Refundido de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial por los Decretos 2131/63, de 24 de julio y el posterior 3964/64 de 3 de diciembre, es de aplicación a la cuestión señalada la previsión contenida en los artículos 138 y 139 del Decreto de 24 de julio de 1968, nº 2114/68 sobre el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, considerándose procedente que los propietarios de las viviendas puedan promover el desahucio de los beneficiarios arrendatarios ocupantes cuando se trata de ocupación de viviendas sin título legal para ello, en aplicación de la circunstancia segunda del artículo 134 y que el procedimiento para el ejercicio se ajuste a lo establecido en los artículos 1.570 a 1.608 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo cuando, en la cuestión señalada, se aplique el procedimiento administrativo de desahucio, que es el que expresamente ejercita la Corporación municipal en la cuestión planteada, y el motivo es desestimable por lo expuesto.

El tercero de los motivos de casación en que se basa la parte recurrente se fundamenta, al amparo del artículo 95.1.4 de la LJCA, en infracción de los artículos 1.261, 1.262 y 1.504 del Código Civil, por entender que la Administración no puede dar por unilateralmente resuelto el contrato y este motivo guarda relación con el siguiente motivo cuarto, que fundamentado en el artículo 95.1.4 de la LJCA, invoca el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de una parte, en cuyo caso, el perjudicado puede exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con resarcimiento de daños y abono de intereses.

Existe de lo actuado en el proceso la clara apreciación por parte de la sentencia de instancia, que no procede revisar en sede casacional y sobre la cual fue competente dicho órgano jurisdiccional la base de una conclusión probatoria extraída del examen de las actuaciones y del expediente administrativo, que ha de ser mantenido incólume en vía casacional y no desvirtuada por medio impugnatorio adecuado para ello, la consideración de que estamos ante un supuesto de ocupación de vivienda a título de precario, respecto de la que es susceptible el desalojo administrativo y la lectura de estos dos últimos motivos, conducen a la conclusión de que lo que realmente pretende la parte recurrente es alterar la valoración de los hechos realizada en la sentencia impugnada, lo que es incompatible con la naturaleza extraordinaria del recurso de casación, en el que la controversia se reduce a la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico de referencia.

Partiendo de estas consideraciones legales previas, interesa poner de manifiesto que la invocación de los artículos 1.504, en el tercero de los motivos y 1.224 del Código Civil, en el cuarto de los motivos, resulta inadecuada e improcedente en la cuestión planteada, puesto que el carácter de generalidad que presenta el artículo 1.124 del Código Civil, que proclama la facultad que se confiere al contratante cumplidor para poner fin a una relación obligatoria que le liga con el contratante incumplidor, hace que el artículo 1.504 de dicho cuerpo legal sea estimado como una norma especial del anterior precepto, concretada a determinados contratos de compraventa y a determinadas exigencias de forma de incumplimiento, sin que dicha especialidad suponga desvinculación entre el contenido y los efectos de ambos artículos, por lo que para la plena eficacia resulotoria que patrocinan dichos preceptos, es ineludible que en la cuestión examinada, concurrieran los siguientes requisitos: a) Que exista un contrato de compraventa con precio aplazado, b) que se haya producido el impago de dicho precio, c) que exista una voluntad obstativa y deliberadamente rebelde para el cumplimiento de lo convenido, d) que exista un requerimiento en el sentido de declaraciones de voluntad unilateral y recepticia, encaminada a la resolución del contrato y e) que exista el cumplimiento de lo obligado por la otra parte, siendo así que en la cuestión examinada, lo que se ha producido según se infiere del análisis de los hechos, es el claro incumplimiento, de una parte, de lo pactado con la Administración, la persistencia de una situación de precario y la exigibilidad por parte de la Corporación municipal de la acción resolutiva de desahucio, amparada en los artículos 138 y 139 del Decreto 2114/68.

En consecuencia, no procede considerar violados ni los artículos 1.261 y 1.262 del Código Civil, en los que se establecen los elementos esenciales del contrato y en especial, el consentimiento, ni los invocados artículos 1.504 y 1.124 de dicho cuerpo legal, puesto que dice la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1985 como tiene reiteradamente declarada la Sala Primera en exégesis del artículo 1.504, con su complemento 1.124 del Código Civil, en las obligaciones bilaterales o recíprocas se reconoce la facultad de resolución y parte de la base de que quien la ejercita haya cumplido con carácter previo frente a la contraparte que ha dejado de hacerlo y la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1990 afirma que constituye un principio básico en materia de resolución contractual aquel que niega dicha facultad al titular de una obligación recíproca, que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía, circunstancia que concurre en el caso del recurrente en casación.

Finalmente, además de lo expresado en relación con la inaplicabilidad en la cuestión suscitada de la vulneración aducida, es necesario poner de manifiesto que la parte actora hace supuesto de la cuestión y da por acreditado y probado un grave incumplimiento contractual por parte de la Corporación municipal, con un deseo y conveniencia en esta vía casacional de hacer supuesto de la cuestión, lo que conduce, finalmente, a la desestimación del recurso en aplicación de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 de enero, 20 de febrero, 12 de noviembre de 1992, 5 de marzo, 10 de junio de 1993, 8 de febrero de 1996, 25 de enero, 18 de marzo, 10 de junio, 28 de julio, 11 de noviembre de 1997, 29 de enero, 21 de abril, 4 de junio y 8 de octubre de 1998, 30 de noviembre de 1999, 1, 22 de febrero, 5 y 12 de julio, 26 de septiembre y 11 de octubre del año 2000, entre otras sentencias.

La conclusión final, sobre la base de doctrina reiterada en sentencias de 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1995 y la más reciente de 7 de febrero de 1997 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo a la que se refiere la posterior sentencia de esta Sala de 18 de febrero de 1997, es que no cabe casar una sentencia por un motivo determinado cuando pese a su procedencia, el fallo puede fundarse en razones ajenas a las concernidas por el motivo, que la casación se da contra el fallo y no contra los fundamentos de la sentencia y que carecen de alcance casacional aquellos motivos cuya estimación no alteraría la sentencia, como han reconocido las sentencias de este Tribunal de 13 de mayo de 1986, 4 de julio de 1984, 28 de mayo de 1985, 14 de noviembre de 1986, 5 de octubre de 1987, 27 de octubre y 20 de diciembre de 1988, 22 de diciembre de 1989, 5 de febrero de 1990, 9 de septiembre de 1991, 30 de enero, 13 de febrero, 8 de abril y 11 de junio de 1992, entre otras sentencias, razones que determinan la desestimación del motivo, con imposición de costas a la parte recurrente.