STS 1001, 13 de Noviembre de 1992

PonenteD. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE
Número de Recurso1788/90
ProcedimientoRECURSO CASACIÓN
Número de Resolución1001
Fecha de Resolución13 de Noviembre de 1992
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

En la Villa de Madrid, a

En la Villa de Madrid, a 13 de Noviembre de 1.992. Visto por la

Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen

indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de

apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), como

consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el

Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de Madrid, sobre otorgamiento de

contrato de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por DON Aurelio, representado por el Procurador Don José de Murga

Rodríguez, y asistido del Letrado Don Manuel Poyatos Porras, en el que son

recurridas "AGROMAN, S.A.", representada por la Procuradora Doña Olga

Rodríguez Herranz, y asistida de la Letrada Doña Isabel Delgado Sanz y

"ASESORIA TECNICA INMOBILIARIA FINANCIERA, S.A.", que no ha comparecido

ante este Tribunal Supremo.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO 1.- El Procurador D.José Murga Rodríguez, en nombre y

representación de D.Aurelio, formuló demanda de Juicio

Declarativo Ordinario de Menor Cuantía contra Asesoria Técnica Inmobiliaria

Financiera (ATIFISA) y Agromán, S.A.,en la que tras alegar los hechos y

fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se

dictara sentencia por la que se condene, a quien corresponda de dichas

demandadas, en función de las relaciones internas de apoderamiento que

entre ellas haya, a suscribir el contrato de compraventa del piso sito en

Madrid, c/ DIRECCION000, NUM000, NUM001A por el que se vena por Agroman, S.A. a

D.Aureliocon D.N.I. nº NUM002el referido piso por el

precio total de 7.660.000 ptas y pagadero en la forma y condiciones que en

el contrato de opción de compra figuran (docum.nº 2 de esta demanda) y si

dicho cumplimiento fuese imposible o no obligado se condene a quien

corresponda de las demandadas, a pagar al demanante los daños y perjuicios

irrogados más los intereses legales y costas."

  1. - Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció la

    Procuradora Dña.Olga Rodríguez Herranz en nombre de Agromán Empresa

    Constructora, S.A. que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma

    solicitando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la

    demanda, absolviendo a su representada de los pedimentos deducidos en la

    misma, con expresa imposición de costas al demandante.

    Asi mismo, el Procurador Sr.Muñoz Cuellar en nombre y

    representación de Asesoría Técnica Inmobiliaria Financiera, S.A. (ATIFISA),

    contestó a la demanda, contestó a la demanda solicitando igualmente su

    desestimación con imposición de costas a la actora.

  2. - Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 10

    de los de Madrid, dictó sentencia el 20 de septiembre de 1.988, que

    contenía el siguiente FALLO: "Que estimando parcialmente la demanda

    formulada por el Procurador D.José Murga Rodríguez, en nombre y

    representación de D.Aureliocontra Agromán, S.A.,

    representado por el Procurador Dña.Olga Rodríguez Herranz y contra Asesoría

    Técnica Inmobiliaria Financiera, S.A., representado por el Procurador

    D.Eduardo Muñoz Cuellar Pernia, debo condenar y condeno a los demandados a

    abonar a la parte actora la suma de 10.000 pesetas, más sus intereses

    legales, absolviéndoles del resto de los pronunciamientos instados en su

    contra en el suplico de la demanda, sin hacer expresa imposición de las

    costas causadas."

SEGUNDO

Apelada la anterior resolución por la representación de

la demandante y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección

Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia el 3 de

abril de 1.990, que contenía la siguiente

PARTE DISPOSITIVA

"Que con

desestimación del recurso interpuesto por la representación procesal de

D.Aureliocontra la sentencia pronunciada el veinte de

septiembre de mil novecientos ochenta y ocho por el Iltmo.Sr.Magistrado-

Juez de Primera Instancia núm.dieciocho de Madrid, debemos confirmar y

confirmamos íntegramente dicha resolución sin hacer expresa condena en

cuanto a las costas causadas en esta alzada."

TERCERO 1.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se

interpuso recurso de casación por la representación de D.Aurelio, con apoyo en los siguientes motivos:

Primero

Por error en la

apreciación de la prueba basada en documentos que obran en autos que

demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros

elementos probatorios, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley

de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba.

Segundo

Por infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico o de la

Jurisprudencia que no han sido aplicadas para resolver la cuestión objeto

de debate o lo han sido erróneamente aplicadas, al amparo del art.1.692,

ordinal 5º, por infracción del art. 1.454 del Código Civil y de la Doctrina

legal a el referida.

  1. - Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día

28 de noviembre, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en

el encabezamiento de la presente resolución.

HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE

ANDRADE

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Se construye el recurso que estudiamos a través de dos

motivos, en el primero de los cuales se utiliza la vía procesal del nº 4º

del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se citan como

documentos de apoyo: el contrato suscrito con fecha 4 de octubre de 1.986,

básico de la presente litis, y objeto principal del análisis efectuado en

ambas instancias; la prueba de confesión judicial; la prueba testifical; y

los escritos de contestación a la demanda presentados por las partes

oponentes, completándose el desarrollo del mismo, aduciendo determinadas

infracciones legales y jurisprudenciales, que, a juicio de la parte

recurrente, se han cometido en la instancia.

Ni que decir tiene, que tal planteamiento procesal no debió ser

admitido en el trámite, pues contradice la abundante doctrina de esta Sala

dictada interpretando los requisitos y condiciones que deben concurrir en

los documentos de apoyo, y en la formulación procesal del cauce

impugnatorio aquí utilizado; doctrina cuya cita resulta innecesaria por

conocida, y clara causa de inadmisión entonces, que se convierte ahora en

desestimación del motivo.

SEGUNDO En el segundo de los alegatos se cita el ordinal 5º del

mencionado artículo 1.692, comprendiendo en el mismo la denuncia de la

infracción de los artículos 1.454; 1.281; 1.282; 1.287 y 1.288, todos del

Código Civil; dirigiendo el recurrente su argumentación en esencia a

demostrar, que el contrato celebrando entre el Sr.Aurelioy la entidad

"Atifisa", que actuaba en representación de "Agromán, S.A.", era una opción

de compra, y no una compraventa con cláusula añadida de arras o señal, tema

que ha constituído el núcleo central de toda la litis, así como de las dos

sentencias recaídas en la instancia.

Sabido es que la opción de compra no aparece regulada

suficientemente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto

registral en el art.14 del Reglamento Hipotecario, teniendo declarado esta

Sala que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una

parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la

celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de

realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo

también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues

constituyen sus elementos principales : la concesión al optante del derecho

a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la

determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la

futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la

opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; o

como tiene dicho esta Sala: "en el contrato de opción de compra, la

compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante

únicamente el que se perfeccione o no". (Sentencias entre las mas recientes

de 16-4-1.979; 4-4-1.987; 9-10-1.987; 24-10-1.990; 24-1-,28-10 y 23-12-

1.991).

Las partes litigantes convinieron y firmaron el día 4 de octubre

de 1.986 lo siguiente: "Hemos recibido de D.Aureliola

cantidad de cinco mil pesetas en concepto de señal por la opción de compra

del piso NUM001, letra A, sito en Madrid c/DIRECCION000NUM000. En caso de realizarse la

venta, dicha cantidad será considerada como parte de la entrada, y el

resto, o sea 1.400.000 pesetas, las entregará el comprador mediante

efectivo o talón conformado el día 11 de octubre de 1.986, fecha en que se

firmará el oportuno contrato privado de venta. Si el comprador no

compareciese en nuestras oficinas dentro del plazo citado, para formalizar

el oportuno contrato, perderá la cantidad entregada cono señal, sin mas

aviso. Los gastos de Timbre de las Letras de Cambio que habrá de aceptar

para el pago aplazado, serán de cuenta del comprador."

La transcrita redacción contractual, no puede entenderse de una

forma distinta que no sea la de calificarla como un contrato de opción de

compra, según los elementos y requisitos que jurisprudencialmente se le

atribuyen a esta figura, y de conformidad por otra parte con la exigida

literalidad como primera regla legal interpretativa. Aunque no sea

fundamental, los contratantes así califican textualmente al contrato;

claramente se están refiriendo a la celebración de un contrato futuro, pues

en este tiempo están utilizados todos los verbos que se citan; se ha

determinado el objeto y el precio de la posible adquisición pendiente de

formalizar; ha existido la fijación de un plazo cierto que finalizaba el

día 11 de octubre de 1.986; y por lo que respecta a las discutidas "cinco

mil pesetas recibidas en concepto de señal", solo es posible entenderlas

como prima de la opción, que si la venta se realiza, pasarán a ser

consideradas como parte del precio, y en caso contrario las perderá el

optante sin mas aviso. Esta serie de elementos configuran su calificación

jurídica, que es la que le reconoce la demandada "Agromán, S.A." en su

contestación a la demanda; y no es asumible, en una correcta técnica

jurídica, que pueda entenderse la expresión "documento de señal o arras

normal y corriente", que dice Otifisa, sino es pensando en una compraventa

consumada, a la que se le ha adicionado una cláusula relativa a la señal o

a las arras; supuesto que evidentemente no es el contemplado por los

contratantes, ni el defendido en esta litis. Evidentemente que la redacción

del contrato no es un ejemplo de claridad, precisión y juridicidad, pero en

cualquier caso no puede favorecer a la parte que ocasionó la oscuridad;

(art. 1.288 del Código Civil) y puesto que realmente la venta del piso

cuestionado no se consumó, remitiendo las partes su formalización para un

futuro, con la obligación de dar cumplimiento a ciertas condiciones, la

principal de las mismas no puede ser otra que el perfeccionamiento del

contrato por parte del optante, mediante la expresión de tal voluntad y el

pago del precio dentro del plazo establecido. Esta cuestión nos lleva a una

valoración probatoria imposible de realizar en una pura via casacional, si

antes no se ha estimado, como se estima, el motivo que analizamos, casando

y anulando la sentencia recurrida, y al actuar a continuación como Tribunal

de instancia, dar cumplimiento a lo preceptuado en el art. 1.715 de la Ley

de Enjuiciamiento Civil, "resolviendo lo que corresponda dentro de los

términos en que aparece planteado el debate."

TERCERO

La parte demandante asegura que compareció en las

oficinas de"Atifisa" el día 11 de octubre de 1.986, con el firme propósito

de hacer uso de su derecho de opción, tras haber obtenido la conformidad de

una entidad bancaria para garantizar el correspondiente talón, y que fue el

tal representante de la propiedad, quien con dilaciones y excusas, pospuso

la constatación y firma del contrato de compraventa: afirmación que es

contradicha en los escritos de sus oponentes.Intenta demostrar el actor el

ejercicio de la opción mediante: un "certificado" de la Caja de Ahorros de

Madrid, la prueba testifical, y la confesión judicial del representante de

la entidad "Atifisa". El calificado como "certificado" no es más que una

prueba testifical preconstituída, que no ha sido ratificada en los autos

por el autor de la misma; la prueba practicada como testifical está

revestida de poca fiabilidad , pues la mayoría de los que deponen son

parientes, amigos o compañeros de trabajo del Sr.Aurelio, y el único

empleado de "Atifisa" que comparece, remite sus afirmaciones sobre las

visitas del actor a la oficina, a fechas posteriores al plazo de opción de

compra. Resta por analizar la confesión judicial de D.Juan Carlos, DIRECCION001de "Atifisa", quien en todas y cada una de

sus respuestas viene a admitir la tesis de la parte demandante (folios 254

y siguientes); reconocimiento tan explícito, hecho por la persona que

precisamente era la responsable directa de la contratación, en cuyas

oficinas se firmó el contrato de opción, y en donde debía manifestarse la

aceptación del comprador, que obliga a tener en cuenta el contenido de los

artículos 1.232 y 1.233 del Código Civil, reconociendo la fuerza probatoria

de tal confesión, en cuento a la constatación del hecho que se pretendía

justificar. Y si la compraventa, subordinada a la opción, no se llegó a

realizar por causas dependientes de la voluntad de las entidades

demandadas, resulta obligado acceder a las peticiones que figuran en el

suplico de la demanda, si bien haciendo las siguientes puntualizaciones,

para el supuesto de que no fuera posible el otorgamiento de la discutida

compraventa. La condena de los demandados deberá consistir: en la

devolución de las 5.000 ptas pagadas por el actor como prima de la opción,

y que al no poder formar parte del precio, por culpa de las entidades

demandadas, deben ser restituidas; los daños y perjuicios solicitados deben

referirse exclusivamente a los que figuran en el escrito de demanda, y en

tanto en cuanto se justifique cumplidamente su existencia y cuantía en la

fase de ejecución de sentencia, sin que en ningún caso puedan exceder de

las 507.682 ptas que figuran en dicho escrito; no proceden los intereses

legales al no tratarse de cantidad liquida; y en cuanto al pago de las

costas causadas, las partes demandadas soportarán las de primera instancia,

y sin especial mención en cuanto a las de apelación y a las de este

recurso. (artículos 523, 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida

por el pueblo español.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que habiendo sido rechazado el primer motivo del recurso, y

estimando el segundo, procede casar la sentencia dictada por la Audiencia

Provincial de Madrid con fecha 3 de abril de 1.980, y resolviendo en la

instancia, revocar la pronunciada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de

los de Madrid, de fecha 20 de septiembre de 1.988, y en su lugar condenar a

las entidades "Agromán" Y "Otifisa" y "Atifisa", a que , por quien

corresponda en función de las relaciones internas de apoderamiento

existentes entre ellos, se otorgue contrato de compraventa del piso sito en

Madrid C/DIRECCION000NUM000, NUM001A en favor de D.Aurelio, por el

precio y condiciones de compra suscritas con fecha 4 de Octubre de 1,986.

Si dicha compraventa no fuera física o juridicamente posible, la condena de

las demandadas deberá consistir: en la devolución al actor de las 5.000

ptas entregadas como prima, y en los daños, y perjuicios que se justifiquen

en tramite de ejecución de sentencia, pero con los condicionamientos que

figuran el el último fundamento de esta resolución. En el capítulo de

costas, las entidades demandadas satisfarán las causadas en primer

instancia, sin especial mención en cuanto a las de apelación y a las de

este recurso, y con devolución del depósito constituído. Líbrese testimonio

de la presente resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales

oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.

ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION

LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,

mandamos y firmamos.

G.BURGOS PEREZ DE ANDRADE F.MORALES MORALES

P.GONZALEZ POVEDA

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.

D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE, Ponente que ha sido en el trámite de

los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera

del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la

misma, certifico.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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