STS 35/2000, 29 de Enero de 2000
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 29 Enero 2000 |
| Número de resolución | 35/2000 |
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Almería, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Almería, sobre resolución de contrato y otros extremos; cuyo recurso fue interpuesto por D. JUAN DIAZ G. y Dª JOSEFA H.V., representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Elisa H.P.; siendo parte recurrida CONSTRUCTORA SURESTE, SOCIEDAD COOPERATIVA ANDALUZA, no personada en estas actuaciones.
1.- El Procurador de los Tribunales D. José R.L., en nombre y representación de la entidad mercantil Constructora del Sureste Sociedad Cooperativa, Andaluza, formuló demanda de menor cuantía, ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Almería, contra D. Juan D.G. y Dª Josefa H.V., en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictara sentencia por la que se decrete: "A) Se de por resuelto el contrato firma do en su momento entre mi principal y los demandados del presente procedimiento, en fecha 2 de julio de 1992, relativo a la vivienda que referimos en el cuerpo de este escrito, quedando por tanto la venta de dicha vivienda sin efecto alguno. B) Se ordene el inmediato desalojo de la vivienda referida que esta siendo actualmente utilizada de forma ilegal por los demandados, de manera que se entregue la posesión de la misma a mi principal como legítimo propietario. C) Se establezca que mi principal tiene derecho en concepto de indemnización por daños y perjuicios a percibir, del dinero que tiene tomado a cuenta del precio, la cantidad de 3.370.000 pts. D) Que se condene en costas a quien se oponga al presente procedimiento".
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- Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora de los Tribunales Dª María D.P.M., en nombre y representación de D. Juan Díaz G. y su esposa Doña Josefa H.V., quien contestó a la misma y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se absuelva de tal demanda a mis mandantes y todo ello con expresa imposición de costas a la actora.
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- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Almería, dictó sentencia en fecha 3 de junio de 1994, cuyo FALLO es como sigue "Que estimando como estimo la demanda interpuesta por la entidad mercantil CONSTRUCTORA DEL SURESTE S.C.A., representada por el Procurador D. José R.L. frente a D. JUAN DIAZ G. y DOÑA JOSEFA H.V., representados ambos por la Procuradora Dña. Mª Dolores P.M., debo declarar y declaro lo siguiente: a) Se da por resuelto el contrato firmado entre las partes el día 2-VII-92, relativo a la vivienda descrita en la demanda, quedando por tanto la venta de dicha vivienda sin efecto alguno. b) Se ordena de inmediato el desalojo de la vivienda referida que está siendo actualmente utilizada por los demandados, de manera que se entrega la misma a la actora como legitimo propietario. c) Que la actora deberá restituir a los demandados las cantidades que previamente esta había abonado a cuenta del precio es decir 3.370.000 ptas., si bien de dicha cifra y en concepto de indemnización por daños y perjuicios podrá retener la suma de 1.121.304 Ptas. Y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a los demandados en el presente procedimiento".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación procesal de la parte demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de Almería, dictó sentencia en fecha 8 de marzo de 1995, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 3 de junio de 1994 por el jdo. 1ª Inst e Instrc. nº 1 de Almería en los autos sobre resolución de contrato y otros, de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante".
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- La Procuradora de los Tribunales Dª Elisa H.P., en nombre y representación de D. Juan D.G. y Dª Josefa H.V., interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Almería, con apoyo en los siguientes motivos:
"PRIMERO.- Al amparo del número 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciamos infracción del ordenamiento jurídico, y concretamente violación del artículo 1504 del Código Civil, en relación el artículo 10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como de la Jurisprudencia aplicable a dichos preceptos. SEGUNDO.- Al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciamos infracción del ordenamiento jurídico, y concretamente violación de los artículos 1504 y 1500 del Código Civil, y jurisprudencia aplicable a los mismos".
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- Admitido el recurso por auto de fecha 15 de febrero de 1996, se entregó copia del escrito a la representación del recurrido, conforme a lo dispuesto en el artículo 1710.2 de la LEC, para que en el plazo de 20 días pudiera impugnarlo.
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- No habiéndose presentado escrito de impugnación por la parte recurrida y asimismo no habiéndose solicitado por la parte personada la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día TRECE DE ENERO del año en curso, en que ha tenido lugar.
La sentencia recurrida, al igual que la de primera instancia, da lugar a la acción resolutoria de contrato de compraventa sobre inmueble por impago del precio aplazado, ordena el inmediato desalojo por los compradores de la vivienda objeto del contrato y condena a estos a que indemnicen a la actora en la cantidad de 1.121.304 pesetas.
El motivo primero del recurso, acogido al ordinal 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia infracción del art. 1504 del Código Civil, en relación con el art.10 de la Ley 26/1984, de 19 de julio de 1984, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y al amparo de tales preceptos niega la exigibilidad del pago del precio al tiempo del requerimiento por ser prohibida y nula la cláusula contractual que establecía que "en todo caso se establece un plazo máximo para tal pago de tres meses a contar desde la firma del presente documento". El motivo no puede prosperar ya que en él se está planteando una cuestión nueva, la nulidad de una de las cláusulas pactadas, que no fue alegada, ni como acción ni como excepción, por los demandados en su escrito de contestación a la demanda; el principio de congruencia, vinculante también para esta Sala, impide entrar a conocer en este extraordinario recurso de cuestiones distintas a las que constituyen el objeto litigioso delimitado en los escritos de alegaciones de las partes, so pena de incurrir en incongruencia y vulnerar el derecho de defensa de la otra parte, al no haber tenido ésta oportunidad de combatir si la cláusula que citan los recurrentes reúne o no los requisitos de la predisposición y de la imposición que configuran el concepto de la condición general en el art.
10.2 de la Ley 26/1984, al decir que "a los efectos de esta Ley, se entiende por cláusulas, condiciones o estipulaciones de carácter general, el conjunto de las redactadas previa y unilateralmente por una empresa o grupo de empresas para aplicarlas a todos los contratos que aquélla o ésta celebrasen, y cuya aplicación no puede evitar el usuario, siempre que quiera obtener el bien o servicio de que se trate".
El motivo segundo, por el mismo cauce procesal que el anterior, alega infracción de los arts. 1504 y 1500 del Código Civil, y además de invocar los argumentos del motivo anterior que justifican la improcedencia de la acción resolutoria por no haber nacido la obligación de pago del precio, alega el incumplimiento por la vendedora de sus obligaciones contractuales que justifican el incumplimiento de las suyas por los vendedores.
En el contrato de compraventa suscritos por las partes en 2 de julio de 1992, después de fijar como precio la cantidad de 8.543.600 pesetas, establecieron: "La forma de pago de esta compraventa será: Al firmar la escritura de préstamo hipotecario por parte del comprador se pagará a la vendedora la totalidad del precio más los impuestos. Tal momento coincidirá con la firma de la escritura pública de compraventa.- En todo caso se establece un plazo máximo para tal pago de tres meses a contar desde la fecha de la firma del presente documento".
Asimismo los compradores se comprometieron expresamente a gestionar personalmente la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda objeto del contrato de acuerdo con lo establecido en el R.D. 1.932/91, de 20 de diciembre y Orden de la C onsejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de 12 de mayo de 1992, sobre desarrollo y tramitación de los medios de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda; la vendedora hizo entrega a los compradores de copia del R.D. 1932/91 y de la antes citada Orden.
En la estipulación SEGUNDA, del Pliego de Cláusulas Generales, y en su párrafo segundo se dice que "dicho precio será abonado en su integridad al momento de la obtención del préstamo hipotecario, por cuyo motivo la parte compradora faculta a la sociedad vendedora para percibir tal cantidad de la entidad de crédito que conceda el préstamo, siendo, evidentemente, de la exclusiva obligación de la parte compradora la devolución del mismo a la entidad bancaria en las condiciones que estipule".
La citada estipulación pone de manifiesto que el precio de la compraventa habría de hacerse con el importe del crédito hipotecario que se comprometía a gestionar y obtener el comprador, lo que corrobora el documento número 8 de los aportados por los demandados, que contiene una liquidación de cuentas entre las partes, de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio, suscrito por el representante legal de la actora en fecha 16 de julio de 1992, en el que se dice que "queda pendiente de pago, a partir (sic) del dinero correspondiente a la hipoteca que se realizará, otro millón ciento diez mil pesetas, que serán pagadas al momento de la firma de la escritura. Esta cantidad está hecha sobre la posibilidad de que la hipoteca concedida sea de cinco millones de pesetas, cualquier variación, en más o menos, afectaría en igual cantidad al millón ciento diez mil pesetas que quedan pendientes".
El Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre, establece en su art. 13.3 que "la concesión de los préstamos cualificados directos al adquirente y al adjudicatario se atendrá a las siguientes condiciones: a) Que la vivienda haya obtenido calificación definitiva de Vivienda de Protección Oficial. b) Que se haya celebrado contrato de compraventa o de adjudicación, debidamente visado entre el adquirente y el promotor de la vivienda; c)........; d) Que entre la celebración del contrato de compraventa y la solicitud del préstamo cualificado no hayan transcurrido seis meses". A tenor de esta disposición legal y los términos del contrato y de acuerdo con el art. 1258 del Código Civil, la sociedad vendedora estaba obligada a proceder al visado del contrato y a la obtención de la calificación definitiva de la vivienda en tiempo hábil para que dentro del indicado plazo de seis meses, los compradores pudieran solicitar el préstamo cualificado: si está acreditado que en 16 de noviembre de 1992 se obtuvo el visado del contrato (sobrepasado el plazo de tres meses en que la vendedora dice debió cumplirse la obligación de pago), no consta si la calificación definitiva de la vivienda se obtuvo dentro de ese plazo de seis meses que vencía el día 2 de enero de 1993 pues si en confesión judicial el representante legal manifiesta que hay una calificación definitiva de fecha 21 de diciembre de 1992, no existe en autos prueba objetiva que ratifique esa manifestación, aunque en la certificación registral aportada a los autos, se hace constar, con fecha 7 de enero de 1993, que "la construcción de esta finca ha quedado totalmente terminada, según mas extensamente consta en la inscripción 3ª, de la finca 39.408, folio 53, Libro 609, Tomo 1.261". No aparece acreditado, en consecuencia, que cuando la vendedora requirió a los compradores para que compareciesen en la Notaria el día 5 de marzo de 1993, hubiese cumplido aquello a que venía obligado conforme al art. 1258 del Código Civil para que los compradores pudieran solicitar, dentro del plazo legal, la concesión del préstamo cualificado al amparo del citado Real Decreto 1932/91, con cuyo importe se pagaría el resto del precio adeudado según lo pactado. Asimismo está acreditado que la finca objeto del contrato fue embargada en autos de juicio ejecutivo seguidos contra la vendedora, anotado en el Registro de la Propiedad el día 25 de enero de 1993, anotación cancelada el día 19 de mayo siguiente, y el mismo día se inscribió una hipoteca constituida por la vendedora a favor de Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera, "UNICAJA", en garantía de un préstamo de seis millones ciento veinticinco mil pesetas de principal, lo que implica un nuevo incumplimiento contractual de la vendedora que se obligó a entregar l a vivienda "en el estado de cargas de quedará cuando se grave la misma con el préstamo hipotecario que hemos referido con anterioridad" (estipulación primera), es decir, el préstamo que se comprometió a obtener el comprador y no otro. Dice la sentencia de esta Sala de 12 de marzo de 1985 que "como tiene reiteradamente declarado esta Sala, en exégesis del art. 1504, con su complemento del 1124 del Código Civil, en las obligaciones bilaterales o recíprocas como son las que por su naturaleza provienen del contrato cuestionado, la facultad de resolución parte de la base de que quien la ejercita haya cumplido con carácter previo, fielmente frente a la contraparte que haya dejado de hacerlo, dado que, bajo un aspecto, sería contraria a toda razón lógica-jurídica yendo contra el principio de que lo pactado tiene fuerza de obligar entre las partes", y la sentencia de 13 de marzo de 1990 afirma que "constituye un principio básico en materia de resolución contractual, aquel que niega dicha facultad al titular de una ob ligación recíproca que hubiera dejado de cumplir lo que a él le incumbía; es decir, para ejercitar la facultad resolutoria, el reclamante tiene que aparecer como fiel cumplidor, independientemente de la conducta atribuible a la parte contraria, pues en otro caso nos encontraríamos ante dos incumplimientos recíprocos, en vez del supuesto que contempla el precepto legal". Esta doctrina jurisprudencial obliga a la estimación del motivo y con ella a la del recurso con la consiguiente casación y anulación de la sentencia recurrida y la revocación de la de primera instancia.
Recuperada por esta Sala la instancia, de conformidad con el art. 1715-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede, de acuerdo con lo razonado en el anterior fundamento de esta resolución, la desestimación de la demanda con expresa condena de la demandante al pago de las costas de pr imera instancia, a tenor del art. 523.1 de la Ley Procesal Civil. No ha lugar a hacer especial condena en las costas de la segunda instancia ni en las causadas en este recurso de casación, de acuerdo con los arts. 710.2 y 1715.3 de la citada Ley, procediendo la devolución a la parte recurrente del depósito constituido.
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan D.G. y doña Josefa H.V.
contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Almería de fecha ocho de marzo de mil novecientos noventa y cinco que casamos y anulamos; y, con revocación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Almería, de fecha tres de junio de mil novecientos noventa y cuatro, debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda formulada por Constructora del Sureste Sociedad Cooperativa Andaluza, contra don Juan D.G. y doña Josefa H.V., absolviéndoles de la misma. Condenamos a la sociedad demandante al pago de las costas de la primera instancia. No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en los recursos de apelación y de casación. Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido, librando los despachos necesarios para ello. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
-.I.S.G.D.L.C.-.P.G.P.-.J.D.A.G.
- firmados y rubricados.
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