STS 150/2009, 12 de Marzo de 2009

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Valentín contra Construcciones Urbanas Urco, S.A. y Urbanizadora Bascongada, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que "... se dicte Sentencia en virtud de la cual: 1.- Se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito con fecha 9 de Febrero de 2001.- 2.- Se condene a la mercancil URCO&URBASA, U.T.E., a la devolución del precio abonado por mi mandante que asciende a la cantidad de doscientas cincuenta y seis mil quinientos noventa euros y nueve céntimos (256.590,09 €-), incrementado con el 6% de interés anual calculado desde la fecha de desembolso de las diferentes cantidades hasta la fecha de pago efectivo.- 3.- Se condene a la mercantil URCO&URBASA, U.T.E., al pago de una indemnización por daños y perjuicios causados a mi poderdante, y consistente en el abono de todos los gastos derivados de la compraventa y subrogación de hipoteca (notariales, registrales, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gestoría) que han ascendido a dos mil quinientos veintiún euros y cuarenta y ocho céntimos (2.521,48 €), en el abono de la prima del seguro de la vivienda por importe de noventa y ocho euros y dos céntimos (98.02 €-), el abono de la comisión de subrogación de hipoteca que ha ascendido a la suma de novecientos un euro y cincuenta céntimos (901,50 €.-), al abono de los gastos de comunidad que hasta la fecha de interposición de la presente Demanda ascienden a seiscientos ochenta y dos euros (682,00 €.-), así como los que se devenguen hasta la fecha de resolución del contrato, a razón de cincuenta y ocho euros (58,00 €.)al mes, y al pago de los intereses del préstamo hipotecario que viene sufragando mi poderdante desde el día 22 de Julio de 2002, y que hasta la fecha de interposición de la Demanda han ascendido a dos mil ochocientos cinco euros con setenta y nueve céntimos (2.805,79 €.-), más los que se generen hasta la fecha de cancelación del préstamo, más intereses legales.- 4.- Se condene a la mercantil URCO&URBASA, U.T.E., al pago de todos los gastos inherentes a la cancelación del préstamo hipotecario obtenido por D. Valentín para hacer frente al precio de la compraventa.- 5.- Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de las compañías Construcciones Urbanas Urco, S.A. y Urbanizadora Bascongada, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, en definitiva, se dicte "... en su día una Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante."

3. - Celebrada Audiencia Previa, las partes propusieron las pruebas. Celebrado el acto de juicio el día señalado y practicadas las pruebas pertinentes las partes formularon oralmente sus conclusiones declarándose el proceso concluso para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 22 de julio de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Javier Area Anitua, en nombre y representación de D. Valentín, contra CONSTRUCCIONES URBANAS URCO, S.A. y URBANIZADORA BASCONGADA, S.A., que constituyen URCO & URBASA, U.T.E., representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Ángel Echavarri Martínez, debo absolver y absuelvo a la expresada parte demandada de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, con expresa imposición de las costas a la parte demandante."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación don Valentín, y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Álava, dictó sentencia con fecha 10 de diciembre de 2003, cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Javier Area Anitua, en nombre y representación de D. Valentín, contra la sentencia número 124/03, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número siete de Vitoria-Gasteiz , en los autos de juicio ordinario número 51/03, el día 22 de julio de 2003, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante."

El Procurador don Javier Area Anitua, en nombre y representación de don Valentín formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Álava, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundando en los siguientes motivos: 1) Infracción de los artículos 1258, 1281, 1445 y 1462 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo código ; 2) Infracción del artículo 1506 del Código Civil en relación con el 1124 del mismo cuerpo legal; y 3) Infracción del artículo 1101 del Código Civil.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 31 de julio de 2007 por el que se acordó la admisión de dicho recurso y dar traslado del mismo a las partes recurridas, Construcciones Urbanas Urco S.A. y Urbanizadora Bascongada S.A., que formularon conjuntamente escrito de oposición.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 24 de febrero de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER,

El actor don Valentín compró mediante documento privado de fecha 9 de febrero de 2001 a Construcciones Urbanas Urco S.A. y Urbanizadora Bascongada S.A., que constituyen la unión temporal de empresas Urco & Urbasa U.T.E., la vivienda 3º B, plaza de garaje nº 13 y trastero correspondiente al edificio sito en la calle Reyes de Navarra núm. 1E de Vitoria, por un precio unitario de 39.900.000 Ptas., más el 7 % de IVA. Posteriormente interpuso demanda de juicio ordinario contra la parte vendedora interesando que se dictara sentencia por la que: 1) Se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 9 de febrero de 2001; 2) Se condene a Urco & Urbasa U.T.E. a la devolución del precio abonado por el actor ascendente a 256.590,09 euros, incrementado con el 6 % de interés anual calculado desde la fecha de desembolso de las diferentes cantidades hasta la fecha de pago efectivo; 3) Se condene a la U.T.E. demandada al pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados al actor consistente en el abono de todos los gastos derivados de la compraventa y subrogación de hipoteca (2.521,48 euros), en el abono de la prima del seguro de la vivienda (98,02 euros), en el abono de la comisión de subrogación de hipoteca (901,50 euros), en el abono de los gastos de comunidad (682 euros hasta la fecha de la demanda), así como los que se devenguen hasta la fecha de resolución del contrato a razón de 58 euros al mes, y al pago de los intereses del préstamo hipotecario que viene sufragando el actor desde el día 22 de julio de 2002 (2.805,79 euros hasta la fecha de interposición de la demanda) y los que se devenguen hasta la fecha de cancelación del préstamo, más intereses legales; 4) Se condene a la U.T.E. demandada al pago de todos los gastos inherentes a la cancelación del préstamo hipotecario obtenido por el actor para hacer frente al precio de la compraventa; y 5) Se condene a dicha demandada al pago de las costas.

Las demandadas se opusieron a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vitoria dictó sentencia de fecha 22 de julio de 2003 que desestimó la demanda absolviendo a las demandadas de todos los pedimentos contenidos en la misma con imposición de costas al actor. Éste recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Álava dictó nueva sentencia de fecha 10 de diciembre de 2003 que fue desestimatoria del recurso con imposición de costas a la parte apelante, que ahora recurre en casación.

El primero de los motivos formulados se refiere a la infracción de los artículos 1258, 1281, 1445 y 1462 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo código.

Aun cuando se acumula en el planteamiento del motivo la cita de preceptos generales sobre la eficacia de los contratos (artículo 1258 ), su interpretación (artículo 1281 ), el concepto de compraventa (artículo 1445 ) y la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor (artículo 1462 ), claramente se aprecia en su desarrollo que la denuncia viene dirigida a la negación al comprador (demandante) de la facultad resolutoria establecida en el artículo 1124 del Código Civil para el caso de incumplimiento de la otra parte; argumentación que se reitera en el motivo segundo cuando, a los mismos efectos, pone en relación el mismo artículo con el 1506 del Código Civil según el cual la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, por lo que ambos motivos merecen un tratamiento conjunto.

Esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 21 de mayo de 2001, que la trascendencia resolutoria de los incumplimientos contractuales «es verificable en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los temas de cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los límites que corresponden a la "quaestio facti", pues además del error en la valoración de la prueba que permite la modificación de la base fáctica(entre otras, Sentencias de 20 de julio y 30 de diciembre de 1996, y 18 de abril, 17 de octubre y 8 de noviembre de 1997 ),también cabe verificar en el recurso extraordinario la trascendencia o significación jurídica de los hechos ejecutados( Sentencias 23 abril y 7 julio 1992, 26 mayo, 31 mayo y 31 diciembre 1996, 30 junio 1997, y 19 enero y 30 octubre 1998 ), todo ello sin perjuicio de que, en su caso, prevalezca la hermeneusis del juzgador de instancia a menos que sea ilógica o falta de la más mínima racionalidad (por todas, las Sentencias de 2 y 30 diciembre de 1999 )».

Partiendo de tales premisas, se han de tener en cuenta las afirmaciones de hecho que la sentencia recurrida realiza acerca del cumplimiento dado por la parte vendedora (demandada) al contrato de compraventa, y en particular que: a) La vendedora ha ido poco a poco subsanando sustancialmente todos los problemas jurídicos y relativos a las obras, hasta el punto de haberlos resuelto, según se señala en la sentencia combatida [de primera instancia] y se comprueba en la prueba practicada (fundamento de derecho primero, párrafo quinto); b) Es cierto que a la parte vendedora le faltaban por aportar en el momento de suscribir la escritura pública siete de los documentos que resultan preceptivos y también se ajusta a la realidad que la promotora-vendedora no había obtenido en dicha fecha las preceptivas licencias de primera ocupación o utilización, licencia de apertura de garaje y licencia de rebaje del bordillo y refuerzo de la acera, pero ello no significa que fueran necesarios para que la vivienda y el trastero sirvieran para el fin a que se destinan y para entender que el garaje ya no podría ser utilizado en ningún momento (fundamento de derecho primero, párrafo séptimo); c) El comprador obtuvo la posesión el mismo día del otorgamiento de la escritura pública y desde tal fecha ha podido usar la vivienda, que contaba con todos los servicios básicos de agua, teléfono, gas y electricidad, y los demás compradores de viviendas del edificio las han usado y disfrutado, sin que la falta de tales documentos les haya impedido tal uso y disfrute (fundamento de derecho primero, párrafo noveno); d) La parte demandada entregó esencialmente una vivienda y trastero aptos para ser utilizados para el uso y destino previstos y, aunque se acepte que estaba obligada contractualmente no sólo a la solicitud de una licencia de primera ocupación sino a su obtención en la fecha del contrato, también se ha de tener en consideración la relevancia de esa falta de obtención, puesto que no es lo mismo que no se obtenga y se impida el uso, que no se obtenga y se conceda, porque los problemas o defectos que existen no son esenciales y permiten la habitabilidad de la casa (fundamento de derecho segundo, párrafo séptimo).

En referencia a la plaza de garaje, señala la sentencia que es cierto que la licencia de vado no fue concedida la comunidad de propietarios porque la guardería de vehículos carecía de la preceptiva licencia de apertura, pero se concedió en el curso del proceso, a lo que añade que las plazas de aparcamiento respetaban las medidas, superficies y linderos establecidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria y, aunque algunos propietarios tuvieran que hacer alguna maniobra incómoda para aparcar, la sociedad ha ido aportando la documentación oportuna y ha subsanado las deficiencias observadas por los técnicos y finalmente se han logrado todos los permisos legales (fundamento de derecho tercero, párrafos tercero y cuarto), por lo que concluye que «no se puede asumir que se haya producido un incumplimiento de la promotora en la obligación básica de la entrega de la plaza de garaje en condiciones aptas para su utilización; ni de hecho ni de derecho esencialmente existen obstáculos para su utilización, y en este caso puede hablarse de retraso, pero no incumplimiento» (fundamento de derecho tercero, párrafo sexto).

Por todo lo anterior, razona la Audiencia en el sentido de que «las obras a ejecutar [...], no se referían a extremos relevantes o básicos, y, por ello, aunque sean realizadas después de la presentación de la demanda, no pueden posibilitar una resolución contractual, sanción última reservada para los incumplimientos definitivos, objetivos e inequívocos» ( fundamento de derecho cuarto, párrafo segundo).

A partir de las anteriores apreciaciones contenidas en la sentencia impugnada, se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso (sentencias de 27 noviembre 1992,18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución (sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

En el caso presente, la sentencia impugnada ha puesto de manifiesto las circunstancias que determinan los incumplimientos que se atribuyen a la parte vendedora poniendo de manifiesto su constante disposición a subsanar los defectos observados, hasta el punto de que los mismos lo han sido, si bien algunos de ellos una vez iniciado el proceso; sin que los mismos merezcan la consideración de esenciales con efecto de frustrar de modo definitivo las expectativas del comprador.

En consecuencia no son de apreciar las causas que habrían de determinar la resolución del contrato, sin perjuicio del posible derecho del comprador a ejercitar otras acciones de resarcimiento, por lo que han de ser desestimados los dos primeros motivos del recurso.

El motivo tercero, y último, denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1101 del Código Civil por la referencia que al mismo hace la sentencia recurrida en cuanto a la posible justificación de una acción de indemnización de daños y perjuicios por falta de cumplimiento adecuado del contrato por parte del vendedor, al entender la parte recurrente que el perjudicado tiene la posibilidad de optar por la acción que considere más conveniente para sus intereses acudiendo a lo dispuesto en dicho artículo o a la facultad resolutoria establecida en el artículo 1124 del Código Civil.

Dicho planteamiento no puede ser acogido. Es el artículo 1124 el que, en su párrafo segundo, faculta al perjudicado para escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, por lo que la posibilidad de elección se produce una vez que se dan los presupuestos para la resolución a que se refiere la expresada norma pero no cuando, como ocurre en el caso, se ha entendido que los incumplimientos de una de las partes no alcanzan eficacia resolutoria. En este supuesto, no existe la facultad de elección a que se refiere el artículo 1124 del Código Civil ya que la resolución no es procedente y únicamente se podrá acudir a la acción de resarcimiento a que se refiere el artículo 1101 del mismo código.

Como afirma la sentencia de 28 septiembre 2000, en referencia al contrato de arrendamiento de obra, asimilable al supuesto de compraventa de inmuebles en construcción « la mora no es un supuesto de incumplimiento [rectius, definitivo] , sino un caso de cumplimiento tardío de la obligación, porque en forma alguna se puede decir que concluida la obra, haya incumplimiento por el contratista y se pueda pedir de forma solvente la resolución contractual, ya que lo que únicamente se puede solicitar por el dueño de la obra, de acuerdo con el artículo 1101 del Código Civil , es la indemnización de daños y perjuicios que ese retraso ha producido a la parte contraria», que no ha sido solicitada en el presente caso.

En consecuencia, también ha de ser rechazado este motivo tercero.

Procede por ello la desestimación del recurso, si bien ha de hacerse uso de la facultad concedida por los artículos 398.1 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a efectos de no imponer las costas del mismo a la parte recurrente en razón a las dudas de hecho generadas en el caso por la circunstancia de que las deficiencias que afectaban al garaje y su utilización fueron solventadas definitivamente tras la iniciación del proceso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.