STS, 4 de Abril de 1987

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha04 Abril 1987

En la villa de Madrid, a cuatro de abril de mil novecientos ochenta y siete. Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, como consecuencia de autos de juicio ordinario de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Gandía n.° 1; sobre acción reivindicatoría, cuyo recurso fue interpuesto por don Vicente Aracil Moll, representado por el Procurador don Juan Ignacio Avila del Hierro y asistido de Letrado don José Luis Boronat Calabuig, siendo también recurrente que no formaliza, doña Amparo Benlliure Juan, y como recurrido personado, don Chrisóstomos Giannakakis y doña Francisca Sellens Monzo. que actúan en beneficio de la comunidad de propietarios que forman con don Pierre Dujardin y doña Consuelo Sellens Monzo, representados por el Procurador don Juan Miguel Sánchez Masa, y asistido de Letrado don Antonio Angeles Lázaro, siendo también demandado don Francisco Espert Navarro.

Antecedentes de hecho

Primero

Por el Procurador don Joaquín Villaescusa García, en nombre y representación de don Chrisóstomos Giannakakis y doña Francisca Sellens Monzo, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Gandía, demanda de juicio de mayor cuantía, ejercitando acción reivindicatoría y de abono de frutos contra los esposos don Vicente Aracil Moll y doña Amparo Benlliure Juan y otros, estableciendo los siguientes hechos: mis demandantes son copropietarios, junto con la sociedad conyugal formada por don Pierre Dujardin y doña Consuelo Sellens Monzo. en la actualidad residentes en Bélgica, de un local comercial sito en Gandía, pasaje Brunel n.º 20. La finca objeto de la presente reivindicatoria se halla ocupada por don Vicente Salvador Aracil Moll y su esposa doña Amparo Benlliure Juan quienes, hace unos años sin que podamos precisar fecha, cedieron sin titulo legítimo alguno, a don Francisco Espert Navarro, el uso del referido inmueble. Al percibirse mis demandantes de la referida cesión del local, instaron a finales del año 1976, la resolución del contrato de arrendamiento ante el Juzgado de Primera Instancia de Gandía, siendo sorprendidos por la réplica opuesta por los demandados, quienes alegaron ser propietarios del local, en virtud de un pretendido documento de compraventa, formalizando con la demanda doña Amparo Benlliure Juan. Los demandados aportaron a dicho juicio, con el fin de apoyar la alegación de su pretendida propiedad, un documento destruido, fechado el día 16 de julio de 1964. Este documento, al que negamos absolutamente validez alguna, había sido redactado en dicha fecha, por consejo del entonces Abogado de los señores Sellens Monzo, a fin de simular un arrendamiento de local de negocio, que era el verdadero pacto celebrado. Es inconcebible que durante diez años los demandados no abonaron ningún recibo como quieren ahora alegar con el fin de no tener que aportar esos recibos que les perjudican. Los demandados ocupan el local propiedad de mis demandantes y otros, sin justo título, por cuanto, además de no pagar renta ni merced ninguna, han alegado una falsa propiedad que, al no serles reconocida, como confiamos estimara el juzgador, les constituye en ilegítimos detentadores de una propiedad ajena, que deben restituir a sus legítimos dueños.

Segundo

Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la suplica de que se dicte sentencia en los siguientes términos: a) Declarando que el inmueble descrito en el hecho primero de la demanda y en el título de la propiedad acompañado como documento número uno de la misma, es propiedad de mis mandantes en comunidad de doña Consuelo Sellens Monzo y su esposo don Pierre Dujardin. b) Declarando que los demandados poseen sin justo título y de mala fe el local comercial a que se refiere el apartado anterior. c) Condenando a dichos demandados a restituir la expresada finca a sus legítimos dueños, dejándola libre y expedita a disposición de los actores y demás copropietarios comuneros. d) Condenando a los demandados en forma solidaria a abonar a los actores, también en beneficio de la comunidad, los frutos civiles que hubieran podido percibir los propietarios, cuyos frutos se cifraran en la cuantía resultante de multiplicar la cantidad de 15.000 pts., o lo que resulte de la pericial que se practique en su caso, por los meses comprendidos entre octubre inclusive de 1976, hasta que se realice el desalojo de la finca dejándola a disposición de los propietarios. e) Condenando a los demandados al pago de las costas que se produzcan por su mala fe.

Tercero

Admitida la demanda y emplazados los demandados don Vicente Aracil Moll y doña Amparo Benlliure Juan y don Francisco Espert Navarro, comparece en los autos en su representación el Procurador don Joaquín Muñoz que contestó a la demanda oponiéndose a la misma en los siguientes hechos: Dado que formando parte integrante de este local comercial existe un sótano al que se da acceso por una escalera interior y propia del mismo local, rechazándose de modo expreso que en la actualidad los actores son copropietarios de la aludida finca urbana. Los hechos en síntesis son los siguientes: En virtud del documento de fecha de 16 de julio de 1964, la actora doña Francisca Sellens Monzo junto con su hermana doña Consuelo, en estado de solteras, vendieron a mi mandante doña Amparo Benlliure Juan casada con el señor Aracil el local comercial sito en Gandía, calle Mayor, pasaje Brunel n.° 20, el cual consta de planta baja y sótano por precio de quinientas mil pesetas. Durante varios años mi representada fue pagando los intereses establecidos en dicho contrato de compraventa, y ante los continuos requerimientos formulados a la parte vendedora para que se aviniera a otorgar, previo desembolso del precio, la correspondiente escritura se vio sorprendida en el año 1976, por la temeraria conducta de la vendedora mediante la interposición de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento dirigida contra don Vicente Aracil Moll y don Francisco Espert Navarro. Por mucho que le pese a la parte actora, es innegable la celebración de un contrato de compraventa, celebrado entre las señoras Sellens Monzo y Benlliure Juan el 16 de julio de 1964. Baste reproducir aquí la apreciación del Juez de 1.a Instancia de Gandía en su sentencia, en cuyo Segundo Considerando recoge expresamente que la propia actora, reconoció la firma que suscribe el mentado documento, al igual que la sentencia de la Excma. Audiencia en cuyo Segundo Considerando se dice que no puede desconocerse por esta Sala como así se recoge el Juzgador de Instancia la existencia de un documento, plenamente aceptado por la litigante actora. El señor Aracil mostró a la actora, los deseos de otorgamiento de escritura pública, por lo que, para tratar del tema se reunieron a las partes, en el despacho del Letrado que suscribe don Luis Pérez Font. Apenas iniciada la conversación doña Consuelo Sellens Monzo rogó al señor Aracil depositara en la mesa del despacho el documento privado de compraventa accediendo a ello mi mandante, quien lógicamente pensaba que el Letrado iba a leerlo y a exponer su criterio a las partes. Como ya hemos indicado antes por la Sala 1' de la Territorial de Valencia de fecha de 30 de septiembre de 1977, analizando cuál era el título de ocupación que ostentaban mis mandantes descarto la figura del precario y usufructo y redujo dichos títulos de ocupación a la propiedad y el arrendamiento. Si éste fue desestimado, en buena hermenéutica legal tan sólo resta como causa justificativa de la detentación de la propiedad.

Cuarto

Alega los fundamentos de derecho que creyó oportuno y termina con la súplica de que se dicte sentencia en su día absolviendo a mis representados y por el contrario se declare que el local y sótano sito en esta ciudad, pasaje de Brunel n.° 20. fue adquirido por mi mandante doña Amparo Benlliure Juan en virtud de contrato de fecha de julio de 1964, y consecuentemente se condene a la parte actora, previo recibimiento de la cantidad que se consigna al otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa a favor de la señora Benlliure la finca objeto de actuaciones, en cuanto a la mitad indivisa, condenándole a estar y pasar por tal declaración, con apercibimiento de que si no la otorgare en el término de cinco fechas a partir de la firmeza de la sentencia, se otorgará de oficio y a su costa, e imponiendo además las correspondientes al presente procedimiento por estar así pactado. Quinto: Que las partes se evacuaron los traslados que para réplica y dúplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Sexto: Que recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Séptimo: Unidas a los autos las pruebas practicadas, el Juez de Primera Instancia de Gandia, dictó sentencia con fecha 14 de junio de 1982, cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la demanda formulada por la representación de Chrisóstomos Giannakakis y doña Francisca Sellens Monzo, contra don Vicente Salvador Aracil Moll, doña Amparo Benlliure Juan y Francisco Espert Navarro, absuelvo a éstos de las pretensiones contra ellos ejercitadas. Y estimando en parte la reconvención propuesta por la representación de dichos demandados, declaro que el local y sótano sito en esta ciudad, Pasaje de Brunel n.° 20, fue adquirido por doña Amparo Benlliure Juan en virtud de contrato de fecha de 16 de julio de 1964, y en consecuencia condeno a los actores a que otorguen escritura pública de venta a favor de la señora Benlliure de la mitad indivisa de la finca objeto de la misma del precio pactado y los intereses correspondientes, con apercibimiento de que si no la otorgan en el plazo de 15 días a partir de la firmeza de esta sentencia se otorgará de oficio. Sin hacer expresa imposición de costas en el asunto principal ni en la reconvención.

Octavo

Apelada la anterior resolución por la representación de la parte actora doña Chrisóstomos Giannakakis y doña Francisca Sellens, y sustanciada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha de 2 de diciembre de 1983, cuyo fallo es como sigue: Que revocando la sentencia apelada y dando lugar a la demanda interpuesta por don Chrisóstomos Giannakakis y su esposa doña Francisca Sellens Monzo, por sí y en beneficio de todos los legítimos copropietarios de la finca local comercial sita en Gandía calle Mayor Pasaje Brunel n.º 20, con superficie de 15 metros cuadrados y contra los esposos don Vicente Salvador Aracill Moll y doña Amparo Benlliure Juan y contra don Francisco Espert Navarro, debemos declarar y declaramos, a) que dicho inmueble es propiedad de los actores en comunidad de doña Consuelo Sellens Monzo y su esposo don Pierre Dujardin. b) que los demandados poseen sin justo título, y con mala fe desde 1.º de febrero de 1969, el local comercial referido. 2) consecuentemente, condenamos a los demandados a restituir la expresada finca a sus legítimos dueños, dejándola libre y expedita a disposición de los actores y demás copropietarios comuneros, y asimismo condenamos al matrimonio Aracil Benlliure. y no al otro demandado señor Espert, en forma solidaria, a abonar a los actores en beneficio de la comunidad de los frutos civiles que hubieran podido percibir los propietarios, calculados a razón de dos mil pts. mensuales desde 1 de febrero de 1969. hasta que se realice el desalojo de la finca y su puesta a disposición de los propietarios, cantidad ya entregadas a guisa de intereses conforme a la estipulación tercera del convenio de 16 de julio de 1964, y desestimando la reconvención formulada por los demandados absolvemos de las pretensiones deducidas en la misma a la parte actora. Todo ello sin expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

Noveno

Por el Procurador don Juan Ignacio Avila del Hierro en nombre de don Vicente Aracill Moll, se ha interpuesto contra la anterior sentencia, recurso de casación por infracción de Ley al amparo de los siguientes motivos: Primer motivo, por infracción de Ley y de Doctrina Legal, al amparo del n.° 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto el fallo contiene violación de Ley por no aplicación del párrafo único del artículo 1.258 del Código Civil. Motivo Segundo, por infracción de Ley y Doctrina Legal, al amparo del n.° 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto el fallo incurre en aplicación indebida de la doctrina legal sobre el contrato de opción de compra, concretamente sobre la establecida en sentencias de este Alto Tribunal de 23 de marzo de 1945 y de 4 de diciembre de 1953, citadas por la Sala de Instancia, en cuanto concretan que tiene un carácter preparatorio y consensual, generalmente de condición unilateral salvo el supuesto de que el beneficiario de la opción haya de pagar una prima al que la otorga.

Décimo

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló día para la vista que ha tenido lugar el 17 de marzo actual.

Ha sido Ponente el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.

Fundamentos de Derecho Primero: Como hechos fundamentados e indiscutidos, de los que debe partirse en el presente recurso, hay que dejar constancia: a) que los actores recurridos aportaron a los autos una escritura pública de compraventa, otorgada a favor de doña Francisca y doña Consuelo Sellens Monzo en fecha de 22 de julio de 1970, inscrita en el Registro de la Propiedad, y relativa a un local comercial situado en Gandía, calle Mayor, Pasaje Brunel n.° 20, demostrando asimismo la adquisición anterior de la finca privadamente; b) que los referidos propietarios de dicho local suscribieron con fecha de 16 de julio de 1964, un documento, calificado en su texto como contrato de compraventa, en el que decían vender a doña Amparo Benlliure Juan, demandada recurrente, el mencionado inmueble por el precio de 500.000 pts.; c) el pago de tal precio se haría efectivo cuando se otorgara la escritura pública, acto que tendría lugar en los primeros días del mes de enero del año 1969, estipulándose que si en dicha fecha doña Amparo Benlliure no comparecía ante Notario para el otorgamiento de la escritura, se entendería «que no deseaba llevar a efecto el presente contrato, quedando con ello rescindido y perdiendo todos los derechos que el presente documento le otorga»; d) los compradores entraban desde aquel momento en la posesión de la finca, obligándose a entregar a los vendedores la cantidad de 2.000 pts., mensuales en concepto de interés del precio no satisfecho, y obligándose asimismo a conseguir autorización escrita de las vendedoras para poder realizar cualquier clase de modificación en las estructuras, disposición o decoración del local; y e) la señora Benlliure estuvo satisfaciendo las 2.000 pts, mensuales hasta el mes de septiembre de 1968. no compareció a otorgar la escritura pública en enero de 1969. y si en cambio requirió notarialmente a las vendedoras, con fecha de 8 de marzo de 1978, para que aceptaran la suma de 700.000 pts.. correspondientes al precio aplazado del local, y a las mensualidades no satisfechas desde octubre de 1968, hasta febrero de 1978. Segundo: El motivo primero del recurso, amparado en el n.º 1.° del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su anterior redacción, denuncia la violación por inaplicación del artículo 1.258 del Código Civil, sosteniendo que tal violación se produce al calificar la Sala de Apelación el convenio de fecha de 16 de julio de 1964, como un contrato de opción de compra, prescindiendo de la denominación que los contratantes plasmaron en el documento; motivo que ha de ser rechazado, pues habida cuenta de que la figura contractual de la opción, no regulada específicamente en el Código, pero sí reconocido su aspecto registral en el articulo 14 del Reglamento Hipotecario, debe de concebirse como aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, y constituyendo, por tanto, sus elementos principales, referidos a la opción de compra: la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; elementos todos y cada uno de ellos concurrentes en el convenio de fecha de julio de 1964, pues en el mismo las señoras Sellens Monzo conceden, de un modo exclusivo, a la señora Benlliure la facultad de llevar a efecto la compra del local, por el precio convenido de 500.000 pts., y en la fecha del mes de enero del año 1969, añadiéndose, que en otro caso, se entenderá no deseada la perfección del contrato principal y rescindidos y perdidos todos los derechos derivados del documento que se otorgaba; pacto perfectamente interpretado y calificado por la Sala de Instancia, según la propia naturaleza del mismo, independientemente de la denominación que las partes eligieran, y en perfecta concordancia con el contenido del artículo 1258, del Código Civil, cuya aplicación literal, aun dejando aparte la calificación jurídica que se haga del convenio que los litigantes celebraron, conduciría al mismo resultado por efecto del cumplimiento de la cláusula resolutoria expresamente pactada en el mismo. Tercero: Igual suerte desestimatoria debe acompañar al segundo y último formulado al amparo del mismo n.º 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción de Ley y Doctrina Legal contenidas en las sentencias de esta Sala de fecha de 23 de marzo de 1945 y 4 de diciembre de 1953. citadas en la resolución recurrida, y referidas ambas a la configuración jurisprudencial del contrato de opción, que, como acabamos de estudiar, coincide plenamente con el pacto o convenio base de este procedimiento, motivo por el cual la calificación que se impugna no ha supuesto infracción de la doctrina jurisprudencial establecida en aquellas sentencias; y no puede argumentarse en contra, el hecho de que, en el presente caso, la parte recurrente tomara posesión de la finca desde el inicio, pues esa posesión no reúne los requisitos del artículo 1.462 del Código Civil, en cuanto a la obligada «puesta de la cosa en poder y posesión del comprador» (tradición que transfiere la propiedad) ya que si esto hubiera sido así no tendría significado la cláusula contractual exigiéndose una autorización escrita de las señoras otorgantes para poder realizar cualquier clase de modificaciones en el local, incluidos los de simple decoración, estipulación más propia de los contratos de cesión del uso; y en cuanto a la existencia de unos denominados intereses satisfechos durante parte del plazo de opción, es necesario encuadrarlos en el concepto de la prima que acompaña algunas veces a este contrato, teniendo, como hemos visto, el carácter de elemento accesorio del mismo, y en ningún caso modificador de la naturaleza que le es propia. Cuarto: Por lo expuesto, y dada la desestimación de todos los motivos alegados, procede también la desestimación del recurso, llevando anejas las consecuencias que determina el articulo 1748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su anterior redacción, de imposición de las costas a los recurrentes, y sin que proceda hacer declaración alguna sobre depósito que no fue constituido.

Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. FALLAMOS: Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley interpuesto por don Vicente Aracil Moll, contra la sentencia que con fecha de 2 de diciembre de 1983, dictó la Sala 1.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas, y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

ASI. por esta nuestra sentencia que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Rafael Casares Córdoba. Ramón López Vilas. Eduardo Fernández Cid de Temes. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Antonio Sánchez Jáuregui. Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de la fecha que como Secretario, certifico.

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