STS 1001, 13 de Noviembre de 1992
Ponente | D. GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
Número de Recurso | 1788/90 |
Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
Número de Resolución | 1001 |
Fecha de Resolución | 13 de Noviembre de 1992 |
Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a
En la Villa de Madrid, a 13 de Noviembre de 1.992. Visto por la
Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen
indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de
apelación por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª), como
consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el
Juzgado de Primera Instancia núm. 18 de Madrid, sobre otorgamiento de
contrato de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por DON Aurelio, representado por el Procurador Don José de Murga
Rodríguez, y asistido del Letrado Don Manuel Poyatos Porras, en el que son
recurridas "AGROMAN, S.A.", representada por la Procuradora Doña Olga
Rodríguez Herranz, y asistida de la Letrada Doña Isabel Delgado Sanz y
"ASESORIA TECNICA INMOBILIARIA FINANCIERA, S.A.", que no ha comparecido
ante este Tribunal Supremo.ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO 1.- El Procurador D.José Murga Rodríguez, en nombre y
representación de D.Aurelio, formuló demanda de Juicio
Declarativo Ordinario de Menor Cuantía contra Asesoria Técnica Inmobiliaria
Financiera (ATIFISA) y Agromán, S.A.,en la que tras alegar los hechos y
fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se
dictara sentencia por la que se condene, a quien corresponda de dichas
demandadas, en función de las relaciones internas de apoderamiento que
entre ellas haya, a suscribir el contrato de compraventa del piso sito en
Madrid, c/ DIRECCION000, NUM000, NUM001A por el que se vena por Agroman, S.A. a
D.Aureliocon D.N.I. nº NUM002el referido piso por el
precio total de 7.660.000 ptas y pagadero en la forma y condiciones que en
el contrato de opción de compra figuran (docum.nº 2 de esta demanda) y si
dicho cumplimiento fuese imposible o no obligado se condene a quien
corresponda de las demandadas, a pagar al demanante los daños y perjuicios
irrogados más los intereses legales y costas."
-
- Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció la
Procuradora Dña.Olga Rodríguez Herranz en nombre de Agromán Empresa
Constructora, S.A. que contestó a la demanda, oponiéndose a la misma
solicitando se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la
demanda, absolviendo a su representada de los pedimentos deducidos en la
misma, con expresa imposición de costas al demandante.
Asi mismo, el Procurador Sr.Muñoz Cuellar en nombre y
representación de Asesoría Técnica Inmobiliaria Financiera, S.A. (ATIFISA),
contestó a la demanda, contestó a la demanda solicitando igualmente su
desestimación con imposición de costas a la actora.
-
- Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia nº 10
de los de Madrid, dictó sentencia el 20 de septiembre de 1.988, que
contenía el siguiente FALLO: "Que estimando parcialmente la demanda
formulada por el Procurador D.José Murga Rodríguez, en nombre y
representación de D.Aureliocontra Agromán, S.A.,
representado por el Procurador Dña.Olga Rodríguez Herranz y contra Asesoría
Técnica Inmobiliaria Financiera, S.A., representado por el Procurador
D.Eduardo Muñoz Cuellar Pernia, debo condenar y condeno a los demandados a
abonar a la parte actora la suma de 10.000 pesetas, más sus intereses
legales, absolviéndoles del resto de los pronunciamientos instados en su
contra en el suplico de la demanda, sin hacer expresa imposición de las
costas causadas."
Apelada la anterior resolución por la representación de
la demandante y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección
Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia el 3 de
abril de 1.990, que contenía la siguiente
"Que con
desestimación del recurso interpuesto por la representación procesal de
D.Aureliocontra la sentencia pronunciada el veinte de
septiembre de mil novecientos ochenta y ocho por el Iltmo.Sr.Magistrado-
Juez de Primera Instancia núm.dieciocho de Madrid, debemos confirmar y
confirmamos íntegramente dicha resolución sin hacer expresa condena en
cuanto a las costas causadas en esta alzada."
TERCERO 1.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se
interpuso recurso de casación por la representación de D.Aurelio, con apoyo en los siguientes motivos:
Por error en la
apreciación de la prueba basada en documentos que obran en autos que
demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros
elementos probatorios, al amparo del artículo 1.692, ordinal 4º de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, por error en la apreciación de la prueba.
Por infracción de las normas del Ordenamiento Jurídico o de la
Jurisprudencia que no han sido aplicadas para resolver la cuestión objeto
de debate o lo han sido erróneamente aplicadas, al amparo del art.1.692,
ordinal 5º, por infracción del art. 1.454 del Código Civil y de la Doctrina
legal a el referida.
-
- Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día
28 de noviembre, con asistencia e intervención de los Letrados reseñados en
el encabezamiento de la presente resolución.
HA SIDO PONENTE EL MAGISTRADO EXCMO. SR. D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE
ANDRADE
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Se construye el recurso que estudiamos a través de dos
motivos, en el primero de los cuales se utiliza la vía procesal del nº 4º
del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se citan como
documentos de apoyo: el contrato suscrito con fecha 4 de octubre de 1.986,
básico de la presente litis, y objeto principal del análisis efectuado en
ambas instancias; la prueba de confesión judicial; la prueba testifical; y
los escritos de contestación a la demanda presentados por las partes
oponentes, completándose el desarrollo del mismo, aduciendo determinadas
infracciones legales y jurisprudenciales, que, a juicio de la parte
recurrente, se han cometido en la instancia.
Ni que decir tiene, que tal planteamiento procesal no debió ser
admitido en el trámite, pues contradice la abundante doctrina de esta Sala
dictada interpretando los requisitos y condiciones que deben concurrir en
los documentos de apoyo, y en la formulación procesal del cauce
impugnatorio aquí utilizado; doctrina cuya cita resulta innecesaria por
conocida, y clara causa de inadmisión entonces, que se convierte ahora en
desestimación del motivo.
SEGUNDO En el segundo de los alegatos se cita el ordinal 5º del
mencionado artículo 1.692, comprendiendo en el mismo la denuncia de la
infracción de los artículos 1.454; 1.281; 1.282; 1.287 y 1.288, todos del
Código Civil; dirigiendo el recurrente su argumentación en esencia a
demostrar, que el contrato celebrando entre el Sr.Aurelioy la entidad
"Atifisa", que actuaba en representación de "Agromán, S.A.", era una opción
de compra, y no una compraventa con cláusula añadida de arras o señal, tema
que ha constituído el núcleo central de toda la litis, así como de las dos
sentencias recaídas en la instancia.
Sabido es que la opción de compra no aparece regulada
suficientemente en el Código Civil, aunque tenga reconocido su aspecto
registral en el art.14 del Reglamento Hipotecario, teniendo declarado esta
Sala que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una
parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la
celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de
realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo
también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues
constituyen sus elementos principales : la concesión al optante del derecho
a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la
determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la
futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la
opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; o
como tiene dicho esta Sala: "en el contrato de opción de compra, la
compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante
únicamente el que se perfeccione o no". (Sentencias entre las mas recientes
de 16-4-1.979; 4-4-1.987; 9-10-1.987; 24-10-1.990; 24-1-,28-10 y 23-12-
1.991).
Las partes litigantes convinieron y firmaron el día 4 de octubre
de 1.986 lo siguiente: "Hemos recibido de D.Aureliola
cantidad de cinco mil pesetas en concepto de señal por la opción de compra
del piso NUM001, letra A, sito en Madrid c/DIRECCION000NUM000. En caso de realizarse la
venta, dicha cantidad será considerada como parte de la entrada, y el
resto, o sea 1.400.000 pesetas, las entregará el comprador mediante
efectivo o talón conformado el día 11 de octubre de 1.986, fecha en que se
firmará el oportuno contrato privado de venta. Si el comprador no
compareciese en nuestras oficinas dentro del plazo citado, para formalizar
el oportuno contrato, perderá la cantidad entregada cono señal, sin mas
aviso. Los gastos de Timbre de las Letras de Cambio que habrá de aceptar
para el pago aplazado, serán de cuenta del comprador."
La transcrita redacción contractual, no puede entenderse de una
forma distinta que no sea la de calificarla como un contrato de opción de
compra, según los elementos y requisitos que jurisprudencialmente se le
atribuyen a esta figura, y de conformidad por otra parte con la exigida
literalidad como primera regla legal interpretativa. Aunque no sea
fundamental, los contratantes así califican textualmente al contrato;
claramente se están refiriendo a la celebración de un contrato futuro, pues
en este tiempo están utilizados todos los verbos que se citan; se ha
determinado el objeto y el precio de la posible adquisición pendiente de
formalizar; ha existido la fijación de un plazo cierto que finalizaba el
día 11 de octubre de 1.986; y por lo que respecta a las discutidas "cinco
mil pesetas recibidas en concepto de señal", solo es posible entenderlas
como prima de la opción, que si la venta se realiza, pasarán a ser
consideradas como parte del precio, y en caso contrario las perderá el
optante sin mas aviso. Esta serie de elementos configuran su calificación
jurídica, que es la que le reconoce la demandada "Agromán, S.A." en su
contestación a la demanda; y no es asumible, en una correcta técnica
jurídica, que pueda entenderse la expresión "documento de señal o arras
normal y corriente", que dice Otifisa, sino es pensando en una compraventa
consumada, a la que se le ha adicionado una cláusula relativa a la señal o
a las arras; supuesto que evidentemente no es el contemplado por los
contratantes, ni el defendido en esta litis. Evidentemente que la redacción
del contrato no es un ejemplo de claridad, precisión y juridicidad, pero en
cualquier caso no puede favorecer a la parte que ocasionó la oscuridad;
(art. 1.288 del Código Civil) y puesto que realmente la venta del piso
cuestionado no se consumó, remitiendo las partes su formalización para un
futuro, con la obligación de dar cumplimiento a ciertas condiciones, la
principal de las mismas no puede ser otra que el perfeccionamiento del
contrato por parte del optante, mediante la expresión de tal voluntad y el
pago del precio dentro del plazo establecido. Esta cuestión nos lleva a una
valoración probatoria imposible de realizar en una pura via casacional, si
antes no se ha estimado, como se estima, el motivo que analizamos, casando
y anulando la sentencia recurrida, y al actuar a continuación como Tribunal
de instancia, dar cumplimiento a lo preceptuado en el art. 1.715 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, "resolviendo lo que corresponda dentro de los
términos en que aparece planteado el debate."
La parte demandante asegura que compareció en las
oficinas de"Atifisa" el día 11 de octubre de 1.986, con el firme propósito
de hacer uso de su derecho de opción, tras haber obtenido la conformidad de
una entidad bancaria para garantizar el correspondiente talón, y que fue el
tal representante de la propiedad, quien con dilaciones y excusas, pospuso
la constatación y firma del contrato de compraventa: afirmación que es
contradicha en los escritos de sus oponentes.Intenta demostrar el actor el
ejercicio de la opción mediante: un "certificado" de la Caja de Ahorros de
Madrid, la prueba testifical, y la confesión judicial del representante de
la entidad "Atifisa". El calificado como "certificado" no es más que una
prueba testifical preconstituída, que no ha sido ratificada en los autos
por el autor de la misma; la prueba practicada como testifical está
revestida de poca fiabilidad , pues la mayoría de los que deponen son
parientes, amigos o compañeros de trabajo del Sr.Aurelio, y el único
empleado de "Atifisa" que comparece, remite sus afirmaciones sobre las
visitas del actor a la oficina, a fechas posteriores al plazo de opción de
compra. Resta por analizar la confesión judicial de D.Juan Carlos, DIRECCION001de "Atifisa", quien en todas y cada una de
sus respuestas viene a admitir la tesis de la parte demandante (folios 254
y siguientes); reconocimiento tan explícito, hecho por la persona que
precisamente era la responsable directa de la contratación, en cuyas
oficinas se firmó el contrato de opción, y en donde debía manifestarse la
aceptación del comprador, que obliga a tener en cuenta el contenido de los
artículos 1.232 y 1.233 del Código Civil, reconociendo la fuerza probatoria
de tal confesión, en cuento a la constatación del hecho que se pretendía
justificar. Y si la compraventa, subordinada a la opción, no se llegó a
realizar por causas dependientes de la voluntad de las entidades
demandadas, resulta obligado acceder a las peticiones que figuran en el
suplico de la demanda, si bien haciendo las siguientes puntualizaciones,
para el supuesto de que no fuera posible el otorgamiento de la discutida
compraventa. La condena de los demandados deberá consistir: en la
devolución de las 5.000 ptas pagadas por el actor como prima de la opción,
y que al no poder formar parte del precio, por culpa de las entidades
demandadas, deben ser restituidas; los daños y perjuicios solicitados deben
referirse exclusivamente a los que figuran en el escrito de demanda, y en
tanto en cuanto se justifique cumplidamente su existencia y cuantía en la
fase de ejecución de sentencia, sin que en ningún caso puedan exceder de
las 507.682 ptas que figuran en dicho escrito; no proceden los intereses
legales al no tratarse de cantidad liquida; y en cuanto al pago de las
costas causadas, las partes demandadas soportarán las de primera instancia,
y sin especial mención en cuanto a las de apelación y a las de este
recurso. (artículos 523, 710 y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que habiendo sido rechazado el primer motivo del recurso, y
estimando el segundo, procede casar la sentencia dictada por la Audiencia
Provincial de Madrid con fecha 3 de abril de 1.980, y resolviendo en la
instancia, revocar la pronunciada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de
los de Madrid, de fecha 20 de septiembre de 1.988, y en su lugar condenar a
las entidades "Agromán" Y "Otifisa" y "Atifisa", a que , por quien
corresponda en función de las relaciones internas de apoderamiento
existentes entre ellos, se otorgue contrato de compraventa del piso sito en
Madrid C/DIRECCION000NUM000, NUM001A en favor de D.Aurelio, por el
precio y condiciones de compra suscritas con fecha 4 de Octubre de 1,986.
Si dicha compraventa no fuera física o juridicamente posible, la condena de
las demandadas deberá consistir: en la devolución al actor de las 5.000
ptas entregadas como prima, y en los daños, y perjuicios que se justifiquen
en tramite de ejecución de sentencia, pero con los condicionamientos que
figuran el el último fundamento de esta resolución. En el capítulo de
costas, las entidades demandadas satisfarán las causadas en primer
instancia, sin especial mención en cuanto a las de apelación y a las de
este recurso, y con devolución del depósito constituído. Líbrese testimonio
de la presente resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales
oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI POR esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION
LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
G.BURGOS PEREZ DE ANDRADE F.MORALES MORALES
P.GONZALEZ POVEDA
PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.
D.GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE, Ponente que ha sido en el trámite de
los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera
del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.