STS 254/1997, 2 de Abril de 1997

Sin perjuicio de otras ampliaciones fácticas que más adelante puedan ser hechas, los presupuestos de esa misma naturaleza que, de momento, han de ser aquí consignados, son los siguientes: 1º Mediante documento privado de fecha 1 de Abril de 1986, D. Jesús Luisy Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisa, de una parte, y D. Gonzalo, de la otra, celebraron un contrato por el que los primeros concedían al Sr. Gonzalouna opción de compra con relación a las dos siguientes fincas rústicas sitas en jurisdicción Murguía, Ayuntamiento de Zuya, Alava: a) Una heredad, en el término de "DIRECCION000", conocido también por el de "DIRECCION001", que mide 102 hectáreas, de cuya finca rústica era dueño, en pleno dominio, D. Jesús Luis. Inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, al Tomo 39 del Ayuntamiento de Zuya, folio 220, finca nº NUM000, inscripción 2ª; y b) Terreno cercado de pared sito en la villa de Murguía, término denominado de "DIRECCION000", todo poblado de avellanos con una extensión de 3 hectáreas, 36 áreas y 20 centiáreas. De dicha finca rústica eran copropietarios D. Jesús Luis(en una mitad indivisa) y Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisa(por terceras e iguales partes de la otra mitad indivisa). Inscrita al Tomo 35 del Ayuntamiento de Zuya (Alava), folio 80 vuelto, finca 1.239 duplicado.- La estipulación segunda del referido contrato aparece literalmente redactada así: SEGUNDA.- D. Gonzalopodrá ejercitar la opción en cualquier momento, si bien y habida cuenta de que ha solicitado determinadas ayudas a la Diputación Foral de Alava en razón a la inversión que pretende efectuar en terrenos e instalaciones para la producción de plantas forestales, razón por la cual está interesado en la adquisición de los terrenos objeto de este contrato, la opción especificada en la estipulación anterior deberá ejercitarla el Sr. Gonzaloen un plazo no superior a 60 días naturales a partir del día de la notificación de la concesión por parte de la Diputación Foral de Alava de las ayudas solicitadas, viniendo obligados los propietarios, en tal supuesto, es decir caso de efectuarse la opción por parte del Sr. Gonzalo, al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa". La estipulación tercera de dicho contrato dice textualmente así: "TERCERA.- Si el beneficiario de la opción, D. Gonzalo, se decidiese por la compra de las fincas objeto de este contrato deberá notificar su voluntad en este sentido, por conducto notarial a todos los propietarios concedentes de la opción, y siempre dentro del plazo máximo fijado dentro de la cláusula anterior".- 2º A mediados del año 1986, D. Gonzalosolicitó de la Diputación Foral de Alava, previa presentación de la oportuna Memoria, ayudas o subvenciones para la construcción de un vivero forestal, en las fincas rústicas objeto de la opción, con destino a la obtención de plantas de frondosa para repoblaciones, y no teniendo prevista la Diputación Foral ayudas ni subvenciones para dichas actividades pasó el asunto al Gobierno Vasco, Departamento de Agricultura y Pesca, el cual denegó la ayuda o subvención solicitada por no estar la actividad desarrollada por los viveros forestales incluida en el Decreto de fomento de las industrias agrarias de dicho departamento.- 3º En Marzo de 1988, el Ayuntamiento de Zuya inició expediente de Normas Subsidiarias para modificar la calificación urbanística de los terrenos objeto de la opción, denominados parcelas 23 y 24, para pasar de suelo rústico a suelo apto para urbanizar.- 4º Mediante sendas cartas de fechas 3 de Mayo de 1988, remitidas por conducto notarial, D. Gonzalocomunicó a D. Jesús Luisy a Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisaque hacía uso de la opción concedida.- 5º D. Jesús Luisfalleció el 22 de Febrero de 1990.- 6º Con fecha 11 de Marzo de 1991, Dª Cristinay Dª Palomay Dª Araceli(viuda e hijas, respectivamente, de D. Jesús Luis), representadas por D. Juan-Carlos Méndez Pozo, y Dª Auroray Dª Pilarcelebraron con el Ayuntamiento de Zuya (representado por su Alcalde- Presidente) un convenio urbanístico, relacionado con las fincas objeto de la opción (parcelas 23 y 24), en el que manifestaron lo siguiente: "Quinto.- Los comparecientes manifiestan bajo su responsabilidad que las parcelas nº 23 y 24 están libres de cargas y gravámenes, excepción hecha del contrato privado de opción de compra firmado a 1 de Abril de 1986 entre D. Jesús Luis, Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisacon D. Gonzaloy de un contrato de arrendamiento celebrado del mismo modo con éste sobre los mismos bienes".- 7º Mediante acta notarial de fecha 11 de Febrero de 1992 (autorizada por el Notario de Vitoria, D. Enrique Arana Cañedo-Argüelles, bajo el número 462 de su protocolo) D. Gonzalorequirió a Dª Cristinay Dª Palomay Dª Araceli(viuda e hijas, respectivamente, de D. Jesús Luis) y a Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisapara que, con relación a la opción que tenían concertada y de la que había hecho uso, le otorgaran la correspondiente escritura pública de compraventa.- 8º A dicho requerimiento, también por conducto notarial, las expresadas requeridas, representadas por D. Iñigo Arrizalba Iturmendi contestaron a D. Gonzalo, sustancialmente lo siguiente: a) Que a tenor del contrato de fecha 1 de Abril de 1986, el Sr. Gonzaloestaba obligado a ejercitar la opción "en un plazo no superior a 60 días naturales, a partir del día de la notificación de la concesión por parte de la Diputación Foral de Alava de las ayudas solicitadas"; b) Que consta acreditado que la Diputación Foral de Alava no ha concedido al Sr. Gonzalolas ayudas indicadas; c) Que la calificación urbanística actual de los terrenos objeto del contrato es diferente a la que les correspondía en el mes de Abril de 1986 e incompatible con la producción forestal pretendida por el Sr. Gonzalo.

Con base en el contrato de opción de compra de fecha 1 de Abril de 1986 (al que nos hemos referido en el apartado 1º del Fundamento jurídico anterior de esta resolución), en Marzo de 1992, D. Gonzalopromovió contra Dª Cristinay Dª Palomay Dª Araceli(viuda e hijas, respectivamente, de D. Jesús Luis) y contra Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisael juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que (expuestos sintéticamente los pedimentos de la demanda): 1º Se declare la perfección del contrato de compraventa de 1 de Abril de 1986 sobre las fincas que en él se contienen, ordenando su inmediata ejecución, declarando asimismo deben ser adquiridas por mi representado en el precio y condiciones de aplazamiento allí fijadas y conforme a lo convenido.- 2º Se condene a los demandados a pasar por las anteriores declaraciones y a otorgar escritura en tales términos.- 3º Todo ello sin perjuicio de los daños y perjuicios causados y que se fijarán en trámite de ejecución de sentencia.

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Vitoria, por la que, confirmando la de primera instancia, y estimando la demanda, condena a las demandadas a "que en cumplimiento del contrato de opción -de compra, de fecha 1 de Abril de 1986, otorguen a favor del actor, la correspondiente escritura de compraventa, de las dos fincas que se describen y detallan en los expositivos I y II del expresado contrato, en el precio y demás condiciones que el mismo contiene, estableciéndose que la real cabida y extensión de las citadas dos fincas se determinará en periodo de ejecución de sentencia a fin de concretar en base a su superficie el precio total de la transmisión, que resulte, y todo ello sin perjuicio, a la indemnización de daños y perjuicios que al actor se le hayan causado y que se acrediten y fijen en dicho trámite de ejecución de sentencia".

Contra la referida sentencia de la Audiencia las demandadas Dª Cristina, Dª Palomay Dª Araceli, y Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisahan interpuesto el presente recurso de casación, que articulan a través de siete motivos, todos ellos por el cauce procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La sentencia aquí recurrida, comienza afirmando que la relación contractual de autos ha de calificarse de contrato de opción de compra y que los litigantes "disienten, sustancialmente, en un único punto cual lo constituye la interpretación que haya de efectuarse respecto a la Estipulación Segunda del contrato privado de 1 de Abril de 1986, en donde se establece en favor del actor el derecho de opción de compra de dos fincas propiedad de los demandados, y ello en relación, a si resulta extemporáneo el ejercicio del derecho de opción fuera del plazo establecido (tesis propiciada por la parte recurrente), o, contrariamente, la opción se ha ejercitado dentro de los términos contemplados contractualmente inter partes (tesis que sostiene el actor) y acepta la sentencia atacada" (Fundamento jurídico primero de la sentencia recurrida). Después de esa especie de introducción, la expresada sentencia basa su pronunciamiento estimatorio de la demanda en unos abstractos razonamientos que, para poder captar su verdadero sentido, ante la dificultad que entraña el sintetizarlos, nos vemos forzados a transcribirlos y literalmente dicen así: "En el origen de toda esta cuestión se halla -como ya ha sido anteriormente apuntado- la interpretación que del contrato privado de 1 de abril de 1986 se establezca. Ello constituye una facultad privativa de los Tribunales, cuyo criterio, como más objetivo, ha de prevalecer sobre el de los recurrentes a menos que tal exégesis resulte ilógica o vulneratoria de algún precepto legal. La parte apelante sostiene que la opción no se hizo en el caso examinado por tiempo indefinido y sin limitación alguna, sino con finalidad o destino concreto de las fincas, señalando como fecha tope sesenta días a partir de la notificación por parte de la Diputación de Alava de las ayudas solicitadas por el optante, entendiéndose en otro caso decaído o caducado el derecho por no ejercicio, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción, ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos dado el principio de autonomía de la voluntad y la facultad del concedente, promitente u optatario de poner condiciones al optante para su aceptación, lo que tampoco está en pugna con la libertad de criterio y juicio de este; la oferta no siempre se manifiesta de forma simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de manera que si no se cumplen de modo estricto no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que suele ocurrir cuando la opción va unida a otras conveciones (sic) o contratos, que el recurrente afirma se da en el supuesto enjuiciado a tenor de lo señalado, y que, además, el actor actuó mediatizado por el deseo de obtener un injusto enriquecimiento al conocer la aprobación de una modificación de las normas subsidiarias por el Ayuntamiento de Zuya, que permiten la recalificación de las fincas objeto del derecho de opción de compra por un valor superior" (Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida). "La sentencia atacada (prosigue diciendo literalmente la que es objeto de este recurso de casación) rechaza, conforme al resultado en la prueba practicada, la lectura que al efecto ha sido expuesta precedentemente; y ello lo efectúa con independencia o al margen de una confusa redacción de la estipulación segunda del contrato de 1 de abril de 1.986, que permitiera establecer la afirmación de que la opción pudiera ejercitarla el actor en cualquier tiempo, sin dejar al margen en tal cuestión su condición de arrendatario de las aludidas fincas; o dentro del término del plazo condicionado por el otorgamiento de las suvenciones (sic) oficiales demandadas y que no le fueron otorgadas ni por la Diputación de Alava o el Gobierno Vasco en donde, finalmente recaló el expediente. El Juez 'a quo' en criterio que es compartido por esta Sala, y en relación a la cuestión suscitada que importa, mantiene, en base a la prueba documental del convenio urbanístico al 11 de Marzo de 1991, y en concreto en su exponendo quinto, la vigencia del derecho de opción en favor del actor en tal fecha, posterior desde luego a la de 11 de mayo de 1988 en que se requirió notarialmente a los demandados con objeto de que otorgaran la correspondiente escritura de compraventa, prueba que categóricamente desvirtúa cualquier tipo de interpretación interesada que se pudiera referir al contrato de 1 de abril de 1986, por razón de cuanto significa la vinculación a los propios actos de las personas que voluntariamente se someten a unos determinados dictados que, posteriormente, no pueden negarse" (Fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida).

Como el tema nuclear sobre el que radica la resolución de la muy peculiar cuestión litigiosa debatida en este proceso es el atinente a la interpretación correcta que deba corresponder a la estipulación segunda del contrato de opción de fecha 1 de Abril de 1986 (según reconoce la propia sentencia recurrida), debemos examinar conjuntamente los motivos primero, tercero, cuarto y quinto, a través de los cuales los recurrentes vienen a combatir la interpretación que dicha sentencia recurrida ha hecho de la referida estipulación segunda y por los que se denuncian, respectivamente, sendas infracciones de los artículos 1281 (en el primero), 1282 (en el tercero), 1283 (en el cuarto) y 1285 (en el quinto), todos ellos del Código Civil. En sus respectivos alegatos los recurrentes vienen a aducir, en esencia, que la expresión "en cualquier momento" con que se encabeza la referida estipulación segunda del litigioso contrato de opción no puede entenderse desligada de lo que inmediatamente se expresa en dicha cláusula comenzando por la expresión "si bien y habida cuenta de que...."; que la opción se concedía con relación a dos fincas rústicas para instalar en ellas un vivero forestal y estaba supeditada a la concesión de determinadas ayudas económicas por la Diputación Foral de Navarra, para esa finalidad, debiendo ejercitarse necesariamente la opción dentro de un plazo no superior a sesenta días a contar desde la concesión de dichas ayudas; que a mediados de 1986, tanto la Diputación Foral, como el Gobierno Vasco, denegaron la concesión de las referidas ayudas al Sr. Gonzalo, por lo que éste no hizo (ni podía hacer) uso de la opción, si bien en 1988 (dos años después) manifestó hacer uso de la misma, sin base alguna para ello; que la opción fué concedida con relación a dos fincas rústicas con la finalidad antes expresada y ahora, al haber cambiado la calificación urbanística de las mismas, lo que pretende es adquirir unos terrenos aptos para edificar, por el mismo precio pactado para cuando eran rústicas, con el consiguiente enriquecimiento injusto por su parte; que la manifestación hecha por las demandadas en el exponendo quinto del Convenio urbanístico celebrado, en 1991, con el Ayuntamiento de Zuya, hubieron de hacerla necesariamente porque el referido Ayuntamiento les exigió lo hicieran constar, pero no porque ellas reconocieran derecho alguno en favor del optante Sr. Gonzalo.

La respuesta casacional que ha de corresponder a los expresados motivos es la que se desprende de las consideraciones que a continuación se exponen. Si bien es doctrina reiterada y notoria de esta Sala la de que la interpretación de los contratos es función propia de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido en casación, ello es siempre que la interpretación por aquéllos realizada no sea absurda, ilógica, irracional o conculcadora de las normas de la hermenéutica contractual. Estas últimas características son predicables de la interpretación realizada por la sentencia recurrida, la cual, a través de unos abstractos y difusos razonamientos, que nos hemos visto forzados a transcribir literalmente en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, sin preocuparse de averiguar la verdadera intención de los contratantes, parece basar su pronunciamiento estimatorio de la demanda únicamente en la manifestación que las demandadas, aquí recurrentes, hicieron en el exponendo quinto del Convenio urbanístico que, en 1991, celebraron con el Ayuntamiento de Zuya (cuyo exponendo quinto ha sido transcrito literalmente en el apartado 6º del Fundamento jurídico primero de esta resolución). Una correcta, lógica y jurídica interpretación de la estipulación segunda del contrato de opción de fecha 1 de Abril de 1986 (que también ha sido transcrita literalmente -dicha estipulación- en el apartado 1º del mismo Fundamento antes citado) hace llegar a la clara e ineludible conclusión de que la intención de las partes fue la de conceder a D. Gonzalouna opción de compra con relación a las dos fincas rústicas que se describen en dicho contrato, para que el optante instalara en ellas un vivero forestal (única finalidad con la que éste pensaba adquirirlas), bajo la condición de que el optante obtuviera una subvención oficial para dicha instalación del vivero e, inexcusablemente, hiciera uso de la opción dentro del plazo máximo de los sesenta días siguientes a la concesión de la referida subvención, lo que se halla reiterado en la estipulación tercera del mismo contrato (que igualmente ha sido transcrita en el apartado 1º del citado Fundamento primero). Nada de ello se ha cumplido en el presente caso, pues la repetida subvención oficial le fué denegada, a mediados de 1986, al optante y éste, por tanto, no pudo hacer uso (ni lo hizo) de la expresada opción dentro de los sesenta días siguientes a la concesión de la subvención, al haberle sido denegada. A la manifestación que las demandadas, aquí recurrentes, hicieron en el ya referido exponendo quinto del Convenio urbanístico de 1991 no puede atribuírsele más trascendencia que la derivada de la simple manifestación de la existencia del expresado contrato de opción, pero no el que ha pretendido darle la sentencia recurrida (único argumento en que, como ya se dijo, parece basar la estimación de la demanda) en el sentido de que reconocieran que el optante podía hacer o hubiera hecho uso de la opción dentro del plazo estipulado. Tampoco puede atribuirse valor vinculante alguno a la comunicación que en 1988 (dos años después de la denegación de la subvención oficial) hizo el Sr. Gonzaloa las demandadas en el sentido de que ejercitaba la opción concedida, pues la misma ni se hizo dentro del plazo estipulado, ni podía dejarse el límite temporal para su ejercicio al libre arbitrio del optante, pues toda opción de compra ha de expresar el plazo dentro del cual ha de ejercitarse la misma, como los recurrentes ponen de manifiesto en su motivo sexto, en el que denuncian la infracción de la doctrina jurisprudencial que así lo establece, y, por otro lado, el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al libre arbitrio de uno de los contratantes, como el actor Sr. Gonzaloha pretendido al manifestar, en 1988, sin referencia a límite temporal alguno, que hacía uso de la opción, pues con ella se vulnera el artículo 1256 del Código Civil, como igualmente ponen de manifiesto los recurrentes en su motivo séptimo, en el que denuncian la infracción del citado precepto. Por todo lo expuesto, todos los referidos motivos han de ser estimados, lo que hace innecesario el que hayamos de referirnos al motivo segundo.

El acogimiento de los expresados motivos, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que, según se desprende de los razonamientos expuestos en el Fundamento jurídico anterior de esta resolución, ha de hacerse en el sentido de desestimar totalmente la demanda formulada por D. Gonzaloy absolver de todos los pedimentos de la misma a las demandadas; en aplicación del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil han de imponerse al demandante las costas de primera instancia; no procede hacer expresa imposición de las de la segunda instancia, ni de las del presente recurso de casación, debiendo devolverse a las recurrentes el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Luis Pulgar Arroyo, en nombre y representación de Dª Cristina, Dª Palomay Dª Araceliy Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisaha lugar a la total casación y anulación de la sentencia de fecha veintiuno de Abril de mil novecientos noventa y tres, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Vitoria en el proceso a que este recurso se refiere (autos número 240/92 del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Vitoria) y, en sustitución total de lo resuelto en dicha sentencia esta Sala acuerda que desestimando totalmente la demanda formulada en dicho proceso por D. Gonzalo, debemos absolver y absolvemos de todos los pedimentos de la misma a las demandadas Dª Cristina, Dª Palomay Dª Araceli, Dª Pilar, Dª Auroray Dª Luisa; se imponen expresamente al demandante Sr. Gonzalolas costas de primera instancia; sin expresa imposición de las de segunda instancia, ni de las del presente recurso de casación; devuélvase a las recurrentes el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Ignacio Sierra y Gil de la Cuesta.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.