STS 815/2005, 25 de Octubre de 2005

1.- El Procurador Lluis Pons Ribot , en nombre y representación de D. Baltasar y D. Matías se interpuso demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que a) Se declare la resolución por expiración de termino del arrendamiento rústico existente entre Doña Trinidad y Doña Rebeca como arrendadoras y Don Baltasar, como arrendatario, cuyo objeto era la exploración agraria de las tierras conocidas como "DIRECCION000 ". b) Se condene a Doña Trinidad y Doña Rebeca, solidariamente, indemnizar a D. Baltasar por las mejora efectuadas en la finca rústica "DIRECCION000" valorada en TREINTA MILLONES TRESCIENTAS TREINTA Y CUATRO MIL PESETAS . 30.334.000 PESETAS ) o , en su caso , a la mayor menor suma que a la vista de la prueba practicada estime mas adecuada al Juzgador, previa compensación de las rentas que, en su caso, procedan por la explotación de las tierras durante los años 1993 a 1995. c) Se acuerde el derecho de D. Baltasar a retener la posesión de las tierras cuyas explotaciones ha venido desarrollando hasta la actualidad en tanto sea indemnizado por las mejoras efectuadas en las mismas. d) Se declare la existencia de mejoras útiles realizadas por D. Matías en la masia denominada " DIRECCION000 " valoradas en VEINTIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTAS TREINTA PESETAS ( 28.159.230 PESETAS ) y consistente en la rehabilitación y acondicionamiento de la masia en Restaurante, así como el acondicionamiento de una dependencia en la planta piso de la masia en aseos interiores e) .Se declare la existencia de un enriquecimiento injusto por parte de Doña a Trinidad y Doña Rebeca, correlativo al empobrecimiento de los actores, estimables en VEINTIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTAS TREINTA PESETAS (28.159.230 PTAS ). F) Se condene a Doña Trinidad y Doña Rebeca, solidariamente, a indemnizar a D. Matías, por las mejoras efectuadas en la masia " DIRECCION000" valoradas en VEINTIOCHO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTAS TREINTA PESETAS ( 28.159.23O PTAS ) o en su caso , a la mayor o menor suma que a la vista de la prueba practicada, estime más adecuada el Juzgador. g) Se acuerde el derecho de D. Matías a retener la posesión el negocio de Restaurante en tanto no sea indemnizado por las mejoras efectuadas en el mismo .

2. - La Procuradora D. Manuel Oliva Vega ,en nombre y representación de .Doña Rebeca y Doña Trinidad contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación ,terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que desestimando la demanda , absolviendo de la misma a mis principales, con expresa imposición de las costas a los actores.

3. - Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las mismas partes evacuaron el trámite de resumen de pruebas en sus escritos. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de ARENYS DE MAR dictó sentencia con fecha 3 de febrero de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: .Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Lluis Pons Ribot, en nombre y representación de D. Baltasar y D. Matías, contra Doña Trinidad y Doña Rebeca, representadas por el Procurador D. Manuel Oliva Vega, debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones contra ellas formuladas imponiendo las cosas a la parte actora .

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de ambas partes , la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona , dictó sentencia con fecha 27 de septiembre de 1998 cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: .Que estimando en parte el recurso de apelación sostenido por la Procuradora Doña Francisca Bordell Sarro en nombre y representación de Don Baltasar y Don Matías, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 3 de los Arenys de Mar a la que se contrae el presente rollo, debemos revocar y así lo hacemos la referida resolución y, en su lugar, admitiendo también en forma parcial la demanda deducida, condenando a las demandadas Doña Trinidad y Doña Rebeca, representadas judicialmente por la Procuradora Doña María Jose Blanchar García a que abonen conjunta y solidariamente a Don Baltasar, la suma de ochocientas cincuenta mil pesetas (850.000 ptas) previa compensación de las rentas que, en su caso proceden por la explotación de las tierras de la finca DIRECCION000 durante los años 1993 a 1995, con el límite, caso de ser superada, del valor de los alquileres adeudados entre esas fechas, así como que satisfagan en la misma condición solidaria, a Don Matías , la cantidad de veinticuatro millones seiscientas treinta y tres mil quinientas pesetas ( 24.633.5000 ptas) previa deducción del valor correspondiente al alquiler de mercado que se atribuya al restaurante desde el mes de septiembre de 1991 hasta la fecha en que se produzca la devolución de la posesión a las demandadas de la totalidad de la finca, bien voluntariamente, bien en virtud de ejecución de la sentencia de desahucio pendiente, encontrando también su límite la expresada indemnización, caso que sea superada por el valor de los alquileres a determinar. Desestimamos el resto de los pedimentos contenidos en la demanda de los cuales absolvemos a los interpelados y no formulamos pronunciamientos especial acerca de las costas causadas en ambas instancias .

1.- La Procuradora Doña Francesca Bordell Sarro,en nombre y representación de D. Baltasar y de D. Matías interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Infracción de las normas jurídicas respecto al valor probatorio de documento público obrante en autos ; el testimonio de la sentencia dictada por la Sección trece de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de octubre de 1997 , dictada en el recurso de apelación nº 1162 / 96 -B contra la sentencia de Primera Instancia de fecha 17 de junio de 1996 , en el juicio de desahucio nº 60/96 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar .SEGUNDO.- Infracción de las normas jurídicas respecto al régimen liquidación de la posesión: la posesión de Don Matías no deriva de un contrato de arrendamiento, concertado con la propiedad ni tampoco cabe repararlo de precario, por la Procuradora Doña Myrian Alvarez del Valle Lavesque, en nombre y representación de Doña Rebeca y Doña Trinidad se interpuso recurso de casación contra dicha sentencia con apoyo en los siguiente MOTIVOS .PRIMERO.- Se fundamenta en el apartado cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 1089 del Código Civil , en relación con el artículo 1261 del mismo Código sustantivo y por infracción de la Doctrina jurisprudencial definitoria del precontrato. SEGUNDO. Que se fundamenta en el apartado cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción el art. 1573 del Código Civil, en relación con el art. 487 del mismo Código sustantivo y por infracción de la doctrina jurisprudencia al respecto. Igualmente se interpuso recurso de casación por la Procuradora Doña Francesca Bordell Sarro, en nombre y representación de D. Baltasar D. Matías, con apoyo en los siguientes MOTIVOS PRIMERO.- Infracción de las normas jurídicas respecto al valor probatorio de documento publico obrante en autos: el testimonio de la sentencia dictada por la Sección trece de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29 de octubre de 1997, dictada en el recurso de apelación nº 1162/96 B contra la sentencia de Primera Instancia de fecha 17 de junio de 1996, en el juicio de desahucio nº 60/96 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar. SEGUNDO.- Infracción de las normas jurídica respecto al régimen liquidatorio de la posesión: la posesión de D. Matías no deriva de un contrato de arrendamiento concertado con la propiedad , ni tampoco cabe reputarlo de precario.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D.Adela Lantero Cano, en nombre y representación de Don Baltasar y D. Matías y a la Procuradora Doña Myrian Alvarez del Valle, en nombre y representación de Trinidad y Rebeca, presentarón escritos de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 13 de octubre del 2005, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA

Don Baltasar, venía desarrollando la actividad de agricultor en la finca rustica denominada "DIRECCION000" de Pineda de Mar, en virtud de un contrato de arrendamiento, concertado con D. José, padre de las demandadas y hoy fallecido, que se encuentra temporalmente vigente y amparado por el beneficio legal de las distintas prórrogas que han sido reconocidas a estos arriendos. No obstante ello, renuncia a aquella e interesa la finalización del contrato por extinción del término y partiendo de esa premisa, solicita el abono de las mejoras que dice efectuadas en las tierras y construcciones, así como que le sea reconocido el derecho a retener la finca hasta el percibo de esos importes. En la finca se encuentra una vieja casa pairal, conocida como "DIRECCION000" o "DIRECCION001", que desde el inicio del arrendamiento vino siendo utilizada por el arrendatario con distintas finalidades. Es en el año 1.990, cuando el hijo de Don Baltasar, Don Matías, recibe del primitivo arrendador permiso para instalar un restaurante en la planta baja de la masía o casa existente en la finca, efectuando una inversión, fruto de las precisas adaptaciones del espacio. En la demanda que formulan padre e hijo frente a las hijas del Sr. José, Doña Trinidad y Doña Rebeca, solicitan la resolución del contrato arrendaticio por expiración del término, con reintegro a Don Baltasar de las mejoras que dice efectuadas en las tierras y construcciones, así como que le sea reconocido el derecho a retener la finca hasta el percibo de esos importes. A su vez, Don Matías reclama las mejoras útiles realizadas en la masía "DIRECCION000",consistentes en la rehabiitación y acondicionamiento de la misma en Restaurante , asi como el de una dependencia en la planta-piso de la masía en aseos interiores amparada en el artículo 453 del CC, dada su condición de poseedor de buena fe. La sentencia que se recurre en casación, se dicta por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) y en ella se estima en parte el recurso de apelación y la demanda, condenando a las demandadas a que abonen conjunta y solidariamente a D. Baltasar, la suma de ochocientas cincuenta mil pesetas (850.000 Ptas.), previa compensación de las rentas que, en su caso, procedan por la explotación de las tierras de la finca durante los años 1.993 a 1.995, con el límite, caso de ser superada, del valor de los alquileres adeudados entre esas fechas, y, en la misma forma solidaria, a D. Matías, la cantidad de veinticuatro millones seiscientas treinta y tres mil quinientas pesetas (24.633.500 Ptas.), previa deducción del valor correspondiente al alquiler de mercado que se atribuya al restaurante desde el mes de septiembre de 1.991 hasta la fecha en que se produzca la devolución de la posesión a las demandadas de la totalidad de la finca, bien voluntariamente, bien en virtud de ejecución de la sentencia de desahucio pendiente, encontrando también su límite la expresada indemnización, caso de que sea superada, por el valor de los alquileres a determinar. Esta segunda indemnización, que es la única que se recurre en casación, se fundamenta en la existencia de "un contrato preparatorio que sentaba las bases de una instalación que, una vez completa, sería explotada bajo un régimen jurídico, previsiblemente arrendaticio, con realce de su carácter "ad meliorandum" o bien "ad edificandum" ", situación en la que "no es posible hablar de mejoras, ni de enriquecimiento injusto, sino exclusivamente de unas inversiones efectuadas al amparo de un precontrato de consecuencias frustradas y cuyo incumplimiento no es imputable más que a la falta de acuerdo conjunto entre los interesados". Los motivos del recurso de casación se ciñen exclusivamente a la estimación de la existencia de un precontrato entre Don Matías y las demandadas y al derecho indemnizatorio estimado por las inversiones efectuadas por dicho actor al amparo del citado precontrato También recurren en casación los actores para que se mantenga a Don Matías en la posesión de la masía en tanto no le sea abonado el importe de la indemnización acordada en la sentencia, previa deducción del valor correspondiente al alquiler de mercado que se atribuya al restaurante desde el mes de septiembre de 1.991 hasta la fecha de la interposición de la demanda, aplicando al régimen liquidatorio de la posesión el artículo 453 del CC.

El primer motivo del recurso se fundamenta en el artículo 1692.4 LEC, por infracción del artículo 1.089, en relación con el artículo 1.261, ambos del Código Civil, y de la doctrina jurisprudencial que define el precontrato, y para fundamentar su impugnación alega que no tuvieron ninguna relación contractual con Don Matías y que por tanto no podía haberse originado ninguna obligación indemnizatoria con cargo a los titulares de la finca cuya cesión se limitaba a los derechos arrendaticios del otro actor. Niega, por tanto, legitimación activa a los actores, así como la pasiva, impugnando al tiempo que se califique de precontrato las relaciones mantenidas con Don Matías, con cita de las Sentencias de esta Sala de 13 de Diciembre de 1.989 y 3 de Junio de 1.998, puesto que no existe consentimiento acreditado del anterior arrendador respecto de ninguno de los elementos que deberían prefigurar el futuro contrato en cuanto a la utilización de la masía como restaurante y menos aún para derivar hacia ellos la hipotética responsabilidad contraída por el anterior titular de la finca.

Dejando a un lado afirmaciones improcedentes sobre la falta de legitimación causal de las demandadas, en razón a no existir vinculación alguna con los demandantes, que sí la tuvieron con su padre, a quien sucedieron, y como tales les alcanza cualquier relación de contrato mantenida con los actores, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1257 CC, el motivo debe ser estimado, bien es cierto que sin consecuencia alguna para la solución de un conflicto que tiene como base fundamental la liquidación del estado posesorio disfrutado por Matías en relación al negocio de restaurante, a que se refieren el segundo de los motivos formulado en cada uno de los recursos, así como el primero de los actores, para desvincular a Don Matías de cualquier relación arrendaticia mantenida por su padre con las demandadas y consiguiente reconocimiento de su derecho a retener la finca. Se estima porque no existe realmente una relación jurídica entre las partes que pueda calificarse de precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" que, como dice la sentencia de 13 de Octubre de 2005, reiterando la doctrina de este Tribunal, tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior (SSTS 23 Diciembre de 1.995; 16 de Julio 2003, entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes; conclusión que parece aceptar de forma contradictoria la sentencia que se recurre en casación puesto que tras sostener que no se pueden "excluir otras manifestaciones legítimas de obtención de rendimiento de un establecimiento de este tipo, como también pudiera ser la explotación societaria", dice ignorar "el instrumento jurídico del que pretendían servirse las partes para regularizar sus relaciones..."; afirmaciones que conducen a negar ese acuerdo previo puesto que ninguna relación jurídica se halla prefigurada, ni están, por tanto, debidamente determinados los elementos básicos del contrato proyectado.

El hecho de que no exista precontrato no determina las consecuencias que se pretenden el segundo motivo formulado por las demandadas, y que se analiza conjuntamente con el de los actores. El de aquellos, subsidiario respecto del anterior, con base en el artículo 1.692. 4 LEC, por infracción del artículo 1.573, en relación con el artículo 487, ambos del CC. El de éstos, también al amparo del ordinal 4 del artículo 1.692, por indebida aplicación del artículo 1.573 del CC (se cita por error el artículo 1.473), y consiguiente inaplicación del artículo 453, del mismo texto; motivo que se completa con el primero, en el que acusa infracción de normas del ordenamiento jurídico para resolver las cuestiones objeto de debate, referidas al valor de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona en juicio de desahucio instado por las demandadas frente a Don Baltasar, y que tienden a justificar el derecho de retención de la masía por parte de Don Matías en tanto no le sea abonado el importe de la indemnización acordada en la sentencia.

El régimen jurídico aplicable a la liquidación del estado posesorio varía en función de la relación que Don Matías tuvo con la finca litigiosa. Vincularla al arrendamiento de su padre, supondría tomar en consideración las consecuencias previstas en el artículo 1.573 del Código Civil , que como ley especial es de aplicación preferente al art. 453, con las consecuencias previstas para el derecho de usufructo recogido en los arts. 487 y 488 de mismo texto legal. Suponer que la posesión se ha disfrutado en virtud del acuerdo alcanzado con la propiedad, le convertiría en poseedor de buena fe, con derecho a recuperar la inversión efectuada en la masía, en la forma que autoriza el artículo 453. Pues bien, la sentencia de la Audiencia resulta también en este punto contradictoria puesto que después de sostener que este segundo actor "no se desvincula totalmente del arrendamiento rústico del que es titular su padre, desde el instante que litiga a su lado, anudando su situación a las consecuencias y vicisitudes por las que pase el contrato del progenitor, entendiendo que su derecho a poseer desaparece con la extinción del arriendo de la finca...", viene a indemnizarle con el argumento de que hizo unas inversiones efectuadas al amparo de un precontrato de consecuencias frustradas y "cuyo incumplimiento no es imputable más que a la falta de acuerdo conjunto entre los interesados...", habiéndole generado "unos dispendios que, aunque sólo sea por un respeto al equilibrio de intereses, habrá que distribuir de manera equitativa". Conviene señalar que dicha resolución establece como hecho probado, no cuestionado en el recurso, el conocimiento que tenía el arrendador de la voluntad de D. Matías de montar un negocio de restauración con las obras que ello precisaba; consentimiento que prestó concediéndole el permiso pertinente estando siempre al corriente de cuanto acontecía y ello es así "porque no cabe desconocer las obras y las instalaciones de un local abierto al público dedicado a comedor y ubicado en el mismo término municipal de residencia, aunque estuviera fuera del caso urbano. Un negocio de este tipo se publicita no sólo con los anuncios al uso sino muy especialmente por las conversaciones y comentarios de los clientes vecinos del lugar. Por otro lado la testifical pone de manifiesto que el dueño de las tierras acudió, al menos, a la inauguración".Por lo tanto, el régimen de las mejoras por cuya realización D. Matías pide ser indemnizado en modo alguno es el pretenden las demandadas, sino el establecido en el art. 453 CC por cuanto la propiedad entregó la posesión a D. Matías con el fin de que instalase un restaurante previa la realización de las obras de adaptación necesarias, sin que ninguna relación arrendaticia existiera entra ambos y ninguna actuación judicial se produjera contra el mismo, por derivar la solución del desahucio de la relación exclusiva mantenida entre arrendador y arrendatario, como se sostiene en el primer motivo de esta parte.

El poseedor de buena fe varió por tanto el destino económico de las cosa y desde esta perspectiva debe enjuiciarse la función económica de la misma, disponiendo el art. 453 del Código Civil que "los gastos necesarios se abonan a todo poseedor, pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan", teniendo también ese derecho de retención el poseedor de buena fe en cuanto al abono de los gastos útiles o mejoras. Pues bien, es un hecho evidente que las obras ejecutadas en la Masia tienen el caracter que se demanda de mejoras útiles y de acondicionamiento, ya que, de conformidad con lo estipulado verbalmente por las partes, se hicieron para transformar lo que la sentencia califica de "destartalado local" en un restaurante en pleno funcionamiento y como tal redundan en utilidad de la propiedad, que incorpora a la finca un instrumento nuevo y provechoso de explotación que sin duda va a aumentar su utilidad y rendimiento económico más allá del que obtenía con la simple explotación agraria una vez que la recupere, de tal forma que si no fuese indemnizado se produciría una situación de enriquecimiento injusto en perjuicio de quien acometió dichos gastos; aspectos todos ellos que llevan a mantener la indemnización concedida en la Sentencia, si bien por las razones que aquí se exponen, puesto que responde exactamente al contenido y alcance de las obras llevadas a cabo por dicha parte.

Consecuencia de todo ello es el derecho a retener la finca hasta tanto no se le abone el importe de la indemnización acordada en la sentencia recurrida, como también autoriza el art. 453 del Código Civil,puesto que concurre la doble circunstancia de la buena fe declarada y de unos gastos determinables que condicionan el ejercicio de tal derecho, pues no tiene Don Matías la condición de arrendatario sino de poseedor civil, y como tal es ajeno a las vicisitudes propias del contrato arrendaticio celebrado por la propiedad con su padre; retención que debe producirse el día en que abandona o se lanza de la finca a su padre en el juicio de desahucio, teniendo en cuenta que el fin de la situación posesoria desaparece en ese momento y no cuando se formula la demanda que da origen a este pleito pues es entonces cuando conoce o tiene motivos racionales para conocer que no podía continuar en la posesión ante la postura mantenida por la propiedad, y el momento por tanto del que nace la obligación de devolver el inmueble.

En cuanto a costas, se imponen a Doña Trinidad y Doña Rebeca las causadas por su recurso al no verse modificada la sentencia por la estimación de su primer motivo, y no se hace especial declaración de las demás, incluidas las de la instancia, en cuanto no implica la íntegra estimación de la demanda; todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 710 y 1.715 de la LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español